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    上海楼市要开始“绝地反弹”? 别拿概念来唬人!

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    上海楼市要开始“绝地反弹”? 别拿概念来唬人!

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-11 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    上海楼市开始绝地反弹了?随着九、十月份成交量的回升,楼市进入“金九银十”的“解冻”说鹊起,甚至有开发商大胆“预言”:去年同期宏观调控后房价报复性反弹的情形将再次上演。

    事实到底如何?记者调查发现,金秋时节,上海楼市成交量确有回升,但相较于井喷的新盘上市量,“主板”销售率十不足三;并且,这还是以房价全线下跌作为前提和代价的。业内人士指出,所谓市场“全面回暖”远未到来,“金九银十”不过是开发商蓄意炒作的“伪概念”——在财务年迫近的前夜,他们需要努力捞取最后一根救命草。


    国庆节期间,2005年上海房地产秋季展示会开展,200多家展商与会,长时间没有推出新盘的开发商乘机大规模推盘,创下历年上海市房展规模之最。与今年五一楼市的冷清相比,秋展人气较旺。加上9月伊始,新盘上市持续迅猛放量,成交量回升,乐观者由此断言:楼市开始全面回暖。

    其实,早在进入9月之前,不少开发商就放出风声:“金九银十”之际会是上海楼市反弹之时。第四季度是楼市传统的促销季节,五年来,“金九银十”见证了上海房地产激情燃烧的历史,成为旺销的代名词。然而,今夕何夕?当下的实情是:新房上市量井喷、成交量小涨、待售房越积越多、价格普跌。判断上海楼市远未回暖的依据至少有三:

    一是上市量井喷,销售率低下,积压的待售房源急剧增加。自9月份第二周起,上海住宅新增供应持续放量,从28万平方米一路狂飙,第三周达40万平方米,第四周突破100万平方米;10月份第一周的上市量升至120万平方米。5个多月来捂盘不动的开发商再也坐不住了,新盘上市井喷之势不可挡。与此同时,几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段,普通住宅价格9月份逐周下跌,第一周均价就比前一周全线下跌10.4%。部分自住型购房人开始挑挑拣拣入市。眼下的日均成交量约在四五百套之间,面积达30多万平方米。与前期相比,如今的成交量确有一定幅度的上升,但与新盘上市量的成倍增长相比,差距越拉越大,新盘的上市量远远大于销售量。最近一周,新上市房源121万平方米,成交35万平方米,销售率不足30%,积压的房源越来越多。

    一是上市量井喷,销售率低下,积压的待售房源急剧增加。自9月份第二周起,上海住宅新增供应持续放量,从28万平方米一路狂飙,第三周达40万平方米,第四周突破100万平方米;10月份第一周的上市量升至120万平方米。5个多月来捂盘不动的开发商再也坐不住了,新盘上市井喷之势不可挡。与此同时,几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段,普通住宅价格9月份逐周下跌,第一周均价就比前一周全线下跌10.4%。部分自住型购房人开始挑挑拣拣入市。眼下的日均成交量约在四五百套之间,面积达30多万平方米。与前期相比,如今的成交量确有一定幅度的上升,但与新盘上市量的成倍增长相比,差距越拉越大,新盘的上市量远远大于销售量。最近一周,新上市房源121万平方米,成交35万平方米,销售率不足30%,积压的房源越来越多。

    易居中国房地产研究中心的统计显示,9月上旬,上海积累的可售住宅总量达1108万平方米,到了10月上旬,可供销售的新盘总套数超过20万套、面积超过2000万平方米。按照日均500套的成交速度,仅消化存量就得持续14个月。如果考虑新增量,可能还要延长6个月。易居中国研发中心分析师指出,其中南汇、徐汇、黄浦等区的销售压力最大,市场积压的可售量按现在的销售速度,约要3年才能消化完。

    二是在成交的一手住宅中,有大量政策性房源消费“托底”。上半年,上海推出1000万平方米为重大工程动迁配套的商品房和1000万平方米定向供应的中低价房。眼下,这两大房源开始大规模投放市场,并被定向消费。而这类政策性房源和纯粹市场房之间,好比是“二板市场”与“主板市场”的关系。在9月份成交的商品房中,动迁房及配套商品房占到23%,“主板市场”在逐渐“边缘化”。中国指数研究院(华东)副院长陈晟指出,排除配套商品房、中低价房等定向供应的房源,上海楼市下半年真正“市场化”的成交量可能还不足700万平方米。

    三是少数楼盘行情好转,大多数楼盘气息奄奄。查阅八、九月份的新建住宅成交记录,剔除配套商品房等政策性被动消费,销量排名前十位的楼盘占据了市场成交总量的1/4到1/3。个案的成交走势左右了区域市场,乃至全市市场,这本身说明楼市没有全面回暖。况且,成交房中多以总价低的特价房为主。

    上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华说,盲目地将“金九银十”这一传统意义上的销售旺季,视作楼市行情回暖的一大利好,这是一种“天真的迷信”。前几年,“金九银十”是在供不应求的状态下形成的,而今市场供给远大于有效需求,平衡供求的基础一时难以具备。“金九银十”是个彻头彻尾的“伪概念”。

    开发商为何热捧“金九银十”,并放出楼市要“绝地反弹”的信号?随着财务上的结算年的逼近,开发商需要大笔资金归还贷款、支付工程款、上市公司还要制作年度财务报表,现金流愈加紧迫,必须想方设法刺激成交,回笼资金。与其说“绝地反弹”是市场的反映,还不如说是开发商的自我预期——自我炒作的最后一根救命草。中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为,眼下,尽管楼市供、求都有所释放,但最终有可能从“机会窗”中逃出去成交的,只会是部分性价比高的楼盘,在现有价格水准线上,楼市整体成交断难全面恢复。

    业内分析人士指出,如今楼市,还想靠玩概念、制造热销气氛来起死回生,那是对消费者理性的严重低估。今年的“金九银十”也许根本就没有“金银”,有的只是刀光剑影。

    中新社  
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