固定利率PK浮动利率，消费者该投谁的票？
自去年10月29日央行首次加息以来，仅仅过了四个多月，央行于今年3月再次上调房贷利率。面对当前利率上调给投资置业者带来的成本增加，以及未来利率仍然会继续上升的心理预期，使得各大银行面临提前还款热潮和住房贷款急剧下降的双重压力。为了解除利率不确定性带给消费者的影响，同时在央行的《2004年中国房地产金融报告》中提出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”前提下，浦发、光大、建行三家银行率先提出了相应的固定利率房贷方案并于日前获得央行批准，一旦银监会“同意备案”，即可投放市场试行运作。
应该说，固定利率房贷产品的市场准入，增加了投资置业者的可选择空间；但是，到底选择固定利率还是浮动利率更为合理？成为了当前众多消费者的一个疑虑。“链家”市场专业人士认为，固定利率与浮动利率究竟孰优孰劣很难断高下，只是针对不同的投资置业者各有利弊，如果是购买第一套的自住需求者，建议采取浮动利率还是更为划算；如果是用来投资多套房产的投资客，建议采取固定利率将更为划算。这是因为：
首先，自住者与多套投资者当前实施的利率存在较大差异
在当前房贷利率的实际执行过程中，银行对于购买第一套房产的自住需求者执行的是优惠利率，而对于购买多套房产用于投资的投资者所执行的是基准利率。例如，当前5年期的贷款基准利率为5.85%，优惠利率为5.27%，也就是说，如果是第二套及以上房贷，那么利率按照5.85%执行，如果是首次房贷，则可以享受5.27%的优惠利率，两者房贷利率的差额为0.58%。而此次三家银行即将推行的固定利率房贷产品，基本可以确定是期限为5年以下、利率按照6.5%左右来执行。这就意味着首次房贷者如果采取固定利率，则与现行的浮动利率差额为1.23%（6.5%－5.27%），相差额度比较明显；而多次房贷者采用固定利率，与现行浮动利率差额仅为0.65%（6.5%－5.85%），相差额度相对较小。
其次，宏观调控对投资者的调控意图比较明显
从当前国家对房地产市场采取的宏观调控目的来看，主要是为了维持房地产价格的平稳，保证房地产市场的健康发展，抑制过热的房产投资行为，加强投资者的理性意识，确保房产的自住需求。也就是说，从利率的调整方向来看，金融机构并非要收紧普通自住需求者的贷款，而是要适当收缩投资者的贷款，增加投资者的房产投资成本，从而抑制一定的投资需求。这就意味着，对于多套房产投资者来说，房贷利率持续快速上升的趋势相对比较明显，同时利率执行的是贷款基准利率；而首次房贷需求者的利率将会依然执行相对的优惠利率。比如说，在未来一年，5年期贷款的基准利率上调至7%，则多套房贷者的利率即为7%，超过了6.5%的固定利率标准；而首次房贷者却可以享受0.9倍的基准利率优惠，即利率为6.3%，低于6.5的标准。
再次，5年期固定利率和浮动利率的总还款差额相差较大
现在，我们举一个例子来说明5年期的首次房贷者与多次房贷者还款者之间的差异。比如丁先生和张小姐都要在浦发贷款30万、期限为5年进行房产投资置业，假设有两种利率方式可以选择，一种是浮动利率，当前5年期的贷款浮动基准利率为5.85%，但是，经过一年后将上调至7%（预计），此后四年维持7%的利率不变；另一种是固定利率，浦发银行推行 5年期的固定房贷利率为6.5%（预计）。其中丁先生目前还有一套房贷款没还清，此次贷款属于多次房贷，不能享受相应的房贷利率优惠；张小姐是首次贷款买房，可以享受相应的房贷利率优惠。则张小姐如果采取浮动利率将比固定利率节省4714.68元，而丁先生如果采取固定利率将比浮动利率节省817.44元。
