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    评论:固定利率房贷是麻杆打狼 别太认真了

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    评论:固定利率房贷是麻杆打狼 别太认真了

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-26 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
     俗话说,麻杆打狼两头害怕。

      对于各界热盼的固定利率房贷,其实施的结果可能并不会很理想。尽管固定利率房贷会减少消费者的部分利率浮动风险,但其实从消费者和银行两个方面来看,不确定性的东西还很多。

      银行和消费者是一对买卖关系,自然是买的没有卖的精。银行不会干赔本的买卖,消费者也不会吃到天上掉下来的馅饼。


      有评论认为,固定利率房贷可以把利率浮动的风险转移到银行身上。这话只说对了一半。没错,消费者是享受了固定利率带来的稳定还款,但在利率上则很难得到公道的价格。

      从银行角度看,推出固定利率房贷,就意味着自己承担利率变化的风险,但银行怎么也不会自己完全承担风险,金融企业毕竟做的就是风险的买卖。

      银行自有银行的办法

      办法之一就是对固定利率房贷的基准利率进行风险加价,将利率变化的一部分风险转移给消费者,这就意味着固定利率房贷的价格水平要高于浮动利率贷款。当然,银行的难题是如何把握风险溢价的尺度,如果定价过高,消费者就不买账,如果定价过低,则有可能带来利差损失。

      银行的另一个办法是把利率风险转移到金融市场。也就是通过所谓的资产证券化,把利率风险打包成证券产品,在资本市场上销售。还有就是进行掉期业务,对不同期限和利率的业务进行风险对冲。

      不管使用什么方法,银行都要转移自己的风险。而其中一个最务实的办法就是将固定利率房贷短期化,也就是推出所谓5年期的固定利率。由于消费者的贷款大多是20年期的,因而,将固定利率房贷的期限缩短,则可以有效地规避长期利率变化的风险。

      除了利率风险,银行还要面对另外一个风险,即消费者提前还款的风险。如果在到期前央行降息,消费者认为固定利率贷款吃了亏,就会要求提前还款。但由于银行对利率风险的定价是按5年时间分摊的,则客户的提前还款自然会给银行带来损失。银行怎么办?罚呗。向违约者收罚金,是银行弥补亏损的惟一好办法了。

      银行不容易,消费者也不容易

      消费者选择固定利率贷款,图的是一个稳定,不用担心利率每年都摸不准,而时刻都得多预备些银子。但固定利率也有窝心的事,一个是价格会高些,保险的事都得付出保险费。一个是利率走跌了怎么办,岂不是高价买了空气。尽管消费者可以违约提前还款,但真能掏出大捆钞票的人也还是少数,否则干吗要按揭啊。

      当然,从长期角度看,消费者还是不塌实。5年期是固定利率了,但20年、30年哪,还不是一样的浮动着,还不是一样担心着。原来只担心利率涨了怎么办,现在还得琢磨着利率跌了怎么办。银行可以“掉期”,消费者只能掉肉。

      难啊。

      因为银行手潮,所以其没有能力推出10年、20年期的固定利率贷款,那要要求很高的精算水平,也需要很高的资产管理水平。

      银行不是高家庄,没有那么高,所以固定利率贷款还只是一个短期固定,长期浮动的产品,好卖不好卖还得经过市场的检验。

      但无论如何,这都是一个麻杆打狼两头害怕的买卖。

      别太认真了。

    中华工商时报 刘杉
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