许小年：走入“迷途”的中国房价6
2.购买者
购买者可以分为三类人，一是以居住为目的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者，三是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该和人口增长率相关，保持一个相对稳定的增量；同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好投资于地产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者希望房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法形成与卖方讨价还价的能力。与房地产市场相反，目前的车市上因为不存在"投资者"，所有的消费者可以默契地持币待购，迫使厂商降价。
在这两类购买者无法达成统一意见的情况下，跟风者的需求是一个很大的冲击，对于价格的走向有重要的影响。地方政府的政策坚定了投资者的信心，使投资需求越来越旺盛，跟风者逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以避免价格进一步的上涨。投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高价购房以满足生活的需要。
当然，如果有一个比地方政府更强更有力的博弈者能够改变跟风者的预期，使其相信价格更有可能下跌而不是上涨，那么跟风者就会选择持币待购，这会反过来影响投资者的信心，使其抛出部分房产，形成房地产价格下跌的趋势，消费者就可能在较为合理的价位购买到房产。但很遗憾的是，正如后面所分析的，在这个问题上唯一可能比地方政府更强的博弈者是中央银行，但出于对金融系统稳定性的考虑，央行不会希望房价暴跌，现有水平应该是央行即使不满意但也还可以接受的价位。
3.开发商
与家电等市场相比，房地产开发商达成了罕见的"共谋"，宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出，使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪。要知道价格可以由生产者说了算，购买量可不是由生产者说了算的，为什么唯独房地产开发商如此步调一致地不断涨价，宁可雇人排号，"自产自销"也要坚持高的价格？
没有价格战的原因主要有两点，一是前面所述的购买者中有一批投资者和"追涨杀跌"
的跟风者，投资者强调"保值增值"，而跟风者非高价不买。无论哪一个开发商，必须把他的楼盘营造出一个销售火爆的局面，一个价格节节上涨的趋势，否则就很难说服投资者房产有增值的空间，很难对跟风者造成"不买就等于亏损"的预期。
第二个原因是房地产开发的高资金密度和高负债率，这个特点决定每一个开发商都后期销售的首付款和银行配套的个人住房贷款，而个人住房贷款是以房产本身为抵押的，因此即使销售不畅开发商也不能用降价的方式促销，否则商业银行出于对被抵押房产的价值进一步缩水的预期，很可能在即期就收紧该楼盘的个人住房贷款，这对资金需求量大而自有资金不足的房地产开发商来说是一个毁灭性的打击。即使该开发商能挺过来，商业银行也很可能会怀疑其盈利的能力，不愿提供下一个项目的房地产开发贷款。
与此相反，只有在即使销售不畅的情况下仍坚持提价和造势，投资者和跟风者才有可能从观望转为实际的投入，也只有这样才能给银行"再等一等"的期望，避免银行执行抵押。
说得形象一点，这是一种有效的"拉高出货"的方式。
从以上两点来看，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做得到。从这个角度来说，开发商实质上只是地方政府的代理人，一系列的开发只不过是代理政府完成了税收的过程，开发商所得的利润可以被看成代理费。
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明报 许小年
购买者可以分为三类人，一是以居住为目的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为目的的投资者，三是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该和人口增长率相关，保持一个相对稳定的增量；同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好投资于地产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者希望房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法形成与卖方讨价还价的能力。与房地产市场相反，目前的车市上因为不存在"投资者"，所有的消费者可以默契地持币待购，迫使厂商降价。
在这两类购买者无法达成统一意见的情况下，跟风者的需求是一个很大的冲击，对于价格的走向有重要的影响。地方政府的政策坚定了投资者的信心，使投资需求越来越旺盛，跟风者逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以避免价格进一步的上涨。投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高价购房以满足生活的需要。
当然，如果有一个比地方政府更强更有力的博弈者能够改变跟风者的预期，使其相信价格更有可能下跌而不是上涨，那么跟风者就会选择持币待购，这会反过来影响投资者的信心，使其抛出部分房产，形成房地产价格下跌的趋势，消费者就可能在较为合理的价位购买到房产。但很遗憾的是，正如后面所分析的，在这个问题上唯一可能比地方政府更强的博弈者是中央银行，但出于对金融系统稳定性的考虑，央行不会希望房价暴跌，现有水平应该是央行即使不满意但也还可以接受的价位。
3.开发商
与家电等市场相比，房地产开发商达成了罕见的"共谋"，宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出，使得在其他市场如火如荼的价格战在房地产市场无影无踪。要知道价格可以由生产者说了算，购买量可不是由生产者说了算的，为什么唯独房地产开发商如此步调一致地不断涨价，宁可雇人排号，"自产自销"也要坚持高的价格？
没有价格战的原因主要有两点，一是前面所述的购买者中有一批投资者和"追涨杀跌"
的跟风者，投资者强调"保值增值"，而跟风者非高价不买。无论哪一个开发商，必须把他的楼盘营造出一个销售火爆的局面，一个价格节节上涨的趋势，否则就很难说服投资者房产有增值的空间，很难对跟风者造成"不买就等于亏损"的预期。
第二个原因是房地产开发的高资金密度和高负债率，这个特点决定每一个开发商都后期销售的首付款和银行配套的个人住房贷款，而个人住房贷款是以房产本身为抵押的，因此即使销售不畅开发商也不能用降价的方式促销，否则商业银行出于对被抵押房产的价值进一步缩水的预期，很可能在即期就收紧该楼盘的个人住房贷款，这对资金需求量大而自有资金不足的房地产开发商来说是一个毁灭性的打击。即使该开发商能挺过来，商业银行也很可能会怀疑其盈利的能力，不愿提供下一个项目的房地产开发贷款。
与此相反，只有在即使销售不畅的情况下仍坚持提价和造势，投资者和跟风者才有可能从观望转为实际的投入，也只有这样才能给银行"再等一等"的期望，避免银行执行抵押。
说得形象一点，这是一种有效的"拉高出货"的方式。
从以上两点来看，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做得到。从这个角度来说，开发商实质上只是地方政府的代理人，一系列的开发只不过是代理政府完成了税收的过程，开发商所得的利润可以被看成代理费。
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