REICO报告：三季度房地产市场增长全面回落
REICO三季度报告发布，对2005年3季度房地产市场形势及趋势作出分析，认为2005年3季度，房地产市场供给增长、需求增长和价格涨幅均呈现不同程度的回落，房地产市场增长呈现全面回落的态势。
一、全国范围内房地产开发投资意愿没有明显回升；但中部地区土地购置面积有较大幅度的增长
3季度，购置土地面积和完成开发土地面积与去年同期相比均为负增长。3季度完成开发土地面积4004.73万平方米，同比减少7.29％，购置土地面积为8505.32万平方米，同比减少0.35％。2005年1～9月全国范围内完成开发土地面积1.22亿平方米，同比下降0.5%；全国范围内购置土地面积2.48亿平方米，同比增长3.1%，增幅比去年同期减少0.7个百分点。其中，40个大中城市土地购置和开发活动下降得更为严重，1～9月，40个大中城市购置土地面积9547万平方米，同比下降7.3%；完成开发土地面积5215万平方米，同比下降13.9%，为近期最低水平。
3季度，房地产开发完成投资同比增幅继续下降至近年新低。2005年1～9月房地产开发完成投资同比增长率逐季下降，3季度房地产开发完成投资同比增幅为21.89%，增幅比去年同期低6.3个百分点。1～9月，房地产开发完成投资10378亿元，同比增长22.2%，增幅比去年同期减少6.1个百分点，同比增幅降至近年新低。
3季度，商品房新开工面积同比增幅有所增加，但总体上仍处于历史较低位。3季度商品房新开工面积同比增长17.55%，增幅比去年同期增加10.91个百分点。由于去年3季度商品房新开工面积增幅（6.6%）较低，因此虽然2005年3季度商品房新开工面积同比增加幅度较大，但1～9月商品房新开工面积同比增幅仍处于历史较低位。1～9月商品房新开工面积46,495.57万平方米，同比增长13.2%，增幅仅比去年同期增加1个百分点。
中部地区土地购置面积有较大幅度的增长。3季度，中部地区购置土地面积同比增长24.03%，增幅比去年同期增加了5.85个百分点。2005年1～9月，中部地区购置土地面积7066.74万平方米，同比增加23.1%，增幅比去年同期增加8.2个百分点；中部地区购置土地面积占比由2004年1～9月的24%增加至2005年1～9月的28%，占比增加了4个百分点。
二、全国范围内房地产增量市场持币观望态势仍在继续
预售是当前房地产增量市场的主要销售形式。现房销售面积与预售面积在同期商品房销售面积中的比例大约为38%和62%，其中，住宅市场和办公楼市场以预售为主，预售比例在63%左右；商业用房市场现房销售和预售的比例相当。东部地区和西部地区商品房销售形式以预售为主，预售比例约为65%；中部地区现房销售和预售比例相当；房地产市场发展相对发达地区商品房预售比例较高，例如1~9月温州预售比例最高达到95.88%，深圳为74.4%，广州为68.33%，北京为56.93％，最低为呼和浩特17.19%。
房地产开发资金来源中，定金及预收款的变化可以代表预售情况的变化。2005年1～3季度，定金及预收款分别同比增长34.38%、16.58%、6.74%，增幅逐季下降，增幅分别比去年同期减少27.11、17.08、29.82个百分点。1～9月定金及预收款增幅已经降至2001年以来同期最低水平。1～9月定金及预收款同比增长12.0%，增幅比去年同期减少31.7个百分点。定金及预收款在房地产开发资金来源中的比重也有所下降，1～9月其比重为37.9%，比去年同期的比重减少了3.2个百分点。定金及预收款增幅的快速下降，反映了全国范围内房地产增量市场预售需求增长速度趋缓。
个人住房贷款增速下降。2005年6月末，个人住房贷款余额为1.74万亿元，增长25.59%，同比回落16.38个百分点。9月末，个人住房贷款余额为1.8万亿元，同比增长20.1%，增幅已连续17个月下降。
央行第三季度全国城镇储户问卷调查显示，居民买房意愿较上季有所提高，但从历史数据看仍处低位。2005年8月中、下旬，中国人民银行在全国50个城市进行的3季度城镇储户问卷调查结果显示：未来3个月准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较上季提高0.5个百分点，但从历史数据看，仍处低位。
三、房屋销售价格同比涨幅继续回落；土地交易价格涨幅回落；房屋租赁价格涨幅与去年同期持平
2005年3季度，70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比2季度回落1.9个百分点。70个大中城市土地交易价格比去年同季上涨9.8%，同比涨幅比2季度低0.9个百分点，比去年同期低1.8个百分点。3季度，70个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨2.1%，涨幅与去年同期持平，比2季度高0.2个百分点。
住宅市场中，二手住宅销售价格涨幅回落速度快于商品住宅。3季度，新建商品住房和二手住房销售价格涨幅分别比2季度回落2.1个百分点和2.8个百分点，二手住房销售价格的回落较快。
四、房地产开发融资方式亟待创新
