地产新政后续：楼市宏观调控手段10大预测4
据透露，为了加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展，建设部已经选择上海、天津、重庆、哈尔滨、大连、南京、杭州、西安、郑州、长沙、南昌、厦门、深圳、成都等14个城市作为房地产市场预警预报信息系统试点城市。这一系统将及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，通过科学分析整理，对市场发展趋势做出准确判断，以便于有关部门及时解决和处理存在的问题，使市场供求平衡，避免房地产市场的大起大落。
此前，在建设部的大力推动下，全国房地产预警预报信息系统已于7月1日正式启动。杭州市是启动房地产预警预报信息系统的第一个试点城市，其他13个试点城市的数据录入等工作将随后进行，这些城市有望在今年三季度末提供初步的数据分析报告。
预测七：加强对闲置土地的清理整顿
土地供应及利用，是影响房地产产品供应的最主要因素，政府对此绝不会不加理会。据消息人士对新地产透露，建设部已经做好准备，将配合国土资源部，查处和防范违法违规占有土地以及囤积土地等行为、对闲置土地进行清理整顿。
在一些地方，这些工作已经展开。
8月3日，北京市国土资源局通过其官方网站正式刊登公告称，解除北京恒远房地产开发有限公司等企业的38宗土地出让合同，收回国有土地使用权。在这次行动中，包括上海复地、银泰、金融街等赫赫有名的地产大腕在内的32家开发商的共计38宗地块，因土地受让方未能按约定期限付清全部地价款，其土地使用权被收归国有。在这次收地行动中，共有超过57公顷土地被收回，是迄今为止北京最大规模的收地行动。
据了解，北京现有房地产开发项目闲置建设用地约69.9公顷。北京国土资源局相关人士表示，清理存量土地将成为职能部门下一步的工作重点。
在南京，8月1日，政府也收回了地处南京市新街口的A、C地块，这是南京土地公开出让以来，因开发商违约，政府无偿收回的第一宗土地，因该地块处于南京市新街口中心位置的黄金地段，格外引起人们关注。南京市国土部门自今年5月19日开展闲置土地大检查以来，已依法回收闲置土地400多亩。
根据国土资源部的相关调查，目前全国闲置土地、空闲土地、批而未供的土地近400万亩。其中，上海的闲置土地达15000亩。在这些闲置的土地中，各地在开发商手里逾期两年以上没有开发的土地就达到40万亩。
而按照国家有关部门规定，国有土地超过两年不开发国家将无偿收回使用权，但在现实中，这项政策以前并没有真正实行过。中国人民大学土地管理系教授严金明为此表示，已经开始的地方上的收地行动，是一个即将大举整顿闲置土地的信号：国家已下决心从“土地”这个房地产市场的源头入手，建立房地产土地市场的新秩序。预测八：重新研究建立土地供应方式转轨中的收益调节措施
建设部将与财政部等部门配合，深入研究土地供应方式转轨中的收益调节措施，以抑制囤积土地、炒买炒卖土地行为的发生。
国土资源部经济研究院政策法规研究室孟祥舟在8月11日对新地产表示，所谓“土地供应方式转轨”，是指逐步减少和严格规范以划拨和协议方式出让土地，积极推进以招标、拍卖、挂牌等市场化方式配置土地资源(资产)。除了经营性土地(包括商业、旅游、娱乐和商品住宅四大类)按照国土资源部2002年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》必须采取招、拍、挂方式出让外，对经营性基础设施建设用地和竞争性工业用地也要逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。
孟祥舟同时表示，虽然无论从政策制定层面还是从体制改革层面来看，国土资源管理部门都正在积极推动土地市场化配置进程，但是当前我国土地公开出让比例仍然不高，只占到土地出让总面积的30%，70%的土地仍然是以划拨和协议方式出让。因此，随着土地出让进一步走向市场化，必将涉及到更大的利益调整。
孟祥舟认为，随着土地供应方式的转变，土地市场化配置程度的提高，下一步各方利益调整的趋势将是：一方面，政府土地出让收入不断增加；另一方面，土地使用者(开发商)将以更高的成本取得土地。再不会像过去一样很容易地拿到大片土地，待价而沽；或者以低价取得高价转让卖出，使原本属于国家所有的土地资产收益转到个别人手中。
具体来说，一是将对土地占有(保有)环节的课税力度加大，房地产税、土地增值税等一些目前没有征收的税种将被严格征收；二是对征地的补偿方面也会出台更为规范化、制度化和标准化的补偿标准，改变过去在征地补偿方面的随意性和不规范性。
孟祥舟还表示，在国外，房地产税或财产税一般要占到地方政府财政收入的71%；而在我国，据测算，目前房地产税收在整个税收收入中，中央政府占2.36%，在地方政府财政收入中，房地产税收仅占8.12%。而且，房地产税的实际开征效果并不明显，当初税种设计的政策初衷并未实现。
