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    住房公积金陷入“怪圈” 成房改失败又一标本?

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    住房公积金陷入“怪圈” 成房改失败又一标本?

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-19 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
      好事也许总是多磨。

      10月1日,一番踌躇之后,借助住房公积金贷款,27岁的樊蕾终于结束“北漂”的日子,从开发商手中拿到了钥匙。“尽管一波三折,但总算成为有房族。”樊蕾说。

      樊是北京市朝阳区某国家机关的一名公务员。早在2003年底的时候,她就看中了一套38万元的房子,计划贷款29万元,但售楼小姐在计算了她的公积金数额后,告诉她贷不了这么多,建议她采用商业贷款。[住房公积金管理条例(国务院令第350号) ]

      “我那个时候每个月缴纳的公积金是84元,贷款限额才20万元。但我积蓄不多,不愿采用商业贷款,所以只好暂且搁置买房计划。”樊蕾说。

      2005年初,北京市提高了公积金贷款限额,最高可以贷款40万元,樊蕾的公积金也提高到了每个月缴纳268元。但她的买房计划并未因此而实现。


      “因为我特别喜欢的那个楼盘开发商说不能用公积金贷款,可是如果要用商业贷款的话,那个房子总价是35万元,本打算贷款25万元,采用公积金贷款,20年还款期,总还款额是37.67万元,而采用商业贷款,总还款额就要41.3万元,相差3万多元的利息呢。”樊蕾说。

      樊蕾的买房计划再次搁浅

      今年5月份的时候,樊蕾又看上了一套房子,尽管户型她并不是那么满意,但关键是这个楼盘可以用公积金贷款。于是,樊蕾不厌其烦地抱着一堆材料,一趟趟地往住房公积金管理中心跑,几个来回,一个半月后,审批通过了,购房合同也签了。

      未能享受公积金的大多数

      不过,比起文静来说,樊蕾的一波三折已经是非常幸运的了。文静是京城一家报社的记者,只是不属于该报社编制内的记者,也正因为如此,在报社未给她缴纳住房公积金。而作为经常在各媒体跳来跳去的聘用制记者,文静也一直没有在意过此事。只是有一次在采访时,她接触到一起职工起诉企业补缴住房公积金的案子之后,才知道原来还有公积金这么一回事。于是,她也决定拿起法律武器要求报社为她补缴,要回属于自己的合法权益。

      事实上,尽管和“三险”一样,住房公积金也是一种强制性社会福利,但未能享受到这项福利的人并不在少数。据国家建设部提供的数据显示,截至2004年底,全国住房公积金实际缴存职工人数为6138.5万人,仅占在岗职工人数的58.4%。这个数据还不包括城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员、农民等目前尚未纳入公积金缴存范围的群体。

      本刊记者在调查中发现,不仅有许多私营、民营企业没有参加到公积金体系中来,就连一些大型国有企业或事业单位也实行“二元模式”:对正式编制内员工缴纳公积金,而对聘用员工不缴纳公积金。

      即使是在缴纳了公积金的人群中也存在着不公平的现象。由于各地的缴存比例都不同,在同一地区,各单位也可以根据各自情况调整缴存比例。比如在北京,每个月缴存200多元的有,缴存700多元的也有,在一些外资企业里这个数额还要高。

      由于住房公积金可以免税,部分单位、公司也存在住房公积金缴存金额过高的情况,有利用住房公积金避税的嫌疑。2005年5月~7月间,珠海市审计局曾对该市住房公积金使用情况进行审计。在抽查的25位缴存人当中,月缴存额为2000~5000元的有11人,5000~10000元的有3人,超过10000元的有5人。而这还仅仅是这25人今年1月~4月缴存的住房公积金。

      因此有人称,公积金的现状是:绝大多数真正需要购买住房的普通百姓,在繁琐的手续中难以轻松地享受到公积金带来的益处;而有些人,却能把公积金当作第二份工资,他们每月的公积金数额竟比普通员工当月拿到手的工资还多。

      “沉睡”的两千亿公积金

      央行的《2004中国房地产金融报告》称,截至2004年底,全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。除去个人住房贷款和购买国债,全国仍有沉淀资金2086.3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。

      这就意味着,当人们为了拥有自己的“安乐窝”而苦苦追寻时,帮助人们解决居住问题的公积金,竟然还有2000多亿元没有被利用起来,而是躺在银行的账户里睡觉。住房公积金制度已经陷入了一个“怪圈”。

      “北京的公积金运用率比较高。”北京住房公积金管理中心总经济师李持缨对《中国新闻周刊》说。北京住房公积金管理中心向本刊提供的资料显示,截至2004年12月31日,管理中心累计发放政策性个人住房贷款(不含政策性贴息)22.72万笔,发放金额431.67亿元;住房公积金使用率高达96.99%。

      但在很多地方,公积金被大量沉积。广州公积金管理中心的统计数据显示,自1992年广州成立住房公积金以来到2002年年底,历年归集累计总量达到157.22亿元,尚有超过100亿元的巨额资金沉淀着。另据《华西都市报》报道,2004年重庆市住房公积金高达35亿元,却只有近5亿被用来支付住房按揭款,利用率仅为14%左右。

      之所以出现沉积现象,“原因在于金融单位和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够,使群众对住房公积金政策优势尤其是最新的政策动向了解不多。”北京住房公积金管理中心个贷处处长潘峰说。

