述评：多少开发商没穿泳裤 调控潮水退去才知道
开发商有没有钱的问题绝对是企业的最高机密，套用巴曙松经常套用的一句话“只有潮水退去的时候才能知道谁没有穿泳裤”，这个问题恐怕只有等到企业破产的时候才能水落石出。但是在紧缩银根的形式下，房地产开发企业对非银行渠道的资本依赖加深则是一个不争的事实。
“你可以把这段话公开报道，因为陈淮回去会上网。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对笔者表示，对于中国城乡经济研究所所长陈淮新鲜出炉的观点“房地产泡沫是金融泡沫，和百姓买房无关”，巴曙松举牌反对。在房地产金融问题上，这两位好朋友PK了一把。
这两位经济学家的意见相左从一个侧面印射出房地产业内对目前很热的房地产金融的复杂心理，而开发商对诸如信托、基金等等非信贷融资渠道的态度则是又爱又恨，一方面不愿意拓宽融资渠道：央行《2004年房地产金融报告》就明确指出，由于房地产开发利润太高，所以多数房企不愿意上市，因为发行股票会分享高利润；然而另外一方面，在宏观调控银根紧缩和土地价格水涨船高的背景下，又不得不拓宽非银行贷款的资金渠道。
开发商有钱还是没钱？
“现在想让银行放贷真的很难。” 121号文件发布后，许多开发商发出这样的感叹。传统的开发模式是这样的：依靠很少启动资金拿地然后到银行做开发贷款接着盖楼，盖楼的同时（甚至连坑都没挖）销售工作展开，同时用销售回笼资金还贷。对此以社科院金融研究所所长易宪容为代表的观点一针见血地指出，最大的金融风险被银行担起来了，因为缺乏必要的风险抵御机制对冲可能发生的金融风险，而这也是国家宏观调控意图降低房地产金融风险的重要原因。
从“3·17”央行调整利率开始，时隔半年赶上传统意义上的“金九银十”，业内主流评论认为现在房地产已经“九月突围”走出了观望，“冬天”已经过去——问题是，姑且假定“冬天已经过去”的判断成立的前提下，这个冬天里死了多少开发商呢？即便不死，面对未来银行对房地产开发越来越审慎的放贷态度，将来的房地产开发又从那里筹集到足够的开发资本呢？当谈到这个问题的时候，中国国民经济研究所所长樊纲戏称，开发商前几年赚得太多了，那些积累足够支撑一段时间，死不了。
许多资金实力雄厚的开发商对樊纲的观点很赞同，但是更多的中小房地产开发企业却不得不接受被并构的现实，也就是说很多开发商是缺钱的。
证据之一是，不久前北京市国土资源局公布了38宗土地因为不能按时交纳土地出让金将被依法收购的新闻。业内分析说这38宗土地中不排除有的是真没钱被迫放弃的，但是大多数企业是因为战略需求放弃这些“鸡肋”之地。即便如此，在城八区“寸土寸金”的背景下不得不放弃土地，至少说明，开发商的资金链条不是那么宽裕。
证据之二是税收的锐减，国税务总局征收管理司司长王文彦在接受平媒采访时表示：“今年会是房地产税收的关键一年。”北京市地税局有关负责人近期向媒体透露，在2003年至2005年上半年对1103户房地产企业进行纳税检查时发现，有问题的房地产企业达725户，有问题率为66%——谁的钱都可以欠就是不能欠国家的，当税收出现问题的时候只有一个理由，那就是真没钱。
但对此开发商更多持反对意见，万年花城副总黄玺庆认为，要说没钱，开发商是永远都“没钱”的，因为要把钱放到最能赚钱的地方，谁都不会当把钱菩萨供起来发霉。
别把鸡蛋放在一个篮子里
开发商有没有钱的问题绝对是企业的最高机密，套用巴曙松经常套用的一句话“只有潮水退去的时候才能知道谁没有穿泳裤”，这个问题恐怕只有等到企业破产的时候才能水落石出。但是在紧缩银根的形式下，房地产开发企业对非银行渠道的资本依赖加深则是一个不争的事实。
