青岛各银行采访后记:新利率上阵你的房贷咋办
今年3月17日，央行取消了个人房贷中对住房贷款的统一优惠，将优惠幅度缩小到10％，并将优惠权下放到各银行。这一变换具体来说就是，以前的利率基本都是统一执行，而今年3月17日住房贷款利率再次调整后，出现了一个 6．12％的基准利率和一个 5．508％的浮动优惠利率，贷款人享受什么样的利率，由各银行说了算。今年3月17日以后贷款的新客户已经按照新利率执行了，但对于在3月17日以前已经贷款的人来说，这个执行时间按惯例被推迟到了2006年1月1日。现在调整时间已经临近，老客户们将获得何种利率，谁可以享受到明年的优惠利率？记者近日采访了本市部分银行。
新贷款人群多数享优惠
■这里的新贷款人群指的是今年 3月 17日央行上调个人房贷利率以后，申请办理贷款的人们。而优惠则是相对于基准利率 6．12％而言的下浮 10％以后的 5．508％的利率。
按照央行规定，今年 3月 17日以后贷款的朋友，其还贷利率已经不再享受“优待”，而是和其他个人贷款一视同仁。
在央行宣布调整利率后，中国银行山东省分行最先亮出房贷利率执行方案，对申请 5年以上第一套住房贷款的个人执行下限利率 5．51％，对申请第二套或以上住房贷款的个人执行基准利率 6．12％。此外，交通银行青岛市分行和青岛市农村信用社、招商银行青岛分行、建设银行青岛市分行等都执行了“下限”利率。据了解，对于新客户，各银行今年执行的政策还很宽松，基本上都是按照下浮 10％的优惠利率来的。当然这种优惠的范围一般会控制在购买第一套普通住宅的人群。
还贷记录成“调息”重要标准
■ 2005年 3月 17日以前办理房贷的个人，在2006年1月1日面临一次利率的调整，而你能否享受到5．508％的优惠利率，则取决于你的还贷记录是否良好。
现在说说银行今年3月17日前的老客户在 2006年的还款待遇问题。其实，他们才是银行贷款客户的大头，而近日，一些银行对个人房贷利息问题也出台了相应措施。
对于新利率，青岛各家银行实行的新利率政策并不相同。工行市南二支行李建工作室孙威经理介绍说，工行暂时没有有关房贷新利率的新政策出台。按照目前实行的个人房贷政策，购买第一套普通住宅的客户，2006年1月1日后均可以享受基准利率下调10％的优惠利率。对于购买第二套及以上住宅或购买高档住宅或商业网点等投资性房产的贷款者，则必须按照基本利率还贷。农行方面的规定是，对于信用良好的客户，将按照最低下限利率执行，若有不良信用记录，将调整为基准利率，也就是说，5年期以上贷款按照 6．12％的利率来偿还。第二套及以上住宅等原来不执行优惠利率的贷款，仍按照原合同约定的利率条款执行。商业银行的规定则比较详细，该行零售业务部相关人士介绍说，新贷款客户，符合条件的商品住宅按揭贷款，享受 10％的优惠。二手房抵押贷款需要执行 6．12％的年利率，有不良记录又申请新贷款业务的，可能会被要求执行超过 6．12％的利率的政策；老客户则执行5．08％的优惠利率。
据业内人士介绍，从目前汇总的信息看，明年各银行对于个人房贷客户的政策还是相对宽容和带有鼓励性的。大多数银行对大多数个人房贷客户都实行下调 10％的优惠利率，而如上海浦东发展银行和招商银行等，还宣布在该行购买个人第二套住宅的优质客户，也可以享受下限利率。
现在看，各银行手中最重要的调节杠杆就是 10％的优惠浮动。那么这10％的优惠到底有多大，这个优惠对房贷客户有多大杀伤力呢？我们算笔账，按照等额本息还款法，一个购房者办理了 10万元贷款，分 10年还清，那么按照现行基准利率，也就是 6．12％年利，他的月还款额应该是 1116．24元，如果这个客户信用良好，可以享受到优惠利率，则他的月还款额只有 1085．66元。两者相差 30．58元。别小瞧这30多元，10年期贷款共120期，这个总数相加就是 3600多元的还贷差额。对普通购房者来说，这种优惠是值得争取的。
你有良好还贷记录吗
■你是“优质客户”吗？你有“不良还贷记录”吗？这取决于你能否享受到优惠利率。其衡量标准是你有没有按时还款。
