新闻
  • 头条 行业 本地
  • 焦点 八卦 专题
  • 一周热点 一月热点
  • 新房
  • 快讯 促销 团购
  • 新盘 热销 尾房
  • 人气排行 团购排行
  • 二手房
  • 出售 求购 指南
  • 出租 求租 合租
  • 日 租 房 中介加盟
  • 社区
  • 地产 装修 维权
  • 业 主 俱 乐 部
  • 青聊 理财 灌水
  • 现在位置:青岛房地产信息网 >>> 新闻聚焦>>> 焦点房谈 >>>

    房屋预售制为何“流产” 一份压了4个月的报告2

    无忧站内全搜索

    房屋预售制为何“流产” 一份压了4个月的报告2

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-07 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    地产教父眼中的“监管缺失”

    其实,任志强的“万言书”往往成了媒体舞场里的兴奋剂,而在业界并无太大市场。

    潘石屹在跟网民聊天时说,“我没时间看,也不知道写的是什么内容。”

    有着“地产教父”之称的北京庄胜广场南馆总经理邓智仁,因为忙着销售庄胜广场,同样也没时间看,“我没有看他的万言书,他太喜欢写东西了。”邓笑着对记者直言。

    邓智仁在上世纪80年代末成功操刀了大陆第一个预售楼盘——深圳金田别墅项目。但令邓智仁奇怪的是,自商品房预售制度从香港引入大陆至今,已有15年的时间,“可是有关当局在监管方面一直没有成熟”。


    自1992年正式进军大陆房地产业至今,邓智仁感受最大的就是监管缺失的问题。他甚至把自己在玫瑰园项目上跌的跟头也归咎于此。“实际上,我们投资玫瑰园,也成了受害者,玫瑰园当时也是预售楼的方式,结果开发商挪用了钱,让我们受害了。后来我们来挽救玫瑰园,再次成了受害者。”

    为此,邓专门去质问相关银行——为什么任由开发商把钱挪用了?但是没用,在邓眼中,银行至今也没有改变其做法。而在香港,按揭款完全可以不放给开发商,而是通过律师监督钱的使用,然后才转到开发商手里。香港没有出现开发商卷款潜逃的情况,律师的监督作用自然功不可没。

    在房屋交付时,验收也是一道重要的监督环节,在香港,这同样需要律师的监督。邓智仁提出,尽管通过验收同样难以避免质量纠纷,但大多是使用之后才可能发现的,比如隐蔽工程发生渗水,就不是监督人员所能发现的。在大陆,形同虚设的验收,却常常会导致暴力纠纷。

    对此,张晓玲也佐证说,预售制度和土地批租制度,其实都是从香港学过来的,但却都没有将配套的监管机制学过来。代价是很显然的:现在,预售制度走到了被建议取消的十字路口,土地批租制度则导致了地方政府大量卖地。

    “广东模式”可以照亮全中国吗?

    如此一来,商品房预售制度在中国大陆将何去何从呢?

    文林峰认为,除了简单的保留和取消两个选择之外,其实还有“第三条路”可以走。

    所谓“第三条路”,就是政府虽不禁止预售制度,但房地产开发商却不采取期房销售方式,而直接销售现房。这种氛围一旦形成,开发商即使推出期房,也不会有人买账。

    听起来你这有些令人难以置信,不过,现成的事实就发生在广东。目前已成功走上“第三条路”的就是广东,而且只有广东。

    “像现在的广州,政府根本就没号召过要取消预售制度,但它的市场已经发展到这个阶段,供应量比较大,消费者比较成熟,市场又有充足的房子可供选购,开发商再卖期房的话,就没有人买,这是一个市场的行为。”

    在文林峰看来,这起码要有两个条件,一是开发商的势力雄厚,有充足的资金,二是当地民间融资活跃。当然,她并不认同全国“一刀切”地向广东学习。

    广东模式的出现,与广东房地产市场中“政府色彩”不是太浓厚有关——很多问题不需要政府出面去解决,市场主体就慢慢解决了那些问题,并由此逐渐成熟成长起来。

    广州宏宇集团副总裁梁上燕更乐于用自己在博鳌论坛讲过的一个故事来形容广东模式的出现并非偶然。“如果台风来的时候,你还在研究台风该不该来、怎么来,其实没有意义了,那时只是防御。当然,如果在台风来之前,你已经做好准备的话,可能你就不惧风浪了。”

    同样推崇广东模式的还有邓智仁,早在2001年他就注意到广东模式。中国最大的居民小区——广州的祈福新更是他眼中的经典之作,“广东的开发商希望减少前期推广的开支,等到建成现房时,卖的价格又比较高一点。”

    这个思路显然不适合北京的开发商。邓智仁曾不断批评北京的开发商太过于炒作自己;即使现在,这个状况也没有改观。“花了很多精力去炒作,不是在产品本身上,而是写万言书、拍电影,所以,北京开发商怎么会好呢?”

    但邓智仁同时表示,广东模式只是个趋势,并不等于普遍现象,尤其在大陆,要走到这一步还要一段时间。“像深圳、上海,起码都要5~10年;北京可能更慢一点;其他中小城市可能要更长时间。”

    那么,对上述观点,任志强抑或潘石屹究竟如何看呢?记者曾多次联系这两位京城地产界的大腕,截至记者发稿前,未果。

    [上一页]

    南风窗   张刚
      转播到腾讯微博
  • 相关新闻
  • 新房
  • 二手房
  • 新闻评论
  • 发表评论:
    评论内容:
    验证码:
    会员用户名: 密码: 非无忧房网会员,欢迎注册
    如果不填写用户名与密码;则以“网友”身份发表

      看不清验证码时单击刷新     查看网友评论
  • 专题聚焦
  • 实用工具
  • 一周新闻热点 一月新闻热点
    团体购房联盟
    青岛租房
    无忧社区-楼市论坛
    青岛楼盘排行榜
    免费咨询律师
    中介加盟无忧