长期以来，我国房地产开发企业直接融资渠道狭窄。据有关部门测算，到目前为止，房地产企业直接融资比例仅在2%左右。
近期房地产开发资金来源中国内贷款比重逐步下降，自筹资金和其他资金的比重逐步上升。2004年以来，由于信贷政策的宏观调控，房地产开发资金来源中，国内贷款所占的比重逐步下降，2004年和2005年1～9月为18.4%，低于1998~2003年该占比平均值22.44%四个百分点。而在资金来源中，自筹资金和其他资金的总额和比重都在不断上升。2000年～2004年，自筹资金在资金来源中的占比由26.91%提高到30.33%，2005年1~9月该占比达到34.6%；2000年～2004年，其他资金在资金来源中的占比由47.01%提高到49.87%，2005年1~9月由于定金及预收款增速的下降，该占比为45.7%。
2005年以来社会资金在房地产开发融资中的作用明显增强。自筹资金中除去自有资金（这里不考虑自有资金中的社会资金），以及其他资金中除去定金及预收款外，基本上可以看作是以社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等形式筹集来的社会资金。
据测算，1998年以来，房地产开发资金来源中社会资金的总量增长幅度不断提高，2003年和2004年分别同比增长31.63%和30.6%。2005年1~9月，房地产开发资金来源中社会资金的总量为3305.38亿元，比去年同期增长36.40%，增幅同比提高3.17个百分点，占房地产开发资金来源的比重为23.09%，占比比去年同期提高了3个百分点。社会资金在房地产开发融资中的作用明显增强。
2004年以来，房地产企业一直在寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。9月初，中国银监会下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），进一步提高了房地产信贷发行的门槛。9月份，房地产信托发行数量和规模即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。但从长远来看，对房地产信托业的规范将有助于其长有利于其健康发展。目前，国家《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》正在酝酿之中，房地产企业的融资新途径将会取得突破性进展。
五、趋势预测
1、预计全年房地产市场的增长持续回落态势
在不出台新的房地产调控政策的前提下，根据历史数据的延续趋势分析，预计全年房地产市场的供给增长和需求增长指标继续回落的可能性较大；预计四季度房屋销售价格涨幅仍会有小幅下降。
2、预计明年房地产行业尤其是住宅产业政策形势和行业景气发展谨慎乐观
2005年我国宏观经济保持平稳较快增长，呈现出高增长、低通胀的良好态势，但多数经济学家认为经济增长下降的趋势开始有所显现，通货紧缩的压力较大，内需不足的问题较为严重。经济增速减缓和通缩可能压力的存在，减小了房地产行业被进一步调控的可能性。一旦宏观经济出现轻微的通缩或需要扩大内需，促进消费加快增长是保证经济稳定增长的重要措施，既可拉动投资又可带动消费的房地产特别是住宅产业仍会成为稳定经济增长的主力军。住宅产业发展的政策方向将会以结构调整为主，扩大中低档住房供给，以利于建设和谐社会。
“十一五”规划中强调改善人民生活，达到“城乡居民收入水平和生活质量普遍提高”，“居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”。值得注意的是，居住在这几项目标中是排在第一位的。
城市化进程的加快也会使住房投资继续保持较快增长水平。
地区经济增速下降较快可能会要求未来房地产投资增速有所提高。以长三角为例，到2005年3季度，上海、浙江、江苏的生产总值、规模以及工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等五大核心经济指标增长速度继续回落，有的甚至低于全国平均水平。这是十年来，长三角经济首次出现的整体疲态，经济增速减缓与房地产业迅速降温有着密切的关系。为保持经济的持续稳定增长，这些地区未来可能会有提高房地产投资增速的要求。
居民收入快速提高，城乡居民储蓄呈现加速增长态势，为房地产市场的发展提供了收入积累。1998年至2004年，我国国内生产总值年均增长8.2%；城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，高于同期房屋销售价格3.3%的平均值，2004年底,我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元。2005年，35个大中城市房屋销售价格第1、2季度分别同比上涨了9.8%和8%，第3季度70个大中城市房价上涨了6.1%。前3季度，城镇居民人均可支配收入扣除价格因素，同比实际增长9.8%，居民可支配收入的涨幅超过了房屋销售价格的涨幅。 当前我国城乡居民储蓄呈现加速增长态势。
