关注：商业地产发展模式及下半年趋势预测（图）
2、目前存在的主要问题
成业行通过对2002-2004年上市的几个较有特点或规模的商业项目进行了跟踪调查，发现目前很多商业地产项目实际经营并不理想，甚至出现失败案例，这给盲目于商业地产的开发商、投资者和经营者敲响了警钟，尽管失败原因多种多样，但最主要的原因为：
（1）返租模式不完善。典型案例如巨库、碧溪家具广场，在返租方案中存在巨大漏洞，导致后期经营出现问题，不能兑现业主租金。
（2）市场培育期阶段经营者不能灵活处理。每个商业在市场培育期内都会不可避免地生意清淡，这是正常现象，只要持续不断地进行市场推广、及时调整商户租金、根据经营情况进行商户调整，在一段时间内会有所改善。但是一些项目由于产权分散，无法灵活进行处理，导致培育期过长，迟迟看不到进展。
（3）初期定位和商户选择不准确。目前对金源MALL、建外SOHO等商业项目争议很多，尤其是金源MALL近期将在内部开设小商品批发市场，引起了很大关注。这些举措在一定程度上说明了当初定位存在失误。
3、商业发展趋势预测
观点一：商业地产将从下半年开始抬升
随着商业结构的调整，商业地产将从下半年开始抬升。2005年上半年商业地产形式不容乐观，主要原因一方面在于宏观调控对整体房地产市场的打压，第二方面在于04年商业地产供应结构不合理、返租类专业市场过多、客户口碑比较差，不良效应延迟到05年开始体现。05年开始，返租类专业市场份额逐渐缩小，而社区商业街、规划经营比较合理的购物中心迅速涌现，预计在接近05年底的时候北京商业交易开始抬头。
观点二：CBD商业有过饱和趋势
不计算CBD现有的商业如国贸等，以及已经销售完毕的商业如财富中心，CBD及其周边地区近期新增加商业规模达到了90万平方米，供应非常集中，商业形式也比较类似，不脱离大商场和商业街几种形式。在CBD区域，以国外的经验是不适合建设大量商业中心的，它将导致交通的极大问题，因此无论从短期销售、招租，还是从长期经营来看，都将面临较大挑战。
观点三：新城、新兴居住区商业中心成为市场主角
为了让百姓生活更加便利，2005年商业白皮书鼓励发展新兴居住区的商业中心；针对大型商业过饱和的情况，在全市性商业中心、区域商业中心和规划的特色商业街（区）以外地区，限制新建营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施、在二环以内限制新建营业面积10000平方米以上大型百货店、在城区限制新增小商品批发零售市场、在市中心、中关村科技海淀园等地限制新增初级集贸市场、批发市场等。
在这种大趋势下，通州、望京等新城，以及大型居住社区都规划、建设了综合型商业中心。其中望京国际商业中心目前只租不售，已与多家国际大型零售商达成合作意向；国美第一商街定位于朝阳北路沿线地区级商业中心，6月14日开盘以来备受关注；其他商业项目将于下半年陆续面世。
观点四：开业商业为后续项目以启示
随着上述销售型商业项目纷纷开业，业内开展了热烈的探讨，对于它们的成功失败众说纷纭，必将给后续商业项目以启示，这个过程预示着将来的商业项目会在这些经验基础上愈发成熟。
观点五：产权商铺面临尴尬，急需寻找创新营销模式
从目前项目实际情况来看，零售性专业市场或购物中心的销售模式仍以售后返租的居多。但是诸多失败案例给开发商、购房者和经营者敲响了警钟。
但是现在的售后返租模式与以前比已经有了一些内在变化。表现为：拿出可售面积的一部分或大部分出售，保留关键部位的产权自营。如中关村E世界以及更早的鼎好电子市场，都把影响项目形象和人气的一、二层保留自营，定位为品牌旗舰店；而三层以上分割成小商铺进行出售。反映出开发商在尽快回笼资金和统一经营（长远效益）之间进行折衷。此外，中关村科贸中心电子城采用了类信托模式，将其中部分面积进行虚拟销售，5年后回购，较好地解决了开发商融资与投资者安全投资的难题。
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中新社 朱永升
