五地楼市:经历房产新政 “金九银十”能否重现？（3）
海南：开发商忧心忡忡
增长放缓存量增加
海口市市长陈辞日前在一次由海口市总商会组织的房地产业座谈会上表示：海口房地产目前存在的主要问题是消费需求不旺、供大于求、价格太低，规模开发比较小，房地产市场不规范等。“国八条”主要针对房地产过热，海口表面上看虽然也有泡沫，但跟北京、上海、杭州等地本质不一样。海口市现有半拉子楼500万平方米，加上现在已经开盘的500万平方米，将近1000万平方米如果都推向市场，按每年100多万平方米的销售量，也得10年才消化掉目前的存量。
这位不久前才上任的市长安抚开发商说：“政府打算把40%的半拉子楼盘买下来，把它变成绿地、经济适用房或学校等。国务院给的政策延续到明年年底，政府争取两年内处理完。在半拉子工程没有消化之前，政府将按照‘从严控制，适度发展，限制增量，盘活存量’的原则，对商品房批建实施总量控制，同时，停止集资建房划拨用地的审批。政府将加大城市的营销力度，把海口包装好，推销出去。同时用三年时间进行城市专项整治，为房地产开发营造良好的外部环境。”
2000年至2004年，海南全省新增商品房累计竣工面积为363.12万平方米。这还不包括166宗涉及报建面积400多万平方米停缓建工程。去年全年，房屋施工面积达到683.95万平方米。而2000年到2004年的5年时间内，全海南商品房销售面积为492.9万平方米。去年一年消化了125.76万平方米。今年1-7月，海口新建商品房的销售登记面积为106.51万平方米，比去年同期增长148%；二手房的销售面积为24万平方米，比去年同期减少了56.26%。
从固定资产的投资来看，房地产的增长也在放缓。受有关政策的影响，年初以来成倍增长的海南房地产开发投资，4月份以后开始增速落入两位数，5、6月份进一步放慢，7月份跌至今年以来最低点。
据海南省统计局发布的最新月度统计数据，今年1-7月，全省房地产开发累计完成投资38.58亿元，比去年同期增长39.5%，而此前2、3、4、5、6月份时的累计增幅分别为220.0%、115.7%、61.0%、60.7%和43.5%，7个月来的走势曲线表现为高开低走、一路回落。
开发商面临困境
记者日前采访了海口金贸区一位开发商，他忧心忡忡地表示：在“国八条”出台前，他所开发的楼盘平均每个月能卖出50-60套，而现在只能卖出1-2套。而海口市商品房的平均价格已经下降了400元/平方米，由年初的2400元/平方米，降到目前的2000元/平方米，而且还在降。
他说：“房地产销售停止了，资金链在3-5个月就会断。开发商还贷能力就会受到严重影响，施工进度就无法正常。到了年底，处境会更加艰难。更重要的是，这样下去，购房者就可能拿不到房，就会出现新的半拉子工程。”
目前，海口人均居住面积超过25平方米，按照小康社会的人均目标，现有住宅已绰绰有余。因此，商品房的销售主要靠岛外拉动。
曾是房地产泡沫重灾区
10年前，海南的空置商品房的面积曾经在600万平方米左右，占全国的1/10，曾是房地产泡沫重灾区。1998年，海南省政府把处置积压房地产提上议事日程。1999年，中央政府决定把海南作为全国处置积压房地产的试点省份，中央政府拿出数亿元的专项资金来处置半拉子工程。按照处置积压房地产试点工作方案，将积压房地产转化为商品经济适用房等措施，采取政府、银行、企业和社会“四轮驱动”，先后推出控制房价、减免税费、购房入户、住房贷款等政策与之配套，大力造势，为积压商品房“消肿”。对经转化的经济适用房，政府按不同的标准，采取最高限价的方式将其集中推出，取得了明显效果。至今年3月，海南尚有105万平方米空置商品房未消化。
质疑、担心和乐观
8月22日，海南省建设厅等七部门联合发出了《关于贯彻建设部等七部门做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《通知》)。其内容如下：1.停止别墅用地供应，严控高档住房用地供应；2.重点发展经济适用房；3.严查违规销售行为；4.中低价位住房规划项目优先审查；5.完善市场信息披露制度。
《通知》是根据中央、国务院的有关政策做出的，对海南的房地产市场的规范和调控无疑将产生重大影响。但也有人对其中的“重点发展经济适用房”并不赞成。一位开发商表示，海南跟内地一些大城市不能相提并论。目前海南的普通商品房的房价已经很低了，基本上接近“经济适用房”，如果政府再提倡“重点发展经济适用房”，无疑将会对盘活现有的商品房存量造成不利影响。
