二手房买卖中怎样“转按揭”？
随着“转按揭”业务的逐步落地，那些手里有房但房屋仍处在按揭中的业主已经能够出售自己的房产了。可是转按揭业务到底如何操作？还存在哪些风险？都是按揭中商品房业主十分关心的问题。
据“我爱我家”金融理财部总监康胜介绍，现在我们所谓的转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。下面是一个“转按揭”的案例：
业主徐女士手中有一套贷款27万元的房屋，该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。由于急需用钱，将该房屋委托我爱我家代其出售。
客户赵先生欲购此房，双方通过我爱我家签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。赵先生先期支付10万元作为购房首付款。
然后，业主徐女士前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由我爱我家担保，赵先生申请在浦发银行办理了20万元的二手房按揭贷款。
然后由浦发银行提前放贷，支付给建设银行18万元用于徐女士提前还贷解除抵押。
其后业主徐女士与我爱我家公司办理房屋过户全权委托并公证。
待过户成功，我爱我家将产权证重新抵押并登记，然后将房产证明交予赵先生，并将赵先生向浦发银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予徐女士。
至此，交易完成。
转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一笔贷款，取得房产证明，才能进行房屋产权过户。
在本案例中，业主徐女士须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方赵先生需申请贷款并由银行提前放贷才能为徐女士还清其在建行的贷款，而此时徐女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中就出现了以下几种风险：
1、徐女士在建行的贷款由赵先生还清后，突然改变主意，拒绝过户。
2、赵先生拒绝还贷。
3、银行拒绝提前放贷。
4、交易完成后徐女士无法顺利拿到剩余房款。
5、交易完成后赵先生无法顺利拿到房产证。
中介公司在转按揭交易中所起的作用就是帮助业主、客户及银行三方面规避以上可能发生的各种风险。如在本案中“我爱我家”公司为赵先生在浦发银行的贷款做担保，降低了银行方面的风险。同时为徐女士与赵先生双方的交易安全做担保，维护徐女士与赵先生双方的权益，以保障在交易过程之中业主徐女士的房屋最终能顺利过户到买方赵先生的名下，而买方赵先生的剩余房款最终也能交付到业主徐女士的手中。并且，我爱我家在建行与浦发两家银行之间、在业主与买房人之间也起到协调关系的作用。
据“我爱我家”金融理财部总监康胜介绍，现在我们所谓的转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。下面是一个“转按揭”的案例：
业主徐女士手中有一套贷款27万元的房屋，该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。由于急需用钱，将该房屋委托我爱我家代其出售。
客户赵先生欲购此房，双方通过我爱我家签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。赵先生先期支付10万元作为购房首付款。
然后，业主徐女士前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由我爱我家担保，赵先生申请在浦发银行办理了20万元的二手房按揭贷款。
然后由浦发银行提前放贷，支付给建设银行18万元用于徐女士提前还贷解除抵押。
其后业主徐女士与我爱我家公司办理房屋过户全权委托并公证。
待过户成功，我爱我家将产权证重新抵押并登记，然后将房产证明交予赵先生，并将赵先生向浦发银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予徐女士。
至此，交易完成。
转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一笔贷款，取得房产证明，才能进行房屋产权过户。
在本案例中，业主徐女士须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方赵先生需申请贷款并由银行提前放贷才能为徐女士还清其在建行的贷款，而此时徐女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中就出现了以下几种风险：
1、徐女士在建行的贷款由赵先生还清后，突然改变主意，拒绝过户。
2、赵先生拒绝还贷。
3、银行拒绝提前放贷。
4、交易完成后徐女士无法顺利拿到剩余房款。
5、交易完成后赵先生无法顺利拿到房产证。
中介公司在转按揭交易中所起的作用就是帮助业主、客户及银行三方面规避以上可能发生的各种风险。如在本案中“我爱我家”公司为赵先生在浦发银行的贷款做担保，降低了银行方面的风险。同时为徐女士与赵先生双方的交易安全做担保，维护徐女士与赵先生双方的权益，以保障在交易过程之中业主徐女士的房屋最终能顺利过户到买方赵先生的名下，而买方赵先生的剩余房款最终也能交付到业主徐女士的手中。并且，我爱我家在建行与浦发两家银行之间、在业主与买房人之间也起到协调关系的作用。
