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    胡葆森PK钟伟:未来会不会有90%的房企被淘汰?

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    胡葆森PK钟伟:未来会不会有90%的房企被淘汰?

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-21 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索


    城市观点论坛精英对话
    对话嘉宾:


    钟 伟: 经济学家、北京师范大学金融研究中心主任

    胡葆森: 建业集团董事长

    黎振伟: 合富辉煌集团董事副总经理

    卢 求: 五合国际建筑设计集团副总经理

    梁晶晶(佳阳商业地产投资策划国际集团总经理)演讲

    秦 朔:第一财经日报总编

    莫 春:搜狐、焦点网新闻中心主任

    谢红玲:中国经营报地产首席记者

    曲呐:青岛日报报业集团总编助理

      【莫春】:接下来我们就进入到我们精彩的城市观点论坛的精英对话环节,我们再次有请上来几位对话嘉宾,北京师范大学金融研究中心钟伟教授;建业集团董事长胡葆森先生;合富辉煌集团懂事副总经理黎振伟先生;五合国际建筑设计集团副总经理卢求先生;佳阳商业投资地产磁化集团梁晶晶女士;我们邀请谢红玲女士担任嘉宾主持。还有一位嘉宾是《青岛日报》报业集团总编助理曲呐先生,有请。

      应该说我们今天对话的嘉宾是大家可以看到,是包含我们经济学者,业界的领军任务,以及我们行业人士,还有我们相关媒体的人士,我们可以从各个角度来阐述我们今天的主题,就是城市动力与地产发展。有人说在这一轮宏观调控之下,我们看到这个城市它的发展,以及在宏观调控之下的反映都是不一样的。我们把它称之为城市宿命。因为这次的宏观调控大家都在看上海,上海有人说还没有苏醒过来,北京已经开始走出观望过渡到逐渐平稳了。从房地产发展较早的广州和深圳来看,一直是以自住买家为主,现在也遇到了很多的炒房者。因此谢红玲这边设计了一个小小的调查,可以反映出各个城市在这一轮宏观调控之下的一些指标。

      【谢红玲】:我们既然是一个交流所以我们先启动我们的一个市场调查,就是请台上的各位嘉宾,从你的所熟悉的区域,或者是城市,它现在是已经什么样的情况。一个是地还好买吗?第二个是银行钱还好来吗?第三个是楼还好卖吗?

      【莫春】:应该说这三个调查是切中要害的。胡总是可以代表中原地区,你给可以给出一些指标,李总这边代表广州,许总这边代表青岛。最好是跟胡总有PK的东西出来,我们的卢总和李总,梁总可能说一些你们了解的城市。

      我们先请胡总。

      【胡葆森】:形势,我想今天在座所有人都非常清楚,即使对其他地方,即使不用亲自去调查,从各种媒体,因为现在信息交流太充分了,媒体都很及时。我想我刚才讲的有一点,我们俩很多观点都很一致,但是也有一些不一致的。他认为市场今后是一个快速跳台的时期用不了几年,房地产开发商业这个群体就会向做证券这样做金融的状态一样,会淘汰掉大部分的开发上,我认为不会这样。在香港,五大地产商,长江、新鸿基,中国这样情况短时期不可能出现。

      实际上,90%的开发商,或者现在70%的所谓的公司,现在能有项目的实际上已经被淘汰过了,但是因为我们的工商、税务、银行、法制环境不是很完善,我的公司依然在那生存着,这种状况非常普遍。比如700家公司,只有100家公司有项目,其它600家公司他们在干吗呢?你统计的时候,还能看到有700家公司在那挂着。在今后很长的一段时期,中国地产上在市场上的比例,能达到全国2-3%,不会超过十年,在每一个区域,应该说市场的领先地位也非常明显了。我在整个河南市场份额还不到2%,在郑州的时候曾经达到过10%,但是那时候基数小。现在大量的开发商还会长期存在。说到PK,卢总已经刨除一个问题了。

      【谢红玲】:回应完之后,还要会到基本面上来。

      【胡葆森】:我意思就是说信息很充分,像河南,我也知道全国的一些情况。市场就是除去上海,长三角这次受影响比较大之外,像珠三角,今年的价格反而上升了。前九个月深圳的价值平均上涨了20%。河南大部分城市,心态受到了影响银行贷款更加谨慎了,买房子的消费者更加谨慎了,心态受到影响,远远比市场受到的,真正比如说贷款的数量,比实际的影响更大一些。上海就不一样了,我看到了一个上海的开发商,市场从以前到现在,实际下降了30%,还是还没到底,说连地前后还有一波。我说今年的宏观调控,表面上受影响大的长三角地区,实际上在全国受影响最大,实际上是一个心里上影响。

      【谢红玲】:胡总今年有没有再买地呢?