针对央行建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的消息，一位代理商表示，期房预售一旦取消，将会给正处于困境的开发商造成更大的压力。该政策如果真的出台，波及面会更广，只有资金充足、真正有实力的开发商才挺得过来。另一位业内人士则表示，在海南市场上，现在还玩着空手道的开发商为数不少，期房预售若是取消了，开发商将真正是凭实力说话了。
尽管已经是夏去秋来，但也有人对未来持乐观态度。有分析人士就认为，这次宏观调控对海口房地产影响不大，海南房价、特别是海口市的房价不大可能出现整体性下跌，而今后翻番的可能性大。经济学者廖逊认为，决定房价的首先是地价，海口去年年底基准地价上调，房价上涨空间很大。海口房价能否翻番，取决于海南经济能否在5年内形成类似气候，到2008年，主要的工业骨干项目建成，海南经济开始腾飞，届时海口甚至海南各地城市的房价都能翻番，这是情理之中的事。即使没有本地的工业化，房价也可能靠内地工业化而翻番。
“出自省统计局的数据是不包含预售面积的，实际上我们一年能卖出200万平方米。”海南省建设厅房地产处副处长陈武说。他不同意海南消化房产需要7至10年的说法。因为数字都是动态的，不能简单地拿开发面积与销售面积相除；其次，在建面积是整个建设规模，当中很多不是用来住人的，比如商业地产、住宅地产中的地下面积和地上公共面积等，也就是说两者不具备可比性。
但他同时也认为，一两年内消化完也是不现实的。
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海南房地产业面临的困境
1.按揭手续更加繁杂。中央对房地产实行宏观调控后，办理新楼盘按揭手续更加繁杂。调控前支行就可以审批，时间只需1周左右，而调控后要由省分行集中审批，需3个月时间。
2.岛外购房者受政策限制。根据有关统计，今年上半年，海口市购房者中，43%以上为内地人。“国八条”出台后，银行异地按揭手续更加严格。外地购房者来海南购房，必须面谈。时间过长对开发商回收资金不利，也容易引起客户不满。加之海南为了阻止“高考移民”，取消了“购房入户”政策。这大大降低了岛外人的购房热情。
3.按揭政策的变化对购房不利。按揭比例缩小，按揭年限缩短。原来8层楼最长可以提供30年按揭，现在6-7层最长只提供20年按揭。
4.信贷渠道缩小，银行开发贷款基本停止。
5.开发成本在不断提高。从2002年至2005年，各种收费在不断增加。一份表格显示，目前海口商品房竣工验收阶段的收费就达18项。其中收取“避雷针检测费”的不仅有质监站，还有气象局；收取“环境检测”的不仅有质监站，还有环保局。
市场渐冷意味着什么
现在看来，房地产市场多年来所形成的“金九银十”这一行业规律在今年是难以出现了。尽管包括上海在内的受房贷新政影响较大地区的房价都较前几个月有上升的趋势，但从目前政策面和市场特点看，这并不意味着房价又会大幅上涨。
首先，宏观调控的信号传导还未完全明朗，调控还在持续。通过一段时间的调控，房价增长过快、房地产市场“大跃进”势头虽然得到了遏制，但目前很多城市房价还在上涨，个别城市房价涨幅仍然超过两位数。
其次，房地产市场的上涨行情已告一段落。尽管部分地区房价有些回暖，但从市场主体看，整个房地产市场已经步入了一个整体下行的区间，投资性和投机性购房已被打压，目前还没有出现新一轮的启动迹象。
第三，市场观望期还没完全消退，消费热情还没被完全调动。从记者发回的报道中可以看出，无论是购房者还是开发商目前都仍然处在观望状态，开发商们期待着能有回转迹象，而消费者则等待着房价继续下调，这两种心态短期内不会消除。
第四，能够刺激消费的利好政策没有新的亮点。以前购房有银行利率和买房落户等利好政策的刺激促进住宅消费，现在没有新的亮点。
从目前的市场情况看，行业发展的规律性决定了房地产的价格走势将逐渐趋于理性。可以肯定的是，房地产业的政策调控，使一哄而上的房地产开发时代结束了。宏观调控促进了房地产行业调整期的提前到来，它将引领房地产市场逐步回复到平静、理性和健康的轨道上来。
