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    第一财经日报:退房是场无视游戏规则的差价博弈

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    第一财经日报:退房是场无视游戏规则的差价博弈

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-14 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    这股退赔热没有先例可循。之前房产泡沫破裂地区都不曾出现的状况在2005年下半年的中国部分地区正在蔓延。消费者与开发商之间的信息不对称、不透明,甚至存在欺诈现象,导致消费者对市场缺乏信任。同时,消费者的不成熟也使其在市场中处于较为弱势的地位。

    最近,何蕾(化名)正在为退房的事到处奔波。但到目前为止,她所咨询的律师中,还没有一个人支持她的想法——除非她愿意按照购房合同支付总房价的5%作为违约金。她有点想不明白,为什么其他楼盘降价,开发商愿意向业主补偿差价,而她却偏偏得不到开发商的支持?

    早在一个月前,因为自己所买的楼盘公开降价15%,她就被几位未来的邻居“撺掇”着找开发商要求补偿差价。那几位“邻居”告诉她,万里雅筑的开发商主动提出补偿差价,而达安春之声和新湖明珠城等一些楼盘的开发商当时已经承诺给予补偿。因此,何蕾最初以为他们的要求“很正当”,也会得到开发商的认可。谁知道,他们被开发商严词拒绝。


    何蕾在3月份买入这套自认为“不仅适合自己居住还很有升值潜力”的房子时,她根本没有想到房子不仅没有升值,反而贬值了——短短几个月内房子价值缩水15%。当她向记者回忆当时买房的过程时,她自己也突然意识到:“为什么当时我会这么盲目?”

    盲目的交易

    据她介绍,在决定买房之前,她几乎没有关注到房地产市场的整体走向,只知道房价涨得很快。在买房时,她甚至连售楼处以外的状况都知之甚少。

    浦东某楼盘的业主吴先生也向记者表示,自己所买的房子是一家主流开发商的项目,因此他从看房到在售楼合同上签字,仅用了一个小时左右的时间。记者在采访中了解到的一个最极端的例子是,一对年轻情侣因朋友推荐,看中了浦东某楼盘,并于8月份与开发商签下定金合同。短短十几天后,因为发现自己所买的楼盘周边许多楼盘都已经降价,于是向开发商提出退还定金。

    他们向记者表示,在买房前,他们只知道“楼市挺冷”,但是并没有对楼盘周边的新盘价格做过太多调查,也没有对大势进行过研究。他们对房价的关注是从付定金之后才开始的。当发现自己所看中的房子其价格已经可以买到更靠市中心的位置时,他们才发现自己“在买房时不很理性”。

    何蕾表示,当房价还在上涨时,户型好、单价又合适的房子想买都买不到,所以她根本就没有时间考虑更多的问题。

    何蕾的想法代表了大部分自住购房者的心理,而当自住购房者都无暇顾及更多问题时,投资者更是以一种“有房必买”的心态进行投资。

    其实,在购房者盲目之时,开发商也在以捂盘拉升房价。很多开发商事后都曾向《第一财经日报》表示,当时这种价格急涨是很不正常的,但是没有一个人站出来说“不”,也没有人主动地将价格的上涨速度放慢一些。而开发商的这些作为,也成为后来购房者指责的焦点。

    何蕾心里很清楚这一点,在向律师咨询的过程中,她逐渐明白,她的索赔要求是没有任何法律依据的。而她为自己现在的所作所为找的借口是:既然有开发商认可了业主这种无视游戏规则的要求,那索性就完全抛开规则吧。

    盲目的苦果

    向开发商索赔的案例在近期的上海楼市似乎有愈演愈烈的趋势,越来越多的开发商正卷入其中。就在国庆节前,位于上海普陀区的金沙雅苑遭遇前期业主的集体索赔,原因就是他们在最高价13000元/平方米时购入的房子现在已降至单价7500元/平方米,甚至更低。

    金沙雅苑开发商给业主们发了一封意为“会有补偿,何时待定”内容的信函通知,其中表示将给予业主20%的补偿。据一位知情业主表示,开发商并没有在通知中说明补偿何时兑现,也没有具体的操作方案。

    但更大的索赔方案已在酝酿之中。有部分业主建议向开发商递交“集体退房申请书”,其中将提出27.5%的补偿。金沙雅苑的销售人员向记者表示,由于补偿涉及许多琐碎的程序,因此无法在短期内给予明确答复。他强调,这种补偿对于开发商而言,是可补可不补的。目前公司提出给予20%的补偿,大部分业主比较满意,但仍有近10%的业主认为补偿过低。

    迄今为止,公开承诺补偿差价的开发商其规模和实力大多居中,主流开发商尚无一家同意补偿差价。对于找上门来以退房要挟补偿的业主,他们大多以好言相劝,执意退房的则完全按合同规定操作,绝不开补偿之口。

    国内某大型房产开发商在上海杨浦区的某楼盘,今年以来已有业主退房70多次。随后,这些房子又再次销售出去。该公司某员工称,从网上房地产上看,他们的楼盘已有很多套房子由“绿”(可售)变“红”(已预订)再变“黄”(已签合同),之后再由“黄”变“绿”又变“红”。

    一位业内人士向记者强调,如果不是因为之前消费者“狂热”地购房,开发商一味地涨价,双方都理智一些,或许现在市场上也不会出现另一个极端——双方都抛开原有的游戏规则变成“有理的怕无理的”。

    上海同策房产咨询有限公司(下称“上海同策”)董事长孙益功则表示,一些开发商认为如果不补偿前期业主,会使后面的楼盘销售面临困局,其实不然。因为开发商的责任在于保证房屋品质,而不是为业主保值。

    交易双方的不成熟

    与开发商有过广泛接触的孙益功表示,上海的开发商是不成熟的。很多开发商在此之前都没想到上海房价会有下跌的这一天,所以,他们根本就没想过什么应对之策。很多公司的售楼合同上违约金仍然是5%,他们想的只是如何使自己的违约责任轻一点,对未来市场走势并不清晰。

    达安春之声花园也是在遭遇业主索赔之后,悄然将售楼合同中的违约金比例由5%提高至10%。而上海同策早在今年1、2月份就将旗下代理楼盘的违约金上调至10%。据了解,上海同策曾将原计划今年5月再推出的和平花苑于3月20日提前开盘,而当时的违约金比例就已超过10%,购房者对此也无异议。

    国资委研究中心宏观战略部部长赵晓将这些问题的原因归结为:房产交易制度的不完善。他认为,这种不完善主要体现为秩序不完善。由于消费者与开发商之间的信息不对称、不透明,甚至存在欺诈现象,导致消费者对市场缺乏信任。同时,消费者的不成熟也使其在市场中处于较为弱势的地位。

    此前曾被公众诟病的温州炒房客当下却被认为“投资心态很成熟”。据了解,五六月份时,一些在上海投资房产的温州人果断“杀跌”,快速离市。当时,一套房产亏损100万元并不罕见。“涨的时候知道如何赚,跌的时候知道如何止损。”孙益功说。

    李志光则表示,虽然目前的市场状况比较“混乱”,但仍然可以接受。孙益功却认为,业主向开发商索赔差价这一事态还将扩大,“关键看司法支持哪一方”。此外,市场监管方的态度不明晰也是造成目前市场混乱的原因之一。

    他表示:“市场监管方的责任是制订规则,越清晰越好。所谓的信息不对称,也应该由市场监管方向开发商提出信息披露的要求,增加信息透明度。如此,‘进入市场要当心’的警示才能发挥真正效用。”

    第一财经日报   翟宇
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