      但有专家将原因归咎于公积金贷款额度的限制。“1996年起至2005年的9年时间里,上海房价一路上升,但普通公积金贷款额度一直没有提高。好在最近开始提高限额了。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟在接受本刊采访时说。

      不过,在华伟看来,上海是被动性提高公积金限额的。“其实,政府对于公积金的管理应当实行差别贷款政策,对于购买大型住宅区项目商品房的市民可以多贷,这样才能保障中低收入群体的购房利益。”华伟说。

      而另一个原因在于,地产商对于公积金贷款的积极性普遍不高。“我们一般都不向买房人推荐公积金贷款,手续太麻烦,办理时间长,不利于我们的资金回笼。”一位地产商说。

      目前的现实是,房地产开发商在获得银行商业贷款时,已与银行达成某种“捆绑协议”,银行要求其在做购房贷款时,必须推介银行自营性贷款。而银行自营性贷款利率比公积金要高,银行收益大得多。

      “事实上,银行的住房贷款与公积金贷款之间存在一定的利益竞争关系。银行在办理同样金额的按揭业务时,利息收入相差20多倍。”一位业内资深人士向本刊分析说。

     “安居钱”的监管难题

      “德隆完了,我们的公积金也完了。”新疆昌吉住房公积金管理中心一位人士对《中国新闻周刊》说。据他介绍,昌吉住房公积金管理中心花2亿元购买了德隆公司下属金鑫信托公司的国债。2004年5月就应该到期的,但至今这笔钱连同近2000万元的收益一起随着德隆的崩塌而难以追回。

      显然,作为百姓“安居钱”的住房公积金,在逐渐陷入“沉淀”怪圈同时,也可能变成许多掌权人手中的“生钱”利器。

      1999年到2004年间,湖南郴州市住房公积金管理中心主任李树彪,利用职权多次向银行作抵押贷款,涉案金额达1.2亿元;河北保定市住房公积金管理中心将3亿多元住房公积金交给保定航空证券公司进行委托理财,投资股市,最后被不法分子席卷一空;衡阳2.53亿元住房公积金被挪用……

      这些不过只是公积金沦为腐败者口中“唐僧肉”的典型案例而已。情况远比想象的要糟糕。在2004年建设部举办的一次培训班上,建设部住房公积金监督管理司指出,全国住房公积金归集情况统计检查发现,各种违规项目和贷款高达70多亿元。

      而2005年9月28日,在国家审计署发布的2005年第3号审计结果公告中又透露,国土资源部住房公积金预算编报与实际执行差距太大,结余1.12亿元;2004年,国资委管理的30多家单位累计多报领住房公积金和提租补贴预算资金906.12万元。

      为什么公积金大案开始频频出现?“主要是负责决策监督的住房公积金管理委员会形同虚设。”新疆昌吉住房公积金管理中心的这位人士向本刊介绍说,2003年之前,公积金管理是由各地建设部门负责。而2003年之后,只在地级州、市设立一个住房公积金管理中心,下设管理部,成为各地政府直管部门,而在建设部门设立监管处。这样的体制在很大程度上很难起到应有的作用。

      “同时,地方的住房公积金管理中心属于自收自支的单位,他们必须要养活自己。收益主要来自购买国债。但国债的风险是很高的。”昌吉住房公积金管理中心的这位人士说。

      “管委会一年基本上也就开一两次会议。这样决定权基本上就只落在了公积金管理中心主任的手中。也就是说这一个人一旦做出了错误的决定,就意味着公积金将受到损失。”昌吉住房公积金管理中心的这位人士说。公积金监管处是建设厅房管部下面的一个处,从行政级别上和各地的住房公积金管理中心是平级或高半级,从实际意义上讲只是每年向各地要一些报表、数据之类。所谓的监督作用只是摆设。

      中央财经大学财政与公共管理学院教授安秀梅把当前住房公积金的这种监管模式称之为“九龙治水”。“这么大的一笔资金,如果在内控和监督机制上不完备,出问题是早晚的事。公积金管理的问题在于多头管理导致无人管理。”安秀梅说。

      房改失败的又一标本

      今年以来,与人们密切相关的三项改革中的医疗、教育改革先后被官方宣告失败,有专家称,住房改革也走到了失败的边缘。至少,继经济适用房制度之后,作为房改主要措施之一的住房公积金制度,已经成为房改失败的又一个标本。

      当初的设想是,“几乎所有的工薪阶层都可以通过这个制度受益。”建设部政策研究中心主任陈淮教授对本刊说。住房公积金是住房分配货币化的起点。1991年5月,上海最早建立了住房公积金的筹集、管理以及发放购房抵押贷款等机制,成为中国住房公积金制度的发源地。此举当年甚至被官方誉为“新的住房制度的雏形”。

      1998年7月,国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。《通知》说,1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后,新建住房原则上只售不租,同时全面推行住房公积金制度。

      2005年8月中旬,央行的《2004中国房地产金融报告》指出,公积金贷款有额度限制,一般较难申请,支持中低收入职工购房的效果不明显,今后住房公积金在运作中应向中低收入家庭提供更多的便利。

      “实行14年之后,住房公积金制度却到了需要反思的时候。”一位不愿透露姓名的专家如此评价这场改革。

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