租金偏低 空置率偏高 青岛写字楼市场“瓶颈”在哪？
青岛写字楼市场虽然位置是在舞台的中心，可身份却不是楼市的主角。2005年宏观调控风暴，主要目标是住宅市场。那么写字楼市场是“城门失火，殃及池鱼”呢？还是“渔翁得利”了呢？青岛业界又是如何看待写字楼市场现状呢？市统计局公布数据显示：前三季度商品住宅销售302万平方米，增长29.9％，占全部商品房屋销售面积的88.8％。其中住宅新开工686.9万平方米，比上年增长15.3％，办公楼32.5万平方米，增长146.2％，商业营业用房42.7万平方米，同比下降24.2％。
荣置地提供的数据则显示：今年上半年，市南区在建写字楼17座，总建面81万平方米，比2004年底分别增长89％和67％；已建成写字楼97座，总建面303万平方米，比2004年底分别增长9％和7％；楼宇内汇聚了5000多家企业，仅上半年，这些楼宇企业创造税收11.9亿元，占区域总税收45％。
观察一宏观调控影响多大？
业界对于宏观调控给写字楼市场带来的负面影响，普遍观点是影响不大。青岛富捷房地产王静表示，自己所在项目销售最好时期主要集中在4月—9月，可以说受宏观调控影响不大。实际上，进入下半年后由于修路带来的影响更大一些。和扬地产张庆生认为国家对房地产业调控力度加大后，写字楼市场投资的力量明显减弱，但自主购买和租赁的需求依然旺盛。浩华不动产机构的李绥安则表示，虽然宏观调控影响了购买力，但写字楼市场的主要问题并不在宏观调控之上。
也有业界人士认为，宏观调控可能会给写字楼带来更多机会。荣置地有关人士就认为，在挤压了房地产投资的泡沫，增加了住宅投资成本后，写字楼投资的稳定性就显现出来。而青岛住宅市场的租金回报率不高，也会使长期投资客把注意力转向写字楼等投资方式。
观察二：青岛写字楼“瓶颈”在哪？
网名为“暖暖的掌心”的青岛地产人在SOHO小报博客里讲了两个青岛写字楼的故事：曾经有一家公司要在东部寻找一个办公场所，他们要求要有一个能容纳800人的会议室，但找遍东部所有的写字楼，也找不到。而另一家的故事更笑话，这家外国公司做货运生意，他们的外国总裁到青岛来，在早晨的上班高峰里等了很长时间，因为外国人太绅士了，怎么也不肯和中国人一起挤电梯。
而他们的办公室，在上周的某个时间里天花板脱落，虽然在周六通知了物业公司来维修，但直到总裁进去，物业公司还没安排维修，理由是物业公司的工人要在周六周日休息。尴尬可想而知。而这样的故事，也许应该说是事故，竟然发生在青岛东部某口碑最好的一幢写字楼里。他认为青岛房地产市场上，写字楼面积的投放量应该说是能够满足市场需求，但从质量上来说，则严重存在着与市场需求的不相称。从最近一两年客户购买和租赁的需求来看，他们对高端写字楼的需求明显强烈，但青岛的写字楼产品很难能满足他们的这种需求，即便是近一两年投放市场并且还在销售的写字楼产品，在功能配套等许多方面和国外、甚至北京上海的写字楼产品也存在着很大的差距。
李绥安也认为，青岛写字楼发展目前关键在于优质客源的构成———还缺少比较有分量的大集团和跨国公司区域总部在青岛设点。这样一来，在青岛目前房地产发展中，就很难体现出写字楼在长期和稳定性上的优势。对于写字楼投资者来说，投资金额数量偏大，投资期长，物业管理风险大，因此如果没有一个稳定的回报，是很难吸引他们的。
张庆生则认为，和北京上海等写字楼产品受市场投资者热捧相反，青岛的写字楼市场存在问题是市场投资力量明显偏爱住宅而冷落写字楼，具体表现为租金明显偏低，销售不畅，空置率明显偏高。除了产品品质低、市场定位模糊等结构性原因外，也和青岛的经济总量及对周边地区的辐射能力有关。当然，我们不能要求青岛是北京上海，但市场需求与市场供给的脱节是最根本的原因。
荣置地提出目前青岛写字楼市场上，存在着与楼宇经济所应具有的聚集性、关联性、高端性等特点不符的现象。青岛早期商务楼宇自我发展成分较大，全市缺少统一的规划布局，致使目前青岛楼宇经济的聚集程度较低，在空间上表现出相对分散布局的状态。在商务楼宇比较集中的香港中路地区，文化娱乐设施严重缺乏，其中，文化娱乐设施建筑面积比例不足1％。青岛能够达到5A级写字楼水准的物业匮乏，商务楼宇的智能化、自动化、信息化的水平较低，许多商务楼宇的设施都难以达到国际化的标准。
鲁邦地产人士在提到自己项目时指出：在设计时，就考虑到7部电梯让办公人士快速高效地到达办公大楼的任何一个角落，提高了办公效率。以及香港中路一带写字楼普遍存在的停车难问题。并且未来写字楼应该按“低容积、低能耗”的设计理念打造了“高舒适度、高效率、”的办公环境。
观察三：未来市场靠谁拉动？
从目前来看，青岛写字楼市场除了东部外，明年市北区CBD区域与海尔大道周边区域将有一定量的写字楼集中投放。在这种情况下，谁来拉动这个市场？李绥安认为政府还应在其中扮演重要角色。因为对于大集团与跨国公司的招商引资，政府要发挥的作用是企业无法比拟的。