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中华工商时报
增长放缓存量增加
海口市市长陈辞日前在一次由海口市总商会组织的房地产业座谈会上表示：海口房地产目前存在的主要问题是消费需求不旺、供大于求、价格太低，规模开发比较小，房地产市场不规范等。“国八条”主要针对房地产过热，海口表面上看虽然也有泡沫，但跟北京、上海、杭州等地本质不一样。海口市现有半拉子楼500万平方米，加上现在已经开盘的500万平方米，将近1000万平方米如果都推向市场，按每年100多万平方米的销售量，也得10年才消化掉目前的存量。
这位不久前才上任的市长安抚开发商说：“政府打算把40%的半拉子楼盘买下来，把它变成绿地、经济适用房或学校等。国务院给的政策延续到明年年底，政府争取两年内处理完。在半拉子工程没有消化之前，政府将按照‘从严控制，适度发展，限制增量，盘活存量’的原则，对商品房批建实施总量控制，同时，停止集资建房划拨用地的审批。政府将加大城市的营销力度，把海口包装好，推销出去。同时用三年时间进行城市专项整治，为房地产开发营造良好的外部环境。”
2000年至2004年，海南全省新增商品房累计竣工面积为363.12万平方米。这还不包括166宗涉及报建面积400多万平方米停缓建工程。去年全年，房屋施工面积达到683.95万平方米。而2000年到2004年的5年时间内，全海南商品房销售面积为492.9万平方米。去年一年消化了125.76万平方米。今年1-7月，海口新建商品房的销售登记面积为106.51万平方米，比去年同期增长148%；二手房的销售面积为24万平方米，比去年同期减少了56.26%。
从固定资产的投资来看，房地产的增长也在放缓。受有关政策的影响，年初以来成倍增长的海南房地产开发投资，4月份以后开始增速落入两位数，5、6月份进一步放慢，7月份跌至今年以来最低点。
据海南省统计局发布的最新月度统计数据，今年1-7月，全省房地产开发累计完成投资38.58亿元，比去年同期增长39.5%，而此前2、3、4、5、6月份时的累计增幅分别为220.0%、115.7%、61.0%、60.7%和43.5%，7个月来的走势曲线表现为高开低走、一路回落。
开发商面临困境
记者日前采访了海口金贸区一位开发商，他忧心忡忡地表示：在“国八条”出台前，他所开发的楼盘平均每个月能卖出50-60套，而现在只能卖出1-2套。而海口市商品房的平均价格已经下降了400元/平方米，由年初的2400元/平方米，降到目前的2000元/平方米，而且还在降。
他说：“房地产销售停止了，资金链在3-5个月就会断。开发商还贷能力就会受到严重影响，施工进度就无法正常。到了年底，处境会更加艰难。更重要的是，这样下去，购房者就可能拿不到房，就会出现新的半拉子工程。”
目前，海口人均居住面积超过25平方米，按照小康社会的人均目标，现有住宅已绰绰有余。因此，商品房的销售主要靠岛外拉动。
曾是房地产泡沫重灾区
10年前，海南的空置商品房的面积曾经在600万平方米左右，占全国的1/10，曾是房地产泡沫重灾区。1998年，海南省政府把处置积压房地产提上议事日程。1999年，中央政府决定把海南作为全国处置积压房地产的试点省份，中央政府拿出数亿元的专项资金来处置半拉子工程。按照处置积压房地产试点工作方案，将积压房地产转化为商品经济适用房等措施，采取政府、银行、企业和社会“四轮驱动”，先后推出控制房价、减免税费、购房入户、住房贷款等政策与之配套，大力造势，为积压商品房“消肿”。对经转化的经济适用房，政府按不同的标准，采取最高限价的方式将其集中推出，取得了明显效果。至今年3月，海南尚有105万平方米空置商品房未消化。
质疑、担心和乐观
8月22日，海南省建设厅等七部门联合发出了《关于贯彻建设部等七部门做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《通知》)。其内容如下：1.停止别墅用地供应，严控高档住房用地供应；2.重点发展经济适用房；3.严查违规销售行为；4.中低价位住房规划项目优先审查；5.完善市场信息披露制度。
