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    两个1000万 上海开发商的“过冬白薯”在哪里?

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    两个1000万 上海开发商的“过冬白薯”在哪里?

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-16 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
      政府整治楼市的手段,不外乎两种——“堵”和“疏”,前者表现在一系列打压高价房和投机、投资客的措施,而后者主要表现在调整供应结构,加大经济适用房的供应量,尤其以上海今年推出的“两个1000万工程”为典型代表。

      “两个1000万工程”使今年上海的住宅供应量猛增至1700万平方米(去年上海的配套商品房为305万平方米),而2004年上海总的住宅成交量是2800万平方米,今年上半年原本预期2005年将成交3000万平方米,依目前低靡的市场情况来看,这是一个不可能完成的任务。也就是说,今年上海的配套商品房和中低价商品房将成为绝对主流,可谓成功“夺权”,“革了中高档商品房的命”。

      笔者以为,面对如此局面,上海的开发商应该做的不是仓惶迎战,维护轻松换取暴利的日子,而是看清楚形势,面对政府全力构筑“和谐社会”的决心,主动配合,从“两个1000万工程”中寻找生存的养分,渡过难关,以便将来的壮大。


      “夺权”不可避免

      上海楼市雪上加霜


      如此大规模的中低价房源入市,对于已经进入下降通道的上海楼市来说,无异于雪上加霜。据权威人士分析,将会使高居不下的房价下降15%到20%,因为大量中低价房的成交,会削平上海住宅均价。而实际情况是,目前上海的房价已较宏观调控前下降了20%左右,这其中“两个1000万”功不可没。

      因为如此大的入市量,改变了中低收入人群的对楼市的预期,尤其是动迁居民的刚性需求已被“两个1000万”工程的预期所消化。根据5月17日上海市政府在联合会审后披露的数字,目前已有1390万平方米配套商品房和958万平方米中低价普通商品房项目完成了所有审批手续。部分配套商品房已入市,年内铁定完成1000万平米的推案量,而中低价商品房,也至少有500万平方米入市。

      在上海400多万个家庭中,大概有80万为中低收入家庭,如果按每户80平米计算,将有25万个家庭因此受惠。这些本身购买力较低、而原来已经对高价楼市有所彷徨的家庭,对楼市走弱的心理预期和对政府工程的热望,使他们更加捂紧了钱袋。无疑,在投机客和投资客撤场后,这批铁定的自住客也坐等“政府烙的馅饼”,上海楼市的凄风冷雨在所难免。

      开发商唱高调

      找“过冬白薯”


      前几年楼市火时,有“大鱼大肉”吃的开发商,并不太在意没有多少油水的配套商品房,但在“白茫茫大地一片真干净”的楼市冬天里,粗糠淡饭可能就是捱过冬天的唯一选择了。一方面,前两年拿高价地的开发商,根本没法和中低价房竞争,尤其是那些在上海外环拿地的开发商,直接与中低价商品“对火”,赢数几乎没有。另一方面,那些能从“两个1000万”里分杯羹的开发商,则有可能就此熬过楼市低谷期。前段时间有人还在预期“金九银十”,现在看来是没戏了。

      笔者预计,到明年春天,上海的楼市都不一定能回温,因此开发商万不可抱着侥幸心理,极有可能要打一场持久战,而配套商品房就成了开发商的最佳“过冬白薯”。

      在前两年的配套商品房开发中,大华集团、城投置地、建工集团、爱建房产、古北集团、中虹集团、嘉定建设集团、浦发置业、上实地产等一大批上海本地开发商都尝到了甜头。由于由政府负责统一分配房源和回购,开发商的工作其实简单而无任何风险,200元~400元/平方米的利润(10%左右的利润率)轻易收入囊中。这等好事,即使外地开发商也想参与。而在今年,1000多万配套商品房就更加炙手可热了。

      就在两个“1000万”计划宣布后不久,万科地产高调宣布进军上海中低价配套商品房,公司领导在北京放言,“开发商应该提高政治觉悟”,这话其实有点酸。由于上海新近推出普通商品房土地量相当少,拿地困难,卖房更难。但做这样的项目,万科就必须在产品战略上做些调整。有类似想法的公司并非只有万科一家。中海地产最近正在关注几个大的配套商品房用地,由于去年在上海一块地都没拿到,今年有点猴急了。连只做高档物业的世茂集团也开始放下架子,承办了“首届中国和谐地产发展高层论坛”,高唱“和谐”调,意欲介入上海配套商品房项目。当然,即使如愿,如何调整其一贯的高端品牌形象也是一个很现实的课题。

