新政规范信托市场 信托融资不成开发商忙自救
国庆节前夕，一份被称为银监会212号文件的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文件)于上周相继下发到了各地银监局以及信托公司的手中。颇具戏剧性的是与前年“121号文件”发布之后信托公司的兴高采烈相比，今年的“212号文件”却让信托公司陷入一片慌乱之中。而对于开发商而言，想通过信托方式获取项目前期的“过桥贷款”已几近无望。
央行121号文之后，开发商苦于银行信贷的门槛抬高，而四处寻觅融资渠道。房地产信托曾一度被不少开发商认为是“救命稻草”，没想到如今信托业也会面临类似的“宏观调控”。
更为重要的是，“银监会212号文件可能使此前预计的将于年底出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《办法》)搁浅。”信托专家孙飞说，212号文的规定显然要在《办法》出台前就开始规范房地产信托业务。而《办法》有可能搁浅的真正原因，就是212号文正好与《办法》意见稿原则相背而行。
从121到212
212文件一出，反应最激烈的莫过于地产商。“如果按照‘212号’文件规定的这三项条件执行，那么实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行‘121号’文件之后银行放贷的准入条件等量齐观，信托的利息一般都在9%以上，加上管理费用银行监管费用等，综合成本在10%以上，而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬高到同银行一样，那么还不如到银行贷款呢。”一位四证不全的地产商说。
之所以出台这项严厉政策，始自于2005年5月底，银监会再次布置全国范围内的对信托行业的交叉检查，这次严查的重点就是信托公司关联交易和挪用信托财产。而此次检查使得少数信托项目的风险开始暴露，部分未到期的信托计划存在清偿风险。比如，2005年1—8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而当中，更严重的是，已经出现部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务占比达到61%。此外，此次检查中还发现，部分地方通过开展财产权信托受益权转让等形式变相违规筹集资金。银监会担心房地产行业的风险通过该模式向社会扩散。一位知情人士透露，正是这些情况让银监会下定决心，出台政策严格监管房地产信托。
在121号文中，“四证齐全且自有资金必须达到30%”的规定已经让房地产业感到了资金之困，而此次银监会212号文件又把房地产企业的信托通道收窄：自有资金比银行贷款还要高5%，还增加了开发企业二级以上资质的限制。
121号文件的另一拨最明显的牺牲者是住宅、公寓立项的商务楼，这些物业再也不能以八成二十年方式作按揭了，如果恢复到六成十年，绝大多数买家或投资客都会望商务楼而却步。由于银行贷款占开发资金来源绝大部分，121号文件导致房地产企业在资金上出现捉襟见肘，银行资金的截流直接催生了房地产信托繁荣。
据了解，2003年9月，房地产信托计划的发行额才30亿元，到了2003年底，猛增至60个亿，此后直至2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年基本上翻了一番。“今年的房地产信托形势本来是很看好的，甚至年初时戴德梁行预计今年的信托发行额会达到200亿元。“金融信托专家孙飞说。
金融信托专家孙飞认为，121文件对商业银行的金融风险进行了控制，212号文件对信托公司聚合资金风险进行控制。从121到212突出了中央把金融业控制风险放在第一位，国家进行宏观调控，相应的监管部门也作出了一些政策调整。
“银监会此举表现了对房地产信托金融风险的警惕以及控制。而对于在银行贷不到款的房地产企业本希望通过房地产信托来解决资金问题，此时银监会的政策也会让他们很失望。” 一直研究房地产行业的融勤国际研究员黄钦说。
地产商自救
“房地产信托将名存实亡。”北京玉泉新城董事总经理庄宗汨表示，之前玉泉新城项目的开发资金就是依靠信托来完成的。庄宗汨说，如果按照“212号”文件规定的这三项条件执行，那么实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行“121号”文件之后银行放贷的准入条件等量齐观(121号文件规定，银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”)，信托的利息一般都在9%以上，“加上管理费用银行监管费用等，综合成本在10%以上”，而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬高到同银行一样高，那么还不如到银行贷款呢。
