2006年房价走势预测：政策趋于平稳 价格借势上扬
伟业顾问 中原顾问 两大报告出炉———
2006年房地产市场到底是什么样？
无数人在想，无数人在说，无数人在迷茫。
事实胜于雄辩。北京两家颇负盛名的房地产顾问公司年底拿出了他们的预测报告。虽然不是百密无疏，却也是有理有据。
最有意思的是，这两家的报告不仅在大方向上颇有默契，而且在同一方向上用不同的思路得出了不同的结果，耐人寻味。哪些数字更有道理？
还会有公司拿出他们的成果，我们还会关注。但面对烟雾缭绕的房地产市场，每个人都不能缺少的是智慧。
共识一
■伟业观点 政策趋于平稳，调控精细入微
2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。
■中原观点 明年的宏观政策将稳中微调
国家发展和改革委员会已经表示，明年中国既要继续加强和改善宏观调控，又要坚持稳定政策，同时要适时适度进行微调，以提高宏观调控的预见性、科学性和有效性，总的倾向是实现宏观调控和市场调节相互补充和良性互动。因此，我们预计明年的房地产宏观调控政策将保持连续性和稳定性，其中住宅产业政策形势谨慎乐观，以结构性微调为主。土地政策不会有根本性的调整，而信贷政策将在银行房地产信贷资产证券化方面。
■伟业所据
回顾2005年全年市场表现，可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果，而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大。据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，1-10月北京市全市期房价格同比上涨21.4％，普通住宅的价格涨幅也达到11.3％；另据预测，全年商品房的交易量也会比2004年有所上升。这主要是由于北京市场刚性需求的特点造成的。
■中原所据
国家统计局公布的数据显示，2005年10月份“国房景气指数”为101.10,比9月份回落0.47点，比去年同期回落3.84点，已经接近不景气区间。国家统计局发布的国房景气报告指出，今年前10个月，房地产投资增幅呈现持续下降趋势。今年1-10月，全国完成房地产开发投资11769亿元，同比增长21.6％，1-9月房地产开发投资同比增长22.3%，1-6月房地产开发投资同比增长23.5%。此外，土地开发面积出现下降，商品房空置面积增幅较大。
统计显示，今年前10个月，全国完成土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3％。10月末，全国商品房空置面积达到1.12亿平方米，同比增长14％。其中，商品住宅空置面积6204万平方米，增长8.3％。共识二：市场价格稳中有升
共识二
■伟业观点 市场供不应求，价格借势上扬
2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅（20%左右）。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。
■中原观点 住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓
从土地供应结构上看，明年住宅市场销售价格将会继续上涨。但是房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而今年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡，而供应结构则直接决定了明年房价的走势。2006年住宅市场销售价格将继续上升，但是由于宏观政策的延续性决定了其增长幅度继续放缓。
■伟业所据
从近几年的房地产市场供需数据对比来看，2003年上市2354.6万平方米，2004年为2665.1万平方米，2005年预计为2200万平方米；而2003年的成交规模2507.4万平方米，2004年成交规模3182.7万平方米,2005年预计成交规模3300万平方米。新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的最主要原因。从下图的数据可以看出，仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质价格指数比2004年上涨10％以上。
■中原所据
由2005年价格走势线我们可以看出，年初住宅市场价格上涨很快，3月份价格更是达到了历史最高点，增幅高达20.2%，而从4月份开始，国家宏观调控政策对市场的影响开始显现，住宅市场销售价格开始下降，增幅明显放缓。2006年住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓。图三：2003-2005年普通住宅各月价格走势图共识三：二手房交易量回升
共识三
■伟业观点 客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破
宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。
■中原观点 “寒流”过后二手房交易量回升明年交易量将继续增加
虽然消费者需求量对年度二手房总成交量起着主导性作用，但由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还要慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量的增幅会趋缓，中原地产预计2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。
■伟业所据
据伟业顾问市场研究中心日常客户需求问卷抽样调研数据统计显示：43％的受访者表示，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。
■中原所据
从历年北京二手房市场交易情况来看，2003年至2005年二手房成交量一路高涨，2003年成交量达到34703套，2004年达到57554套，2005年截止到10月，成交量已经55000套左右，预计2005年全年的二手房交易量可达65000套，由此可见，二手房年交易量的上升幅度都非常明显。从2006年二手房市场需求情况来看，未来的市场需求依然会保持一个强劲的态势。图五：2005年1-10月二手房市场交易情况共识四：投资渠道多元化
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中新网 徐曼 全伟
2006年房地产市场到底是什么样？
