金融家和地产商对话：房地产融资也需要组合拳
【主持人】：下面我们进行大会最后一个环节，嘉宾对话。有请中国证监会资产证券化工作小组组长胡冰先生、华远集团董事长任志强先生、东亚银行北京分行副行长褚晓路先生、爱普斯顿国际集团中国区总裁孙克勤女士、德勤关黄陈方会计师行合伙人张广达、中诚投资总经理路林先生。
【提问】：我有两个问题，一个我想请教一下房地产大腕级的老总们，随着我们土地政策还有金融政策的一些调整，现在看来房地产的门坎是越来越高，一些小的企业还有一些新入行的企业如何发展，如何壮大，他们市场下一步会是怎么样的？另外我想请问巴所长您有这样的困惑是不是你们已经注意到这个问题了，下一步对房地产的金融政策会不会有所调整？
【任志强】：现在土地受的制约是资金，过去你可以更重视产品，发展产品和市场的绝对关系应该是由金融决定的，今天我们在讨论地产金融问题，美国更多是不动产金融，而不是房地产公司，中国未来也会走这样的过程，刚才讲说小企业怎么办？那小企业一定要成大。就是说里一定要适应政府的要求，要入行你没有这个实力没有那就不要入行。最主要是企业要把产品和资金结合起来才能适应市场的需求，找到生存的余地，谢谢！
【巴曙松】：这应该成了一个基本的共识了。
【主持人】：作为外资基金的一个代表孙总能不能介绍一下外资基金在中国寻找机会的流程，尤其是近期国内有什么具体开发的项目？
【孙克勤】：我们公司借乎于投资商和发展商之间，美国的投资公司或者是一些房地产公司他其实没有自己的团队，他主要是委托我们管理，我们做了很多年很多基金、投资商的关系比较好，所以现在我们也在做海外投资了，其实现在中国的状况是一个非常的好市场，我们最早到中国是02年年底的时候，是为了参加北京的旧城改造，这个时候项目缺口很大，那个时候我们是作为一个规划商进来，给当时的区政策做了一个TIF政策，这个是两年前的事。现在跟我们谈的公司特别多，像新加坡、香港等等，他们一直想找一个中间的载体，在座的各位都很明白，他们在中国的运作经验已经非常丰富了，但实际上国外对国外的情况不了解，所以他们希望找一些中间载体做这些工作。应该说美国人比较懒，所以美国投资商也是找这样的合作关系。所以我建议中国的房地产公司还是要多跟国外的公司合作。我们去年在深圳做，今年在北京，最近刚在山东买了几千亩的地，主要是做大型的房地产项目。谢谢！
【主持人】：谢谢孙女士！那从国际专业机构这个角度怎么看待房地产业的融资，比如现在合作具体达成的海外基金和中国企业实际的对接非常少，从会计机构的专业的角度这个您怎么看？
【张广达】：6月底广州富力出来了，他大概是1亿美金以下，在香港比较奇怪，不像新加坡，香港上市主要以股权，IPO股票为主，所以一般来说作为房地产公司来香港上市，有5千万的盈利要求之外，另外它还要看土地的储备，未来三到五年有多少项目发展，和盈利。从会计师角度来看，最重要的是公司怎么安排上市之后三年左右的盘的安排，还有你的土地储备，简单来说可能有50万平米以上的会比较受欢迎一点。受制方面有一些法律方面的要求，最重要的是公司的信誉，这样会对整个上市过程能不能卖盘，不卖盘的做得多好也没用。过了半年后公司可以考虑做债融资。所以上市是一个过程，之后的发展最是重要的。
【主持人】：谢谢张总！我们知道东亚银行实际在内地的拓展也是比较其的，而且我们知道在北京你们和很多知名的楼盘都有合作关系，我想问一下你们不怕风险吗？
【褚晓路】：中国的业务占我们东亚集团的份额还没有那么大，所以一直也在市场上没有太多的显露，可能是中央政府政策的收紧，大家都蹲下了，就我们还站着，可能因为我们是最矮的一个。
【主持人】：非常感谢各位来宾的耐心，也感谢我们各位嘉宾的精彩演讲，也是这个精彩演讲使我们会议取得了良好的效果，下面由我们的思源顾问的陈总致一个闭幕词。
【陈良生】：谢谢各位嘉宾的精彩演讲，同时也感谢各位的参与，这次会议的时间很长，大家也非常辛苦，谢谢大家！这次会议应该说是效果最好、嘉宾素质最高的一次，由于我们的准备不够充分，也谢谢大家能够谅解和继续的支持。我们会以更加开放的心态来欢迎更加的朋友，以各种各样的方式来参与到地产和金融峰会的合作中，提出对下一次办会方式方法更好的建议，希望我们再次相聚在2006年的地产金融峰会，谢谢大家！