孟祥舟还对新地产透露，目前，财政部和国家税务总局等相关部门正在抓紧研究房地产税的制定和实施。当前，房地产税正在做模拟测算，首批进入测算试点地区的城市包括北京、重庆、深圳等6个城市。
与此同时，国土资源部也于8月11日正式发出通知，要求各地加快制订和公布征地的统一年产值标准和区片综合地价，以解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、随意性较大等突出问题，并要求各地加快工作进度，力争在今年年底前制订并公布本地区征地统一年产值标准和区片综合地价。这标志着新的征地补偿标准即将出台。
旧的征地补偿办法一直以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，补偿的随意性也较大。新的征地补偿标准，综合考虑被征收耕地的类型、质量、等级、区位等多种因素，计算征地补偿费用更加精确、科学和合理，有利于保护被征地农民的合法权益。
预测九：建立土地收益基金制度
建设部还将配合国土资源部门研究建立土地收益基金制度，以从体制、机制上制约地方政府急功近利、以地取财的倾向。
土地基金制度，就是将土地出让收入收益等资金通过基金管理模式，有效分离政府土地管理职能与政府土地经营行为，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，使地方政府对土地出让收入等资金的使用和投资具有长久性和有效性。也就是说政府再不能完全支配和处置土地出让的全部收入，这样就能有效遏制地方政府的卖地冲动。
设立土地基金最主要的意义在于利用基金的良好管理模式，归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金，用于土地整理开发及基础设施建设等，使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投资模式。
此前，国土资源部土地利用管理司的副司长束克欣明确表示，国土资源部正在研究建立土地收益基金制度问题。束克欣表示，现在一些地方政府，大量的出让国有土地换取出让金搞城市建设，这种冲动，在很多城市非常严重。建立土地收益基金制度，就是要把来自土地方面的收益，按照一定的比例，提取作为基金，这个基金在本届政府里面不能使用，要留给后任政府使用。这样的话可以起到抑制本届政府大量卖地行为的发生，同时也是解决城市发展的一个可持续性的问题。
而中国土地学会土地经济分会秘书长周建春也在2005中国经济政策与房地产发展论坛上呼吁，尽快建立国有土地收益基金。周建春不无忧虑地表示，现在有很多中等城市，特别中部城市已经卖到没有地可卖的程度，以后的政府怎么办？
预测十：强力推行节能型建筑
在加强对市场的调控、规范和管理的同时，政府亦将在建筑节能方面加强管理。
对未来的房屋建设，政府将要求在深入分析资源环境可承受条件和合理居住需要的基础上，就新建住宅主力套型、住宅性能和质量(适用性、环保性、经济性、安全性和耐久性)、住宅建设的“四节一环保” (环保、节能、节材、节水、节地)等提出指导性意见。
相关资料显示：目前，国内住宅建筑用钢量已占全国用钢总量的20%，住宅水泥消耗量占全国总消耗量的17.6 %；如果综合考虑住宅使用中的耗能和建材耗能，则住宅总能耗已占全国能耗的37%；尽管我国2／3的城市缺水，但住宅建筑耗水量还是占到了全国耗水总量的32%。在建筑用地方面，1998年全国人均建筑用地为52.9平方米，到了2002年即上升为82.3平方米，短短五年间，增幅高达50%。业内人士指出，目前，我国住宅建设面临着建筑使用过程的能耗过高、环境负荷过高、工业化程度过低、综合性能较低 、对住宅节能普遍认识不足等5大挑战。
此外，经济利益的制约更是限制节能建筑发展的一大瓶颈。有关专家测算表明，比现有的普通建筑节能60%左右的节能建筑，其造价要比普通建筑高出5%到7%，节能效益要在5到8年后才可以收回。正是由于利益主体对节能的前期投入和后期收益的承担存在认识偏差，因此导致很多工作的开展受到牵制。
对此，建设部相关人士则表示，将以法律法规制度的建设来强力推行节能建筑。该人士透露，建设部在抓紧修订《建筑法》时，将抓紧《建筑节能管理条例》和《工程建设标准化管理条例》的调研起草工作；配合有关部门制定《节约用水条例》；制定颁布《城乡规划蓝线管理办法》；制订《城市基础设施完备性评价办法》；修订颁布《民用建筑节能管理规定》；颁布实施《节能建筑性能测评管理办法》，形成相配套的政策。
