地产泡沫挤出购房者与开发商 他们谁更受伤
房地产泡沫挤出谁受伤？随着房地产泡沫被一步一步地挤出，率先被搁上火炉烧烤的，毫无疑问，自然是去年底今年初，在房地产泡沫鼎盛时期，那些急速冲进房地产市场，在高价位上通过按揭贷款的购房者，以及那些通过招拍挂形式竞得土地的开发商。
那么，在购房者和开发商中，到底谁最受伤呢？或者换一个角度说，一旦房地产泡沫破灭，谁将最终为此买单呢？
退房潮背后购房者很受伤
在国内许多房地产热点城市，“金九银十”，在这个房地产市场传统意义上的销售旺季，今年购房者们早已失去了往昔那种几日几夜排队争抢“房号”的狂热劲儿，开发商们也未迎来他们期待已久的成交量“井喷”的喜人场景。相反，在开发商与购房者之间，掀起的是一浪高过一浪，越演越烈的退房热潮。
退房的潜流，其实并非起始于“金九银十”，而是早在今年第二季度，在一些房地产热点城市就已经悄悄地开始，只是那时退房的潜流还掩藏于楼市表面的一片平静之下。许多业外人士，还只能从一些新闻媒体的零星报导中，觅得一点蛛丝马迹。
据杭州某媒体报道，杭州一月内退房165套，有人宁“甩”6万定金也不买房。该报导还称，从3月29日至4月27日，共有26套预订房源撤销合同；而从4月27日至5月30日，网上共有165套预订房源撤销合同，其中两个楼盘退订房源分别达78套和34套。
9月上旬，《第一财经日报》的一篇文章《房价跌楼市退房暗流涌动上海百人排队联合退房》，这样形容道。在这一场越演越烈的退房热潮背后，是那些房地产热点城市在房价一波又一波打折浪潮中，一些在去年底今年初高位入市的购房者，其所购房产价格在相当程度上的缩水。对于那些刚刚达成购房意向，未签订合同，但支付了定金的购房者来说，此时，止损还来得及，损失的无非是定金。对于已经签订了买卖合同，但是未付首付款，此时也尚可逃跑。只不过，根据合同的违约条款，此时需由购房者向开发商支付一定的违约金；一般地讲，这种违约金的赔偿额度，按有关法律的规定，是不得超过开发商实际损失和预期损失的30%的；而目前，在大多数城市，绝大多数楼盘的做法是规定了开发商的违约金，而对于消费者的违约行为，则大都是直接以扣除预付款的方式加以解决的。
虽然，对购房者来说，不论是定金的损失，还是违约金的赔付，这个损失其实也还是挺大的。但是，他们的损失虽大，比较起那些已经真正地按揭购房者来说，实在是幸运得多了。
开发商受伤有多重
在正常情况下，假设建造房屋的品质不变，即使是房价保持稳定，开发商也应该能够获得正常的利润。而如果房价暴涨，在从土地取得，到房屋出售这个过程中，至少有80%的房价涨幅成了开发商的税前暴利，守规矩不偷税的开发商最终也可以获得至少50%的房价涨幅的暴利。
房地产的开发周期，一般来说，至少会在两年以上。这就是说，现在可以上市开盘的楼盘，其土地往往是在两年以前取得的。而在这两年间，许多房地产热点城市，房价的上涨幅度又是多少呢？
因此，房价下跌，如果不是真正跌到位，即跌幅不超过这两年房价上涨幅度的50%，那么，此时，房地产泡沫的挤出，其对开发商的打击，应该是不会伤筋动骨的，减少的无非是开发商的暴利。
我国房地产公司的资产负债率在75%左右，房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，房地产公司如此高的负债率一旦出现市场风险，自然也就意味着金融风险的出现。
据媒体披露，最近，沪、浙、苏三地的银行，纷纷明里暗里“松绑”个人房贷，优惠贷款利率，提高贷款成数，最主要的原因自然是出于银行自身利益的考虑。一方面，年关来临，各家银行自然想增大个人房贷总量，以完成个人房贷指标任务，而且增大个人房贷总量这一基数，还能立竿见影带来一大好处，那就是能够降低不良个人房贷率；另一方面，各家银行自然也怕“城门失火，殃及池鱼”，一旦开发商因现金流断裂而倒下，那么，不可避免就会危及到银行开发贷款的安全；因此，就这一点上来说，银行与开发商的利益是休戚相关的，银行贷款能创造购买力，于是，银行或自愿或被迫，开始“松绑”起房贷来了。
由上述分析，我们可以知道，房价下跌如果没有跌到位，开发商并不很受伤；而成交量的萎缩，开发商虽然会吓得心惊肉跳，但由于有银行这个某种程度上的利益盟友存在，在银行或被迫或自愿“松绑”房贷的条件下，开发商在“心惊肉跳”、“束手无策”中，还是看到了一丝希望，因此，至少到目前为止，开发商肯定不会产生“跳楼”的想法。