      【胡葆森】:我是顶风作案,在洛河买了一块地,今年又在安阳买了一块地,今年大概买了四块地吧。是投标。你说地是不是好拿了?是比以前好拿了,不用再求人了。房子也确实不像以前一推出就可以卖出上百套。我们的战略更多的是三线城市市场,我们在平顶山也好,每天第一天开盘就卖了70%,这种情况有好几次了。钱是不是更好拿了?宏观调控这次的原则是有保有压,企业质量基本层面解决不太好的企业从银行拿钱更好拿了。我们自己从去年到今年,银行的数据又增加了很多,差不多增加了一倍。

      【莫春】:钟总您要回应一下。

      【钟伟】:听胡总的回答,在座的开发商都非常地痛苦,为什么出现这样的分化?第一个就是开发商业的淘汰,是有可能出现这种现象。如果我们看一下金融机构过去的变化,中国期末整顿了十年,期货行业也整顿了十年,这些公司数并没有减少。大多数房地产开发企业,都没有做过什么业务,处于植物人状态。

      【莫春】:是脑死亡。

      【钟伟】:这是由于错综复杂的关系导致的。可能是政府官员,或者是土地官员,或者是规划官员的亲戚,拿个百来万就能搞个公司,搞得不死不活在那里挂着。土地供应的集中度,计划化的趋势非常明显,这实际上是中央政府跟地方政府争议的个过程。另外你说钱好不好拿。就是看你愿意不愿意做抗炸药包的同志,你是不是愿意最后一声巨响就不知道了。关键问题是你拿到的资金价格是什么?我再说一句,我个人并不同意说以后的短期利率或者中长期利率会往上走,这种看法是不成立的。

      因为格林斯盘来中国开会的时候是很痛苦的。一个因素是油价涨了很多,这些钱没有出口,导致了资金往下走。另面一块就是整个国际市场来自于发展中国家,高精尖技术人才,非常多。以至于现在对企业来说,对资金也有挤出效应。为什么他预言中长期利率最高的判断没有出现。当然中国人民银行先前做的一些研究,他们也认为中长期利率会走高,这几年以来,短期资金的利率也出现倒挂。你比如说年存款利息定期是2.25,活期是0.72,而银行一年期资金利用,你购买国债,或者是其他方面的票据等等一些资金年收益,大概只有1.1-1.3之间。所以短期资金利率,明显已经倒挂了。中长期贷款资金的利率,明显地,但是90%的以上不同意我这种看法。开发商以后资金的供给的情况,会有好转。关键就是银行现在行政化的迹象比较明显。以后的政策环境更加不确定,因为从房地产的税收,技术支持,运用外资诸多方面政策环境,及其不透明、不确定。最后就是我的所做的判断,只是我个人的判断。我跟房地产开发界也有一些朋友我自己所买房子,仅仅我是自用,去找开发商去买的房子。为什么这样呢?主要是为了保持一个非常正常的人格独立和观点独立。

      【莫春】:谢谢钟老师!接下来继续我们的调查。曲总能代表青岛的一些情况,从您自己了解情况跟我们说一下。

      【曲呐】:首先声明一下,跟各位专家学者交流,我只是一个业外人士。我今天的发言,象征意义更强一点,仅代表个人观点。刚才经营报的记者提的问题,第一个是地好不好拿?青岛的地早不好拿了,市政府经营城市的思路也必须清晰,土地在更早以前就不好拿了。第二是贷款好不好借了?因为我没搞过地产开发,我不好分析,我给大家举一个例子。我们早报考虑在11月份,或者是12月份搞一次地产精英年会,地产商业非常踊跃,我们可以判断,大家可以对这个年会抱以更热烈的态度。第三个是房子好不好卖?刚才主持人说了复苏和苏醒,它的前提是产生这样的症状后,产生瞬间的昏迷。我感觉到国家的政策,主要是对一线城市起作用,对于二线、三线,基本上是比较弱的一个项目。或者说心灵上的创伤更大一些,肉体上的创伤不是很大。青岛是七、八月份有一点影响,但是现在又是九、十月份是涛声依旧了。现在基本上心灵的创伤,也没有影响了。谢谢。