该人士还表示，建设部将在今年内颁布实施《绿色建筑技术导则》、《绿色建筑评价标准》。还将完成《住宅性能评定技术标准》、《空调通风系统运行维护管理标准》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》的审批颁布，制定出《建筑与小区雨水利用工程技术规范》。
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新地产
此前，在建设部的大力推动下，全国房地产预警预报信息系统已于7月1日正式启动。杭州市是启动房地产预警预报信息系统的第一个试点城市，其他13个试点城市的数据录入等工作将随后进行，这些城市有望在今年三季度末提供初步的数据分析报告。
预测七：加强对闲置土地的清理整顿
土地供应及利用，是影响房地产产品供应的最主要因素，政府对此绝不会不加理会。据消息人士对新地产透露，建设部已经做好准备，将配合国土资源部，查处和防范违法违规占有土地以及囤积土地等行为、对闲置土地进行清理整顿。
在一些地方，这些工作已经展开。
8月3日，北京市国土资源局通过其官方网站正式刊登公告称，解除北京恒远房地产开发有限公司等企业的38宗土地出让合同，收回国有土地使用权。在这次行动中，包括上海复地、银泰、金融街等赫赫有名的地产大腕在内的32家开发商的共计38宗地块，因土地受让方未能按约定期限付清全部地价款，其土地使用权被收归国有。在这次收地行动中，共有超过57公顷土地被收回，是迄今为止北京最大规模的收地行动。
据了解，北京现有房地产开发项目闲置建设用地约69.9公顷。北京国土资源局相关人士表示，清理存量土地将成为职能部门下一步的工作重点。
在南京，8月1日，政府也收回了地处南京市新街口的A、C地块，这是南京土地公开出让以来，因开发商违约，政府无偿收回的第一宗土地，因该地块处于南京市新街口中心位置的黄金地段，格外引起人们关注。南京市国土部门自今年5月19日开展闲置土地大检查以来，已依法回收闲置土地400多亩。
根据国土资源部的相关调查，目前全国闲置土地、空闲土地、批而未供的土地近400万亩。其中，上海的闲置土地达15000亩。在这些闲置的土地中，各地在开发商手里逾期两年以上没有开发的土地就达到40万亩。
而按照国家有关部门规定，国有土地超过两年不开发国家将无偿收回使用权，但在现实中，这项政策以前并没有真正实行过。中国人民大学土地管理系教授严金明为此表示，已经开始的地方上的收地行动，是一个即将大举整顿闲置土地的信号：国家已下决心从“土地”这个房地产市场的源头入手，建立房地产土地市场的新秩序。预测八：重新研究建立土地供应方式转轨中的收益调节措施
建设部将与财政部等部门配合，深入研究土地供应方式转轨中的收益调节措施，以抑制囤积土地、炒买炒卖土地行为的发生。
国土资源部经济研究院政策法规研究室孟祥舟在8月11日对新地产表示，所谓“土地供应方式转轨”，是指逐步减少和严格规范以划拨和协议方式出让土地，积极推进以招标、拍卖、挂牌等市场化方式配置土地资源(资产)。除了经营性土地(包括商业、旅游、娱乐和商品住宅四大类)按照国土资源部2002年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》必须采取招、拍、挂方式出让外，对经营性基础设施建设用地和竞争性工业用地也要逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。
孟祥舟同时表示，虽然无论从政策制定层面还是从体制改革层面来看，国土资源管理部门都正在积极推动土地市场化配置进程，但是当前我国土地公开出让比例仍然不高，只占到土地出让总面积的30%，70%的土地仍然是以划拨和协议方式出让。因此，随着土地出让进一步走向市场化，必将涉及到更大的利益调整。
孟祥舟认为，随着土地供应方式的转变，土地市场化配置程度的提高，下一步各方利益调整的趋势将是：一方面，政府土地出让收入不断增加；另一方面，土地使用者(开发商)将以更高的成本取得土地。再不会像过去一样很容易地拿到大片土地，待价而沽；或者以低价取得高价转让卖出，使原本属于国家所有的土地资产收益转到个别人手中。
具体来说，一是将对土地占有(保有)环节的课税力度加大，房地产税、土地增值税等一些目前没有征收的税种将被严格征收；二是对征地的补偿方面也会出台更为规范化、制度化和标准化的补偿标准，改变过去在征地补偿方面的随意性和不规范性。
孟祥舟还表示，在国外，房地产税或财产税一般要占到地方政府财政收入的71%；而在我国，据测算，目前房地产税收在整个税收收入中，中央政府占2.36%，在地方政府财政收入中，房地产税收仅占8.12%。而且，房地产税的实际开征效果并不明显，当初税种设计的政策初衷并未实现。
孟祥舟还对新地产透露，目前，财政部和国家税务总局等相关部门正在抓紧研究房地产税的制定和实施。当前，房地产税正在做模拟测算，首批进入测算试点地区的城市包括北京、重庆、深圳等6个城市。
