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    知情权还是隐私权 “公布房价成本”引发热议

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    知情权还是隐私权 “公布房价成本”引发热议

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-23 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    “这撬开了房地产业内幕的冰山一角”,日前,《房价成本揭秘》的调查,引起有关部委的重视和社会舆论的关注———舆论积极评价福州市物价局公布商品房成本信息的做法。

    而继福州公布商品房成本信息之后,近期又传出浙江房价成本清单也将公布的消息。媒体报道,11月1日浙江省将对三级国土部门政务信息的公开状况进行检查,其中楼盘土地价格以及房价成本清单作为一项新添内容赫然在列。

    房价神秘的“面纱”,是否会被掀开?

    开发商反对公布商业隐私

    据了解,福州市物价局得出商品房的社会平均开发成本在每平方米2019元至2305元的结论,是缘自对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算。


    福州市物价局局长朱光华曾透露,整个测算工作分地段和等级进行,一共对101块合计2632亩地块的地价、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费的成本进行了核算。为确保数据准确,他们还与多方部门进行了数据验证。

    而从浙江省传出的消息是,根据国土资源部的统一要求,浙江省11月1日也将开始对三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查。此次检查内容除了包括土地利用计划、建设用地审批、征用土地方案公告、征地补偿安置方案、土地出让方案、土地招拍挂信息公告、市区国有土地使用权租赁、转让、抵押等是否公开之外,楼盘土地价格以及房价成本清单也将作为一项政务信息新内容向社会公开。

    同时据相关报道,浙江省此次政务信息公开的检查要求其实来于9月2日国土资源部办公厅发出的《关于开展2005年国土资源政务信息网上公开执行情况检查工作的通知》(国土资厅发[2005]106号)。但该《通知》要求并没有提及要公布房价成本清单。

    以上做法首先遭到了开发商的一致反对。

    浙江尽管还未真正进入公布实施阶段,但是先前的宣称已经引起了当地开发商的不满。浙江南都房地产集团公司、浙江滨江房产集团有限公司、绿城集团的相关负责人纷纷表示,公布商品房成本的行为不尽妥当,他们的理由是这样做涉及开发商隐私、违背市场经济规律。

    公布成本和信息透明化是两码事

    事情的影响并非仅仅局限在当地,福州、浙江的做法,显然对于全国的房地产来说都是一个信号。事件受到了全国房地产市场的广泛关注。

    国土资源部土地利用司的一位负责人表示,让房价成本信息透明化,可以让公众了解开发商各个环节的真实成本,解决信息不对称的问题。国家发展改革委价格司非常关注福州市物价局公布商品房社会平均成本的做法,该部门一位负责人认为,物价部门有责任对包括房价在内的商品价格进行监测,房地产信息透明化符合广大群众的利益。

    房地产缺乏合理的定价机制,是引起公布事端的直接缘由。中国社会科学院研究员易宪容表示,现在房地产市场定价机制基本上由开发商单方面自主确定,合理的市场定价机制并未形成。

    然而,持相反意见的人则认为,公布开发成本和信息透明化根本就是两码事,通过公布房价成本来解决房地产市场供需矛盾的做法是不现实的。

    建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副研究员、副处长文林峰也认为,公布房价成本与利润率并不能达到什么目的,应该按照经济规律对房地产市场进行有效调控。

    真实成本难核实

    除了对公布房价成本的做法产生的现实意义不看好外,核算房价成本的方法,也得到了相应质疑。虽然福州方面表示测算商品房社会平均成本已不存在技术问题,但是文林峰认为,复杂的成本构成,使房地产项目的真实成本很难核实。

    她认为,“房价成本是一个非常复杂的集合体,项目间差异性也较大,同时还有软资产、品牌等组成部分。现在的商品房追求品质功能完善以及个性化,使得成本构成越来越难以衡量。”某品牌企业的房子,一般要高于同地段的商品房价格,其成本构成不仅包含多年精心打造的品牌成本,还包括后期使用过程中对物业管理费的补贴等等,她介绍。

    “另外,现在很多城市虽然名义上是熟地出让,实际上地上物并没有及时拆除,有些开发商支付地价款几年后还无法拿到七通一平的土地,这种资金成本也很难简单地以招拍挂价格进行测算。”

    “开发企业的融资成本也很难核算,开发企业的自有资金部分中,有很大一部分是自筹资金,即除了向银行贷款外,还有相关数量的资金,特别是交纳土地出让金的部分,是靠开发企业自筹,这部分融资承诺的利率一般要远远高于贷款利率,这部分成本开发企业一般不愿意对外公开,也就很难真实核算”,文林峰认为。

    上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明也认为在地价、建安成本等各方面都存在着难以准确量化房价的因素。显然,按照地价、建安成本、配套建设费用以及运营成本四部分进行的粗略成本核算的做法并没有得到赞同。

    定期发布制度尚待时日

    据记者了解,虽然此次福州市物价局已经测算出了具体每一个楼盘的成本价格,但是因为缺少相关法律依据的支持并没有公布。采访中也有相关人士认为,公布商品房成本行为会涉及商业秘密。另外,政府的行政权限问题也不容忽视。

    对此朱光华呼吁建立商品房社会平均成本的定期发布制度。他表示,如果国家将商品房社会平均成本定期发布作为一种政策规定确定下来,要求房地产开发商必须定期提供成本信息给物价部门,由物价部门定期公布,则可以强化调控效果。

    但另据了解,目前国土资源部还没有真正把全国公开房价成本清单事宜提到日常工作当中。相关负责人分析,如果真要在全国范围内实施房价成本清单公开,难度非常大,如何落到实处,有待进一步研究。

    文林峰则表示,“无论房地产企业还是其他企业,都会根据市场需求决定产品档次,从而采取不同的价格策略,这是市场经济下企业的自主行为。而在这一过程中,政府应该做与其职能密切相关的事情。”她认为对于房地产市场而言,政府一方面应该促进其市场化和商品化进程,另一方面应加大对低收入家庭的住房保障力度。保障性的住房应由政府核定成本、公布指导价或限价销售。

    至于社会上普遍认为开发商拥有高额利润问题,文林峰表示政府可以通过税收手段进行调节,利用经济手段进行财富的再分配。

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