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    社科院专家易宪容:看到期房价格低其实是幻觉

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    社科院专家易宪容:看到期房价格低其实是幻觉

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-21 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
      有近五成网民认为,如果预售被禁止从而引发房价上涨,对购房人极其不利。专家认为,取消期房销售未必导致房价高涨,因为现房价格取决于商品房内在价值与供求关系。

      中国社会科学院金融所研究员易宪容认为,购房民众看到的所谓期房价格低,实际上是一种幻觉。

      日前,中国消费者协会在北京召开了“商品房销售模式研讨会”,是否取消商品房预售制度再次成为人们关注的焦点。这一制度给国内房地产市场带来了怎样的影响?究竟谁才是商品房预售的最大赢家?现行的商品房预售制度真的应该取消吗?


      开发商成最大赢家

      中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示,现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体,开发商利用制度漏洞,把风险完全转移给了消费者和银行,成为这一制度的最大赢家。

      对消费者而言,首先,商品房的物理状况不确定,如商品房内在质量、配套设施和绿化等;其次,商品房的权利状况不确定,如一房多卖;第三,开发商的履约能力和诚信度不确定。因此,在信息占有方面,消费者更处于弱势,知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障,而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。

      同时,这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖于国内银行,这势必会增加银行的风险。

      期房价格低是幻觉

      目前,期房价格较现房价格约低10%至15%。所以不久前,当央行“取消商品房预售制度”的建议一出,购房消费者的观点也出现了分歧,网上调查显示,有近五成的网民认为,如果预售被禁止从而引发房价上涨,对购房人是极其不利的。

      但中国社会科学院金融所研究员易宪容认为,购房民众看到的所谓期房价格低,实际上是一种幻觉。因为进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目不会太多,企业之间会明显感到竞争压力,因此开发商之间存在价格合谋动机。在或真或假的行情看涨的大背景下,消费者反而会对降价出售的房屋的质量产生怀疑,从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。

      而商品房预售制度则为开发商的价格合谋创造了先天条件。因为开发商使用的是无成本的商品房预售贷款资金,不会增加他们合谋的成本。因为借贷需要成本,房屋销售延后一天就得支付一天的利息,而且房屋一旦卖不出去就可能面临资金流断裂的风险。在这种情况下开发商就会抛售楼房,从而房价快速下降。

      刘俊海也认为,取消期房销售未必导致房价高涨,因为现房的价格取决于商品房的内在价值与供求关系。在现房销售中,房屋的状况一清二楚,只要房屋质次价高,就卖不出去,价格自然下跌。而且,现房销售也有助于开发商进行公平竞争,激励其提供价廉物美的产品,从而把房价控制在合理价位内。

      风险共担势在必行

      与会专家认为,虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险,但如立即取消这一制度,短期内会造成房源减少,引起市场波动。所以建议逐步取消商品房预售制度,先建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。

      国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏建议,首先,要建立严格的房地产市场准入制度,只有达到一定资质的企业才能进入市场。

      其次,对商品房预售资金可采取专项信托、专门账号等方式管理。

      易宪容认为,首先要建立明确处罚违规开发商的制度,甚至要限制违约企业再进入这个行业;要制定清晰的、可操作的合同标准,保护购房者的利益;另外,预售资金可根据工期分2到5次付款,这样可保证商品房质量。

      其次,政府要加强对房地产业的监管,包括事前、事中和事后监管,事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列审查;工程开工后,要检查是否按合同要求进行施工,是否延期和修改合同;最后,要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者进行商品房交接。

    天津日报
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