我们注意到，很多银行的新政策里都提到了“优质客户”和“不良信用记录”等字样，那么什么是良好还贷记录呢？农业银行关于信用良好或优秀还贷记录的规定是，在2005年12月31日前无到期未还本金利息或罚息的，而对于曾经有欠款记录但已经全部还清的，也视为信用良好。其他银行相关的规定也差不多。
业内人士指出，其实对于不良信用的规定，各银行的门槛还是放得比较低。工商银行相关人士在解释不良信用记录的规定时就明确表示，它不影响老客户享受优惠利率。商业银行的相关人士也表示，不良信用记录只会影响客户新房贷款项目的利率。对于老客户，仍按照正常标准收取本息或罚息。
当然，对于信用比较差的老客户，银行方面的罚息都有所调整。如农业银行方面规定，2006年 1月 1日之前，按原罚息利率（日万分之二点一）执行，自2006年1月 1日起，将按照人民银行规定，在实际执行利率基础上加收50％的标准作为罚息。
提前还贷合不合算
■房贷利率去年和今年进行了两次上调，这让不少人想到了提前还款，可以少支付些利些。但业内人士认为，如果你的还款时间超过了1／3，再提前还款并不合算。
不管能否享受到优惠利率，利息都是上涨了，有人打算提前还贷是很正常的事情。就跟咱们刚才算的账一样，不同利率10年间就差3600多元呢。
从各银行获得的信息表明，尽管2006年1月1日起，3月17日以前贷款的老客户就要“享受”新贷款利率，但近期要求提前还贷的客户并不是很多。农行某支行11月份至今，只接到两名要求提前还贷的客户，其中一人在询问完相关事宜后，打消了提前还贷的念头。业内人士分析说，其实，提前还贷行为大多发生在新利率公布之后的一两个月之内，新利率3月17日公布，至今已经快9个月了，目前仍未提前还贷的客户已经是比较稳定的客户了。
尽管如此，各银行还是出台了相关的措施，来留住老客户。目前已有银行出台了关于个人房贷违约金收取政策。如商业银行规定，全部偿还剩余贷款，则按照剩余本金的5‰来收取违约金，部分偿还本金的，按照提前偿还部分的 6‰来收取违约金，对于新房按揭贷款提前偿还的，按照2‰收取违约金。据介绍，这些规定是青岛市各银行开展个人房贷以来，首次公布的违约金收取办法。在违约金问题上，各银行保持谨慎，生怕因此吓跑新客户。如商业银行的相关人士就表示，这些违约金并非固定不变，而是随时会调整的。
那么提前还贷合算吗？一位专业人士说，目前绝大部分借款人选择的是每月还款额不变的等额本息还款法，还款期限已经超过总还款期限 1／3的朋友，还选择提前还贷就很不合算。
以一笔 20年期 40万元贷款为例，还款1年，等额本息还款法所还本金只有11290元，但利息已还了 21588元；还款两年，所还本金为 23219元，利息则还了42923元；还款 3年，所还本金为 35821元，利息还了 63361元。在这 3年内，所还的利息几乎是所还本金的一倍。以此类推，等到还款期过了1／3，所偿还的利息已经过半，提前偿还的部分，大多数是本金，就不一定合算了。
当然考虑提前还贷的问题还跟个人情况有关系，如果资金不紧张，不会影响自己的生活，可以考虑提前还贷。
■相关链接：明年你要多还多少钱
新利率就要来了，今年3月 17日以前贷款的老客户也面临着利率调整的问题。新利率实行后，作为贷款的个体，我们需要多负担多少利息呢？业内人士为大家算了笔账。
以一个10万元商业贷款、分 10年期偿还的人来说。1月1日前，其月还款额为1062．61元，1月1日后，如果其能够享受5．08％的优惠利率，则月还贷额是1085．66元，每月多还23．05元，如果其需要按照基准利率还贷，则需要月供 1116．24元，每月多还53．63元。如果同样的贷款数额、同样的还款期限，办理的是公积金贷款，则每月的还款变化如下：1月1日前，其月还款额是1014．83元，1月1日以后，其月还款额是1023．42元，每月多还8．29元。
■相关链接：提前还贷该咋办
对于提前还贷，各银行都有怎样的规定？下面是各银行的提前申请时间和申请程序。
工商银行青岛市分行：1、借款人应提前一个月书面通知贷款人，经贷款人确认后即为不可撤销；2、借款人如提前归还部分贷款本金，对提前还贷部分仍按照合同有关规定收取贷款利息；3、借款人将未到期贷款本金全部还清，应当在本月还款日归还本期应付本息额的同时结清全部剩余本金。
