岛城社区底商略显疲软 增值保值成投资者关注
相对住宅市场而言岛城社区底商略显“疲软”，增值保值成为投资者最关注话题。
置业故事1
一套小商铺两年赚了十多万
看到存折上一下子多出来十多万元现金，李先生乐得合不拢嘴。要知道，这笔可观的“收入”几乎没费他多大精力就挣来了。
李先生今年30岁，在开发区某机关上班。2003年，正准备结婚的他打算买套新房，但当时开发区的房价已经很高，他比较了多处房子，都感觉不太满意。但就是在看房的这个过程中，李先生发现某小区临街的商铺地处开发区繁华地段，价格却与该小区的住宅价格相差无几。李先生和对象合计后决定，不买新房了，投资一套商铺。就这样，李先生用首付10万元买下了一套价值27万元、面积30平方米的商铺，并很快将其租赁给一家卖电脑的公司，每年租金2万余元。
今年10月，李先生因工作调动到市区工作，便将商铺以35万元的价格卖出，净挣8万元。再加上这两年的租金，总计赚了12万元。
投资体会
投资商铺一定要选择成熟地段，哪怕价格高点，只要能尽快出租，就可以靠租金来养商铺，将来再卖掉时也容易变现。如果因贪图一时便宜而选择了地段不好的商铺，租金价格自然就上不去。
现在的社区底商，有些是临街而建，有些却是向社区里纵向延伸的，这时投资者就要慎重考察，小区将来的入住率能有多高？在小区里面经营哪类商品才有销路？单靠小区居民的购买力能否养活商铺？
投资者在购买社区底商时，最好在小区住宅即将交付时再“出手”，这样既可以对小区的消费能力提前有个估算，又不至于错过小区入住时的商铺开业的好时机。
置业故事2
临街大铺每月倒贴一半“月供”
与李先生相比，市民邱先生的投资经历可就不那么顺利了。2000年，经过几番考察，他以300多万元的价格，买下了市区某主干道旁一处近700平方米的临街商铺。在邱先生看来，投资大商铺，既可以租赁给公司，又可以租赁给中档饭店、车行、洗浴中心等利润较高的行业，收入一定很可观。
然而，接下来的一切让邱先生始料未及，他的这处商铺恰好在高架桥的下桥出口处，车辆停不下，人也进不来，梦想中的“旺铺”成了“死铺”。如今，邱先生想以400万元的价格将商铺售出，广告打出半年也没卖掉，只好以极低的价格租给人家当仓库，租金连月供的一半都不到。
投资体会
投资前的考察工作一定要细致，对小区周边的规划最好能提前掌握，同时对开发商的宣传也不能轻易相信，必要时要请“内部人士”打探一番，以免遇到像邱先生这样的遭遇。
另外，任何投资都有风险，虽然岛城的房价近几年一直保持增长态势，但对投资商铺者而言，仍要有失败的心理准备，因为商铺能否盈利，更多的要看后期的经营情况，如果经营不善，租金照样难以收回投资。
置业故事3
千金难求中意好商铺
邱先生的商铺租不出去，黄小姐却在为租赁一个满意的铺面而发愁。黄小姐目前经营着一家小饭店，面积大约有200平方米。随着饭店的生意越来越好，黄小姐想扩展一下经营规模，需要租赁一处600—800平方米的临街商铺。她在多家房屋中介打了求租信息，还先后多次在网上发布求租广告，但一直没有找到满意的铺面。
“其实我的要求也不高，就是商铺在设计时就是为中式餐饮而设计。首先商铺本身要有烟道，不能租下来后再竖一个烟囱引起居民反感；第二要有化油池，这也是开饭店必需的配套；第三就是要有足够的停车位。”黄小姐先后考察了多个社区的底层商铺，都感觉不太满意。
投资体会
目前的社区底商，面积大都在1000平方米以上，有的甚至超过10000平方米。这些底商在设计时，为了降低公摊面积，大都是一个整体，如果分割销售，就要问清公摊面积是多大。
在功能设计上，有些底商在建设时没有提前考虑行业的不同需要，如有些没有足够粗的烟道和化油池，就不适合开中式餐饮；有些没有部设或预留足够的宽带，可能就不适合银行网点入驻。因此，购买前最好考察清楚，看是否适合自己所从事的行业。
商业网点体量不宜过大
■薛风百通城市建设股份有限公司品牌中心主任
作为社区配套的网点建设，在建筑体量上能够满足社区生活的需求即可，如果体量大于需求，就会影响到网点的销售速度，形成网点积压。
百通馨苑规划建筑面积45万平方米，作为这样大的生活社区，作为一期工程入口的主要商业服务街，总体网点面积不过4000余平方米。而且，单独网点的面积控制在90—120平方米，其目的就是营造为社区提供必需生活服务的风情商业街区。