综上所述，“链家”市场专业人士认为，无论是多次房贷投资者还是首次房贷自住者，在选择固定利率和浮动利率时，最关键的在于现行浮动利率与固定利率的差额，如果两者超过1%以上，选择浮动利率比较划算；如果低于1%，选择固定利率将会相对更合理。
链家
应该说，固定利率房贷产品的市场准入，增加了投资置业者的可选择空间；但是，到底选择固定利率还是浮动利率更为合理？成为了当前众多消费者的一个疑虑。“链家”市场专业人士认为，固定利率与浮动利率究竟孰优孰劣很难断高下，只是针对不同的投资置业者各有利弊，如果是购买第一套的自住需求者，建议采取浮动利率还是更为划算；如果是用来投资多套房产的投资客，建议采取固定利率将更为划算。这是因为：
首先，自住者与多套投资者当前实施的利率存在较大差异
在当前房贷利率的实际执行过程中，银行对于购买第一套房产的自住需求者执行的是优惠利率，而对于购买多套房产用于投资的投资者所执行的是基准利率。例如，当前5年期的贷款基准利率为5.85%，优惠利率为5.27%，也就是说，如果是第二套及以上房贷，那么利率按照5.85%执行，如果是首次房贷，则可以享受5.27%的优惠利率，两者房贷利率的差额为0.58%。而此次三家银行即将推行的固定利率房贷产品，基本可以确定是期限为5年以下、利率按照6.5%左右来执行。这就意味着首次房贷者如果采取固定利率，则与现行的浮动利率差额为1.23%（6.5%－5.27%），相差额度比较明显；而多次房贷者采用固定利率，与现行浮动利率差额仅为0.65%（6.5%－5.85%），相差额度相对较小。
其次，宏观调控对投资者的调控意图比较明显
从当前国家对房地产市场采取的宏观调控目的来看，主要是为了维持房地产价格的平稳，保证房地产市场的健康发展，抑制过热的房产投资行为，加强投资者的理性意识，确保房产的自住需求。也就是说，从利率的调整方向来看，金融机构并非要收紧普通自住需求者的贷款，而是要适当收缩投资者的贷款，增加投资者的房产投资成本，从而抑制一定的投资需求。这就意味着，对于多套房产投资者来说，房贷利率持续快速上升的趋势相对比较明显，同时利率执行的是贷款基准利率；而首次房贷需求者的利率将会依然执行相对的优惠利率。比如说，在未来一年，5年期贷款的基准利率上调至7%，则多套房贷者的利率即为7%，超过了6.5%的固定利率标准；而首次房贷者却可以享受0.9倍的基准利率优惠，即利率为6.3%，低于6.5的标准。
再次，5年期固定利率和浮动利率的总还款差额相差较大
现在，我们举一个例子来说明5年期的首次房贷者与多次房贷者还款者之间的差异。比如丁先生和张小姐都要在浦发贷款30万、期限为5年进行房产投资置业，假设有两种利率方式可以选择，一种是浮动利率，当前5年期的贷款浮动基准利率为5.85%，但是，经过一年后将上调至7%（预计），此后四年维持7%的利率不变；另一种是固定利率，浦发银行推行 5年期的固定房贷利率为6.5%（预计）。其中丁先生目前还有一套房贷款没还清，此次贷款属于多次房贷，不能享受相应的房贷利率优惠；张小姐是首次贷款买房，可以享受相应的房贷利率优惠。则张小姐如果采取浮动利率将比固定利率节省4714.68元，而丁先生如果采取固定利率将比浮动利率节省817.44元。
综上所述，“链家”市场专业人士认为，无论是多次房贷投资者还是首次房贷自住者，在选择固定利率和浮动利率时，最关键的在于现行浮动利率与固定利率的差额，如果两者超过1%以上，选择浮动利率比较划算；如果低于1%，选择固定利率将会相对更合理。
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