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    交锋:销售方式之争 销售是期房还是现房2

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    交锋:销售方式之争 销售是期房还是现房2

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-21 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    反方:销售方式应多元化

    面对一片取消“预售”呼声,也有不少与会专家更多地寄希望于市场这只看不见的手来对房地产市场加以调控,“无论预售还是现购,只要多一些选择,市场总能找到最好的解决办法”。

    不应规定销售方式

    对取消期房预售制度的观点,北京金台律师事务所皮剑龙律师表示明确反对,“应该对其加以完善发展,因为销售模式的多元化是商品经济多元化的趋势。”清华大学房地产研究所的季如进教授干脆质疑称:“市场经济下怎能规定什么东西该怎么卖?”  


    现购将使房价涨2000元

    有与会人士指出,从东西三环开发商方面的反馈来看,北京市四环内商品房如果从期房改为现房销售,每平方米价格将上涨1400元到2000元,其原因主要在于资金链。即使再发展几十年,北京地位的特殊性也决定了房价未必会有所下降。

    停止预售将冲击市场

    国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏认为,应对现行的期房销售制度进行改革,作为取消该制度的过渡期。目前在建的商品房中80%已售出,再加上建房需要一个周期,如果断然停止商品房预售将会对现有市场形成冲击,价格也会有所波动。因此,不能一下子取消期房预售制度。

    建议:楼盘完工七成才能预售

    多位专家都建议提高房地产市场的准入门槛,淘汰那些资质不够的小房地产公司,以扭转“劣币驱逐良币”的尴尬现状。“一张图纸、一块沙盘、一纸说明,这就是所谓的‘商品’吗?”有专家提议,将楼盘的70%完工或者封顶作为下发预售证的条件之一。

    此外,购房者根据工期分次支付房屋预售资金,降低购房者风险,促使开发商履行合同保障房屋质量。对住房预售资金还可采用专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可防止开发商随意挪用住房预售的专项资金,也可以防止开发商假按揭等违法行为。

    专家揭秘

    开发商用期房“空手套白狼”


    研究表明,国内房地产商的资金来源绝大部分包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷都是来源于银行。2004年,房地产企业自筹资金中仅有16%是企业自有资金,而80%以上资金来源于国内银行贷款。

    这种资本显著不足的房地产开发商,常常被人们形容为“空手套白狼”的“空壳公司”。社科院金融交易所易宪容教授道出其中的奥秘所在:开发商们看上一个房地产项目后,就先通过种种方式募集到资金,甚至于有时借高利贷也在所不惜,把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要项目一开工,房地产开发商就开始办房屋预售证。房屋一销售,银行的钱流入开发商的手中,开发商就会先把已经借的钱还掉。然后,房屋预售款收到还清原先募集的钱后,其后卖出的房子都是净利润了。房地产开发商就开始逐渐地提高房价慢慢卖。

    据熟悉房地产业的人士透露,房地产开发商四环以内拿地成本2800万,建设成本1200万,再加上销售成本、广告成本,开发商前期毛利率在30%左右。

    在这种房屋预售制度下,房地产开发商不仅资金使用的成本十分低,而且是使用银行的资金,不要成本、不要承担风险持房待售,房地产开发商一定会让房价持续上升。这就是购房者看到的所谓期房价格低的幻觉。因此,房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。

    实际上,如果是现房之交易,房地产开发商一则要承担资金之成本,二则要承担房子卖不出去的风险。在这种情况下,房价多会越卖越低,特别是房子销售市场竞争日益激烈的情况下更是如此。

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    北京晨报  
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