就在上个月，上海复地集团发行了北京西单佳慧房地产项目信托计划，复地方面说，由于受到投资者强烈追捧，所有募集资金目前已全部认购完毕，而在复地公布的2005年中期业绩中则显示其利润依然保持增长。巴曙松在谈到金融创新的时候说，宏观调控的这半年，上海复地利润上升50％，主要的原因是他们迅速意识到中国房地产泡沫分布程度和状况，“前五个省市在房地产投资占全国的一半以上，那我何必去挤那些地方呢？”上海复地收入在上海以外已经超过了一半，而作为上市公司，他们在房地产融资方面的经验比起很多“泥水匠”出身的开发商来更老到。与此同时作为负面典型他还点了另外一家北京著名的开发企业的名，因为其利润下降了80％。
银监会政策法规部研究局副局长杨再平再次强调了一个经济学上的常识：“不要把鸡蛋都放在一个篮子里”，而联华信托投资有限公司常务董事总裁李晓东则表示房地产变革时代已经来临，面临新的融资考验，房地产开发商必须与时俱进。
杨再平是从银行的角度谈鸡蛋和篮子的，他的观点是，银行的“钱鸡蛋”不能都放在房地产这个篮子里，银行必须开拓其他赢利渠道。他承认，房地产贷款在银行里目前属于优良贷款，四大国有商业银行的房地产开发不良贷款率低于5％，而个人住房贷款只有1.5％，“这对银行业来讲是一个机遇”，因为现在银行里面大把大把的钱没地方放贷。但与此同时，也存在着六方面巨大金融风险，试举一法律方面的：04年10月26日高法颁布的扣押冻结财产规定说，家庭唯一一套住房不得抵押——言外之意，要还不起贷款，没人敢把你赶出来，包括银行。对银行来讲，这不是风险是什么？
而对房地产可能引发的金融风险，巴曙松引用美国30年代大萧条时的例子：“银行成了最大的房地产开发商，除了房子和地，什么也没有。”
凯德置地也认为“鸡蛋不能都放在一个篮子里”，不过这家新加坡公司则是从公司业务角度上来看待这个问题。北京项目副总毛大庆介绍说，住宅与商用房产开发是凯德置地的母公司新加坡嘉德置地进入中国市场的基础，但是凯德置地在中国的业务还涵盖了包括写字楼、商业综合房地产、商场、工业房产等业务。比如，通过和深国投的合作，该公司在中国拥有的商场数达到了28个，而同零售巨头沃尔码的合作，则让凯德深入到传统房地产的概念之外的业务线。
在资金来源上，“尤其中国的住宅项目，我们吸纳了大量的基金，那便是在国外募集到资金和REITs。”
REITs是救命稻草吗？
李晓东所说的“房地产变革时代已经来临”是从房地产金融来讲的，其中现在最流行的词汇便是REITS。
毛大庆解释说，简单讲，REITs就是大家把一些投资人的余钱、闲钱或者准备投资的钱集中在一起交给一些专业的机构，让他们做专业的投资，最后收取回报。或者叫房地产信托——这便是前文所讲“非银行信贷”融资手法的典型例子。
现在开发商对此类“讲座”是顷之若鹜，一有类似会议便如同临近期末考试的学生一样专心学习，笔者就在各类这种场合见到他们的身影。在宏观调控紧缩银根的政策背景下，房地产开发商转投其他的融资渠道是合乎情理的，但是业内人士指出，REITs和房地产的“联姻”却不是那么容易的。一方面，由于有亚洲金融风暴和日本房地产泡沫破裂的前车之鉴，投资人对房地产投资非常审慎；另一方面，同银行贷款相比，实际计算要支付的“利息”REITs要高很多，开发商舍不得让更多的利。对此业内有好事者形象比喻，这在某方面如同放高利贷，开发商能到银行拉到贷款的，一般不会再考虑REITs，而现在银行里还有很多闲钱，现在大家都等政策松口。
而在另外一方面，“目前我国缺乏合法的途径利用基金，尤其是外资。”金杜律师事务所合伙人杜慧力表示。许多金融专家也表示，信托项目一般都发行固定数字的份额产品，比如200份，一份至少20万元，“这不是一般老百姓能玩的游戏”。
说到房地产投资，巴曙松说，连专业的房地产开发商都会不断出现决策失误，那么一般的老百姓想要投钱进去分一杯羹，岂不是痴人说梦吗？
在这一点上他和陈淮没有分歧。回到文章开头陈淮博士的观点，他的言外之意是，老百姓买房子目的要单纯，是为了解决安居理想，别想着投资。而有关REITs的话题，业内有评论指出，如果单纯盖中低价位住房，在巨大的刚性需求面前，肯定是热销，用不着借鸡生蛋。