房地产市场的需求仍以自住需求为主，随着政策面的回暖，需求会逐步释放。来自国家统计局的调查数据证实：“国八条”出台后，38.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了改变。其中，只有7.7%的人员取消了购房，而92.3%的人员则选择推迟购房、提前购房或租住，表明房地产市场的需求仍是以自住需求为主。
焦点房地产网
一、全国范围内房地产开发投资意愿没有明显回升；但中部地区土地购置面积有较大幅度的增长
3季度，购置土地面积和完成开发土地面积与去年同期相比均为负增长。3季度完成开发土地面积4004.73万平方米，同比减少7.29％，购置土地面积为8505.32万平方米，同比减少0.35％。2005年1～9月全国范围内完成开发土地面积1.22亿平方米，同比下降0.5%；全国范围内购置土地面积2.48亿平方米，同比增长3.1%，增幅比去年同期减少0.7个百分点。其中，40个大中城市土地购置和开发活动下降得更为严重，1～9月，40个大中城市购置土地面积9547万平方米，同比下降7.3%；完成开发土地面积5215万平方米，同比下降13.9%，为近期最低水平。
3季度，商品房新开工面积同比增幅有所增加，但总体上仍处于历史较低位。3季度商品房新开工面积同比增长17.55%，增幅比去年同期增加10.91个百分点。由于去年3季度商品房新开工面积增幅（6.6%）较低，因此虽然2005年3季度商品房新开工面积同比增加幅度较大，但1～9月商品房新开工面积同比增幅仍处于历史较低位。1～9月商品房新开工面积46,495.57万平方米，同比增长13.2%，增幅仅比去年同期增加1个百分点。
中部地区土地购置面积有较大幅度的增长。3季度，中部地区购置土地面积同比增长24.03%，增幅比去年同期增加了5.85个百分点。2005年1～9月，中部地区购置土地面积7066.74万平方米，同比增加23.1%，增幅比去年同期增加8.2个百分点；中部地区购置土地面积占比由2004年1～9月的24%增加至2005年1～9月的28%，占比增加了4个百分点。
二、全国范围内房地产增量市场持币观望态势仍在继续
预售是当前房地产增量市场的主要销售形式。现房销售面积与预售面积在同期商品房销售面积中的比例大约为38%和62%，其中，住宅市场和办公楼市场以预售为主，预售比例在63%左右；商业用房市场现房销售和预售的比例相当。东部地区和西部地区商品房销售形式以预售为主，预售比例约为65%；中部地区现房销售和预售比例相当；房地产市场发展相对发达地区商品房预售比例较高，例如1~9月温州预售比例最高达到95.88%，深圳为74.4%，广州为68.33%，北京为56.93％，最低为呼和浩特17.19%。
房地产开发资金来源中，定金及预收款的变化可以代表预售情况的变化。2005年1～3季度，定金及预收款分别同比增长34.38%、16.58%、6.74%，增幅逐季下降，增幅分别比去年同期减少27.11、17.08、29.82个百分点。1～9月定金及预收款增幅已经降至2001年以来同期最低水平。1～9月定金及预收款同比增长12.0%，增幅比去年同期减少31.7个百分点。定金及预收款在房地产开发资金来源中的比重也有所下降，1～9月其比重为37.9%，比去年同期的比重减少了3.2个百分点。定金及预收款增幅的快速下降，反映了全国范围内房地产增量市场预售需求增长速度趋缓。
个人住房贷款增速下降。2005年6月末，个人住房贷款余额为1.74万亿元，增长25.59%，同比回落16.38个百分点。9月末，个人住房贷款余额为1.8万亿元，同比增长20.1%，增幅已连续17个月下降。
央行第三季度全国城镇储户问卷调查显示，居民买房意愿较上季有所提高，但从历史数据看仍处低位。2005年8月中、下旬，中国人民银行在全国50个城市进行的3季度城镇储户问卷调查结果显示：未来3个月准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较上季提高0.5个百分点，但从历史数据看，仍处低位。
三、房屋销售价格同比涨幅继续回落；土地交易价格涨幅回落；房屋租赁价格涨幅与去年同期持平
2005年3季度，70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比2季度回落1.9个百分点。70个大中城市土地交易价格比去年同季上涨9.8%，同比涨幅比2季度低0.9个百分点，比去年同期低1.8个百分点。3季度，70个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨2.1%，涨幅与去年同期持平，比2季度高0.2个百分点。
住宅市场中，二手住宅销售价格涨幅回落速度快于商品住宅。3季度，新建商品住房和二手住房销售价格涨幅分别比2季度回落2.1个百分点和2.8个百分点，二手住房销售价格的回落较快。
四、房地产开发融资方式亟待创新
长期以来，我国房地产开发企业直接融资渠道狭窄。据有关部门测算，到目前为止，房地产企业直接融资比例仅在2%左右。
