面积大了 格局动了 规划变了 交房烦恼不少
冬天来了，一年里热火朝天的建筑工地冷清了许多，楼市的热闹劲已经悄悄转移，因为这是一个收房的季节。大把的票子给人家了，老早就想象着搬进新家时的场景，可就在房子这“期货”到手的时候，它却发生了变化，让购房者措手不及。本期《黄金楼市》，咱们讲述几个房产意外之变给购房者带来的烦恼。
烦恼一：面积大了
事件回放：林女士（化名）2005年10月购买了一套房子，签了认购协议，并交纳了7．5万元定金。六一新政中规定，面积在120平方米以内，小区容积率大于1．0的房子享受 1．5％的优惠契税，因此林女士特意挑选了一套 118．14平方米的房子。但最近在收房时，她被告知，房子面积大了 4．58平方米。这不但牵扯到房子总价的问题，而且关系到契税的交纳。因为实际总面积超过120平方米，林女士需要多交5000多元的契税。林女士认为，自己购房时，房子已经是准现房了，开发商隐瞒房产大小，所以其销售行为有欺诈之嫌。
专家观点：
对于林女士的遭遇，山东海利丰律师事务所国丰华主任认为，根据有关规定，在合同没有约定的情况下，法律允许的房产面积增减幅度是3％，超过这个范围，开发商需要双倍返还“缩水”部分房价款或免收“扩容”超标部分的房款。如果双方在合同里有约定，则按照约定执行。
另外，正式的房屋面积测量是在交房后办理房产证过程中进行的，所以对于林女士认为“房子是准现房，开发商隐瞒房子实际大小属于欺诈行为”的说法，找不到相关的法律依据。
烦恼二：格局动了
事件回放：刘先生（化名）去年在胶州某小区买了套房子，当时开发商给出的优惠条件是顶楼送阁楼。10月份交房时，刘先生被告知，原本合同里划定的阁楼上的楼梯间变成了房间，而邻居应该是房间的部分却变成了楼梯间。开发商正在进行户型改造，将两者的户型调换过来，暂时不能交房。11月份，改造完成。开发商通知刘先生收房。刘先生认为，房子盖好后再改造，可能会影响原来的住宅质量，还有就是耽误了的交房时间，开发商应该给自己点补偿。
专家观点：
户型错位责任在开发商，而开发商没有按照合同约定的时间向消费者提供产品，应当承担逾期赔偿的责任。具体的计算方法应该按照当地房产部门公布的同类地产项目租价或已交房款的利息来计算。如果购房者对开发商改造后的房屋质量有疑问，可向有关部门提交鉴定申请，如果鉴定结果显示改造确实对房屋质量有影响，则可提出相应赔偿要求。
烦恼三：规划变了
事件回放：孙先生去年在某小区购买房产一处，今年 11月份交房时发现，小区的绿地好像比购房时少了一些。找开发商一打听，开发商承认，小区规划有变化，原因是本来小区容积率不到1．0，按照今年的六一房产新政，他们小区不属于普通住宅，这样购房者购房时就不能享受 1．5％的优惠契税，开发商为“小区购房者”着想，更改了规划，将容积率提升到1．0以上，这样小区居民就可以按照普通住宅的标准来缴税。孙先生认为，自己购买这套房产就是冲着绿化面积多、房子密度小去的。对于开发商的好意，他认为，开发商考虑更多的是他们自己的利益。
专家观点：
开发商的原始规划或沙盘等，都应该视为一种要约邀请，或者说是开发商对房产的承诺。如果小区变更规划，必须取得有关部门的批准，另外，规划变更时开发商至少应该通知消费者，让其有一个买与不买的选择。在交房时，再将规划变更告诉消费者，后者有解除合同的权利。
半岛都市报记者 魏建华
烦恼一：面积大了
事件回放：林女士（化名）2005年10月购买了一套房子，签了认购协议，并交纳了7．5万元定金。六一新政中规定，面积在120平方米以内，小区容积率大于1．0的房子享受 1．5％的优惠契税，因此林女士特意挑选了一套 118．14平方米的房子。但最近在收房时，她被告知，房子面积大了 4．58平方米。这不但牵扯到房子总价的问题，而且关系到契税的交纳。因为实际总面积超过120平方米，林女士需要多交5000多元的契税。林女士认为，自己购房时，房子已经是准现房了，开发商隐瞒房产大小，所以其销售行为有欺诈之嫌。
对于林女士的遭遇，山东海利丰律师事务所国丰华主任认为，根据有关规定，在合同没有约定的情况下，法律允许的房产面积增减幅度是3％，超过这个范围，开发商需要双倍返还“缩水”部分房价款或免收“扩容”超标部分的房款。如果双方在合同里有约定，则按照约定执行。
另外，正式的房屋面积测量是在交房后办理房产证过程中进行的，所以对于林女士认为“房子是准现房，开发商隐瞒房子实际大小属于欺诈行为”的说法，找不到相关的法律依据。
烦恼二：格局动了
事件回放：刘先生（化名）去年在胶州某小区买了套房子，当时开发商给出的优惠条件是顶楼送阁楼。10月份交房时，刘先生被告知，原本合同里划定的阁楼上的楼梯间变成了房间，而邻居应该是房间的部分却变成了楼梯间。开发商正在进行户型改造，将两者的户型调换过来，暂时不能交房。11月份，改造完成。开发商通知刘先生收房。刘先生认为，房子盖好后再改造，可能会影响原来的住宅质量，还有就是耽误了的交房时间，开发商应该给自己点补偿。
专家观点：
户型错位责任在开发商，而开发商没有按照合同约定的时间向消费者提供产品，应当承担逾期赔偿的责任。具体的计算方法应该按照当地房产部门公布的同类地产项目租价或已交房款的利息来计算。如果购房者对开发商改造后的房屋质量有疑问，可向有关部门提交鉴定申请，如果鉴定结果显示改造确实对房屋质量有影响，则可提出相应赔偿要求。
烦恼三：规划变了
事件回放：孙先生去年在某小区购买房产一处，今年 11月份交房时发现，小区的绿地好像比购房时少了一些。找开发商一打听，开发商承认，小区规划有变化，原因是本来小区容积率不到1．0，按照今年的六一房产新政，他们小区不属于普通住宅，这样购房者购房时就不能享受 1．5％的优惠契税，开发商为“小区购房者”着想，更改了规划，将容积率提升到1．0以上，这样小区居民就可以按照普通住宅的标准来缴税。孙先生认为，自己购买这套房产就是冲着绿化面积多、房子密度小去的。对于开发商的好意，他认为，开发商考虑更多的是他们自己的利益。
专家观点：
开发商的原始规划或沙盘等，都应该视为一种要约邀请，或者说是开发商对房产的承诺。如果小区变更规划，必须取得有关部门的批准，另外，规划变更时开发商至少应该通知消费者，让其有一个买与不买的选择。在交房时，再将规划变更告诉消费者，后者有解除合同的权利。
半岛都市报记者 魏建华