成业行通过对2002-2004年上市的几个较有特点或规模的商业项目进行了跟踪调查，发现目前很多商业地产项目实际经营并不理想，甚至出现失败案例，这给盲目于商业地产的开发商、投资者和经营者敲响了警钟，尽管失败原因多种多样，但最主要的原因为：
（1）返租模式不完善。典型案例如巨库、碧溪家具广场，在返租方案中存在巨大漏洞，导致后期经营出现问题，不能兑现业主租金。
（2）市场培育期阶段经营者不能灵活处理。每个商业在市场培育期内都会不可避免地生意清淡，这是正常现象，只要持续不断地进行市场推广、及时调整商户租金、根据经营情况进行商户调整，在一段时间内会有所改善。但是一些项目由于产权分散，无法灵活进行处理，导致培育期过长，迟迟看不到进展。
（3）初期定位和商户选择不准确。目前对金源MALL、建外SOHO等商业项目争议很多，尤其是金源MALL近期将在内部开设小商品批发市场，引起了很大关注。这些举措在一定程度上说明了当初定位存在失误。
3、商业发展趋势预测
观点一：商业地产将从下半年开始抬升
随着商业结构的调整，商业地产将从下半年开始抬升。2005年上半年商业地产形式不容乐观，主要原因一方面在于宏观调控对整体房地产市场的打压，第二方面在于04年商业地产供应结构不合理、返租类专业市场过多、客户口碑比较差，不良效应延迟到05年开始体现。05年开始，返租类专业市场份额逐渐缩小，而社区商业街、规划经营比较合理的购物中心迅速涌现，预计在接近05年底的时候北京商业交易开始抬头。
观点二：CBD商业有过饱和趋势
不计算CBD现有的商业如国贸等，以及已经销售完毕的商业如财富中心，CBD及其周边地区近期新增加商业规模达到了90万平方米，供应非常集中，商业形式也比较类似，不脱离大商场和商业街几种形式。在CBD区域，以国外的经验是不适合建设大量商业中心的，它将导致交通的极大问题，因此无论从短期销售、招租，还是从长期经营来看，都将面临较大挑战。
观点三：新城、新兴居住区商业中心成为市场主角
为了让百姓生活更加便利，2005年商业白皮书鼓励发展新兴居住区的商业中心；针对大型商业过饱和的情况，在全市性商业中心、区域商业中心和规划的特色商业街（区）以外地区，限制新建营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施、在二环以内限制新建营业面积10000平方米以上大型百货店、在城区限制新增小商品批发零售市场、在市中心、中关村科技海淀园等地限制新增初级集贸市场、批发市场等。
在这种大趋势下，通州、望京等新城，以及大型居住社区都规划、建设了综合型商业中心。其中望京国际商业中心目前只租不售，已与多家国际大型零售商达成合作意向；国美第一商街定位于朝阳北路沿线地区级商业中心，6月14日开盘以来备受关注；其他商业项目将于下半年陆续面世。
观点四：开业商业为后续项目以启示
随着上述销售型商业项目纷纷开业，业内开展了热烈的探讨，对于它们的成功失败众说纷纭，必将给后续商业项目以启示，这个过程预示着将来的商业项目会在这些经验基础上愈发成熟。
观点五：产权商铺面临尴尬，急需寻找创新营销模式
从目前项目实际情况来看，零售性专业市场或购物中心的销售模式仍以售后返租的居多。但是诸多失败案例给开发商、购房者和经营者敲响了警钟。
但是现在的售后返租模式与以前比已经有了一些内在变化。表现为：拿出可售面积的一部分或大部分出售，保留关键部位的产权自营。如中关村E世界以及更早的鼎好电子市场，都把影响项目形象和人气的一、二层保留自营，定位为品牌旗舰店；而三层以上分割成小商铺进行出售。反映出开发商在尽快回笼资金和统一经营（长远效益）之间进行折衷。此外，中关村科贸中心电子城采用了类信托模式，将其中部分面积进行虚拟销售，5年后回购，较好地解决了开发商融资与投资者安全投资的难题。
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中新社 朱永升
