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    温州炒房团买房如买菜 四大炒楼手段大揭底

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    温州炒房团买房如买菜 四大炒楼手段大揭底

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-25 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    回顾这几年来的国内楼市,购房人也许有种浮生若梦的感觉,涨价、看房、排队或者参观房展会,日子一闪而过。而现在,在经历几年的闹哄哄之后,在政府“看得见的手”的挥动下,楼市起风了,一时间烟雾笼罩,能见度很低,各种声音混杂,在楼市中准确辨清前进的方向似乎不是容易的事情。

    有人说,世间最幸福的商人,也许就是这几年的国内房地产商人了。无论在哪一个大陆富豪榜上,房地产商都占据了半壁江山,杀进富豪榜犹如吃完饭后顺手用衣袖擦擦嘴一样的简单,在世界上几乎是绝无仅有。难怪潘石屹前不久乐呵呵地说:2004年大家都发财了。这句话分明流露出一种心满意足。

    透过房地产业批量制造富豪的现象,有心人会看到很多耐人寻味的东西。但是,哪怕再驽钝的购房人,都可以感受到一个令人迷惘的事实,就是房价的暴涨,这也隐隐成为近些年楼市发展的“主旋律”。

    传说,房价的暴涨是因为有大量的人在炒房,甚至有人更把矛头直指“温州炒房团”,认为它们不仅是国内炒房的始作俑者,还是导致房价急剧上涨的“罪魁祸首”。有一段文字对温州人炒房进行了精彩而生动的描述:“就像20年前他们担着小商品奔向全国一样,近年来,温州人再一次从故乡出发,水银泻地般长驱直入。东及上海,西抵喀什,南到芒街,北至哈尔滨,千里奔袭,攻城略地。他们目光炯炯、胸怀大志,欲将天下房产一网打尽!”


    虽然公认过度炒房是影响楼市健康的毒瘤,但我们认为,把房价暴涨的“帽子”扣到“温州炒房团”的头上显然是不够公正和厚道的。“温州炒房团”对楼市价格上扬确实起到推波助澜的作用,但房价上涨是方方面面力量共同作用的结果,即使仅拿“炒房”这个我们此次重点探讨的话题来说,温州人也不应该是惟一被指责的。金融专家易宪容就认为,房地产炒作首先是从房地产开发商开始。“温州炒房团”、房地产商、各地大量的零散炒客都属于炒房者,甚至还有人小心翼翼地称,某些地方政府也在有意无意地支持着种种炒房行为,因为以上各方都是房价上涨的既得利益者。我们注意到,有一种躲在暗处的炒客,他们以A、B、C等“化名”出现在开发商的销售记录里,这算不算是楼市“黑客”呢?他们背后又是什么?

    在连涨三四年之后,目前房价之高已经脱离了普通民众的购买力,政府也意识到房价暴涨问题的严重性,连出重拳以遏制房价上扬过快,“国八条”、提高房贷利率、“曾四点”、“七部委意见”等都表明了政府的态度和决心。与此相对应的是,近来从各地传来“温州炒房团”纷纷折戟沉舟的消息。

    政府调控对喧嚣一时的炒房行为的影响将会怎样?2005年莫非将是炒房者梦断的一年?2005年是否能还楼市一份健康的身躯?让我们拭目以待。

    温州炒房团:“买房如买菜”

    只要提到炒房者,“温州炒房团”无疑是最引人注目的。如果说温州炒房团改写了内地的房地产史,会有些夸大,但是它们却实实在在地影响着内地楼市的价格。

    温州人炒房往往不是个体炒房行为,而是把多人的资金联合起来共同炒作。他们所到之处,往往大批量采购,甚至整栋成片购买。有某炒房团的组织者称,“如果要招去上海的看房团,我一个消息放出去,电话就要被打爆了。”业内公认说法是,温州至少有10万人在全国范围内参与投资性购房,用于购房的资金量在1000亿元以上,而在这笔自有资金背后,借助的银行资金更是惊人的数目。

    据了解,温州购房团炒房获利的模式大多采用以下两种:一种是购房之后,等房子升值,再出售赚取差价,另一种则是出租获利。而大部分温州人都是采用前一种模式,甚至有不少人还通过特别的手段对房价进行操控。

