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    “金九”失落 楼市“银十”是否走出观望期?

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    “金九”失落 楼市“银十”是否走出观望期?

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-08 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
      编者的话:

      “金九银十”曾被开发商寄予厚望。但在已经过去的“金九”中,大多数开发商并没有满意的收获,那么“银十”又将如何?“十一”前后的房展会无疑是一个很好的注解。请看本报记者在上海、成都两地的报道。

    上海:后市仍需观望

      本报记者 王其明上海报道 正所谓期望越大,失望越大。“十一”之前,市场曾对“十一”期间房展会充满期望,开发商希望借此机会,促进销售,消费者希望在展会上淘到降价楼盘。正如晶苑地产发展有限公司助理总经理陆锦霈评价的那样:“感觉很多是业内人士,真正购房者比预期的要少。”谈到对楼市看法时,他含蓄地表示:“看好上海楼市后市。”购房者普遍认为,尽管有部分楼盘打折,但是,房价还是偏高,离心理价位较大,还要再观望。


    失落的“金九”

      今年宏观调控以来,上海楼市一片低迷,一直有乐观者对“金九银十”寄予希望,希望楼市能触底反弹,重新回暖。然而,一直坚持认为9月将会供过于求、房价会继续下跌的万科,在9月初宣布将旗下的几个楼盘部分房源售价下调12%~15%,再次助推楼市降价风潮。

      盛基集团副总裁朱咏敏对记者说:“形势很糟糕。”从成交量上看,相比8月、9月有了较大的上涨。据统计,8月份上海市住宅类商品房成交面积为84.6万平方米,9月份成交量约130万平方米,涨幅为52%左右。不过,成交量上涨速度还是远低于新盘上市速度。截至9月27日,上海全市住宅新增供应量就达270万平方米,是8月份142.6万平方米近两倍。因此,从总体上看,9月份上海楼市并没有真正回暖。

      房价上更是反映这点。易居中国统计数据显示,9月份前三周上海房价下跌幅度达17%。据中原地产统计,第四周商品房成交均价环比再次下跌3.73%。

      因此,整个9月,上海楼市的特点为,新盘增加量猛增,成交量也上升,但是低于新盘增加量,房价依然下跌。天地行常务副总经理宋捷说:“开发商日子难过,降价是唯一的选择。而且,从现在降价幅度来看,开发商的降价,并不是割肉降价,而是在缩减超额利润部分。”

    不乐观的“银十”

      从房展会上可以看出,购房者心态非常理性,根本不会因为一点点折扣、优惠而轻易被打动。记者在展会现场采访到的一位马先生认为:“这次展会中房价还是偏高,还有下降空间,因此不着急买,反正现在的市场供过于求。”马先生的观点代表了上海购房者的主流心态。

      在9月的新房价格“跌跌不休”的同时,二手房市场出现奇特现象——新房、二手房房价倒挂——就是说在一些中心地区,新推楼盘的价格低于同等地区二手房价格。业内人士认为,开发商迫于资金压力,不得不降价促销。不过,这也可能预示了,房价还将有一轮下跌风潮。

      易居中国发布的《未来市场分析》报告预计,今年上海全年的供应量将达到3000万平方米左右。根据网上房地产的数据显示截至2005年9月15日,可售套数达197120套,按9月每日的平均成交套数在400套/天左右计算,仅这些供应量的消化就要492天,即16.4个月。如果按2004年全年每日成交平均套数900套/天计算,也需要219天,即7.3个月。正如新汉业不动产执行总裁赵云飞说:“这仅仅是对目前可售套数的测算,还不包括未来的新增供应量,保守地估计2005年下半年的新增供应量至少也有500万平方米。可见,今年供大于求的局面已不可逆转。”

      开发商迫于压力,降价总是不敢彻底,房价并没有降到合理位置,也是楼市低迷的重要原因。凯迪·欣九联集团销售副总经理张义鸿表示:“房价只要下跌10%,就能卖得动,下跌20%就能卖得很好,下跌30%,就会抢。市场需求还是有的,只是房价还没有到合理的价位。”