农业银行青岛市分行：1、必须提前一个月向贷款银行提出书面申请；2、提前还款的频次必须为3个月以上；3、每次提前还款的金额为万元的整数倍。
建设银行青岛市分行：1、根据合同约定期限提前向银行提出申请；2、必须由借款本人带身份证到柜台办理，如一次性全部还清，还需要带当时的贷款合同。
青岛商业银行：1、借款人须提前30日以书面形式向银行提出申请，经银行同意后即为不可撤销，并作为修改本合同的补充合同；2、借款人提前归还部分或全部借款，不得提出抵扣、返缩利息差额或取得补偿金的要求，已计收的借款利息也不再退还。
半岛都市报
新贷款人群多数享优惠
■这里的新贷款人群指的是今年 3月 17日央行上调个人房贷利率以后，申请办理贷款的人们。而优惠则是相对于基准利率 6．12％而言的下浮 10％以后的 5．508％的利率。
按照央行规定，今年 3月 17日以后贷款的朋友，其还贷利率已经不再享受“优待”，而是和其他个人贷款一视同仁。
还贷记录成“调息”重要标准
■ 2005年 3月 17日以前办理房贷的个人，在2006年1月1日面临一次利率的调整，而你能否享受到5．508％的优惠利率，则取决于你的还贷记录是否良好。
现在说说银行今年3月17日前的老客户在 2006年的还款待遇问题。其实，他们才是银行贷款客户的大头，而近日，一些银行对个人房贷利息问题也出台了相应措施。
对于新利率，青岛各家银行实行的新利率政策并不相同。工行市南二支行李建工作室孙威经理介绍说，工行暂时没有有关房贷新利率的新政策出台。按照目前实行的个人房贷政策，购买第一套普通住宅的客户，2006年1月1日后均可以享受基准利率下调10％的优惠利率。对于购买第二套及以上住宅或购买高档住宅或商业网点等投资性房产的贷款者，则必须按照基本利率还贷。农行方面的规定是，对于信用良好的客户，将按照最低下限利率执行，若有不良信用记录，将调整为基准利率，也就是说，5年期以上贷款按照 6．12％的利率来偿还。第二套及以上住宅等原来不执行优惠利率的贷款，仍按照原合同约定的利率条款执行。商业银行的规定则比较详细，该行零售业务部相关人士介绍说，新贷款客户，符合条件的商品住宅按揭贷款，享受 10％的优惠。二手房抵押贷款需要执行 6．12％的年利率，有不良记录又申请新贷款业务的，可能会被要求执行超过 6．12％的利率的政策；老客户则执行5．08％的优惠利率。
据业内人士介绍，从目前汇总的信息看，明年各银行对于个人房贷客户的政策还是相对宽容和带有鼓励性的。大多数银行对大多数个人房贷客户都实行下调 10％的优惠利率，而如上海浦东发展银行和招商银行等，还宣布在该行购买个人第二套住宅的优质客户，也可以享受下限利率。
现在看，各银行手中最重要的调节杠杆就是 10％的优惠浮动。那么这10％的优惠到底有多大，这个优惠对房贷客户有多大杀伤力呢？我们算笔账，按照等额本息还款法，一个购房者办理了 10万元贷款，分 10年还清，那么按照现行基准利率，也就是 6．12％年利，他的月还款额应该是 1116．24元，如果这个客户信用良好，可以享受到优惠利率，则他的月还款额只有 1085．66元。两者相差 30．58元。别小瞧这30多元，10年期贷款共120期，这个总数相加就是 3600多元的还贷差额。对普通购房者来说，这种优惠是值得争取的。
你有良好还贷记录吗
■你是“优质客户”吗？你有“不良还贷记录”吗？这取决于你能否享受到优惠利率。其衡量标准是你有没有按时还款。
我们注意到，很多银行的新政策里都提到了“优质客户”和“不良信用记录”等字样，那么什么是良好还贷记录呢？农业银行关于信用良好或优秀还贷记录的规定是，在2005年12月31日前无到期未还本金利息或罚息的，而对于曾经有欠款记录但已经全部还清的，也视为信用良好。其他银行相关的规定也差不多。
业内人士指出，其实对于不良信用的规定，各银行的门槛还是放得比较低。工商银行相关人士在解释不良信用记录的规定时就明确表示，它不影响老客户享受优惠利率。商业银行的相关人士也表示，不良信用记录只会影响客户新房贷款项目的利率。对于老客户，仍按照正常标准收取本息或罚息。
