REICO报告折射开发商资金紧缺 融资成本升高
当前的宏观政策对开发商的资金链还是有较大影响。 本报记者 胡雪柏摄
8月24日，由全国工商联住宅产业商会等单位支持设立的REICO工作室发布了2005年第二季度报告。尽管业界人士多认为该报告具有一定的开发商背景，部分观点有待商榷，但从报告中还是可以看到，在宏观调控的大背景下，开发商资金链正越来越紧。
预收房款增幅下降
据REICO工作室方面的工作人员介绍，REICO工作室是在全国工商联住宅产业商会、中国城市开发商策略联盟等单位共同支持下成立的。
其实，REICO工作室刚一露面时，业界人士就多认为其报告具有一定的开发商背景，部分观点有待商榷，还有媒体直接发表文章否定REICO的部分研究成果。
尽管REICO工作室与多位开发商交往颇深，8月24日的报告发布会更是直接由万通冯仑主持的，但从报告中还是可以看到，在宏观调控的大背景下，开发商资金链正越来越紧。
该报告指出，楼市定金及预收款的同比增幅由1-2月的47.4%持续下降为1-3月的32.1%、1-4月的28.4%、1-5月的24.7%和1-6月的21.1%，增幅比去年1-6月减少25.6个百分点。40个重点城市的定金及预收款同比增幅由1-3月的37%下降为1-6月的24.31%，增幅比去年1-6月下降21.29个百分点。其中，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为18.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅的快速下降反映了商品房预售增长趋缓。
该报告同时指出，2季度个人住房贷款增幅大幅度下降，截至2005年5月底，工、农、中、建四大国有银行的个人住房贷款同比少增500亿元。
开发商现金面临考验
8月15日，中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》。有人士表示，如果将央行报告与REICO工作室的报告结合起来看，不难发现开发商的现金目前正面临考验。
在央行的该份报告中，央行房地产金融分析小组强调，55%以上的房地产开发资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重处于比较高的水平。
报告称，据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金；第三大资金来源是银行贷款。实际上在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
市场人士表示，结合REICO工作室的报告来看，不难发现，开发商的三大资金来源中的“定金和预收款”和“银行贷款”两大来源，已经“流量大幅下降”，开发商手中的现金自然随之面临考验。
融资成本开始升高
从市场的直接反应也可以发现不少开发商也正在勒紧腰带，紧张应对缺钱的岁月，融资的成本也开始比前两年有所提高。
据某京城著名房地产企业的工作人员表示，该公司的资金最近非常之紧，公司已经被逼到拖欠员工工资的地步了。今年春节期间，员工还能拿到工资的80%，到最近员工每月只能拿到20%的工资了。
而上海的情况更严重。据上海房地产界人士介绍，相比全国其他地区而言，上海房地产企业的资金链绷得很紧，直到8月份，上海当地的银行才开始稍微放松了放贷的门槛，但很多企业因种种问题，依然与贷款无缘，已经有一些开发商开始选择降价售楼，以缓解现金状况了。
房地产企业面对着“定金和预收款”和“银行贷款”两大资金源头流量下滑的状态，开始积极开辟信托渠道。但相比2004年，今年信托产品的发行难度明显增加。在2003年、2004年，房地产信托产品的预期收益率多定在4%左右，市场销售还相当不错，但2005年中推出的几个房地产信托产品，预期收益率都定在6%左右，还有企业竟开出了12%的预期收益率。市场人士表示，融资成本的升高，直接反映出房地产市场的资金状况相比去年紧张了很多。
京华时报
8月24日，由全国工商联住宅产业商会等单位支持设立的REICO工作室发布了2005年第二季度报告。尽管业界人士多认为该报告具有一定的开发商背景，部分观点有待商榷，但从报告中还是可以看到，在宏观调控的大背景下，开发商资金链正越来越紧。
预收房款增幅下降
据REICO工作室方面的工作人员介绍，REICO工作室是在全国工商联住宅产业商会、中国城市开发商策略联盟等单位共同支持下成立的。
其实，REICO工作室刚一露面时，业界人士就多认为其报告具有一定的开发商背景，部分观点有待商榷，还有媒体直接发表文章否定REICO的部分研究成果。
尽管REICO工作室与多位开发商交往颇深，8月24日的报告发布会更是直接由万通冯仑主持的，但从报告中还是可以看到，在宏观调控的大背景下，开发商资金链正越来越紧。
该报告指出，楼市定金及预收款的同比增幅由1-2月的47.4%持续下降为1-3月的32.1%、1-4月的28.4%、1-5月的24.7%和1-6月的21.1%，增幅比去年1-6月减少25.6个百分点。40个重点城市的定金及预收款同比增幅由1-3月的37%下降为1-6月的24.31%，增幅比去年1-6月下降21.29个百分点。其中，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为18.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅的快速下降反映了商品房预售增长趋缓。
该报告同时指出，2季度个人住房贷款增幅大幅度下降，截至2005年5月底，工、农、中、建四大国有银行的个人住房贷款同比少增500亿元。
开发商现金面临考验
8月15日，中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》。有人士表示，如果将央行报告与REICO工作室的报告结合起来看，不难发现开发商的现金目前正面临考验。
在央行的该份报告中，央行房地产金融分析小组强调，55%以上的房地产开发资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重处于比较高的水平。
报告称，据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金；第三大资金来源是银行贷款。实际上在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
市场人士表示，结合REICO工作室的报告来看，不难发现，开发商的三大资金来源中的“定金和预收款”和“银行贷款”两大来源，已经“流量大幅下降”，开发商手中的现金自然随之面临考验。
融资成本开始升高
从市场的直接反应也可以发现不少开发商也正在勒紧腰带，紧张应对缺钱的岁月，融资的成本也开始比前两年有所提高。
据某京城著名房地产企业的工作人员表示，该公司的资金最近非常之紧，公司已经被逼到拖欠员工工资的地步了。今年春节期间，员工还能拿到工资的80%，到最近员工每月只能拿到20%的工资了。
而上海的情况更严重。据上海房地产界人士介绍，相比全国其他地区而言，上海房地产企业的资金链绷得很紧，直到8月份，上海当地的银行才开始稍微放松了放贷的门槛，但很多企业因种种问题，依然与贷款无缘，已经有一些开发商开始选择降价售楼，以缓解现金状况了。
房地产企业面对着“定金和预收款”和“银行贷款”两大资金源头流量下滑的状态，开始积极开辟信托渠道。但相比2004年，今年信托产品的发行难度明显增加。在2003年、2004年，房地产信托产品的预期收益率多定在4%左右，市场销售还相当不错，但2005年中推出的几个房地产信托产品，预期收益率都定在6%左右，还有企业竟开出了12%的预期收益率。市场人士表示，融资成本的升高，直接反映出房地产市场的资金状况相比去年紧张了很多。
京华时报