      开发商不敢降价的一个重要原因,就是怕那些已购房的业主闹事。从一些原来降价的楼盘看,都出现大量纠纷,纷纷要求退房或者补差价。

    开发商:狠抓品质   高举品牌

      前沿地产集团副总裁金健对记者说:“整个市场的大环境不是很好,并不能代表每一个具体的项目也会如此。因为对于具体的购房者来说,买房是个人消费,与具体的产品相关。即使在大环境好转的情况下,对于开发商来说,还需要注意打造自己产品的独特品质。”

      事实上,目前在市场上卖得比较好的项目,要么价格低,要么产品品质好。正如经纬置地董事长陈经纬对记者说:“现在的上海楼市,最重要的是做好产品。”“十一”前开盘的华润置地上海第一个项目上海滩花园,均价每平方米两万元,开盘3天内,卖了1/3,其中海外客户和业内人士占了很大比例。华润置地(上海)有限公司市场部副经理刘宇飞对记者说:“购买我们产品的客户都是受过高等教育,很多客户都是业内的人,买我们产品完全是因为产品品质。”

      别墅市场也是如此。佘山高尔夫均价每套千万元,7月底到现在,现有的11套中已经卖了7套。这在极为低迷的别墅市场,是一个非常好的成绩。上海佘山高尔夫俱乐部副总经理彭勇对记者说:“一般而言,在国际上,高尔夫项目的楼盘,售价是周边楼盘售价的4倍,佘山高尔夫项目,只和周边项目售价差不多,性价比很高。”彭勇说:“市场不好时,更是看产品品质。”

      一些大企业也开始高举品牌建设的旗号。不久前,复地集团在上海正式宣布启用“以人为蓝图”的企业品牌宣传口号。金地集团在上海发布2005“品质提升价值”白皮书,从规划设计、工程建造到家居环保等方面,提纲挈领地概括出了“八项品质宣言”,并为提升客户居住价值和使用价值开展相关的系列活动。正如复地集团总裁范伟说,房地产市场日趋完善的今天,品牌的作用日益凸现。真正好的地产品牌最终的受益者必定是客户,真正好的房子应该是从居住者的视角去看待问题。

    成都:量跌价升

      本报记者 党鹏成都报道 “相信宏观调控,更要相信最基本的经济学常识。所有想买房的人们,请擦亮眼睛,保持理性,捂紧你原本就不是很鼓的钱袋子!”

      “金九银十”被众多的开发商看做是新政过后房产业回暖的重要信号,众多的新楼盘开始亮相国庆节前举办的“第26届成都市房地产交易会”。但从实际交易情况看,在开发商花样不断翻新的促销手段下,本次房交会出现了量跌价升的趋势。业界人士认为,现在房产消费市场越来越趋于理性化,同时已经有回暖迹象。但随着大量新盘放量成都,在开发商和购房者的心理博弈中,将可能对2006年的成都房市造成重压。

    借秋交会刺激房市

      “兵马未动,粮草先行”。在新政背景下习惯了过苦日子的成都房产开发商一夜之间变得大方了起来。按照四川中原物业顾问有限公司提供的数据,9月15日至21日,成都房产广告投放进入了冲刺阶段,共有133个项目发布信息广告225次,广告费用达2368万元(广告费用按刊例价计算),比平时有大幅增长。无疑,开发商瞅准的就是9月23日至27日的成都房产交易会和国庆节促销。

      在房产交易会上,开发尚的促销手段除了美女减少之外,花样也是琳琅满目。据记者调查,各个项目在交易会期间均大多给予买房者1%~7%优惠点数,送汽车、送装修、送旅游、送家电等不同程度的优惠措施更是层出不穷。融创集团的蓝谷地干脆在会场设立了一个公交站台,吸引了很多人的眼球。