最后，在房地产泡沫的挤出过程中，还有一种开发商有可能会很受伤——那就是在去年底今年初，在房地产泡沫鼎盛时期，那些急速冲进房地产市场，通过土地招拍挂形式，在高价位上竞得土地的开发商们。
时代信报
那么，在购房者和开发商中，到底谁最受伤呢？或者换一个角度说，一旦房地产泡沫破灭，谁将最终为此买单呢？
退房潮背后购房者很受伤
在国内许多房地产热点城市，“金九银十”，在这个房地产市场传统意义上的销售旺季，今年购房者们早已失去了往昔那种几日几夜排队争抢“房号”的狂热劲儿，开发商们也未迎来他们期待已久的成交量“井喷”的喜人场景。相反，在开发商与购房者之间，掀起的是一浪高过一浪，越演越烈的退房热潮。
据杭州某媒体报道，杭州一月内退房165套，有人宁“甩”6万定金也不买房。该报导还称，从3月29日至4月27日，共有26套预订房源撤销合同；而从4月27日至5月30日，网上共有165套预订房源撤销合同，其中两个楼盘退订房源分别达78套和34套。
9月上旬，《第一财经日报》的一篇文章《房价跌楼市退房暗流涌动上海百人排队联合退房》，这样形容道。在这一场越演越烈的退房热潮背后，是那些房地产热点城市在房价一波又一波打折浪潮中，一些在去年底今年初高位入市的购房者，其所购房产价格在相当程度上的缩水。对于那些刚刚达成购房意向，未签订合同，但支付了定金的购房者来说，此时，止损还来得及，损失的无非是定金。对于已经签订了买卖合同，但是未付首付款，此时也尚可逃跑。只不过，根据合同的违约条款，此时需由购房者向开发商支付一定的违约金；一般地讲，这种违约金的赔偿额度，按有关法律的规定，是不得超过开发商实际损失和预期损失的30%的；而目前，在大多数城市，绝大多数楼盘的做法是规定了开发商的违约金，而对于消费者的违约行为，则大都是直接以扣除预付款的方式加以解决的。
虽然，对购房者来说，不论是定金的损失，还是违约金的赔付，这个损失其实也还是挺大的。但是，他们的损失虽大，比较起那些已经真正地按揭购房者来说，实在是幸运得多了。
开发商受伤有多重
在正常情况下，假设建造房屋的品质不变，即使是房价保持稳定，开发商也应该能够获得正常的利润。而如果房价暴涨，在从土地取得，到房屋出售这个过程中，至少有80%的房价涨幅成了开发商的税前暴利，守规矩不偷税的开发商最终也可以获得至少50%的房价涨幅的暴利。
房地产的开发周期，一般来说，至少会在两年以上。这就是说，现在可以上市开盘的楼盘，其土地往往是在两年以前取得的。而在这两年间，许多房地产热点城市，房价的上涨幅度又是多少呢？
因此，房价下跌，如果不是真正跌到位，即跌幅不超过这两年房价上涨幅度的50%，那么，此时，房地产泡沫的挤出，其对开发商的打击，应该是不会伤筋动骨的，减少的无非是开发商的暴利。
我国房地产公司的资产负债率在75%左右，房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，房地产公司如此高的负债率一旦出现市场风险，自然也就意味着金融风险的出现。
据媒体披露，最近，沪、浙、苏三地的银行，纷纷明里暗里“松绑”个人房贷，优惠贷款利率，提高贷款成数，最主要的原因自然是出于银行自身利益的考虑。一方面，年关来临，各家银行自然想增大个人房贷总量，以完成个人房贷指标任务，而且增大个人房贷总量这一基数，还能立竿见影带来一大好处，那就是能够降低不良个人房贷率；另一方面，各家银行自然也怕“城门失火，殃及池鱼”，一旦开发商因现金流断裂而倒下，那么，不可避免就会危及到银行开发贷款的安全；因此，就这一点上来说，银行与开发商的利益是休戚相关的，银行贷款能创造购买力，于是，银行或自愿或被迫，开始“松绑”起房贷来了。
由上述分析，我们可以知道，房价下跌如果没有跌到位，开发商并不很受伤；而成交量的萎缩，开发商虽然会吓得心惊肉跳，但由于有银行这个某种程度上的利益盟友存在，在银行或被迫或自愿“松绑”房贷的条件下，开发商在“心惊肉跳”、“束手无策”中，还是看到了一丝希望，因此，至少到目前为止，开发商肯定不会产生“跳楼”的想法。
最后，在房地产泡沫的挤出过程中，还有一种开发商有可能会很受伤——那就是在去年底今年初，在房地产泡沫鼎盛时期，那些急速冲进房地产市场，通过土地招拍挂形式，在高价位上竞得土地的开发商们。
时代信报