至于“四证齐全”和具有“二级资质”，庄宗汨说这是和建设部的规定是相互冲突的。建设部规定一个项目必须有一个项目公司，而这个临时自治的项目公司根本达不到“二级资质”；至于四证齐全，“实际上开发商都是在四证之前缺钱，四证齐全之后就不缺钱了，还做信托做什么？”
在各企业叫苦不跌之际，国泰君安证券研究所研究员张宇却认为，212号文件只是对信托的管理更加规范，信托不是发展商资金的主要来源，对信托业加大管理，不能解决大问题。宏观调控加大了房地产企业的资金压力，而各房产商也想出各种办法来应对。
9月14日，外高桥(600648)发布公告称，将所持的浦发银行2000万股社会法人股转让给云南国际信托投资有限公司，每股作价人民币4.35元，外高桥预计这将带来收益约7000万元。
外高桥的半年报显示，该公司资金压力不小。其流动资产为24.07亿元，而流动负债达到了27.75亿元。而且，流动资产中还包括了变现能力较差的存货16.45亿元。用反映企业短期偿债能力的流动比率来衡量，该公司的流动比率仅为0.87，而房地产类上市公司中市值最大的万科的这个指标高达2.1。
此外，外高桥的现金流也不乐观，上半年经营活动产生的现金净流量为-3.23亿元。而占外高桥收入来源第一位的房地产销售业务，上半年的毛利率同比下降了8.73个百分点。外高桥表示，转卖股权将加快退出非主营业务投资，有利于公司集中力量发展主营业务。
国家统计局公布的数据显示，1-7月，房地产企业的资金来源中，企业自筹达3820亿元，超过2078亿元的国内贷款。
业内人士表示，从世贸股份的情况看，股票质押比之前的房产抵押更容易获得银行的认可。该人士表示，大股东质押股票对上市公司影响有限，且世贸股份的主要项目在外地，受调控的影响相对较小。
多渠道融资还有多远？
在开发商忙于自救之际，黄钦却认为，地产商有很多融资渠道，不必惊慌。她认为，很长一段时间以来，银行对房地产项目几乎是一刀切，而最近一刀切的现象开始改观。工行近期推出了《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》，重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘。其他银行也有类似“抓大”的行为。看来，对资质好、实力雄厚、抗风险能力强的开发商，银行会逐步放开信贷的口子。
黄钦认为，国内地产企业可以利用通过国外REITs的架构在国外上市来获得资金。“香港证监会最近放宽了REITs跨境地产投资限制，而新加坡也积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡REITs的架构在新加坡上市。这些都为中国开发商提供了融资的管道。”近日，李嘉诚旗下的长江实业有限公司称，公司考虑将旗下若干投资物业以房地产信托投资基金形式在香港上市。而深国投目前正致力于REITs境外上市的尝试。
“对于中小房地产企业来说，通过银行贷款、信托计划、投资基金的方式都是很难走通的。对他们来说，比较可行的融资方式是寻求委托贷款和固定回报投资。”黄钦说。
黄钦认为，对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也乐于去做。企业间进行直接借贷行为不具有法律效力，而企业却可以通过银行委托贷款的方式贷款给企业则是一种合法的方式，通过定向的委托贷款行企业间借贷之实。委托贷款的资金成本一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通，银行一般对这种贷款形式也比较谨慎。整个委托贷款的核心是要先找到投资方。投资方通常要对企业的担保品或抵押品认可同时对企业的项目也要进行可行性判断。因此我们可以看出整个委托贷款里实际上是有四个主体：投资方、银行、担保方、融资方。融资成本的利益在前三者之间进行分配，通常总的成本会超过10%。
此外，另一种比融资方式是固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。
“这两种融资方式，对于房地产企业提出的要求没有上升到有四证的高度，只需要有有效的抵押物或担保品，就具备了初步的融资条件。对于广大的中小房地产企业来说，与其觊觎银行贷款、房地产信托、REITs等看起来很美但现实中很难实现的融资方式，不如脚踏实地的去寻找切实可以解决问题的融资方式。”
资讯：名词解释
四证齐全：取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产项目。
二级资质：
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。二级资质的条件是：
1.注册资本不低于2000万元；
2.从事房地产开发经营3年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9.未发生过重大工程质量事故。
提字
“银监会此举表现了对房地产信托金融风险的警惕以及控制。而对于在银行贷不到款的房地产企业本希望通过房地产信托来解决资金问题，此时银监会的政策也会让他们很失望。”