无数人在想，无数人在说，无数人在迷茫。
事实胜于雄辩。北京两家颇负盛名的房地产顾问公司年底拿出了他们的预测报告。虽然不是百密无疏，却也是有理有据。
最有意思的是，这两家的报告不仅在大方向上颇有默契，而且在同一方向上用不同的思路得出了不同的结果，耐人寻味。哪些数字更有道理？
还会有公司拿出他们的成果，我们还会关注。但面对烟雾缭绕的房地产市场，每个人都不能缺少的是智慧。
■伟业观点 政策趋于平稳，调控精细入微
2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。
■中原观点 明年的宏观政策将稳中微调
国家发展和改革委员会已经表示，明年中国既要继续加强和改善宏观调控，又要坚持稳定政策，同时要适时适度进行微调，以提高宏观调控的预见性、科学性和有效性，总的倾向是实现宏观调控和市场调节相互补充和良性互动。因此，我们预计明年的房地产宏观调控政策将保持连续性和稳定性，其中住宅产业政策形势谨慎乐观，以结构性微调为主。土地政策不会有根本性的调整，而信贷政策将在银行房地产信贷资产证券化方面。
■伟业所据
回顾2005年全年市场表现，可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果，而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大。据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，1-10月北京市全市期房价格同比上涨21.4％，普通住宅的价格涨幅也达到11.3％；另据预测，全年商品房的交易量也会比2004年有所上升。这主要是由于北京市场刚性需求的特点造成的。
■中原所据
国家统计局公布的数据显示，2005年10月份“国房景气指数”为101.10,比9月份回落0.47点，比去年同期回落3.84点，已经接近不景气区间。国家统计局发布的国房景气报告指出，今年前10个月，房地产投资增幅呈现持续下降趋势。今年1-10月，全国完成房地产开发投资11769亿元，同比增长21.6％，1-9月房地产开发投资同比增长22.3%，1-6月房地产开发投资同比增长23.5%。此外，土地开发面积出现下降，商品房空置面积增幅较大。
统计显示，今年前10个月，全国完成土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3％。10月末，全国商品房空置面积达到1.12亿平方米，同比增长14％。其中，商品住宅空置面积6204万平方米，增长8.3％。共识二：市场价格稳中有升
共识二
■伟业观点 市场供不应求，价格借势上扬
2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅（20%左右）。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。
■中原观点 住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓
从土地供应结构上看，明年住宅市场销售价格将会继续上涨。但是房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而今年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡，而供应结构则直接决定了明年房价的走势。2006年住宅市场销售价格将继续上升，但是由于宏观政策的延续性决定了其增长幅度继续放缓。
■伟业所据
从近几年的房地产市场供需数据对比来看，2003年上市2354.6万平方米，2004年为2665.1万平方米，2005年预计为2200万平方米；而2003年的成交规模2507.4万平方米，2004年成交规模3182.7万平方米,2005年预计成交规模3300万平方米。新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的最主要原因。从下图的数据可以看出，仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质价格指数比2004年上涨10％以上。
■中原所据
由2005年价格走势线我们可以看出，年初住宅市场价格上涨很快，3月份价格更是达到了历史最高点，增幅高达20.2%，而从4月份开始，国家宏观调控政策对市场的影响开始显现，住宅市场销售价格开始下降，增幅明显放缓。2006年住宅市场销售价格稳中有升，增幅继续放缓。图三：2003-2005年普通住宅各月价格走势图共识三：二手房交易量回升
共识三
■伟业观点 客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破
宏观调控后的北京房地产市场，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都即将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可开发土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充。
■中原观点 “寒流”过后二手房交易量回升明年交易量将继续增加
虽然消费者需求量对年度二手房总成交量起着主导性作用，但由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还要慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量的增幅会趋缓，中原地产预计2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。
■伟业所据
据伟业顾问市场研究中心日常客户需求问卷抽样调研数据统计显示：43％的受访者表示，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。
■中原所据
从历年北京二手房市场交易情况来看，2003年至2005年二手房成交量一路高涨，2003年成交量达到34703套，2004年达到57554套，2005年截止到10月，成交量已经55000套左右，预计2005年全年的二手房交易量可达65000套，由此可见，二手房年交易量的上升幅度都非常明显。从2006年二手房市场需求情况来看，未来的市场需求依然会保持一个强劲的态势。图五：2005年1-10月二手房市场交易情况共识四：投资渠道多元化
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中新网 徐曼 全伟