当然，对于信用比较差的老客户，银行方面的罚息都有所调整。如农业银行方面规定，2006年 1月 1日之前，按原罚息利率（日万分之二点一）执行，自2006年1月 1日起，将按照人民银行规定，在实际执行利率基础上加收50％的标准作为罚息。
提前还贷合不合算
■房贷利率去年和今年进行了两次上调，这让不少人想到了提前还款，可以少支付些利些。但业内人士认为，如果你的还款时间超过了1／3，再提前还款并不合算。
不管能否享受到优惠利率，利息都是上涨了，有人打算提前还贷是很正常的事情。就跟咱们刚才算的账一样，不同利率10年间就差3600多元呢。
从各银行获得的信息表明，尽管2006年1月1日起，3月17日以前贷款的老客户就要“享受”新贷款利率，但近期要求提前还贷的客户并不是很多。农行某支行11月份至今，只接到两名要求提前还贷的客户，其中一人在询问完相关事宜后，打消了提前还贷的念头。业内人士分析说，其实，提前还贷行为大多发生在新利率公布之后的一两个月之内，新利率3月17日公布，至今已经快9个月了，目前仍未提前还贷的客户已经是比较稳定的客户了。
尽管如此，各银行还是出台了相关的措施，来留住老客户。目前已有银行出台了关于个人房贷违约金收取政策。如商业银行规定，全部偿还剩余贷款，则按照剩余本金的5‰来收取违约金，部分偿还本金的，按照提前偿还部分的 6‰来收取违约金，对于新房按揭贷款提前偿还的，按照2‰收取违约金。据介绍，这些规定是青岛市各银行开展个人房贷以来，首次公布的违约金收取办法。在违约金问题上，各银行保持谨慎，生怕因此吓跑新客户。如商业银行的相关人士就表示，这些违约金并非固定不变，而是随时会调整的。
那么提前还贷合算吗？一位专业人士说，目前绝大部分借款人选择的是每月还款额不变的等额本息还款法，还款期限已经超过总还款期限 1／3的朋友，还选择提前还贷就很不合算。
以一笔 20年期 40万元贷款为例，还款1年，等额本息还款法所还本金只有11290元，但利息已还了 21588元；还款两年，所还本金为 23219元，利息则还了42923元；还款 3年，所还本金为 35821元，利息还了 63361元。在这 3年内，所还的利息几乎是所还本金的一倍。以此类推，等到还款期过了1／3，所偿还的利息已经过半，提前偿还的部分，大多数是本金，就不一定合算了。
当然考虑提前还贷的问题还跟个人情况有关系，如果资金不紧张，不会影响自己的生活，可以考虑提前还贷。
■相关链接：明年你要多还多少钱
新利率就要来了，今年3月 17日以前贷款的老客户也面临着利率调整的问题。新利率实行后，作为贷款的个体，我们需要多负担多少利息呢？业内人士为大家算了笔账。
以一个10万元商业贷款、分 10年期偿还的人来说。1月1日前，其月还款额为1062．61元，1月1日后，如果其能够享受5．08％的优惠利率，则月还贷额是1085．66元，每月多还23．05元，如果其需要按照基准利率还贷，则需要月供 1116．24元，每月多还53．63元。如果同样的贷款数额、同样的还款期限，办理的是公积金贷款，则每月的还款变化如下：1月1日前，其月还款额是1014．83元，1月1日以后，其月还款额是1023．42元，每月多还8．29元。
■相关链接：提前还贷该咋办
对于提前还贷，各银行都有怎样的规定？下面是各银行的提前申请时间和申请程序。
工商银行青岛市分行：1、借款人应提前一个月书面通知贷款人，经贷款人确认后即为不可撤销；2、借款人如提前归还部分贷款本金，对提前还贷部分仍按照合同有关规定收取贷款利息；3、借款人将未到期贷款本金全部还清，应当在本月还款日归还本期应付本息额的同时结清全部剩余本金。
农业银行青岛市分行：1、必须提前一个月向贷款银行提出书面申请；2、提前还款的频次必须为3个月以上；3、每次提前还款的金额为万元的整数倍。
建设银行青岛市分行：1、根据合同约定期限提前向银行提出申请；2、必须由借款本人带身份证到柜台办理，如一次性全部还清，还需要带当时的贷款合同。
青岛商业银行：1、借款人须提前30日以书面形式向银行提出申请，经银行同意后即为不可撤销，并作为修改本合同的补充合同；2、借款人提前归还部分或全部借款，不得提出抵扣、返缩利息差额或取得补偿金的要求，已计收的借款利息也不再退还。
半岛都市报