      【莫春】:之前有人形容,您说过暂时休克,只是锁定上海这个城市。接下来我们请黎总,你对广州的情况比较料了解。

      【黎振伟】:我可以给大家很小的消息,广州的房子不但没有说是不好卖,有的开发商业准备吸货了。价格更高,好房子,市区的房子可以说非常地好,而且供不应求。所以我觉得这应该是中国大城市,除了上海一个倾向。如果从其他小城市说,我估计本来就没好卖过。土地的方面,大城市的土地很拿卖,广州上个月我们拍卖了一块地我们拍了天价。我们是6428一平方米,创了广州的天价。我们在看到一个城市市场复苏了以后,现在广州根本没有存在这样的情况。我们都没想到,广州的发生,现在很多的拍地,中标的不是广州的开发商业,而是外地的开发商。还有一个现在,最近外资对广州投入很大,富力集团上市以后,它的股票已经10块钱上升到18块钱,聚集了大量的资金。最近也有几个国际基金,从1.8到2.4,我觉得基金很好。土地、房子,还有一点土地如果撇开广州说,有些小城市,大块土地其实还是不难找的。问题是怎么去做,这是我们考虑的。但是小的开发商,拿小块的土地是比较好的。谢谢。

      【谢红玲】:卢总也是全国各地到处飞,本是在北京,后来又去了上海,而且在很多城市有项目,估计卢总了解的情况比较全,给大家做一个如实交代。

      【卢求】:我从另外一个观点,或者另外一个角度来看这个问题。因为我经历了经济的上涨阶段和跌落阶段,包括从经济发展,工业发展,股票发展,经过了这一两个来回之后,心态都比较平静一点。我个人对中国的股票发展、地产的发展是特别有信心的。中国走过的过程是,是人类历史上从来没有过的这么短时间内,几十年之内,特别是过去三、四十年,中国的经济发展是有人为压抑的行为,造成井喷式的发展。所以造成了未来中国会产生大量的需求,地产这种短时间内的波动和股票都是有相同的规律,是一个必然现象,实际上不值得这么特别的大惊小怪地来惊呼,是到了冬天。肯定是上升的一个曲线,所以这是一个大的思路,这是地产上升过程中的中国地产发展过程中的必然一个过程,不是一个自然规律的一个现象。就是说肯定继续沿着这个方向走,像我个人来说,正因为坚定了这样一个信心,也是大规模地扩展,包括在全国各地做项目,因为我们开始也或多或少收到各种舆论的影响,是不是已经到了冬天了?我们曾经也考虑尝试采取一些稳定的模式,但是我们过去半年多以来的经验,或者我们面临的现实就是这样,意想不到大量的客户能拿到巨大的土地项目来找我们,增强了我们的信心。从我们第一线的过程来感受,中国的增长实力是非常有后劲的,肯定是长时间增长的趋势,所以从这两个角度来进,不知道可以得到解答的

      【谢红玲】:请问梁总,你们的项目目前只在广州,不知道看法是不是只局限在广州。

      【梁晶晶】:我们是七年前进入中国市场的新加坡公司。我自己也是回来国内发展有八年,我们全国市场最近四、五年开始的,之前也是准备在华南地区的项目为主。我们在华南地区一个是政府的项目,一个是本地一个开发商的项目,大概有一、两平方公里这样子。我们上个星期也去参加了上海的一个商业地产的峰会,我们针对它当地一个,上海一个叫做风险区这样一个地区,大概也一、两平方公里这样子,也是政府让我们过去,配合整个板块的相关的一些意见。我们其实是做商业地产投资策划为主,刚刚所提到的地价值、楼价这些问题,其实和商业是四五年前,华南地区当时就是一个区,是一个很荒凉的地方。五年前就找我们,说他们干什么?他到现在这个价值已经到了一、两百万的情况,可以很明显地看到,现在全国一些二线城市找到我们,甚至有些一线城市找到我们。面临现在金融的宏观调控,在开发成本上的一个降低,还有在统计利润方面的提高,利用商业还有一些其他,比如说科技领域的东西,能够配合整个,拿地时候,能够为政府做些事情。所有的事情是如何拉动内需,如何提高税收,在政策和政府之间,利用商业和政府之间一个互相配合,能够取得这个房地产开发的一些比较经济的一些项目。虽然我们也总部,国内的总部在广州,我们也很明显看到有一些外来的开发商带广州,比如说地铁的项目投标、中标的项目,一些政府拿出来的地块,都是外地的开发商来投的。但是很明显珠江三角洲,它不会像长江三角洲或者北方出现一些需求大于供给这样一个状态。