焦点房地产网
“你可以把这段话公开报道，因为陈淮回去会上网。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对笔者表示，对于中国城乡经济研究所所长陈淮新鲜出炉的观点“房地产泡沫是金融泡沫，和百姓买房无关”，巴曙松举牌反对。在房地产金融问题上，这两位好朋友PK了一把。
这两位经济学家的意见相左从一个侧面印射出房地产业内对目前很热的房地产金融的复杂心理，而开发商对诸如信托、基金等等非信贷融资渠道的态度则是又爱又恨，一方面不愿意拓宽融资渠道：央行《2004年房地产金融报告》就明确指出，由于房地产开发利润太高，所以多数房企不愿意上市，因为发行股票会分享高利润；然而另外一方面，在宏观调控银根紧缩和土地价格水涨船高的背景下，又不得不拓宽非银行贷款的资金渠道。
开发商有钱还是没钱？
“现在想让银行放贷真的很难。” 121号文件发布后，许多开发商发出这样的感叹。传统的开发模式是这样的：依靠很少启动资金拿地然后到银行做开发贷款接着盖楼，盖楼的同时（甚至连坑都没挖）销售工作展开，同时用销售回笼资金还贷。对此以社科院金融研究所所长易宪容为代表的观点一针见血地指出，最大的金融风险被银行担起来了，因为缺乏必要的风险抵御机制对冲可能发生的金融风险，而这也是国家宏观调控意图降低房地产金融风险的重要原因。
从“3·17”央行调整利率开始，时隔半年赶上传统意义上的“金九银十”，业内主流评论认为现在房地产已经“九月突围”走出了观望，“冬天”已经过去——问题是，姑且假定“冬天已经过去”的判断成立的前提下，这个冬天里死了多少开发商呢？即便不死，面对未来银行对房地产开发越来越审慎的放贷态度，将来的房地产开发又从那里筹集到足够的开发资本呢？当谈到这个问题的时候，中国国民经济研究所所长樊纲戏称，开发商前几年赚得太多了，那些积累足够支撑一段时间，死不了。
许多资金实力雄厚的开发商对樊纲的观点很赞同，但是更多的中小房地产开发企业却不得不接受被并构的现实，也就是说很多开发商是缺钱的。
证据之一是，不久前北京市国土资源局公布了38宗土地因为不能按时交纳土地出让金将被依法收购的新闻。业内分析说这38宗土地中不排除有的是真没钱被迫放弃的，但是大多数企业是因为战略需求放弃这些“鸡肋”之地。即便如此，在城八区“寸土寸金”的背景下不得不放弃土地，至少说明，开发商的资金链条不是那么宽裕。
证据之二是税收的锐减，国税务总局征收管理司司长王文彦在接受平媒采访时表示：“今年会是房地产税收的关键一年。”北京市地税局有关负责人近期向媒体透露，在2003年至2005年上半年对1103户房地产企业进行纳税检查时发现，有问题的房地产企业达725户，有问题率为66%——谁的钱都可以欠就是不能欠国家的，当税收出现问题的时候只有一个理由，那就是真没钱。
但对此开发商更多持反对意见，万年花城副总黄玺庆认为，要说没钱，开发商是永远都“没钱”的，因为要把钱放到最能赚钱的地方，谁都不会当把钱菩萨供起来发霉。
别把鸡蛋放在一个篮子里
开发商有没有钱的问题绝对是企业的最高机密，套用巴曙松经常套用的一句话“只有潮水退去的时候才能知道谁没有穿泳裤”，这个问题恐怕只有等到企业破产的时候才能水落石出。但是在紧缩银根的形式下，房地产开发企业对非银行渠道的资本依赖加深则是一个不争的事实。
就在上个月，上海复地集团发行了北京西单佳慧房地产项目信托计划，复地方面说，由于受到投资者强烈追捧，所有募集资金目前已全部认购完毕，而在复地公布的2005年中期业绩中则显示其利润依然保持增长。巴曙松在谈到金融创新的时候说，宏观调控的这半年，上海复地利润上升50％，主要的原因是他们迅速意识到中国房地产泡沫分布程度和状况，“前五个省市在房地产投资占全国的一半以上，那我何必去挤那些地方呢？”上海复地收入在上海以外已经超过了一半，而作为上市公司，他们在房地产融资方面的经验比起很多“泥水匠”出身的开发商来更老到。与此同时作为负面典型他还点了另外一家北京著名的开发企业的名，因为其利润下降了80％。
