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    《物权法》真能成为中国房地产的魔法石吗?

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    《物权法》真能成为中国房地产的魔法石吗?

    无忧房网 http://www.51fdc.com 2005-10-31 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
      持续25年的经济高速增长和深不可测的消费潜力使中国房地产一路狂飙,但由于体制不顺和起点不齐,衍生的问题也越来越多。

      在不尽的期待和忐忑中,《物权法》草案第四次修改姗姗而来,于是所有的眼球都盯在了《物权法》上,似乎所有的问题、积怨和郁闷,只要有了《物权法》都可以迎刃而解。《物权法》真能成为中国房地产的魔法石吗?


      《物权法》草案中涉及房地产行业的建设用地使用权、业主身份及权利、拆迁补偿、不动产登记、车位归属等多项内容,将为进一步规范房地产市场提供法律依据。《物权法》草案刚刚经过第四次修改,较前对比,事关房地产方面主要有三大看点:其一,小区道路、绿地和无合同约定车库归业主。其二,业委会起诉三分之二同意改为半数业主同意,增加了业主维权的可行性和操作性。其三,住宅建设用地使用权期间届满自动续期,这一修改部分地解决了“70年大限”的恐惧和不安。

      但是,中国的房地产其实只是相对的房产,因为土地是国家的,正是由于房地的分离及我国的现行体制,也就注定了《物权法》不可能成为解决中国房地产所有问题的灵丹妙药,也不可能从根本上治疗房地产的所有症结,正是由于其先天不足,《物权法》的遗憾还会很多。

      比如像车库、绿地等,“如果有规定按规定,没有规定就按国家规定”,问题是当时签订合同的时候谁有话语权?合同的签署代表彼此多少真实的意愿?再比如“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满,申请续期”,续期有多长?续期要不要交费?费用多少谁说了算?续期满了怎么办?又比如“专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意,可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁”,一家之中业主人数怎么定?一主多房怎么算?单个业主以自己的名义提起诉讼,只能对自己的收益权份额进行主张,而不能对所有权进行主张,又该如何诉讼?

      诸如此类的问题还有很多。法律的制定要起到定纷止争的作用,尽量减少未来的纠纷空间。

      1866年10月,普鲁士国王威廉一世,发现其波茨坦的行宫前,一座破旧磨坊让人扫兴。他想拆除,但磨坊并不属于王室;他想赎买,磨坊主死活不卖。最后他强令拆除,结果被磨坊主诉至法庭。法庭裁定:威廉一世擅用王权,侵犯原告由法律规定的财产权利,被责成在原址重建一座同样大小的磨坊,并赔偿磨坊主150马克。

      《物权法》要解决什么问题?就是要界定谁是物的所有者、所有者对物的权利以及如何保护物权的依据和标准,即责权利的关系及关系的量化。正是有了处理物权的依据和标准,磨坊主才能告赢国王,否则肯定要把他作为“钉子户”予以关押责罚。

      中国社会如今发展到一个新阶段,经济模式在逐步成熟,社会财富在不断壮大,立法背景也日趋复杂。那些在产权改革中,利用“政策”既得鸿利者和盆满钵满的地产商,迫不及待地要求立法对之进行保护,而平民百姓,也迫不及待希望有部法律保护自己有限的私有财产不遭受拆迁、征地等侵犯。但任何一方利益代表都应理性地认识这部慎之又慎的大法,它不是决断纷争的利器,也很难即刻改变现阶段一些权利的两难布局。

      (作者为北大资源学院企业管理学院院长)

    中国房地产报
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