    温州炒房团的影响力可以有这两种理解:一是亲自通过种种手法操盘,促使房子的价格上涨,从而获利;二是开发商、其他炒房者乃至某些地方政府,希望借助温州炒房团的声势,抬升房价并从中获利,甚至传说有一些城市,温州人还没出现,仅凭开发商散布“温州炒房团就要来了”的话就可令楼市价格上扬,与《三国演义》中“(张辽)杀得江南人人害怕,闻张辽大名,小儿也不敢夜啼”颇有不少可比之处。房地产集团:推波助澜,炒高房价商人的天性就是追逐最大限度的利润。房地产开发商当然期盼房价高高在上,这样他们的利润也随之水涨船高,为了达到目的,一部分开发商通过伪造买家资料进行炒作。同时,业界还认为,除了房地产开发商外,不少房地产中介商在炒房中亦起到很重要作用。

    这里有一个经典的案例:据中央电视台《经济半小时》栏目2005年4月8日报道,上海市“天赐公寓”在销售时,出现了一个奇怪的现象:总共114套住房的天赐公寓,有49套房子全部被一个叫李欣的人买走了。而这个“李欣”在合同上登记的资料都是假的。还有一些购房合同明显属于伪造的:“买家”的名字居然是“A”、“D”等英文字母,合约上也是胡乱填上的资料和房价。对此,《经济半小时》栏目认为,这是发展商或代理商待价而沽的炒房行为。

    至于房地产中介商,“炒房”也是非常常见的事情,“房源众多,加价就有”就是中介商招牌式用语。一套房子先签约再撤销,再签约再撤销,这样反复多次操作的手法也是在中介商中常见的。

    散客炒房:产生聚沙成塔的力量

    在“温州炒房团”行为的启蒙下,各地零散的炒客逐步成为了炒房的中坚力量,虽然他们因为力量分散,无法具备温州人的影响力,但他们的合力推动对房价的上涨确实产生相当重要的作用。尤其是在股市低迷的情况下,炒楼得手者的影响力量是巨大的,在亲朋好友中会成为一个榜样,很可能激发亲友当中具备实力者的炒房欲望。

    记者了解到,某地产商曾经透露:他所开发的楼盘汇集了大量炒客,不完全统计至少有30%以上的房子掌握在炒家手里,楼盘开盘次日,已经有不少房子出现在中介市场上,从底层到高层都有。

    在炒房最红火时,很多楼盘的开盘现场都排起了长队,但有心人与排队买房者交流时会发现,很大一部分人排队认购并非出于自住目的,而是看好该楼盘升值潜力。随着房子的升温,炒房行为在不少热点城市里愈演愈烈,炒客也从早年常见的只炒二三套房子到现在炒一个单元甚至炒整个楼座。

    炒楼手段:变化莫测

    有不少房地产商认为,房价的上涨由市场需求决定,现在国内人多地少,需求远大于供给,所以房价上涨是必然的、正常的。这个看法在地产商中获得了广泛的认同,但却不被民间所接受。我们在此无意对开发商的言论进行评判,只是列举并简单分析近年来出现的种种炒房现象,看看透过这些现象,是否能反映出什么?当这些现象不仅仅是个别现象的时候,又说明了什么?

    拍案惊奇之一 暗箱操控,伺机而行

    实施者:开发商、中介商

    难度:★(易于操作)

    手法:开发商、中介公司利用他们与购房者信息不对称的优势,根据自身的需要,暗箱操作,给购房者提供虚假的信息,以达到抬升房价、攫取最大利润的目的。

    故事:

    前面已提到的上海市“天赐公寓”,即是一个暗箱操控的经典例子。某市民在2005年2月打算购买“天赐公寓”的房子,开发商却告知已经全部卖完,但该市民多方打听了解到还有很多空房子没卖出去,一气之下把开发商告到上海市房屋土地资源管理局。经过调查,有关部门发现总共114套住房的天赐公寓,有49套房子被一个叫李欣的人买走了,购买数量接近楼盘的一半,天赐公寓每平方米的售价在24000元左右,李欣买下的房子总价就超过1亿元人民币。而这个“李欣”在合同上登记的资料都是假的,电话地址等都是填“1”。

    此外,天赐公寓还有一些购房合同明显是伪造的,“买家”的名字居然是“A”、“S”、“D”等英文字母,合同上的买家资料和房价等大都是胡乱填写的。据报载,上海市有关部门的工作人员在调查中还发现,以英文字母作为购房人名字的行为,绝不是天赐公寓的专利。《地产SHOW》视角:这类开发商的意图很简单,就是制造热销,待价而沽,把楼盘价钱炒高再卖。但如此出格的造假行为,几乎闻所未闻:连买家名字都懒得去编造,直接用键盘上的字母和数字胡乱代替,也算是炒楼中的怪现象啊。这般做法实在太不厚道,连造假的“职业素养”都欠缺。