近期房地产开发资金来源中国内贷款比重逐步下降，自筹资金和其他资金的比重逐步上升。2004年以来，由于信贷政策的宏观调控，房地产开发资金来源中，国内贷款所占的比重逐步下降，2004年和2005年1～9月为18.4%，低于1998~2003年该占比平均值22.44%四个百分点。而在资金来源中，自筹资金和其他资金的总额和比重都在不断上升。2000年～2004年，自筹资金在资金来源中的占比由26.91%提高到30.33%，2005年1~9月该占比达到34.6%；2000年～2004年，其他资金在资金来源中的占比由47.01%提高到49.87%，2005年1~9月由于定金及预收款增速的下降，该占比为45.7%。
2005年以来社会资金在房地产开发融资中的作用明显增强。自筹资金中除去自有资金（这里不考虑自有资金中的社会资金），以及其他资金中除去定金及预收款外，基本上可以看作是以社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等形式筹集来的社会资金。
据测算，1998年以来，房地产开发资金来源中社会资金的总量增长幅度不断提高，2003年和2004年分别同比增长31.63%和30.6%。2005年1~9月，房地产开发资金来源中社会资金的总量为3305.38亿元，比去年同期增长36.40%，增幅同比提高3.17个百分点，占房地产开发资金来源的比重为23.09%，占比比去年同期提高了3个百分点。社会资金在房地产开发融资中的作用明显增强。
2004年以来，房地产企业一直在寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。9月初，中国银监会下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文），进一步提高了房地产信贷发行的门槛。9月份，房地产信托发行数量和规模即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。但从长远来看，对房地产信托业的规范将有助于其长有利于其健康发展。目前，国家《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》正在酝酿之中，房地产企业的融资新途径将会取得突破性进展。
五、趋势预测
1、预计全年房地产市场的增长持续回落态势
在不出台新的房地产调控政策的前提下，根据历史数据的延续趋势分析，预计全年房地产市场的供给增长和需求增长指标继续回落的可能性较大；预计四季度房屋销售价格涨幅仍会有小幅下降。
2、预计明年房地产行业尤其是住宅产业政策形势和行业景气发展谨慎乐观
2005年我国宏观经济保持平稳较快增长，呈现出高增长、低通胀的良好态势，但多数经济学家认为经济增长下降的趋势开始有所显现，通货紧缩的压力较大，内需不足的问题较为严重。经济增速减缓和通缩可能压力的存在，减小了房地产行业被进一步调控的可能性。一旦宏观经济出现轻微的通缩或需要扩大内需，促进消费加快增长是保证经济稳定增长的重要措施，既可拉动投资又可带动消费的房地产特别是住宅产业仍会成为稳定经济增长的主力军。住宅产业发展的政策方向将会以结构调整为主，扩大中低档住房供给，以利于建设和谐社会。
“十一五”规划中强调改善人民生活，达到“城乡居民收入水平和生活质量普遍提高”，“居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”。值得注意的是，居住在这几项目标中是排在第一位的。
城市化进程的加快也会使住房投资继续保持较快增长水平。
地区经济增速下降较快可能会要求未来房地产投资增速有所提高。以长三角为例，到2005年3季度，上海、浙江、江苏的生产总值、规模以及工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等五大核心经济指标增长速度继续回落，有的甚至低于全国平均水平。这是十年来，长三角经济首次出现的整体疲态，经济增速减缓与房地产业迅速降温有着密切的关系。为保持经济的持续稳定增长，这些地区未来可能会有提高房地产投资增速的要求。
居民收入快速提高，城乡居民储蓄呈现加速增长态势，为房地产市场的发展提供了收入积累。1998年至2004年，我国国内生产总值年均增长8.2%；城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，高于同期房屋销售价格3.3%的平均值，2004年底,我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元。2005年，35个大中城市房屋销售价格第1、2季度分别同比上涨了9.8%和8%，第3季度70个大中城市房价上涨了6.1%。前3季度，城镇居民人均可支配收入扣除价格因素，同比实际增长9.8%，居民可支配收入的涨幅超过了房屋销售价格的涨幅。 当前我国城乡居民储蓄呈现加速增长态势。
房地产市场的需求仍以自住需求为主，随着政策面的回暖，需求会逐步释放。来自国家统计局的调查数据证实：“国八条”出台后，38.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了改变。其中，只有7.7%的人员取消了购房，而92.3%的人员则选择推迟购房、提前购房或租住，表明房地产市场的需求仍是以自住需求为主。
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