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    今房价涨幅吓人 看超大城市化背后的财富流转

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    今房价涨幅吓人 看超大城市化背后的财富流转

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-09 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    几天前去青岛,两年前每平米价格6000多元的房子,现在已经涨到了9000元。单算涨幅,这个比例高得惊人,特别是在期间政府接连出台调控措施的情况下。但其周围很多的物业早就在10000元左右,这个项目更像是在“补涨”。

    当地居民普遍认为,房价肯定不会下跌。

    两年前我在青岛所住的海边小区,晚上亮灯率不超过三分之二。到今天,这种状况并没有太大变化,甚至更严重一些,有的小区只有二分之一。早就有说法是,很多的北京人、济南人在青岛置业,周末、假期会到海边小住。这种情况目前仍在延续,据称,每周都有老板坐着全程空调的奔驰、沃尔沃巴士,从各地赶到青岛看房、买房。


    向青岛,向北京

    无论是青岛还是上海,房价上涨都需要一个最基本的条件,就是存在有购买力的购房者,且愿意在这个城市购房置业。潘石屹到山西推销地产项目,就是因为当地的矿主在过去几年富了。除了把钱存到银行,欠发达地区的人在有钱之后,开始学习如北京、上海这些城市的生活方式。同时,改变生存环境,从形式上融入大城市,在生活上脱离他们发财的地方,则是泽被后代的好选择,北京、上海以及青岛、杭州这些发达城市自然成为他们的首选。

    北京、上海占据着全国最好的教育、文化、商业和人文资源,即使是北京的沙尘暴和污染的空气,也都透着首都的气息。选择进入北京、上海,需要付出相对高昂的成本,在仍有户籍限制的中国,这个成本可以看作是为改善生存和发展环境所支付的租金,就如同美国市场的中国商品远高于其在中国的价格,是美国为保护其本国环境所支付的租金一样。在中国,这种租金也早已有之,在北京郊区购房落户就可以以北京生源的身份参加高考,就是一种租金。

    青岛、杭州这种区域性的商业、文化中心,其良好的发展前景,对周边地区有持久的吸引力;而对更远的外乡人来说,只能从电视上看到的安逸的生活环境,足以让他们支付远超出本地人能够承受的价格,这个成本对他们而言,可能仅仅是多挖一周甚至一天的煤。

    富人们进入发达中心城市的过程是不计成本的,他们在置业时不需要同当地人那样考虑价格,而且经常是现金交易。这给房价上涨提供了一个很好的市场理由。

    发达的中心城市房价,已经不能用本地居民的收入水平来衡量。如果说必须来计算的话,市场也给出了结论,上海的本地居民在地理上已经越来越边缘化,中心区域已经被外国人和外地人占领。

    外地进入者带来的房价上涨,给本地消费者形成了价格上升趋势的示范效应。他们在心理上接受了这样一个现实,并加入到购买行列当中。这是过去两年全国房价涨幅最大的几个中心城市的常态。

    “二线”并不是明智选择

    居民收入水平的提高和财富短期内的集中,是发达中心城市房价上涨的直接因素,并在表面上形成了需求与房价间互为因果的关系。但房价演绎的故事,让我们看到这更是一个“大城市和超大城市化”过程的结果,而不完全是一个自发的市场结果。长期以来,对这些中心城市资源的集中和政策的倾斜,造成区域发展的不平衡,最终造成生存环境的巨大差别,这是房地产在发达的中心城市火热的根本原因。全国最大的直辖市重庆,发展上被视为二级城市,其房地产均价为每平米3000元左右,且按套内使用面积计算,仅相当于上海的三分之一;即使在山东省内,省会济南的房价也仅相当于青岛的一半强。政策及其影响的经济发展态势,实际上在引导有条件的居民在生活环境上做出新的选择。

    由于地区、城市间资源条件和发展机会的差异,房价上涨的过程,变成了一次市场化的、民间意义上的转移支付过程,只是方向是从欠发达地区向发达地区转移。欠发达地区、农村,通过在二、三级城市购房,向其输出资金;而更大量的资金,则向发达的中心城市转移。这对二、三级城市的房价和消费带来了负面影响,整体经济发展被拖累。这同从一个失血者身上抽血输到健康者的身上没什么两样。

    在发达的中心城市,买房者并不总是那些富人,但这个群体拉抬的价格,会随着当地居民的加入而形成一个相对稳定的基础,这是青岛的很多市民接受了高房价的主要原因。而欠发达城市的购买主体,包括本地及与其购买力相当的外来者,对价格的变化则更敏感,调控带来的观望气氛打压了当地地产商的信心,无论是否降价,对当地经济负面影响都很大。因此,此轮的调控,最应该被影响的城市,将来受到的影响会是最小的;而不该影响到的城市,可能需要花上一段时间来恢复市场信心和价格。宏观调控之后,地产开发商将目光转向二、三级城市,并不是明智的选择。

    因为各自利益的考虑,无形中,中国的购房者、银行、地方政府和地产开发商站在了一起,在中央实施宏观调控时,他们作为一个集体同政策形成了博弈割据,不希望自己的利益在调控中受到损失。但从根本上,更宏观的地区差异不改变的话,中国的地产市场不会有大的变化,这种博弈过程也不会改变大局,这会是今后经济发展最大的障碍。

    经济观察报   于杰
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