【提问】：我有两个问题，一个我想请教一下房地产大腕级的老总们，随着我们土地政策还有金融政策的一些调整，现在看来房地产的门坎是越来越高，一些小的企业还有一些新入行的企业如何发展，如何壮大，他们市场下一步会是怎么样的？另外我想请问巴所长您有这样的困惑是不是你们已经注意到这个问题了，下一步对房地产的金融政策会不会有所调整？
【任志强】：现在土地受的制约是资金，过去你可以更重视产品，发展产品和市场的绝对关系应该是由金融决定的，今天我们在讨论地产金融问题，美国更多是不动产金融，而不是房地产公司，中国未来也会走这样的过程，刚才讲说小企业怎么办？那小企业一定要成大。就是说里一定要适应政府的要求，要入行你没有这个实力没有那就不要入行。最主要是企业要把产品和资金结合起来才能适应市场的需求，找到生存的余地，谢谢！
【巴曙松】：这应该成了一个基本的共识了。
【主持人】：作为外资基金的一个代表孙总能不能介绍一下外资基金在中国寻找机会的流程，尤其是近期国内有什么具体开发的项目？
【孙克勤】：我们公司借乎于投资商和发展商之间，美国的投资公司或者是一些房地产公司他其实没有自己的团队，他主要是委托我们管理，我们做了很多年很多基金、投资商的关系比较好，所以现在我们也在做海外投资了，其实现在中国的状况是一个非常的好市场，我们最早到中国是02年年底的时候，是为了参加北京的旧城改造，这个时候项目缺口很大，那个时候我们是作为一个规划商进来，给当时的区政策做了一个TIF政策，这个是两年前的事。现在跟我们谈的公司特别多，像新加坡、香港等等，他们一直想找一个中间的载体，在座的各位都很明白，他们在中国的运作经验已经非常丰富了，但实际上国外对国外的情况不了解，所以他们希望找一些中间载体做这些工作。应该说美国人比较懒，所以美国投资商也是找这样的合作关系。所以我建议中国的房地产公司还是要多跟国外的公司合作。我们去年在深圳做，今年在北京，最近刚在山东买了几千亩的地，主要是做大型的房地产项目。谢谢！
【主持人】：谢谢孙女士！那从国际专业机构这个角度怎么看待房地产业的融资，比如现在合作具体达成的海外基金和中国企业实际的对接非常少，从会计机构的专业的角度这个您怎么看？
【张广达】：6月底广州富力出来了，他大概是1亿美金以下，在香港比较奇怪，不像新加坡，香港上市主要以股权，IPO股票为主，所以一般来说作为房地产公司来香港上市，有5千万的盈利要求之外，另外它还要看土地的储备，未来三到五年有多少项目发展，和盈利。从会计师角度来看，最重要的是公司怎么安排上市之后三年左右的盘的安排，还有你的土地储备，简单来说可能有50万平米以上的会比较受欢迎一点。受制方面有一些法律方面的要求，最重要的是公司的信誉，这样会对整个上市过程能不能卖盘，不卖盘的做得多好也没用。过了半年后公司可以考虑做债融资。所以上市是一个过程，之后的发展最是重要的。
【主持人】：谢谢张总！我们知道东亚银行实际在内地的拓展也是比较其的，而且我们知道在北京你们和很多知名的楼盘都有合作关系，我想问一下你们不怕风险吗？
【褚晓路】：中国的业务占我们东亚集团的份额还没有那么大，所以一直也在市场上没有太多的显露，可能是中央政府政策的收紧，大家都蹲下了，就我们还站着，可能因为我们是最矮的一个。
【主持人】：非常感谢各位来宾的耐心，也感谢我们各位嘉宾的精彩演讲，也是这个精彩演讲使我们会议取得了良好的效果，下面由我们的思源顾问的陈总致一个闭幕词。
【陈良生】：谢谢各位嘉宾的精彩演讲，同时也感谢各位的参与，这次会议的时间很长，大家也非常辛苦，谢谢大家！这次会议应该说是效果最好、嘉宾素质最高的一次，由于我们的准备不够充分，也谢谢大家能够谅解和继续的支持。我们会以更加开放的心态来欢迎更加的朋友，以各种各样的方式来参与到地产和金融峰会的合作中，提出对下一次办会方式方法更好的建议，希望我们再次相聚在2006年的地产金融峰会，谢谢大家！