      这届由成都市人民政府主办,成都市房产管理局承办的交易会,五天时间共计成交金额17.73亿元,比春交会下降4.38%,其中成交各类房屋5182套,成交面积51.25万平方米。总体上看,本次秋交会成交量比春交会有所下降,统计成交均价略有上升。低扣促销成本,虽然成交价变动不大,但还是让开发商感觉到了在秋季回暖的气息。交易量在下降,价格却仍在上升,这是今年5月“房产新政”实施以来,成都楼市的“怪现状”。

      8月底,成都市房管局发布“房产新政”后首份调查报告。报告显示,上半年成都楼市交易一直呈萎缩之势。1至7月,成都五城区新建商品住宅成交量为335.31万平方米,同比下降16.07%。其中7月新建商品住宅成交量为43.02万平方米,同比减少16.58%。也就是说,如果按一套房子100平方米的面积算,去年这个时候比今年至少已经多卖了5000套房子了。今年1至7月,成都商品房交易均价为4060元/平方米,如此算来,开发商手里还有价值20亿元的房子没有变现。业内人士称,这说明“房产新政”的实施,打乱了炒房者的算盘,同时给了购房者房价缓涨或下跌的预期,许多人加入了持币待购的队伍。

      但成都的房价并没有降下来。有关机构公布,1~7月,商品住宅均价为3677元/平方米,比去年同期上涨16.95%。另据四川中原的调查统计显示,从8月份开始,成都房价出现回升,到9月20日止,成都楼市整体均价已回升至3750元/平方米。

      “国家进行调控,是为了遏制房价上涨的幅度和速度,以及投资速度,而不是让房价跌下来。”成都置信副总裁唐名琏认为,政府通过新政调控已经感觉到目的基本达到,现在开始积极引导当地市场,以免出现负面影响,“回暖迹象正在明朗化!”

    博弈背后的重压

      在此次房交会上,虽然融创西南集团的蓝谷地销售了284套房子,但其总裁李战洪不得不承认购房者依然在和开发商进行博弈。“现在的购房者越来越理性,楼盘的成交周期也由此延长,这是新政影响正在逐步消化的结果。”

      就目前而言,购房者的观望情绪仍未消散。据成都市快速问卷调查显示:成都仍有31%的购房者选择继续观望等待。一家房地产中介机构的调查显示,未来3个月有购房愿望的不到25%。央行近期的一个调查结果与此结论相似。8月中下旬央行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果显示,未来3个月准备购买住房的居民人数所占比例为19.6%。虽然成都有购房愿望居民的比例较全国平均水平略高,但观望者占比仍然最高却是不争的事实。

      “成交量下降,说明国家宏观调控见效了,炒房者收手了,剩下的都是真实需求。因此,可以说房价已到‘拐点’。”一家知名房产企业的负责人判断说。

      但事实并不是那么乐观。在房交会现场,仅就成都将在一年内上市的20个楼盘面积来说,总量就大得有点令人吃惊:374万平方米!这些楼盘一年内的上市面积(单位:平方米)为:蓝谷地18万,卓锦城20万,丽景华庭15万,鹭岛国际社区17万……中海兴业两个项目30万,万科两个项目25万,华润翡翠城18万。这里所罗列的数字是现场售楼人员提供的,可能略有误差,总量大体在300万平方米上下。

      根据房交会组委会提供的数据,本次参展项目201个,参展项目总面积达525万平方米,其中住宅452万平方米,这些主要是在售和待售的房屋面积,不完全包括待开发面积。除此之外,还有许多楼盘没有参加房交会,如优品道、橄榄郡、左岸花都以及和记黄埔、浙江多元、天祥集团等公司的项目。他们明年的开发面积都不小。有消息称,明年成都新盘面积将达到1000万平方米以上。

      由此,在接下来不到5个月的时间,国庆节、元旦、春节都将成为开发商铆足干劲“冲量”的由头。但正如一位开发商所说,销量没上去,钱没收回来,如果9月到年底这段“旺季”没抓住,对房地产这种资金密集型企业而言,明年肯定日子难过。但博弈还没有结束……

    中国经营报
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