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    上海楼市价格必须回调 更大降价风潮将来临

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    上海楼市价格必须回调 更大降价风潮将来临

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-18 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    “如果有人能在年底前帮我完成新推楼盘6成的销售率,我聘他(她)做销售经理;要是能百分之百售出,我让他做副总!”上海一家房地产企业的老板在谈及今年“最后的行情”时,显得有些焦虑。

    眼下,“焦虑”是开发商对楼市的普遍感觉:积累了半年之久后,新房上市洪峰不可阻挡地到来了;年关“还钱”的财务压力与日俱增,而每年第一季度的销售淡季又转眼将至。分析人士认为,在多面挤压下,今年年底到明年第一季度,开发商降价促销的压力会空前加大,市场会在供需博弈中寻求新的均衡。“留给开发商‘死撑’的时间不多了,星星点点的降价之火已燃起,一旦购买力的‘奶酪’被先行者瓜分,后来者只能品尝‘先降主动,后降被动’的苦酒。”


    供给洪峰不可阻挡,房源积压越来越多

    官方网站“网上房地产”统计显示,截至9月底,上海新上市积压的一手房最多时超过2000万平方米;10月以来,新房存量还有近1700万平方米。销售量虽然也在增加,但增量远远赶不上上市量,可售房源越积越多。究其原因,从今年5月份楼市调控发力开始,近半年来,开发商不约而同地选择“捂盘”,与政策博弈。本以为“熬到”九、十月份就会“柳暗花明”,但今非昔比,9月份整体行情与去年相比,仍是疲软得很。一年一度的财务结算又一天天迫近,开发商被迫推盘,辅以铺天盖地的促销广告,并不忘制造些“热销”场面,企图抓住第四季度的“尾巴”,争相脱身。

    统计显示,今年4到8月,上海市场上预热的楼盘有61个,但截至9月底,开盘的还不到1/3;剩下的楼盘几乎全盯着“金九银十”,都准备在年底这一传统的销售旺季入市。10月长假之后,每天新上市房源的面积都在15万平方米左右,不下一两千套,而每天售出的约只有1/3。今年上海楼市第一波供应洪峰已无可阻挡地到来了,在未来一、两个月里,新房大量上市将持续不断,房源积压还会增加。

    待售房源大量积压,使得新房购房力面临大考。预计今年上海商品房新增开发面积在3000万平方米以上,按目前市场整体均价8000元/平方米(实际区域价格差异很大)计算,至少需要2400亿资金才能将其消化掉。而年内,上海市政府安排的1000万平方米动迁配套商品房和定向销售的1000万平方米中低价房将陆续上市,其对市场价格的“下拉”效应会越来越大。所有这些都表明,未来上海楼市将持续处在供大于求的状态之下,价格上涨已无可能。

    房企资金链普遍绷紧,融资压力空前

    更重要的是,“东风不予周郎便”——这一回与去年明显不同,时间不再站在开发商一边,消费者等得起,开发商却等不起。低迷楼市拖得越久,积累下来的新房越多,开发商的资金压力也就越大。

    进入10月,银行已开始催帐。近期,针对房地产企业的大额授信已基本停止;即使在授信额度内的放贷,抵押、担保等方面的限制从严。此前,建行、农行、交行都曾表示,只愿对年度销量排名前50强的房地产企业贷款。一方面是融资受阻,另一方面支出却提前到来。下半年以来,建筑公司普遍要求开发商在项目进展到一半的时候,须支付30%以上的工程款,水泥等大部分原材料企业则要求带现金提货。而在去年房地产行业火爆时,建材费用全由建筑公司事先垫付,等到项目预售,开发商拿到购房人的钱时,才支付给建筑商。

    急需资金的房地产企业纷纷寻找出路。除了少部分优质企业能获得海外基金、信托等条件苛刻的援手外,大多数房企只得走非正常渠道:或通过银行居间“委托贷款”,以15%到18%的高额年利率向一些有余钱的国企借贷;或是以内部信托的形式,以支付高收益率为诱饵,向公司内部员工快速融资;或是直接忍痛“割肉”,向外转让部分股份、房产,来换取一定的资金。凡此种种,无不显示房产商的资金问题已迫在眉睫。而购房者持续观望、市场普遍预期走跌,所导致的长时间交易清淡、资金无法回笼,正是房企资金压力空前的原因所在。

    “价格必须回调,回落到去年9月份的水平”

    没有人希望低迷、胶着的楼市茫茫然地继续下去,买房人不希望,开发商不希望,监管当局也不希望。如何结束眼下楼市疲软的“不应期”?

    唯有调价。价格是楼市胶着行情的始作俑者,也只有价格才将是暧昧、低迷楼市的终结者。“不管开发商是否心存幻想,价格必须回调。”中国指数研究院(华东)副院长陈晟说,楼盘能否卖得动,关键看性价比,“只有那些价格、品质都尊重客户的楼盘才有售出的希望。”

    事实上,目前市场上大凡销售尚可的楼盘,都是那些性价比突破了消费者心理底线的楼盘。譬如9月初,万兆地产率先以“特价房”的方式,在上海南郊七宝地区推出三幢小高层,均价不到7000元/平方米,回落到该项目2004年年初的水平。结果,两天之内销售140余套,回笼资金超过1亿元。综观9月份,上海楼市成交的热点明显集中在降价楼盘。10月上旬的房展会上,被看好的也是“特价楼盘”。

    “房价,确切地讲是下调的房价,现在是决定成交量的首要因素。降价营销价成了撬动市场成交量的一大支点和关键要素。”上海华燕置业策划有限公司副总经理邓伟博士说,毕竟广大自住型购房需求考虑的第一要素是房价,而不是收益率等诱惑性指标。当开发商津津乐道某楼盘降价导致一周内成交率高达50%时,市场传达了一个明白无误的信号:需求仍青春常在,只是什么样的价格体系,才能让低迷楼市中的亮点不再是星星点点、昙花一现。

    买卖双方会接受什么样的价格体系?市场将在什么区间达成均衡?

    “房价必须有较大幅度的调整。”方方房产工作室主任胡宗亘认为,跟风不只是消费者的专利,开发商也会如此,当市场上多数开发商都采取这种行为时,必将把价格降到更低。

    邓伟告诫,一旦降价的示范效应疲软,后来者也许只能品味“先降主动,后降被动”的滋味。

    中国指数研究院(华东)副院长、分析师陈晟认为,在收支双向挤压下,今年年底、明年第一季度,开发商的资金压力将达到最高点,届时新的降价波将不可避免;开发商不得不迎合市场,最终让“房价回落到去年9月份的水平。”他甚至还断言,“利润率不降低、楼市不进入理性状态,宏观调控就不会停止。开发商一定要有这样的意识。”

    中新社  
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