    拍案惊奇之二 自炒自卖,哄抬房价

    实施者:房产商、中介商、普通炒客均有

    难度:★★★(操作不算太难,但需要一定的资金实力和关系)

    手法:基本原则是“自己的房子自己买”,通过自买自卖,可以达到制造热销势头,或者达到骗取更多银行资金等目的。

    故事:

    一、如果是开发商,可以在楼盘开盘时,通过各种手段,自己买下一些位置、户型较好的房子,甚至“封存”整个单元或者整幢楼房———这其实可以算是虚假按揭行为。此时,开发商只需支付少量的利息即可套现大量的银行资金,还可以在楼盘销售的中后期抬高房价。房价上涨到一定程度,开发商只要到银行办理一下退房手续,这些房屋又可以上市高价销售了。著名的北京“森豪公寓”就是这么一个虚假按揭的典型例子,其骗贷金额达到6点45亿元,但由于种种原因比如机遇不好或者开发商根本就是存心诈骗,该楼盘至今烂尾。

    二、如果是有实力的炒客,可以运用传说中的“极品”炒房模式,简单论述如下:两个人分别购买A、B两部分楼房,然后提高价格出售,再互相对买,通过这样的不断操作,把房价迅速炒高,这个过程中如有下家接手就卖房,当感到有风险就找来一些特殊人群比如民工或者外来无业者,通过种种方式让他们接手,把风险转嫁给银行,达到全身而退的目的。《地产SHOW》视角:这样的炒房方式,可谓够狠,也够厉害,假如恰好处在一个理想的时期,完全可以推动房价快速上涨。它的危害程度也很大,会给银行资产带来巨大的风险。

    拍案惊奇之三 违规操作,空手套白狼

    实施者:炒客

    难度:★★★★(必须要具备在金融系统的相关资源)

    故事:

    2004年中期,一个名叫姚康达的人成了众多舆论关注的焦点。他的出名源于审计长李金华的一句话:“工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达一人就发放个人住房贷款7141万元,这些资金被用于购买128套住房,炒作房地产。”

    有说法称,随着近年来个人信贷系统趋于完善,如果“姚康达”光靠“买进房子,然后重新评估,再抵押贷款”的循环做法,套用信贷资金,这样的手段很难获得7000万元人民币以上的巨额贷款。

    在探究故事内幕的过程中,虽然银行方面声称“该笔贷款已全额收回,未造成资金损失。”但人们还是产生了以下疑问:“姚康达”究竟是谁?其担保人又是谁?收回了贷款,难道就可以当作没发生过这回事?“姚康达”就可以享受用巨额贷款炒房获得的巨额“利润”?

    围绕对这位“姚康达”先生的调查,引出了在他背后的3位上海名人,但“姚康达”本人最后似乎不知所踪,迄今没有下文。《地产SHOW》视角:有人估算,“姚康达”炒房128套,假如以每套赚50万元人民币计算就能赚6400万元人民币。对这样的结果,我们不敢妄自推测太多,一略而过,仅做茶余饭后的谈资罢。

    拍案惊奇之四 低纳高抛,层层加码

    实施者:炒客

    难度:★(比较简单易行,适合模仿)

    手法:一般是通过低买高抛,赚取差价,属于常见的炒房行为。

    故事:

    常见的炒房方式可以作如下分类:

    一、一些大炒客,或者一些小炒客联合起来,通过大批量的购房,获得开发商的较低的优惠折扣,并以市场价格销售。这些人算一线炒客,在他们身后,很可能还有二线、三线小炒客,最后才是炒房链的底层:真正的购房者。

    二、“以小博大”的炒客,只用20%或者更低比例的首付,套取银行20年甚至20年以上的贷款购房,然后在很短的时间内转手买卖,赚取“差价”作为投资回报。

    三、“炒楼花”的炒客,通过参加开发商的摇号活动得到房产的优先认购权,再将该房产优先认购权售出。

    因为很多楼盘都采用摇签、抽号的方法来确定认购权,小炒客也往往借来多个身份证,以提高中签几率。有的炒客在炒房过程中很小心,以规避风险:“投资房地产与其他投资一样,最忌贪心。我们经常是在楼盘上涨超过30%时,就悉数出手。否则,一旦市场变化,将不堪设想。”《地产SHOW》视角:虽然有些开发商、销售商对炒房者表示不欢迎,但是,相信很多开发商都愿意自己楼盘出现一定数量的炒房者,既表明楼盘的热卖,也可以抬高房价,实现“共赢”的局面,当然,损失的是最终的消费者。

    今日财富·地产SHOW   潘钦栋
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