与此同时，国土资源部也于8月11日正式发出通知，要求各地加快制订和公布征地的统一年产值标准和区片综合地价，以解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、随意性较大等突出问题，并要求各地加快工作进度，力争在今年年底前制订并公布本地区征地统一年产值标准和区片综合地价。这标志着新的征地补偿标准即将出台。
旧的征地补偿办法一直以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，补偿的随意性也较大。新的征地补偿标准，综合考虑被征收耕地的类型、质量、等级、区位等多种因素，计算征地补偿费用更加精确、科学和合理，有利于保护被征地农民的合法权益。
预测九：建立土地收益基金制度
建设部还将配合国土资源部门研究建立土地收益基金制度，以从体制、机制上制约地方政府急功近利、以地取财的倾向。
土地基金制度，就是将土地出让收入收益等资金通过基金管理模式，有效分离政府土地管理职能与政府土地经营行为，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，使地方政府对土地出让收入等资金的使用和投资具有长久性和有效性。也就是说政府再不能完全支配和处置土地出让的全部收入，这样就能有效遏制地方政府的卖地冲动。
设立土地基金最主要的意义在于利用基金的良好管理模式，归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金，用于土地整理开发及基础设施建设等，使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投资模式。
此前，国土资源部土地利用管理司的副司长束克欣明确表示，国土资源部正在研究建立土地收益基金制度问题。束克欣表示，现在一些地方政府，大量的出让国有土地换取出让金搞城市建设，这种冲动，在很多城市非常严重。建立土地收益基金制度，就是要把来自土地方面的收益，按照一定的比例，提取作为基金，这个基金在本届政府里面不能使用，要留给后任政府使用。这样的话可以起到抑制本届政府大量卖地行为的发生，同时也是解决城市发展的一个可持续性的问题。
而中国土地学会土地经济分会秘书长周建春也在2005中国经济政策与房地产发展论坛上呼吁，尽快建立国有土地收益基金。周建春不无忧虑地表示，现在有很多中等城市，特别中部城市已经卖到没有地可卖的程度，以后的政府怎么办？
预测十：强力推行节能型建筑
在加强对市场的调控、规范和管理的同时，政府亦将在建筑节能方面加强管理。
对未来的房屋建设，政府将要求在深入分析资源环境可承受条件和合理居住需要的基础上，就新建住宅主力套型、住宅性能和质量(适用性、环保性、经济性、安全性和耐久性)、住宅建设的“四节一环保” (环保、节能、节材、节水、节地)等提出指导性意见。
相关资料显示：目前，国内住宅建筑用钢量已占全国用钢总量的20%，住宅水泥消耗量占全国总消耗量的17.6 %；如果综合考虑住宅使用中的耗能和建材耗能，则住宅总能耗已占全国能耗的37%；尽管我国2／3的城市缺水，但住宅建筑耗水量还是占到了全国耗水总量的32%。在建筑用地方面，1998年全国人均建筑用地为52.9平方米，到了2002年即上升为82.3平方米，短短五年间，增幅高达50%。业内人士指出，目前，我国住宅建设面临着建筑使用过程的能耗过高、环境负荷过高、工业化程度过低、综合性能较低 、对住宅节能普遍认识不足等5大挑战。
此外，经济利益的制约更是限制节能建筑发展的一大瓶颈。有关专家测算表明，比现有的普通建筑节能60%左右的节能建筑，其造价要比普通建筑高出5%到7%，节能效益要在5到8年后才可以收回。正是由于利益主体对节能的前期投入和后期收益的承担存在认识偏差，因此导致很多工作的开展受到牵制。
对此，建设部相关人士则表示，将以法律法规制度的建设来强力推行节能建筑。该人士透露，建设部在抓紧修订《建筑法》时，将抓紧《建筑节能管理条例》和《工程建设标准化管理条例》的调研起草工作；配合有关部门制定《节约用水条例》；制定颁布《城乡规划蓝线管理办法》；制订《城市基础设施完备性评价办法》；修订颁布《民用建筑节能管理规定》；颁布实施《节能建筑性能测评管理办法》，形成相配套的政策。
该人士还表示，建设部将在今年内颁布实施《绿色建筑技术导则》、《绿色建筑评价标准》。还将完成《住宅性能评定技术标准》、《空调通风系统运行维护管理标准》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》的审批颁布，制定出《建筑与小区雨水利用工程技术规范》。
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新地产