银监会政策法规部研究局副局长杨再平再次强调了一个经济学上的常识：“不要把鸡蛋都放在一个篮子里”，而联华信托投资有限公司常务董事总裁李晓东则表示房地产变革时代已经来临，面临新的融资考验，房地产开发商必须与时俱进。
杨再平是从银行的角度谈鸡蛋和篮子的，他的观点是，银行的“钱鸡蛋”不能都放在房地产这个篮子里，银行必须开拓其他赢利渠道。他承认，房地产贷款在银行里目前属于优良贷款，四大国有商业银行的房地产开发不良贷款率低于5％，而个人住房贷款只有1.5％，“这对银行业来讲是一个机遇”，因为现在银行里面大把大把的钱没地方放贷。但与此同时，也存在着六方面巨大金融风险，试举一法律方面的：04年10月26日高法颁布的扣押冻结财产规定说，家庭唯一一套住房不得抵押——言外之意，要还不起贷款，没人敢把你赶出来，包括银行。对银行来讲，这不是风险是什么？
而对房地产可能引发的金融风险，巴曙松引用美国30年代大萧条时的例子：“银行成了最大的房地产开发商，除了房子和地，什么也没有。”
凯德置地也认为“鸡蛋不能都放在一个篮子里”，不过这家新加坡公司则是从公司业务角度上来看待这个问题。北京项目副总毛大庆介绍说，住宅与商用房产开发是凯德置地的母公司新加坡嘉德置地进入中国市场的基础，但是凯德置地在中国的业务还涵盖了包括写字楼、商业综合房地产、商场、工业房产等业务。比如，通过和深国投的合作，该公司在中国拥有的商场数达到了28个，而同零售巨头沃尔码的合作，则让凯德深入到传统房地产的概念之外的业务线。
在资金来源上，“尤其中国的住宅项目，我们吸纳了大量的基金，那便是在国外募集到资金和REITs。”
REITs是救命稻草吗？
李晓东所说的“房地产变革时代已经来临”是从房地产金融来讲的，其中现在最流行的词汇便是REITS。
毛大庆解释说，简单讲，REITs就是大家把一些投资人的余钱、闲钱或者准备投资的钱集中在一起交给一些专业的机构，让他们做专业的投资，最后收取回报。或者叫房地产信托——这便是前文所讲“非银行信贷”融资手法的典型例子。
现在开发商对此类“讲座”是顷之若鹜，一有类似会议便如同临近期末考试的学生一样专心学习，笔者就在各类这种场合见到他们的身影。在宏观调控紧缩银根的政策背景下，房地产开发商转投其他的融资渠道是合乎情理的，但是业内人士指出，REITs和房地产的“联姻”却不是那么容易的。一方面，由于有亚洲金融风暴和日本房地产泡沫破裂的前车之鉴，投资人对房地产投资非常审慎；另一方面，同银行贷款相比，实际计算要支付的“利息”REITs要高很多，开发商舍不得让更多的利。对此业内有好事者形象比喻，这在某方面如同放高利贷，开发商能到银行拉到贷款的，一般不会再考虑REITs，而现在银行里还有很多闲钱，现在大家都等政策松口。
而在另外一方面，“目前我国缺乏合法的途径利用基金，尤其是外资。”金杜律师事务所合伙人杜慧力表示。许多金融专家也表示，信托项目一般都发行固定数字的份额产品，比如200份，一份至少20万元，“这不是一般老百姓能玩的游戏”。
说到房地产投资，巴曙松说，连专业的房地产开发商都会不断出现决策失误，那么一般的老百姓想要投钱进去分一杯羹，岂不是痴人说梦吗？
在这一点上他和陈淮没有分歧。回到文章开头陈淮博士的观点，他的言外之意是，老百姓买房子目的要单纯，是为了解决安居理想，别想着投资。而有关REITs的话题，业内有评论指出，如果单纯盖中低价位住房，在巨大的刚性需求面前，肯定是热销，用不着借鸡生蛋。
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