提到商业风情街，就是在规划建筑阶段，根据生活社区和项目定位的需要，将服务社区的商业街进行整体的规划与包装，有意识地划分单独网点的用途，如医疗站、牙科诊所、健身房、咖啡屋、小型超市、书屋、文化吧等。并且在未销售阶段，就根据上述网点的不同用途，对沿街的店面进行对应的画面装饰，充分给购买者提供网点用途的价值参考。
同时，增加商业街两侧网点的色彩遮阳篷，增设街道两旁的木制休闲桌椅和太阳伞，加强风情商业街氛围的营造，使进入风情商业街的任何一个人，都能够感受到商业街所具有的魅力与商业氛围，实现社区配套网点的使用价值。
底商融入城市商圈
■祁晓青岛伟东置业有限公司经理
政府对“以南京路为中心的东部商圈”的重点建设方案中，共规划了9大商业功能区，而青岛·1街区所处的“时尚品牌区”恰好位于规划中的9大区域的核心位置。不仅如此，青岛·1街区在规划、建筑、定位等各方面，也都契合了政府的规划思路。在政策的大力支持下加上自身地段、配套的强大优势，青岛·1街区的前景十分看好。
青岛·1街区由青岛伟东置业集团开发建设，总建筑面积近40000平方米，位于南京路西侧，毗邻繁华的香港中路，西接青岛市政府，占据青岛CBD核心地段，处于东部商圈核心位置。在奥运经济的强力带动下，大量资本即将集中投入青岛·1街区，链状聚合式商业生态圈迅速爆发，这种以青岛·1街区为核心辐射住宅、商业、文化、旅游等广泛层面的奥运经济热潮，具有强大持续发展意义。
主动培育商业氛围
■高丕烈青岛浩华不动产顾问有限公司策划总监
人们习惯上把社区底商看成是社区的配套工程，但在我看来，底商不是配套，而是生活的基本设施，是生活的必需品，因为人们的生活已经离不开流通、消费。商铺的数量、档次和定位，体现着居民的生活标准。从这个角度来说，目前青岛的商铺数量还远远不够，甚至连济南都不如。有些开发商埋怨商铺不好卖是因为数量太多，其实还是定位的问题。
现在很多开发商存在一个误区，认为只要是社区就应该配底商，是商铺价格就要比住宅高，其实也不尽然。像我们代理的莱钢建设·华阳慧谷项目，就没有配套建设商铺，而是一个纯居住区。事实证明，购房者对纯居住区的认可度非常高。
对商铺的销售问题，许多开发商感到头痛，这里给开发商提两点建议：一是靠主动培育商业氛围，像颐中·银街一期引进家世界商场，就是要靠家世界来积聚人气，因为对商铺来说，最重要的就是人气；二是要提前做好功能定位和配套。
置业故事1
一套小商铺两年赚了十多万
看到存折上一下子多出来十多万元现金，李先生乐得合不拢嘴。要知道，这笔可观的“收入”几乎没费他多大精力就挣来了。
李先生今年30岁，在开发区某机关上班。2003年，正准备结婚的他打算买套新房，但当时开发区的房价已经很高，他比较了多处房子，都感觉不太满意。但就是在看房的这个过程中，李先生发现某小区临街的商铺地处开发区繁华地段，价格却与该小区的住宅价格相差无几。李先生和对象合计后决定，不买新房了，投资一套商铺。就这样，李先生用首付10万元买下了一套价值27万元、面积30平方米的商铺，并很快将其租赁给一家卖电脑的公司，每年租金2万余元。
投资体会
投资商铺一定要选择成熟地段，哪怕价格高点，只要能尽快出租，就可以靠租金来养商铺，将来再卖掉时也容易变现。如果因贪图一时便宜而选择了地段不好的商铺，租金价格自然就上不去。
现在的社区底商，有些是临街而建，有些却是向社区里纵向延伸的，这时投资者就要慎重考察，小区将来的入住率能有多高？在小区里面经营哪类商品才有销路？单靠小区居民的购买力能否养活商铺？
投资者在购买社区底商时，最好在小区住宅即将交付时再“出手”，这样既可以对小区的消费能力提前有个估算，又不至于错过小区入住时的商铺开业的好时机。
置业故事2
临街大铺每月倒贴一半“月供”
与李先生相比，市民邱先生的投资经历可就不那么顺利了。2000年，经过几番考察，他以300多万元的价格，买下了市区某主干道旁一处近700平方米的临街商铺。在邱先生看来，投资大商铺，既可以租赁给公司，又可以租赁给中档饭店、车行、洗浴中心等利润较高的行业，收入一定很可观。
然而，接下来的一切让邱先生始料未及，他的这处商铺恰好在高架桥的下桥出口处，车辆停不下，人也进不来，梦想中的“旺铺”成了“死铺”。如今，邱先生想以400万元的价格将商铺售出，广告打出半年也没卖掉，只好以极低的价格租给人家当仓库，租金连月供的一半都不到。
投资体会
