楼市促销八大手法 售楼诱人承诺背后藏玄机2
促销之四：延期付款
个案操作：某区一个自称为豪华楼盘提出购房者只要先支付30%的首付款，余下的款项待交房时再付清。
律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的，若房产开发商交房时购房者银行贷款不足，买卖双方之间势必会引起纠纷。另外，还需要提醒广大购房者的是，应当在支付首付后立即办理商品房的预告登记，以保护自己的权益。
促销之五：购房保价
个案操作：某楼盘推出购房保价，承诺客户在区域平均房价下跌时给予差额补偿。
律师提醒：上海联业律师事务所王展律师认为，按照这个承诺，消费者买房后一定期间内，若房价下跌开发商应补偿差额，但怎么补法？购房人说房价每平方米下跌了1000元，而开发商不认可又怎么办？且房价以哪天为准？万一哪天房子有质量问题或者开发商迟延交房，购房人要求退房，那么该按什么价格进行退款和赔偿呢？王律师建议，若参与购房保价，一要明确“区域平均价格”的范围、时间节点和确定主体；二要明确开发商补差的时间和违约责任；三要明确开发商在合同中违反交房义务情形下的赔偿责任的计算基数，是合同约定的房价还是已经扣除补偿差额后的房价；四要开发商最好有一笔资金，作为补差资金来源的担保。
促销之六：送保楼金
个案操作：某套房屋卖100万元，承诺每年以10%-12%的保楼金给购房者。另如某开发商承诺购买某商铺后，即送总商铺款27%的养铺金。
律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，“保楼金”、“养铺金”其实均为价格打折或售后返利的形式变化而已。目前，有的开发商承诺购房者购买后立即支付，有的则答应分期支付共两种形式，在现实中以后者居多。
杜律师提醒广大购房者，如果开发商承诺的“保楼金”、“养铺金”不是立即一次性支付的话，要充分考虑开发商的履约能力以及是否有强有力的担保，事实上售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是，购房者还应三思而行，谨慎待之。
促销之七：返税购房
个案操作：开发商承诺，如购买140平方米以上的户型，只须缴纳2%的契税，上调的契税可以在房价中返还。
律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，根据有关政策，140平方米以上房屋属于非普通住宅，购买非普通住宅的风险并非仅仅体现在第一次购房契税上，今后可能开征的保有税(如物业税)和转让税(土地增值税、营业税、个人所得税等)均可因为是购买了非普通住宅而将区别对待，故这个承诺对今后来讲，不确定因素较多，风险也较大，购房者对此应作好充分的思想准备。
促销之八：购房送车
个案操作：某开发商承诺，凡购买某别墅，即赠送购房者某名牌轿车一辆，还附带牌照。
律师提醒：上海市捷华律师事务所张吉力律师认为，“买房送车”是个美丽的陷阱，若双方约定不明极易产生纠纷。他举例，今年5月黄金周期间，蒋先生看到某处“买别墅送宝马”后激起消费冲动，草草地在订购协议上签了名，并支付了10万元定金。之后他发现协议有问题，条款称“赠送宝马车具体见预售合同补充条款”，他根本没看过预售合同。第二天，蒋先生赶到售楼处看了预售合同后，才知道这条件是“所赠宝马车型号待定，交付地点由甲方指定，交付时间为甲方交房后一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费……”蒋先生后悔不及，后经朋友帮忙，才与开发商达成退回5万元定金的和解协议。
张律师提醒，购房者对“购房送车”要冷静对待，对所送的车应当以明确条款约定，如是什么名称、规格(型号)、数量、价值，何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚，对于大价值的赠与最好将此合同或协议进行公证。
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房地产时报
个案操作：某区一个自称为豪华楼盘提出购房者只要先支付30%的首付款，余下的款项待交房时再付清。
律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的，若房产开发商交房时购房者银行贷款不足，买卖双方之间势必会引起纠纷。另外，还需要提醒广大购房者的是，应当在支付首付后立即办理商品房的预告登记，以保护自己的权益。
促销之五：购房保价
个案操作：某楼盘推出购房保价，承诺客户在区域平均房价下跌时给予差额补偿。
律师提醒：上海联业律师事务所王展律师认为，按照这个承诺，消费者买房后一定期间内，若房价下跌开发商应补偿差额，但怎么补法？购房人说房价每平方米下跌了1000元，而开发商不认可又怎么办？且房价以哪天为准？万一哪天房子有质量问题或者开发商迟延交房，购房人要求退房，那么该按什么价格进行退款和赔偿呢？王律师建议，若参与购房保价，一要明确“区域平均价格”的范围、时间节点和确定主体；二要明确开发商补差的时间和违约责任；三要明确开发商在合同中违反交房义务情形下的赔偿责任的计算基数，是合同约定的房价还是已经扣除补偿差额后的房价；四要开发商最好有一笔资金，作为补差资金来源的担保。
促销之六：送保楼金
个案操作：某套房屋卖100万元，承诺每年以10%-12%的保楼金给购房者。另如某开发商承诺购买某商铺后，即送总商铺款27%的养铺金。
律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，“保楼金”、“养铺金”其实均为价格打折或售后返利的形式变化而已。目前，有的开发商承诺购房者购买后立即支付，有的则答应分期支付共两种形式，在现实中以后者居多。
杜律师提醒广大购房者，如果开发商承诺的“保楼金”、“养铺金”不是立即一次性支付的话，要充分考虑开发商的履约能力以及是否有强有力的担保，事实上售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是，购房者还应三思而行，谨慎待之。
促销之七：返税购房
个案操作：开发商承诺，如购买140平方米以上的户型，只须缴纳2%的契税，上调的契税可以在房价中返还。
律师提醒：上海市君悦律师事务所杜鸿亮律师认为，根据有关政策，140平方米以上房屋属于非普通住宅，购买非普通住宅的风险并非仅仅体现在第一次购房契税上，今后可能开征的保有税(如物业税)和转让税(土地增值税、营业税、个人所得税等)均可因为是购买了非普通住宅而将区别对待，故这个承诺对今后来讲，不确定因素较多，风险也较大，购房者对此应作好充分的思想准备。
促销之八：购房送车
个案操作：某开发商承诺，凡购买某别墅，即赠送购房者某名牌轿车一辆，还附带牌照。
律师提醒：上海市捷华律师事务所张吉力律师认为，“买房送车”是个美丽的陷阱，若双方约定不明极易产生纠纷。他举例，今年5月黄金周期间，蒋先生看到某处“买别墅送宝马”后激起消费冲动，草草地在订购协议上签了名，并支付了10万元定金。之后他发现协议有问题，条款称“赠送宝马车具体见预售合同补充条款”，他根本没看过预售合同。第二天，蒋先生赶到售楼处看了预售合同后，才知道这条件是“所赠宝马车型号待定，交付地点由甲方指定，交付时间为甲方交房后一年内且乙方付清全部房款、一年物业费及车辆购置税费……”蒋先生后悔不及，后经朋友帮忙，才与开发商达成退回5万元定金的和解协议。
张律师提醒，购房者对“购房送车”要冷静对待，对所送的车应当以明确条款约定，如是什么名称、规格(型号)、数量、价值，何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚，对于大价值的赠与最好将此合同或协议进行公证。
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