《通知》是根据中央、国务院的有关政策做出的，对海南的房地产市场的规范和调控无疑将产生重大影响。但也有人对其中的“重点发展经济适用房”并不赞成。一位开发商表示，海南跟内地一些大城市不能相提并论。目前海南的普通商品房的房价已经很低了，基本上接近“经济适用房”，如果政府再提倡“重点发展经济适用房”，无疑将会对盘活现有的商品房存量造成不利影响。
针对央行建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的消息，一位代理商表示，期房预售一旦取消，将会给正处于困境的开发商造成更大的压力。该政策如果真的出台，波及面会更广，只有资金充足、真正有实力的开发商才挺得过来。另一位业内人士则表示，在海南市场上，现在还玩着空手道的开发商为数不少，期房预售若是取消了，开发商将真正是凭实力说话了。
尽管已经是夏去秋来，但也有人对未来持乐观态度。有分析人士就认为，这次宏观调控对海口房地产影响不大，海南房价、特别是海口市的房价不大可能出现整体性下跌，而今后翻番的可能性大。经济学者廖逊认为，决定房价的首先是地价，海口去年年底基准地价上调，房价上涨空间很大。海口房价能否翻番，取决于海南经济能否在5年内形成类似气候，到2008年，主要的工业骨干项目建成，海南经济开始腾飞，届时海口甚至海南各地城市的房价都能翻番，这是情理之中的事。即使没有本地的工业化，房价也可能靠内地工业化而翻番。
“出自省统计局的数据是不包含预售面积的，实际上我们一年能卖出200万平方米。”海南省建设厅房地产处副处长陈武说。他不同意海南消化房产需要7至10年的说法。因为数字都是动态的，不能简单地拿开发面积与销售面积相除；其次，在建面积是整个建设规模，当中很多不是用来住人的，比如商业地产、住宅地产中的地下面积和地上公共面积等，也就是说两者不具备可比性。
但他同时也认为，一两年内消化完也是不现实的。
链接
海南房地产业面临的困境
1.按揭手续更加繁杂。中央对房地产实行宏观调控后，办理新楼盘按揭手续更加繁杂。调控前支行就可以审批，时间只需1周左右，而调控后要由省分行集中审批，需3个月时间。
2.岛外购房者受政策限制。根据有关统计，今年上半年，海口市购房者中，43%以上为内地人。“国八条”出台后，银行异地按揭手续更加严格。外地购房者来海南购房，必须面谈。时间过长对开发商回收资金不利，也容易引起客户不满。加之海南为了阻止“高考移民”，取消了“购房入户”政策。这大大降低了岛外人的购房热情。
3.按揭政策的变化对购房不利。按揭比例缩小，按揭年限缩短。原来8层楼最长可以提供30年按揭，现在6-7层最长只提供20年按揭。
4.信贷渠道缩小，银行开发贷款基本停止。
5.开发成本在不断提高。从2002年至2005年，各种收费在不断增加。一份表格显示，目前海口商品房竣工验收阶段的收费就达18项。其中收取“避雷针检测费”的不仅有质监站，还有气象局；收取“环境检测”的不仅有质监站，还有环保局。
市场渐冷意味着什么
现在看来，房地产市场多年来所形成的“金九银十”这一行业规律在今年是难以出现了。尽管包括上海在内的受房贷新政影响较大地区的房价都较前几个月有上升的趋势，但从目前政策面和市场特点看，这并不意味着房价又会大幅上涨。
首先，宏观调控的信号传导还未完全明朗，调控还在持续。通过一段时间的调控，房价增长过快、房地产市场“大跃进”势头虽然得到了遏制，但目前很多城市房价还在上涨，个别城市房价涨幅仍然超过两位数。
其次，房地产市场的上涨行情已告一段落。尽管部分地区房价有些回暖，但从市场主体看，整个房地产市场已经步入了一个整体下行的区间，投资性和投机性购房已被打压，目前还没有出现新一轮的启动迹象。
第三，市场观望期还没完全消退，消费热情还没被完全调动。从记者发回的报道中可以看出，无论是购房者还是开发商目前都仍然处在观望状态，开发商们期待着能有回转迹象，而消费者则等待着房价继续下调，这两种心态短期内不会消除。
第四，能够刺激消费的利好政策没有新的亮点。以前购房有银行利率和买房落户等利好政策的刺激促进住宅消费，现在没有新的亮点。
从目前的市场情况看，行业发展的规律性决定了房地产的价格走势将逐渐趋于理性。可以肯定的是，房地产业的政策调控，使一哄而上的房地产开发时代结束了。宏观调控促进了房地产行业调整期的提前到来，它将引领房地产市场逐步回复到平静、理性和健康的轨道上来。
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中华工商时报