      【莫春】:我们能看到各区域之间是不同的。我们台下的各位嘉宾,对台上嘉宾什么样的问题,可以提出来,作为一个互动的交流。

      【谢红玲】:我们能感受到,他们不是来自幸运企业,就是来自幸运城市。台下主要的就是青岛的开发公司来的嘉宾,也有一些重庆过来的。我们也想看看大家的感受是什么样的。对这个行业的发展很有信心的,请先举手?台上嘉宾也可以举手。谢谢。因为刚才钟伟教授也说了,实际上政策的不确定性也很很强,所以开发风险也很大。认为对这个市场信心,不确定的也可以举手。对行业前景不确定的。没有!没有信心的举手。除了有信心的,就是没有信心的。

      【莫春】:我们在进行下一个环节,在这样一个充满变数的房地产的时代,我们还是请各位嘉宾,从自己的经验,或者是自己研究很多的理论方面,来给我们一些企业,有一些建议出来。其实在演讲的时候,也有嘉宾涉及到了,再从这个主题之下,简短地给我们企业一个建议,或者是一个对未来得预测。

      【钟伟】:我很欣赏胡总一句话,如果说十年之后我们还能够坐在这谈笑风生地谈论房地产的发展,就是很欣慰的事情。并没有注重作为应该有内部管理,应该有的财务机构,这些都不具备,因为很多开发商并不是企业主,而是老板他们并不是在做企业,而是在做作坊。他不考虑生存下去的基本要素,只是考虑纽带、裙带关系,所以这样的企业死掉,一定是自杀,而不是他杀。

      【胡葆森】:其实我今天上午讲的,并不是说讲的多么重要。因为那里面关于战略,我在河南也好,关于竞争力也可以讲一个小时,关于企业层面的七个基本问题,我曾经也是在河南民营企业家论坛上,做过一个专题的演讲。这里面的问题漏洞非常重要。你说战略重要不重要,竞争力问题重要不重要刚才钟伟教授讲的最基本的一点,企业死掉一定是自杀,为什么是这样?你现在在关心,十个企业里面有九个公司都是在做项目,你要问一下,我刚才理论里面,你这个项目卖出去,难道你就能继续生存下去吗?你这一个项目卖出去之后拿回来几千万现金流,你就保证以后能再买到土地吗?假如拿不到土地,你是不是要转行,还是要进入冬眠期?我说基因是企业的灵魂,风格是企业的性格,战略是企业的生命,结构是企业的构架,哪一个方面估计不到的话,你这个企业就会受到影响。所以就说,我说现在我们的企业,更多的是看市场的价格,看政府的政策,很少有关注企业自身基本问题的,将来真正决定生存状态的就是这些基本问题。

      万科科技大家已经知道了,在第三个十年,也就是到2014年的时候,它销售额到1000亿的时候有几百亿元销售的企业,每个市场都有销售在额一、两百亿元出现的话,你们或者说我们,这些中小型的企业,将做何选这是我们未来十年,最需要关注的德国问题。当市场上出现了上百个亿的企业在哪?我们中小型企业怎么办?

      【谢红玲】:万科的王石董事长也到达北京,他宣布万科一个动作,拿出50万重奖为中低于收入提供住房解决方案的人,他们为什么做这个动作呢?我们观察实际上他的上海万科技已经拿经济适用房的项目了,等于是从政府手里拿到房价比较低的项目。胡总说了在2014年要达到上千亿的项目。万科去做经济适用房的项目,有可能放弃中高档的产品路线再往下走,这种可能性都有。

      【胡葆森】:实际上我在这今天跟大家分享,把最近掌握的最关键的信息,其实万科科技并不是往下转,也不是往高端项目走,我刚才讲了很重要的一点就是说一根据客户的需求,万科他今后的十年,是一个什么样的转变呢?可以根据客户不同的需求,研究了客户需求之后,根据客户不同的需要,造出不同的产品。这就是一个优秀的企业,在未来十年发展的方向。对产品的把握是未来优秀企业的做法。

      【莫春】:要关注自己未来发展的战略,不要把眼光都定在政策层面的东西。企业如果死掉的话,不是他杀,而是自杀。从企业来讲,要研究企业的发展战略,而不是被逼到没有办法的时候,无奈的时候,只能自杀了。因为今天的时间关系,我们精彩的对话只能进行到这里。我们分享到了许多精英的观点,在对话当中,有精彩PK的花絮,非常感谢在座的嘉宾能够陪伴大家,让我们在现在这个形势下,对房地产有了很深入的了解,也有了自己的观点和看法。在我们对话结束的同时,也要结束我们这个城市观点论坛青岛行整个论坛的活动,非常感谢在座我台上的嘉宾,以及我们所有嘉宾的支持,感谢大家。我们今天的论坛就结束了。

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