“对于中小房地产企业来说，通过银行贷款、信托计划、投资基金的方式都是很难走通的。对他们来说，比较可行的融资方式是寻求委托贷款和固定回报投资。”
212号文件只是对信托的管理更加规范，信托不是发展商资金的主要来源，对信托业加大管理，不能解决大问题。
央行121号文之后，开发商苦于银行信贷的门槛抬高，而四处寻觅融资渠道。房地产信托曾一度被不少开发商认为是“救命稻草”，没想到如今信托业也会面临类似的“宏观调控”。
更为重要的是，“银监会212号文件可能使此前预计的将于年底出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《办法》)搁浅。”信托专家孙飞说，212号文的规定显然要在《办法》出台前就开始规范房地产信托业务。而《办法》有可能搁浅的真正原因，就是212号文正好与《办法》意见稿原则相背而行。
从121到212
212文件一出，反应最激烈的莫过于地产商。“如果按照‘212号’文件规定的这三项条件执行，那么实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行‘121号’文件之后银行放贷的准入条件等量齐观，信托的利息一般都在9%以上，加上管理费用银行监管费用等，综合成本在10%以上，而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬高到同银行一样，那么还不如到银行贷款呢。”一位四证不全的地产商说。
之所以出台这项严厉政策，始自于2005年5月底，银监会再次布置全国范围内的对信托行业的交叉检查，这次严查的重点就是信托公司关联交易和挪用信托财产。而此次检查使得少数信托项目的风险开始暴露，部分未到期的信托计划存在清偿风险。比如，2005年1—8月，仅公开发行的集合类信托计划，就有70亿元投向房地产市场，而当中，更严重的是，已经出现部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务占比达到61%。此外，此次检查中还发现，部分地方通过开展财产权信托受益权转让等形式变相违规筹集资金。银监会担心房地产行业的风险通过该模式向社会扩散。一位知情人士透露，正是这些情况让银监会下定决心，出台政策严格监管房地产信托。
在121号文中，“四证齐全且自有资金必须达到30%”的规定已经让房地产业感到了资金之困，而此次银监会212号文件又把房地产企业的信托通道收窄：自有资金比银行贷款还要高5%，还增加了开发企业二级以上资质的限制。
121号文件的另一拨最明显的牺牲者是住宅、公寓立项的商务楼，这些物业再也不能以八成二十年方式作按揭了，如果恢复到六成十年，绝大多数买家或投资客都会望商务楼而却步。由于银行贷款占开发资金来源绝大部分，121号文件导致房地产企业在资金上出现捉襟见肘，银行资金的截流直接催生了房地产信托繁荣。
据了解，2003年9月，房地产信托计划的发行额才30亿元，到了2003年底，猛增至60个亿，此后直至2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年基本上翻了一番。“今年的房地产信托形势本来是很看好的，甚至年初时戴德梁行预计今年的信托发行额会达到200亿元。“金融信托专家孙飞说。
金融信托专家孙飞认为，121文件对商业银行的金融风险进行了控制，212号文件对信托公司聚合资金风险进行控制。从121到212突出了中央把金融业控制风险放在第一位，国家进行宏观调控，相应的监管部门也作出了一些政策调整。
“银监会此举表现了对房地产信托金融风险的警惕以及控制。而对于在银行贷不到款的房地产企业本希望通过房地产信托来解决资金问题，此时银监会的政策也会让他们很失望。” 一直研究房地产行业的融勤国际研究员黄钦说。
地产商自救
“房地产信托将名存实亡。”北京玉泉新城董事总经理庄宗汨表示，之前玉泉新城项目的开发资金就是依靠信托来完成的。庄宗汨说，如果按照“212号”文件规定的这三项条件执行，那么实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行“121号”文件之后银行放贷的准入条件等量齐观(121号文件规定，银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”)，信托的利息一般都在9%以上，“加上管理费用银行监管费用等，综合成本在10%以上”，而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬高到同银行一样高，那么还不如到银行贷款呢。
至于“四证齐全”和具有“二级资质”，庄宗汨说这是和建设部的规定是相互冲突的。建设部规定一个项目必须有一个项目公司，而这个临时自治的项目公司根本达不到“二级资质”；至于四证齐全，“实际上开发商都是在四证之前缺钱，四证齐全之后就不缺钱了，还做信托做什么？”
