潘石屹：房地产到底是不是暴利行业？(图表)
任志强这回又捅"马蜂窝"了，说什么"房地产品牌应该是暴利"，在网上挨了不少的板砖。有个别的媒体记者还画蛇添足写上好多细节，任志强现在简直被妖魔化成"人民公敌"了，他还在写文章试图想解释些什么，已经没人听了。因为"暴利"就意味着占了别人的便宜，占据了别人的行业，剥削别人。这种事情，只有在万恶的旧社会，是可恶的地主和资本家才干的事情。
一个行业或一个企业出现暴利，我想有这样几种可能性：
第一种是垄断行业
价格由它说了算。房地产从2002年7月1号开始，全国经营性的土地都要实行"招拍挂"公开交易，绝大部分的城市从2002年7月1号都开始执行国土资源部的文件，实施了土地的公开交易，只有个别的城市有些变通，留了一些口子。但到了去年的8月31号，政府要求所有的土地都实行公开交易，而公开交易的买家可以是境内外的任何个人和公司。所以，从房地产最基本的土地这个要素看，显然房地产不是垄断行业。从其他的要素来看，材料、设备、施工等也都是完全市场化的，不可能是垄断行业。因此，由于垄断而带来暴利的可能性在房地产界是没有的。相反的，像北京有四千多家房地产公司，全中国有几万家房地产公司，高度的市场竞争，八仙过海，各显神通，缺少规模效应却成了最大的问题，分散的经营，反而走到了垄断的反面。
第二是供求关系突然失衡
供应量因为外部的原因急剧减少而造成严重的供求关系失衡就会出现暴利。任何产品只要在供不应求的情况下价格就会飞涨，而在成本基本上是原来的成本，税收体系也是原来的税收体系的情况下，这种价格飞涨就会带来暴利。
从最近两年房地产的情况来看，确实存在这种供求关系失衡的可能性，主要表现在土地的供应上。比如限制农业用地转换为建设用地，还有保护耕地的政策和保护拆迁户利益的政策等等，都突然地让土地的供应大幅度减少，而土地的供应直接影响到房子的供应，对市场上房子的供求关系和未来房子供求关系的预期造成了比较大的影响，这也是房价上涨的原因之一。房价的剧烈上涨就会带来超水平的利润，而这部分利润主要是由于土地升值带来的。
对策我想有两点：第一是尽快的建立二手房市场，盘活存量，把空置房变成有效的房屋供应量，缓解这种供求关系的失衡。第二是严格实行国家三令五申发布的"两年不开发的土地要收回"，"一年不开发的土地要收土地占用费"的规定。但第二条许多城市都没有实施，政府收回的土地基本上都只是发展商欠交政府土地出让金的土地，而真正交了土地款，拿到使用证，两年不开发的土地仍然都还留在房地产发展商手中。越是土地供应不足，房地产发展商越是奇货可居，囤积土地，不把土地建成房子，这样房价和土地的价格就越高，所以政府能不能下定决心收回房地产发展商违背了政策的土地，和真正下决心建立起来二手房市场是扭转目前局面最重要的两点。而保护耕地和拆迁户的权益已经是我们的基本国策了，不可能有任何的变化。
第三，新的技术、新的工艺、新的设计和知名的品牌也会带来暴利
"苹果"设计的MP3，一块硬盘的售价相当于一个便携式电脑的售价，但也有人要，在全世界销售的也还不错。一个产品，一个MP3这样的小产品居然扭转了苹果电脑亏损的局面。这就是新的技术、设计加上知名品牌带来的效益。房地产行业虽然存在新技术的问题，新设计的问题，也有品牌的问题，但这与IT的产品、服装、化妆品等这样的品牌不可同日而语，由于新的技术专利的出现，知名的品牌对房地产带来暴利的可能性不是很大。
以上的分析只是我对房地产未来的担心和几点不成熟的想法。关于中国房地产行业的利润率到底是多少，我专门在网上查了一些国家统计局的统计年报、上市公司公布的统计年报，以及在不同的利润率下缴纳税收后房地产利润的图表表格，从这些图表表格和权威的统计数字来看，房地产行业确实不是一个暴利行业。
说明：房地产的上市公司一般都是把集团中最好的业务剥离出来上市，上市公司的利润率比行业的平均利润率要高。但我发现"复地"的净利润率高的出奇，我猜想，他们是不是享受了优惠政策。或其他的什么原因。
说明：从以上表格的分析可以看出，房地产的极限净利润率是26.6%。这是在假定100%的毛利润率的情况下计算出来的。我看到媒体上常常有90%、50%利润率的说法，都是没有根据的。除非这家房地产公司在偷税漏税，政府还没有及时的查出来。