投资前的考察工作一定要细致，对小区周边的规划最好能提前掌握，同时对开发商的宣传也不能轻易相信，必要时要请“内部人士”打探一番，以免遇到像邱先生这样的遭遇。
另外，任何投资都有风险，虽然岛城的房价近几年一直保持增长态势，但对投资商铺者而言，仍要有失败的心理准备，因为商铺能否盈利，更多的要看后期的经营情况，如果经营不善，租金照样难以收回投资。
置业故事3
千金难求中意好商铺
邱先生的商铺租不出去，黄小姐却在为租赁一个满意的铺面而发愁。黄小姐目前经营着一家小饭店，面积大约有200平方米。随着饭店的生意越来越好，黄小姐想扩展一下经营规模，需要租赁一处600—800平方米的临街商铺。她在多家房屋中介打了求租信息，还先后多次在网上发布求租广告，但一直没有找到满意的铺面。
“其实我的要求也不高，就是商铺在设计时就是为中式餐饮而设计。首先商铺本身要有烟道，不能租下来后再竖一个烟囱引起居民反感；第二要有化油池，这也是开饭店必需的配套；第三就是要有足够的停车位。”黄小姐先后考察了多个社区的底层商铺，都感觉不太满意。
投资体会
目前的社区底商，面积大都在1000平方米以上，有的甚至超过10000平方米。这些底商在设计时，为了降低公摊面积，大都是一个整体，如果分割销售，就要问清公摊面积是多大。
在功能设计上，有些底商在建设时没有提前考虑行业的不同需要，如有些没有足够粗的烟道和化油池，就不适合开中式餐饮；有些没有部设或预留足够的宽带，可能就不适合银行网点入驻。因此，购买前最好考察清楚，看是否适合自己所从事的行业。
商业网点体量不宜过大
■薛风百通城市建设股份有限公司品牌中心主任
作为社区配套的网点建设，在建筑体量上能够满足社区生活的需求即可，如果体量大于需求，就会影响到网点的销售速度，形成网点积压。
百通馨苑规划建筑面积45万平方米，作为这样大的生活社区，作为一期工程入口的主要商业服务街，总体网点面积不过4000余平方米。而且，单独网点的面积控制在90—120平方米，其目的就是营造为社区提供必需生活服务的风情商业街区。
提到商业风情街，就是在规划建筑阶段，根据生活社区和项目定位的需要，将服务社区的商业街进行整体的规划与包装，有意识地划分单独网点的用途，如医疗站、牙科诊所、健身房、咖啡屋、小型超市、书屋、文化吧等。并且在未销售阶段，就根据上述网点的不同用途，对沿街的店面进行对应的画面装饰，充分给购买者提供网点用途的价值参考。
同时，增加商业街两侧网点的色彩遮阳篷，增设街道两旁的木制休闲桌椅和太阳伞，加强风情商业街氛围的营造，使进入风情商业街的任何一个人，都能够感受到商业街所具有的魅力与商业氛围，实现社区配套网点的使用价值。
底商融入城市商圈
■祁晓青岛伟东置业有限公司经理
政府对“以南京路为中心的东部商圈”的重点建设方案中，共规划了9大商业功能区，而青岛·1街区所处的“时尚品牌区”恰好位于规划中的9大区域的核心位置。不仅如此，青岛·1街区在规划、建筑、定位等各方面，也都契合了政府的规划思路。在政策的大力支持下加上自身地段、配套的强大优势，青岛·1街区的前景十分看好。
青岛·1街区由青岛伟东置业集团开发建设，总建筑面积近40000平方米，位于南京路西侧，毗邻繁华的香港中路，西接青岛市政府，占据青岛CBD核心地段，处于东部商圈核心位置。在奥运经济的强力带动下，大量资本即将集中投入青岛·1街区，链状聚合式商业生态圈迅速爆发，这种以青岛·1街区为核心辐射住宅、商业、文化、旅游等广泛层面的奥运经济热潮，具有强大持续发展意义。
主动培育商业氛围
■高丕烈青岛浩华不动产顾问有限公司策划总监
人们习惯上把社区底商看成是社区的配套工程，但在我看来，底商不是配套，而是生活的基本设施，是生活的必需品，因为人们的生活已经离不开流通、消费。商铺的数量、档次和定位，体现着居民的生活标准。从这个角度来说，目前青岛的商铺数量还远远不够，甚至连济南都不如。有些开发商埋怨商铺不好卖是因为数量太多，其实还是定位的问题。
现在很多开发商存在一个误区，认为只要是社区就应该配底商，是商铺价格就要比住宅高，其实也不尽然。像我们代理的莱钢建设·华阳慧谷项目，就没有配套建设商铺，而是一个纯居住区。事实证明，购房者对纯居住区的认可度非常高。
对商铺的销售问题，许多开发商感到头痛，这里给开发商提两点建议：一是靠主动培育商业氛围，像颐中·银街一期引进家世界商场，就是要靠家世界来积聚人气，因为对商铺来说，最重要的就是人气；二是要提前做好功能定位和配套。
