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    上海房价底线在哪里 极端结论是需要大跌三成

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    上海房价底线在哪里 极端结论是需要大跌三成

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-16 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
      据上海楼市监测系统显示,9月份上海全市商品住宅成交面积为128万平方米,与8月份成交面积84.6万平方米相比,环比增加51.3%。其中,全市普通商品住宅成交面积为82.7万平方米,较之8月增加42.1%;成交套数达到7120套,平均日成交量237套;而普通商品住宅成交均价为8986元/平方米,与上月基本持平。

      成交开始整体反弹

      分析师认为,从8月份开始,上海市住宅的成交量出现回升,而9月份的成交上升趋势更为明显,成交量环比增加逾50%。但与去年同期,全市商品住宅成交面积相比下降了56%,而普通商品住宅成交面积则下降了65%之多,“金九”成色明显不足。


      虽然成交热点依旧集中在调价之后的楼盘,但与8月相比,高档房市场成交表现更为瞩目。本月成交量的增加,部分原因由于上市量的增加,还有就是由于一部分楼盘经过近3个月的调整期后进入强销期,开发商所采取的适当促销方式成功吸引买家进场。

      外环成交增长超100%

      从各个区域情况来看,2005年9月份,除静安、徐汇、普陀三区之外,其他区域普通商品住宅成交量都有不同程度增加。其中松江、奉贤、崇明等郊县区成交量环比涨幅超过100%;浦东、闵行、松江三区的普通商品住宅成交量均超过10万平米,三大传统成交大户区域占据了全市交易量的半壁江山。从成交价格来看,各区楼盘成交均价本月加权环比涨跌各半,但变化幅度均在10%以内,并未出现大跌现象。其中徐汇、奉贤、闵行三区均价跌幅相对较大,分别达到6.2%,4.3%和4.1%。

      从环线来看,9月新建普通商品住宅除内中环区域成交量有下跌之外,其余区域均有增加,其中外郊环区域成交量环比增加超过100%,占到本月全市成交量的近40%。各环线区域的成交面积除内中环有所回落外,其余各环线成交量均呈现出2位数以上的放量,外郊环成交面积增加了近一倍多。

      根据上海楼市监测系统提供的数据表明,2005年9月,共1177个楼盘有成交,与8月份(744个)相比数量增加了58.2%,其中572个楼盘在8、9月份均有成交。本月降价楼盘数量首次超过涨价楼盘数量,其中成交均价上涨的为251个,占43.8%,成交均价下降的为313个,占54.6%,成交均价持平的为8个,占1.4%。

      上海楼市成交量上升明显,无任新房还是二手房,近期的行情都被市场,特别是卖楼人士称为“小回暖”。但稍加分析,我们可以得出两个结论:其一是有限的成交“回暖”,都是因部分区域,尤其是个别楼盘将房价大幅降低,从而刺激了自住购房者的购买需求所致;其二,即使整个上海成交量明显上升,但相对增量更大的新楼供应量,以及更多的新交房屋业主将二手房挂牌出售而言,仍然显得杯水车薪。

      而且,令绝大部分在售楼盘、待售楼盘的开发商,以及难以计数的二手房出售者最为无奈和痛苦的是,在上海楼市的潜在购房消费者中,观望、等待明显成为一种“主流”心态。虽然,也有大量分析报告宣称:楼市即将真正回暖,目前,大部分地区在经历了纷繁复杂的各类降价、优惠和促销措施之后,房价已经接近底部。但这样的呼声,由于在立场上背离购房者,且在目的上,具有缓解销售楼盘压力的功利性,从而难以取得有实际购房需求人士的认同。当然,也有媒体推出另外一个极端的结论,称房价的底线应该是开发“成本”加上“合理”利润,按照这种“成本论”,个别媒体预言上海大部分地区的房价还要大跌三成以上。

      上海的住宅房地产市场,究竟是要回暖,还是要继续大跌?比较负责的媒体,以及绝大部分房地产市场专家,在所谓的“金九银十”即将结束的节骨眼上,都出言谨慎,不敢轻易“得出结论”。笔者亦赞同这样的观点:上海某著名的房地产金融学教授说,从传统的房地产市场理论上讲,上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端,此一周期应该长达2年以上,要恢复去年这样的“高速”发展,更是需要数年的精心“培育”。换言之,房地产的市场发展周期,具有一定的规律,并非能够随人的意志为转移。轻言上海楼市全面回暖,或者称楼市即将“崩盘”都有误导大众的嫌疑。

      然而,上述的结论过于“空洞”,在上海,确实存在数量可观的所谓具有“刚性需求”的购房者,他们现在最想知道的还是“房价底线究竟在哪里?”笔者以为,回答这个问题之前,首先应该明确一个前提,那就是房地产市场最大的特征,是其“区域性特征”和房地产产品的“个性化特征”,任何一刀切的答案,都是不够正确的。结合市场实际,上海的每个区域、每个楼盘,甚至一个楼盘中不同的位置,都会有不同的市场走势。比如说,虹口的北外滩地区,有大量次新名盘,在过去的数月间,其二手房的挂牌价以及成交价,都经历了大幅度的下降,但是,那里也有一些浦江景观房的房价只是稍稍下跌,显然不同房源的“抗跌性”是截然不同的。

      当然,一个地区平均房价的走势,确实对于购房者而言意义重大。笔者认为,房价的走势也就是区域房地产市场的走势,它的决定因素只能是该地区的房屋供应量和需求量。两者之中,需求量的分析和预判相当复杂,仅仅考虑地区内居民的“收入房价比”以及附近有没有“动迁基地”和其他“刚性需求”群体,都是片面的。诸多因素中,我们可能只好借助于一个相对可靠的,能比较真实反映实际居住需求的“指标”——出租率和租金。

      房价底线究竟在哪里?笔者的回答是:即使是自住的购房者,也应该在作出决策前,仔细询问购房当地的中介经纪人,自己准备购入的房源的出租率和租金究竟如何?同时,该种房源的出租走势如何。笔者认为,对于上海的大部分地区而言,租金回报达到3-5%即为房价的底线。至于,像万里城以及闸北的北部等众多地区,3房2厅房屋的年租金,有时仅仅为房屋总价的1%,这说明房价还要大跌特跌吗?笔者认为这只能说明那里的租金水平目前处于一个非正常的阶段,而且,以租金回报判断房价走势,并非一个绝对正确的方案,它可能只是一个相对接近实际情况的答案。

      房价底线究竟在哪里?这个问题本来就不好回答,购房者应该好自为之。

    上海商报 丁文亚
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