说明：从以上表格可以看出，这几年房地产行业的利润和利润率的增长速度很快。但前几年全行业处在亏损的状态。就是在房地产行业繁荣的今天，仍有一些房地产公司亏损，一些经营好的房地产公司利润和利润率比较高一些。
搜房网
第一种是垄断行业
价格由它说了算。房地产从2002年7月1号开始，全国经营性的土地都要实行"招拍挂"公开交易，绝大部分的城市从2002年7月1号都开始执行国土资源部的文件，实施了土地的公开交易，只有个别的城市有些变通，留了一些口子。但到了去年的8月31号，政府要求所有的土地都实行公开交易，而公开交易的买家可以是境内外的任何个人和公司。所以，从房地产最基本的土地这个要素看，显然房地产不是垄断行业。从其他的要素来看，材料、设备、施工等也都是完全市场化的，不可能是垄断行业。因此，由于垄断而带来暴利的可能性在房地产界是没有的。相反的，像北京有四千多家房地产公司，全中国有几万家房地产公司，高度的市场竞争，八仙过海，各显神通，缺少规模效应却成了最大的问题，分散的经营，反而走到了垄断的反面。
第二是供求关系突然失衡
供应量因为外部的原因急剧减少而造成严重的供求关系失衡就会出现暴利。任何产品只要在供不应求的情况下价格就会飞涨，而在成本基本上是原来的成本，税收体系也是原来的税收体系的情况下，这种价格飞涨就会带来暴利。
从最近两年房地产的情况来看，确实存在这种供求关系失衡的可能性，主要表现在土地的供应上。比如限制农业用地转换为建设用地，还有保护耕地的政策和保护拆迁户利益的政策等等，都突然地让土地的供应大幅度减少，而土地的供应直接影响到房子的供应，对市场上房子的供求关系和未来房子供求关系的预期造成了比较大的影响，这也是房价上涨的原因之一。房价的剧烈上涨就会带来超水平的利润，而这部分利润主要是由于土地升值带来的。
对策我想有两点：第一是尽快的建立二手房市场，盘活存量，把空置房变成有效的房屋供应量，缓解这种供求关系的失衡。第二是严格实行国家三令五申发布的"两年不开发的土地要收回"，"一年不开发的土地要收土地占用费"的规定。但第二条许多城市都没有实施，政府收回的土地基本上都只是发展商欠交政府土地出让金的土地，而真正交了土地款，拿到使用证，两年不开发的土地仍然都还留在房地产发展商手中。越是土地供应不足，房地产发展商越是奇货可居，囤积土地，不把土地建成房子，这样房价和土地的价格就越高，所以政府能不能下定决心收回房地产发展商违背了政策的土地，和真正下决心建立起来二手房市场是扭转目前局面最重要的两点。而保护耕地和拆迁户的权益已经是我们的基本国策了，不可能有任何的变化。
第三，新的技术、新的工艺、新的设计和知名的品牌也会带来暴利
"苹果"设计的MP3，一块硬盘的售价相当于一个便携式电脑的售价，但也有人要，在全世界销售的也还不错。一个产品，一个MP3这样的小产品居然扭转了苹果电脑亏损的局面。这就是新的技术、设计加上知名品牌带来的效益。房地产行业虽然存在新技术的问题，新设计的问题，也有品牌的问题，但这与IT的产品、服装、化妆品等这样的品牌不可同日而语，由于新的技术专利的出现，知名的品牌对房地产带来暴利的可能性不是很大。
以上的分析只是我对房地产未来的担心和几点不成熟的想法。关于中国房地产行业的利润率到底是多少，我专门在网上查了一些国家统计局的统计年报、上市公司公布的统计年报，以及在不同的利润率下缴纳税收后房地产利润的图表表格，从这些图表表格和权威的统计数字来看，房地产行业确实不是一个暴利行业。
说明：房地产的上市公司一般都是把集团中最好的业务剥离出来上市，上市公司的利润率比行业的平均利润率要高。但我发现"复地"的净利润率高的出奇，我猜想，他们是不是享受了优惠政策。或其他的什么原因。
说明：从以上表格的分析可以看出，房地产的极限净利润率是26.6%。这是在假定100%的毛利润率的情况下计算出来的。我看到媒体上常常有90%、50%利润率的说法，都是没有根据的。除非这家房地产公司在偷税漏税，政府还没有及时的查出来。
说明：从以上表格可以看出，这几年房地产行业的利润和利润率的增长速度很快。但前几年全行业处在亏损的状态。就是在房地产行业繁荣的今天，仍有一些房地产公司亏损，一些经营好的房地产公司利润和利润率比较高一些。
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