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    北大经济研究教授:为什么房价问题具有政治含义?

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    北大经济研究教授:为什么房价问题具有政治含义?

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-13 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    今年以来,政府出台了一系列房地产政策,改变了房地产市场的形势。其中突出的一点,是把房价问题提到政治高度来对待。为什么房价问题具有政治性?

    不管是穷人还是富人,政府还是百姓,房价问题都与其利益相关,这种事关众人利益的经济问题也因此具有了政治性

    这里所说的“政治”,取之于孙中山先生的定义:政治是众人之事。由于当今“众人”的利益发生了分化,因此人们对同一种经济现象常常有相去甚远的感受和看法。这样,不少经济问题成为众人之“事”,也就是经济问题有了政治含义。


    房价上涨过快,是最近两年比较突出的一个经济现象。面对房价较快地上涨,众人的感受很不相同。对于已经买房的家庭来说,房价上涨意味着家庭财产的市值增加,但对于还没有买房、或正准备买房的家庭来说,房价上升就意味着痛苦。反过来,房价下跌,已购房者可能叫苦不迭,欲购房者却喜上眉梢。房价的变化还会影响城市的布局。房价越高、或者升得越急的地方,这种影响就越严重。今年我到上海,听当地朋友调侃说,大上海已经分成了三个圈:最里面的讲英语;第二个圈讲外地话,其中许多人讲温州话;而“阿拉上海人”住在了最外面的一个圈。这是今天很多上海人的牢骚。这里“众人”的分歧因为中国的开放还涉及到“老外”,其政治含义就更加微妙。

    各个方面加到一起,房价问题就有了政治含义。本来市场可以把不同利益的群体连接起来。市场的基本办法是比赛出价,大家竞争意欲的商品和服务嘛,那就出价高者得。问题是,以出价论高下就不能不涉及到出价的能力。在一个急速转型的社会里,人们出价能力的差别不仅与各自努力程度的差别相关,还与其他一些因素有关。人们不接受收入机会分布的现实,就不能普遍、稳定地接受按出价高低分配资源的市场准则。既然出价准则不能普遍地生效,非市场准则包括种种政治干预就怎样也挥之不去。

    运用政治和行政命令的手段解决经济问题的时候,要尽可能给经济规律留下空间

    并不是只在房价问题上才显示政治含义并要求政治干预的。类似的具有政治含义的经济问题,我们早就似曾相识。在改革的历史上,许多涉及大众的消费品从计划体制转向市场供求,都经历了经济问题政治化、然后才逐步回归为普通经济问题的过程。日常产品如菜、猪、粮、油等,在一个时间内都曾经非常“政治”,都必须提高到政治高度来加以处理。但是过了一段时期,菜就是菜,猪就是猪,粮也就是粮。其间的经验,我认为今天处理房价问题时可以参考。事后总结,第一条经验是,一旦经济问题的政治含义严重起来的时候,不可能完全按照经济规律解决问题;第二条,在运用政治和行政命令的手段解决经济问题的时候,要尽可能给经济规律留下空间。讲到底,问题的最后解决,还是使市场需求成为刺激供给的积极力量。等到供给方的投资和技术进步发挥了作用,生产大大增加,才可以满足从高端到低端各层次的市场需求。这时经济问题的政治性才完全退色,商品才成为按市场机制调节供求的普通商品。

    限制哪一方或哪几方的利益、限制到什么程度以及采用什么方式,在本质上就是一种政治决定,要靠政治感觉、政治判断力并经过相应的政治程序去执行

    当前在房价问题上,要让不同利益群体八面叫好的可能性简直就等于零。这就是说,怎样仔细地抉择,也要损害或至少是限制一方或几方的利益。所以,处理房价问题———限制哪一方或哪几方的利益、限制到什么程度以及采用什么方式———在本质上就是一种政治决定,要靠政治感觉、政治判断力并经过相应的政治程序去执行。

    当然,正如前面所说,在采取非用不可的非经济手段解决有政治含义的经济问题的时候,要尽可能给经济机制的发挥留有空间。因为事后才看得清楚,最后要解决经济问题,还要靠市场需求刺激供给方面的竞争,并通过供给的竞争来刺激生产的增加,直到供给有能力满足多层次的市场需求。

    为此,我们集中分析房价上涨的经济原因和平抑之道。我的观点是,无论派生出来的现象多么纷繁复杂,房价上涨最简单、也最基本的原因就是市场对住房的有效需求没有得到满足。

    这里有一个重要的枝节需要说清楚:究竟房价拉动地价上涨,还是地价推动房价上涨。我的看法是,应该是房价上涨,导致人们预期土地的未来收入的增加,才刺激了对土地的需求,而导致地价的上涨。但是,土地的供应数量又的确影响房价。其实任何已经形成的需求都包括高位、中位和低位,要满足这些不同层次的需求关键是供给方的竞争。要是供给竞争不足,比如供地数量过少,市场对房产的需求就永远只能实现高端部分。由于成交的只是高位需求,人们能够观察到的就是房价很高。

    上述分析可以得到经验支持。香港特区1997年后宣布增加供地数量,房价应声而跌。我们看近几年全国土地开发量与商品房销售价格两个指数的走势,发现土地开发指数下来不久,房价一定上升;土地开发指数上升,房价就下来。其中的道理,不可不察。

    从体制上看,目前我国惟一合法的供地途径是政府征地、再批租给市场。这种政府集中供地的模式,除了分配方面的严重问题,最大的缺陷就是不能对市场土地需求的变动做及时灵活的反应。如果允许民间私人卖地,地价上涨,各家竞卖,供地数量自动增加,房价就可以被平抑。进一步分析,房地产是非常地方性的市场,由中央政府集中调控,大起大落、此起彼落的危险性很大。所以当务之急,是推进供地体制和机制的改革。好在这方面的内容———土地制度的改革、特别是农村集体建设用地直接入市的改革———已列入今年国务院改革的大纲。最近广东省通过地方性法规,从10月1日起率先实行农村集体建设用地直接入市的新体制。这对全国将有重要的影响,也提供了改变我国现行城市化供地机制的契机。对这件事情,这里就不多谈了。

    (作者为北大中国经济研究中心教授。)

    北京日报   周其仁
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