三个“不明确”《物权法》草案第四稿显露瑕疵
《物权法》草案第四稿相对于原先几稿来说，确实有了很大的进步，但是这一草案在与其他法律的衔接、在对业主的所有权界定等方面，仍然存在不尽如人意的地方，也还有一些需要明确的地方。
一是应该明确规定，小区的所有配套设施的产权均属于全体业主，不搞例外约定。《土地管理法》、《房地产管理法》都明确规定房地一致的原则，拥有了地上房产权就有了土地权，拥有了土地权就相当于拥有了所有的附着物，只有拥有土地使用权的人才能对小区这些财产主张权益。因此草案第三稿规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”似有不妥（第四稿将会所的规定删去了），且不说开发商会利用“约定”之名，大肆将本该属于业主的共有产权，如会所、车库等约定给第三人，单就“约定”一说实际上就是对共有产权的剥夺。试想要是会所、车库等配套设施可以约定的话，那些取得所有权的第三人就会用来谋利，那么配套设施的功能也会因此改变，果真如此，配套设施就形同虚设了。因此，作为《物权法》，如果要对共有产权进行规定的话，就应该和国家现有的法律法规相吻合，明确规定凡是在小区红线土地之内的配套设施，都应该和房屋一并转移给全体业主。
二是《物权法》草案的有关规定应与《物业管理条例》的规定相一致。《物业管理条例》规定，只要有半数以上的业主参与大会，并且在参会的业主中只要有半数以上的业主通过就可以形成业主大会决议，当然也包括以业主大会或业委会的名义起诉的决议。这相当于最少只要有多于四分之一的业主同意，就可以以业主大会或者业委会的名义起诉。而现在《物权法》草案规定，业主因权益侵害要起诉时，需经半数业主同意，两相比较可以看到，草案的规定还不如《物业管理条例》的规定宽松，这不仅加大了业主参与维护权益和实际维护权益的难度，也给原本执行较难的《物业管理条例》又添一难。
三是对业主私有权益部分也应有明确的界定。《物权法》草案与广大业主息息相关的部分，当属业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有产权等三个方面。对于事关业主切身利益的这些方面，草案不能笼统话之，宜具体化。草案对于不动产私有权益的界定就不很清晰。比如“业主对建筑物内的住宅，商业用房等专有部分享有所有权，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，这是《物权法》草案对私有产权的唯一确定，那么什么是“专有部分”？这种模糊的界定在实际生活中不但不能减少矛盾，反而会增加摩擦。
建议借鉴香港关于物业产权的界定方式。首先明确不动产的公共部分到底有多少权益（比如天台、外墙、窗子等），权益的共有方式暂且不硬性规定；然后，确定公共产权共有方式的产生原则，比如借鉴香港律师学会出台共有产权的指引，并将共有产权的确定方式在销售不动产时告知置业者。
一个纠纷累累、矛盾重重的房地产市场，不仅深度撞击着广大购房者的信心，更是在强烈地呼唤国家法律的健全，千呼万唤还未出台的《物权法》就是规范房地产秩序的利剑。我们期待着在《物权法》出台前夕，能够更深层次、更大范围地反映民意、集中民智、维护民权，从而助推中国房地产市场规范有序地发展。
中国房地产报
一是应该明确规定，小区的所有配套设施的产权均属于全体业主，不搞例外约定。《土地管理法》、《房地产管理法》都明确规定房地一致的原则，拥有了地上房产权就有了土地权，拥有了土地权就相当于拥有了所有的附着物，只有拥有土地使用权的人才能对小区这些财产主张权益。因此草案第三稿规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”似有不妥（第四稿将会所的规定删去了），且不说开发商会利用“约定”之名，大肆将本该属于业主的共有产权，如会所、车库等约定给第三人，单就“约定”一说实际上就是对共有产权的剥夺。试想要是会所、车库等配套设施可以约定的话，那些取得所有权的第三人就会用来谋利，那么配套设施的功能也会因此改变，果真如此，配套设施就形同虚设了。因此，作为《物权法》，如果要对共有产权进行规定的话，就应该和国家现有的法律法规相吻合，明确规定凡是在小区红线土地之内的配套设施，都应该和房屋一并转移给全体业主。
二是《物权法》草案的有关规定应与《物业管理条例》的规定相一致。《物业管理条例》规定，只要有半数以上的业主参与大会，并且在参会的业主中只要有半数以上的业主通过就可以形成业主大会决议，当然也包括以业主大会或业委会的名义起诉的决议。这相当于最少只要有多于四分之一的业主同意，就可以以业主大会或者业委会的名义起诉。而现在《物权法》草案规定，业主因权益侵害要起诉时，需经半数业主同意，两相比较可以看到，草案的规定还不如《物业管理条例》的规定宽松，这不仅加大了业主参与维护权益和实际维护权益的难度，也给原本执行较难的《物业管理条例》又添一难。
三是对业主私有权益部分也应有明确的界定。《物权法》草案与广大业主息息相关的部分，当属业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有产权等三个方面。对于事关业主切身利益的这些方面，草案不能笼统话之，宜具体化。草案对于不动产私有权益的界定就不很清晰。比如“业主对建筑物内的住宅，商业用房等专有部分享有所有权，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，这是《物权法》草案对私有产权的唯一确定，那么什么是“专有部分”？这种模糊的界定在实际生活中不但不能减少矛盾，反而会增加摩擦。
建议借鉴香港关于物业产权的界定方式。首先明确不动产的公共部分到底有多少权益（比如天台、外墙、窗子等），权益的共有方式暂且不硬性规定；然后，确定公共产权共有方式的产生原则，比如借鉴香港律师学会出台共有产权的指引，并将共有产权的确定方式在销售不动产时告知置业者。
一个纠纷累累、矛盾重重的房地产市场，不仅深度撞击着广大购房者的信心，更是在强烈地呼唤国家法律的健全，千呼万唤还未出台的《物权法》就是规范房地产秩序的利剑。我们期待着在《物权法》出台前夕，能够更深层次、更大范围地反映民意、集中民智、维护民权，从而助推中国房地产市场规范有序地发展。
中国房地产报
