国研中心：预计下半年房地产价格涨幅将继续回落1
今年上半年，连续出台的宏观调控措施已初见成效，房地产投资增速明显回落，投机性需求得到抑制，房地产价格在高位趋稳。随着调控措施的继续落实，预计下半年房地产投资将继续减速，房地产价格涨幅将逐渐回落，全年房屋价格涨幅将低于上年。但应关注房地产市场出现的新情况和新问题，要尽快完善和落实已出台的政策措施。
一、上半年房地产投资增速继续回落，价格涨势趋稳
今年年初以来，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，在去年加强对房地产市场宏观调控的基础上，又连续出台了一系列调控政策，包括３月１７日央行取消房贷利率优惠政策，４月２８日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的８条措施，５月１１日建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等措施。在一系列调控政策的作用下，上半年房地产市场出现了以下特征：
（一）房地产投资增速继续回落
２００５年１－６月份，房地产投资额同比增长２３．５％，增速比上年同期回落５．２个百分点，比１－５月份增速回落０．８个百分点。全国房屋新开工面积为３．１２亿平方米，增长１０．９％，增速比上年同期回落４．３个百分点，比１－５月份增速回落０．５个百分点。１－６月完成土地开发面积和土地购置面积分别增长３％和３．９％，虽然增速略有回升，但总体水平较低。
（二）市场供求偏紧状况有所改善
第一，从今年二季度开始，商品房供给扭转了增速回落的趋势，商品房竣工面积增长速度逐月提高，１－５月份增长１３．８％，１－６月份增速达到１６．３％，增幅比上年同期提高０．７个百分点，比一季度提高３．２个百分点，使去年调控以来竣工率低迷的状态有了改变。
第二，在宏观调控的作用下，房屋需求增速得到了控制，增幅继续下降。截至５月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额２．８１万亿元，增幅回落３３．３８个百分点，个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。房贷的减少，意味着有支付能力的购房需求的减少。１－６月份，全国商品房销售增长１４％，增幅比上年同期回落１２．３个百分点，比一季度回落６．３个百分点。
第三，供求偏紧状况有所改善。１－６月份首次商品房竣工面积增速高于销售面积增速。６月末，全国商品房空置面积１．０４亿平方米，同比增长７．９％，增速比去年同期提高７．７个百分点。其中，商品住宅空置面积０．５９亿平方米，增长２．２％。
（三）房屋供给结构仍不合理
从上半年的投资结构分析，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降１４．６％使经济适用房与普通住宅供给比例比上年同期和年末出现较大幅度下降，加剧了房屋供给结构失衡的程度。
（四）新旧房屋交易价格涨势趋缓，租赁价格低位平稳
２００５年１－４、１－５、１－６月份商品房平均销售价格分别为２９７６．９４、２９４８．２６、２９７３．１８元／平方米，价格在高位趋稳。
据国家统计局城调队对３５个大中城市房屋销售价格调查结果显示，２００５年二季度商品房销售价格同比上涨８．０％，住宅同比上涨８．９％，涨幅比一季度均回落１．６个百分点；二季度二手住宅价格同比上涨９．５％，涨幅比一季度回落１．９个百分点。新旧房屋销售价格均出现价格涨幅回落的态势。２００５年二季度房屋租赁价格同比上涨１．９％，其中住宅同比仅上涨０．２％，比一季度回落１．１个百分点，房屋租赁价格仍然保持低位平稳的状态。
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中国经济时报 廖英敏
一、上半年房地产投资增速继续回落，价格涨势趋稳
今年年初以来，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，在去年加强对房地产市场宏观调控的基础上，又连续出台了一系列调控政策，包括３月１７日央行取消房贷利率优惠政策，４月２８日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的８条措施，５月１１日建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等措施。在一系列调控政策的作用下，上半年房地产市场出现了以下特征：
（一）房地产投资增速继续回落
２００５年１－６月份，房地产投资额同比增长２３．５％，增速比上年同期回落５．２个百分点，比１－５月份增速回落０．８个百分点。全国房屋新开工面积为３．１２亿平方米，增长１０．９％，增速比上年同期回落４．３个百分点，比１－５月份增速回落０．５个百分点。１－６月完成土地开发面积和土地购置面积分别增长３％和３．９％，虽然增速略有回升，但总体水平较低。
（二）市场供求偏紧状况有所改善
第一，从今年二季度开始，商品房供给扭转了增速回落的趋势，商品房竣工面积增长速度逐月提高，１－５月份增长１３．８％，１－６月份增速达到１６．３％，增幅比上年同期提高０．７个百分点，比一季度提高３．２个百分点，使去年调控以来竣工率低迷的状态有了改变。
第二，在宏观调控的作用下，房屋需求增速得到了控制，增幅继续下降。截至５月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额２．８１万亿元，增幅回落３３．３８个百分点，个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。房贷的减少，意味着有支付能力的购房需求的减少。１－６月份，全国商品房销售增长１４％，增幅比上年同期回落１２．３个百分点，比一季度回落６．３个百分点。
第三，供求偏紧状况有所改善。１－６月份首次商品房竣工面积增速高于销售面积增速。６月末，全国商品房空置面积１．０４亿平方米，同比增长７．９％，增速比去年同期提高７．７个百分点。其中，商品住宅空置面积０．５９亿平方米，增长２．２％。
（三）房屋供给结构仍不合理
从上半年的投资结构分析，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降１４．６％使经济适用房与普通住宅供给比例比上年同期和年末出现较大幅度下降，加剧了房屋供给结构失衡的程度。
（四）新旧房屋交易价格涨势趋缓，租赁价格低位平稳
２００５年１－４、１－５、１－６月份商品房平均销售价格分别为２９７６．９４、２９４８．２６、２９７３．１８元／平方米，价格在高位趋稳。
据国家统计局城调队对３５个大中城市房屋销售价格调查结果显示，２００５年二季度商品房销售价格同比上涨８．０％，住宅同比上涨８．９％，涨幅比一季度均回落１．６个百分点；二季度二手住宅价格同比上涨９．５％，涨幅比一季度回落１．９个百分点。新旧房屋销售价格均出现价格涨幅回落的态势。２００５年二季度房屋租赁价格同比上涨１．９％，其中住宅同比仅上涨０．２％，比一季度回落１．１个百分点，房屋租赁价格仍然保持低位平稳的状态。
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中国经济时报 廖英敏