王静表示，从接触的客户看，现在大家投资都比较冷静，更多时候算细帐，会对比性价比，环境、物业之后，再做综合考虑。
青岛住宅与房地产信息网
荣置地提供的数据则显示：今年上半年，市南区在建写字楼17座，总建面81万平方米，比2004年底分别增长89％和67％；已建成写字楼97座，总建面303万平方米，比2004年底分别增长9％和7％；楼宇内汇聚了5000多家企业，仅上半年，这些楼宇企业创造税收11.9亿元，占区域总税收45％。
观察一宏观调控影响多大？
业界对于宏观调控给写字楼市场带来的负面影响，普遍观点是影响不大。青岛富捷房地产王静表示，自己所在项目销售最好时期主要集中在4月—9月，可以说受宏观调控影响不大。实际上，进入下半年后由于修路带来的影响更大一些。和扬地产张庆生认为国家对房地产业调控力度加大后，写字楼市场投资的力量明显减弱，但自主购买和租赁的需求依然旺盛。浩华不动产机构的李绥安则表示，虽然宏观调控影响了购买力，但写字楼市场的主要问题并不在宏观调控之上。
也有业界人士认为，宏观调控可能会给写字楼带来更多机会。荣置地有关人士就认为，在挤压了房地产投资的泡沫，增加了住宅投资成本后，写字楼投资的稳定性就显现出来。而青岛住宅市场的租金回报率不高，也会使长期投资客把注意力转向写字楼等投资方式。
观察二：青岛写字楼“瓶颈”在哪？
网名为“暖暖的掌心”的青岛地产人在SOHO小报博客里讲了两个青岛写字楼的故事：曾经有一家公司要在东部寻找一个办公场所，他们要求要有一个能容纳800人的会议室，但找遍东部所有的写字楼，也找不到。而另一家的故事更笑话，这家外国公司做货运生意，他们的外国总裁到青岛来，在早晨的上班高峰里等了很长时间，因为外国人太绅士了，怎么也不肯和中国人一起挤电梯。
而他们的办公室，在上周的某个时间里天花板脱落，虽然在周六通知了物业公司来维修，但直到总裁进去，物业公司还没安排维修，理由是物业公司的工人要在周六周日休息。尴尬可想而知。而这样的故事，也许应该说是事故，竟然发生在青岛东部某口碑最好的一幢写字楼里。他认为青岛房地产市场上，写字楼面积的投放量应该说是能够满足市场需求，但从质量上来说，则严重存在着与市场需求的不相称。从最近一两年客户购买和租赁的需求来看，他们对高端写字楼的需求明显强烈，但青岛的写字楼产品很难能满足他们的这种需求，即便是近一两年投放市场并且还在销售的写字楼产品，在功能配套等许多方面和国外、甚至北京上海的写字楼产品也存在着很大的差距。
李绥安也认为，青岛写字楼发展目前关键在于优质客源的构成———还缺少比较有分量的大集团和跨国公司区域总部在青岛设点。这样一来，在青岛目前房地产发展中，就很难体现出写字楼在长期和稳定性上的优势。对于写字楼投资者来说，投资金额数量偏大，投资期长，物业管理风险大，因此如果没有一个稳定的回报，是很难吸引他们的。
张庆生则认为，和北京上海等写字楼产品受市场投资者热捧相反，青岛的写字楼市场存在问题是市场投资力量明显偏爱住宅而冷落写字楼，具体表现为租金明显偏低，销售不畅，空置率明显偏高。除了产品品质低、市场定位模糊等结构性原因外，也和青岛的经济总量及对周边地区的辐射能力有关。当然，我们不能要求青岛是北京上海，但市场需求与市场供给的脱节是最根本的原因。
荣置地提出目前青岛写字楼市场上，存在着与楼宇经济所应具有的聚集性、关联性、高端性等特点不符的现象。青岛早期商务楼宇自我发展成分较大，全市缺少统一的规划布局，致使目前青岛楼宇经济的聚集程度较低，在空间上表现出相对分散布局的状态。在商务楼宇比较集中的香港中路地区，文化娱乐设施严重缺乏，其中，文化娱乐设施建筑面积比例不足1％。青岛能够达到5A级写字楼水准的物业匮乏，商务楼宇的智能化、自动化、信息化的水平较低，许多商务楼宇的设施都难以达到国际化的标准。
鲁邦地产人士在提到自己项目时指出：在设计时，就考虑到7部电梯让办公人士快速高效地到达办公大楼的任何一个角落，提高了办公效率。以及香港中路一带写字楼普遍存在的停车难问题。并且未来写字楼应该按“低容积、低能耗”的设计理念打造了“高舒适度、高效率、”的办公环境。
观察三：未来市场靠谁拉动？
从目前来看，青岛写字楼市场除了东部外，明年市北区CBD区域与海尔大道周边区域将有一定量的写字楼集中投放。在这种情况下，谁来拉动这个市场？李绥安认为政府还应在其中扮演重要角色。因为对于大集团与跨国公司的招商引资，政府要发挥的作用是企业无法比拟的。
王静表示，从接触的客户看，现在大家投资都比较冷静，更多时候算细帐，会对比性价比，环境、物业之后，再做综合考虑。
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