      “香饽饽”没有了

      就吃“带苦味的野菜馅”


      如果说配套商品房是人见人爱的“香饽饽”,那么1000万中低价普通商品房可就有点甜中带涩了。配套商品房因为是有政府信用做坚实后盾,其实就是政府在做“包销”,因此开发商无任何后顾之忧;而中低价商品房只是政府提供相当的优惠,制定最高价,向界定人群做限价销售,至于销售结果如何,政府不做承诺。这其中的利害关系,可就有点复杂了。这也就是为何1000万配套商品房建设已有条不紊的进行中,而1000万中低价商品房,却一直在市场的观望之中。

      首先是政策风险。相比配套商品房的开发销售已有成熟模式和规范的运作机制,中低价商品住房的运作机制尚处于探索阶段,据称这项工作将于年内完成,但上海各区县已在按照自己的想法进行标书制作。比如:中低价商品房要求是国家一级开发资质的开发商,而目前有些县区只要三级以上的开发资质。

      其次客源风险。开发商当然希望其范围尽量大,政府则要防范高收入者获得房源。目前政府暂定的讨论稿包括:1.户主取得上海市城镇常住户口5年(含5年)以上;2.年人均可支配收入低于市统计局每年年初公布的标准;3.人均居住面积低于7平方米;4.没有购买过商品房、配套商品房或未享受过房改政策;5.市政府规定的其他条件。

      对于这样的申购条件,业内人士指出,讨论后形成的定稿很可能会在此基础上有所放宽。但是,是否放宽后的申购条件仍然会在操作中被打破和扭曲,这是市场一直争论的热点所在。其中最难认定的是申购人的收入。由于目前税收体制的不完善,很多隐性收入无法从个人所得税中体现出来。

      最后是价格风险。1000万中低价商品房到底会是什么价格,这也是市场关注的焦点。据了解,中低价房将确定一个低于周边市场价格的最高限价,由竞标企业在最高限价范围内竞价确定。由于笔者公司也正在策划这样一个项目,在招商过程中,一位发展商也曾经计算了成本收益,结论是开发成本达到每平方米4700多元,而区政府的限价为4900元/平方米(其实区政府也只想给开发商200元左右的利润空间)由于利润太小,这家公司最终放弃了项目竞标。

      但整体而言,中低价商品房一般价格低于周边房价20%左右。在资金支付上,工程打桩时开发商就能开始销售,这对于目前开发商普遍紧张的资金链来说,实在是一大福音。在中高档楼市遍布“礁石险滩”的形势之下,1000万中低价商品房仍是一块难得的“馅饼”,即使是“略带苦味的野菜馅”。

      (上海天启开启机构策划总监)

      背景

      配合宏调调控的   “两个1000万”


      经济适用房制度实行推广七年来,已暴露多种问题:其一,各省区的实施标准、规模、效果差距很大;其二,做为一种社会保障制度,福利色彩过浓;其三,出现穷人买不到富人抢着要的怪现象,如北京的回龙观、天通苑等;其四,由于房型偏大,导致真正的目标人群买不起;其五,在某种程度上,由于具体操作失当,从而扰乱了正常的市场秩序。

      虽然上世纪90年代末,上海在全国首创廉租房制度,它借鉴了香港的相关制度,是一种真正社保障型的住房制度。截至2003年底,上海为1.3万户居民提供了廉租房,今年将扩大到1.8万户,但是对于上海庞大的低收入家庭,这个比例还太低,能享受廉租房的标准也相当苛刻。

      今年3月26日,在进一步明确“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”调控原则的基础上,在国家宏观调控的萧瑟风声中,上海市政府高调出台了两个“一千万”工程:全年确保新开工配套商品房(即“经济适用房”)1000万平方米,中低价普通商品房1000万平方米,并实现可预售2000万平方米,使中低价配套商品房(即“经济适用房”)和普通商品房供应占供应总量的比重达到65%。“两个1000万”的建设将采用由政府控地价、控房价的“双控”手段。

    中国房地产报 杨红旭
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