案例分析：房屋易主土地使用权同时转移给买主
办房产证遭拒 原是开发商将土地抵押 辩称房屋与土地可分离———
案件回放
王先生购买了一套商品房，付足房款后，他拿着合同去房地产管理部门申请办理房产证。经管理部门核查，王先生所购房屋的开发商几年前已将土地使用权抵押给金融机构，所以管理部门不能给王先生发放房产证。王先生找到开发商要求退赔，开发商说：“我抵押给别人的是土地使用权，房屋产权还是归我，所以将房屋售给你是合法的。”请问，同一房屋产权和土地使用权能否卖给不同的对象呢？
司法解释
怀柔区司法局李莹认为，同一房屋产权和土地使用权不能卖给不同的对象。根据房地产的特性，房屋是建筑在土地上的，是土地的附属物，房与地具有不可分离性。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
本案中的这种情况应属开发商违规，因为土地使用权被抵押给金融机构后，其附着物就不能随意转移给他人了。如果卖方将房产和土地卖给不同的对象，则合同无效。故王先生签订的合同无效。
案件回放
王先生购买了一套商品房，付足房款后，他拿着合同去房地产管理部门申请办理房产证。经管理部门核查，王先生所购房屋的开发商几年前已将土地使用权抵押给金融机构，所以管理部门不能给王先生发放房产证。王先生找到开发商要求退赔，开发商说：“我抵押给别人的是土地使用权，房屋产权还是归我，所以将房屋售给你是合法的。”请问，同一房屋产权和土地使用权能否卖给不同的对象呢？
怀柔区司法局李莹认为，同一房屋产权和土地使用权不能卖给不同的对象。根据房地产的特性，房屋是建筑在土地上的，是土地的附属物，房与地具有不可分离性。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
本案中的这种情况应属开发商违规，因为土地使用权被抵押给金融机构后，其附着物就不能随意转移给他人了。如果卖方将房产和土地卖给不同的对象，则合同无效。故王先生签订的合同无效。