在各企业叫苦不跌之际，国泰君安证券研究所研究员张宇却认为，212号文件只是对信托的管理更加规范，信托不是发展商资金的主要来源，对信托业加大管理，不能解决大问题。宏观调控加大了房地产企业的资金压力，而各房产商也想出各种办法来应对。
9月14日，外高桥(600648)发布公告称，将所持的浦发银行2000万股社会法人股转让给云南国际信托投资有限公司，每股作价人民币4.35元，外高桥预计这将带来收益约7000万元。
外高桥的半年报显示，该公司资金压力不小。其流动资产为24.07亿元，而流动负债达到了27.75亿元。而且，流动资产中还包括了变现能力较差的存货16.45亿元。用反映企业短期偿债能力的流动比率来衡量，该公司的流动比率仅为0.87，而房地产类上市公司中市值最大的万科的这个指标高达2.1。
此外，外高桥的现金流也不乐观，上半年经营活动产生的现金净流量为-3.23亿元。而占外高桥收入来源第一位的房地产销售业务，上半年的毛利率同比下降了8.73个百分点。外高桥表示，转卖股权将加快退出非主营业务投资，有利于公司集中力量发展主营业务。
国家统计局公布的数据显示，1-7月，房地产企业的资金来源中，企业自筹达3820亿元，超过2078亿元的国内贷款。
业内人士表示，从世贸股份的情况看，股票质押比之前的房产抵押更容易获得银行的认可。该人士表示，大股东质押股票对上市公司影响有限，且世贸股份的主要项目在外地，受调控的影响相对较小。
多渠道融资还有多远？
在开发商忙于自救之际，黄钦却认为，地产商有很多融资渠道，不必惊慌。她认为，很长一段时间以来，银行对房地产项目几乎是一刀切，而最近一刀切的现象开始改观。工行近期推出了《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》，重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘。其他银行也有类似“抓大”的行为。看来，对资质好、实力雄厚、抗风险能力强的开发商，银行会逐步放开信贷的口子。
黄钦认为，国内地产企业可以利用通过国外REITs的架构在国外上市来获得资金。“香港证监会最近放宽了REITs跨境地产投资限制，而新加坡也积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡REITs的架构在新加坡上市。这些都为中国开发商提供了融资的管道。”近日，李嘉诚旗下的长江实业有限公司称，公司考虑将旗下若干投资物业以房地产信托投资基金形式在香港上市。而深国投目前正致力于REITs境外上市的尝试。
“对于中小房地产企业来说，通过银行贷款、信托计划、投资基金的方式都是很难走通的。对他们来说，比较可行的融资方式是寻求委托贷款和固定回报投资。”黄钦说。
黄钦认为，对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也乐于去做。企业间进行直接借贷行为不具有法律效力，而企业却可以通过银行委托贷款的方式贷款给企业则是一种合法的方式，通过定向的委托贷款行企业间借贷之实。委托贷款的资金成本一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通，银行一般对这种贷款形式也比较谨慎。整个委托贷款的核心是要先找到投资方。投资方通常要对企业的担保品或抵押品认可同时对企业的项目也要进行可行性判断。因此我们可以看出整个委托贷款里实际上是有四个主体：投资方、银行、担保方、融资方。融资成本的利益在前三者之间进行分配，通常总的成本会超过10%。
此外，另一种比融资方式是固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。
“这两种融资方式，对于房地产企业提出的要求没有上升到有四证的高度，只需要有有效的抵押物或担保品，就具备了初步的融资条件。对于广大的中小房地产企业来说，与其觊觎银行贷款、房地产信托、REITs等看起来很美但现实中很难实现的融资方式，不如脚踏实地的去寻找切实可以解决问题的融资方式。”
资讯：名词解释
四证齐全：取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产项目。
二级资质：
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。二级资质的条件是：
1.注册资本不低于2000万元；
2.从事房地产开发经营3年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9.未发生过重大工程质量事故。
提字
“银监会此举表现了对房地产信托金融风险的警惕以及控制。而对于在银行贷不到款的房地产企业本希望通过房地产信托来解决资金问题，此时银监会的政策也会让他们很失望。”
“对于中小房地产企业来说，通过银行贷款、信托计划、投资基金的方式都是很难走通的。对他们来说，比较可行的融资方式是寻求委托贷款和固定回报投资。”
212号文件只是对信托的管理更加规范，信托不是发展商资金的主要来源，对信托业加大管理，不能解决大问题。
