直播：中国房地产行业走势05年总结和2006年预测2
主持人：接下来要为大家演讲的就是我们今天前半场的主持人广州维森置业董事长兼总经理张维伦先生，他提出了中国最完善的房地产开发系统和管理系统，04年张维伦先生曾经被评为中国房地产百杰，在华南板块曾创下当年那地、当年开盘的盛况，12年成为全国著名的房地产品牌。下面我们掌声有请张维伦先生。
张维伦：谢谢大家！
从2001年参加第一届住交会到今年已经有5年了，感觉每年越来越热闹，我想住交会应该是房地产界的一年一度的华山论剑，到场的诸位应该是剑客，作为剑客我们应该亮剑，亮剑是我们今天的主题，主要内容从我们房地产实践讲起。
首先讲的第一招是对房地产大势的判断，我们觉得中国的房地产发展由春秋战国到了三国演义。这个结论是如何来的呢？这是两句话，叫做我们知道过去我们看到未来，这两句话是埃及一位法老在金字塔上刻下的话，这两句话非常适用房地产界，我们对房地产的发展现在、过去和未来，必须要有一个清晰、冷静的判断，才有助于整个产业健康的发展。
它的过去、现在和未来未经是怎么样的呢？我们会有一个初步的判断，中国房地产会形成一个新的格局，这个格局我们叫做三分天下。在商言商，我相信任何发展商，甚至任何经商的人都不会陌生，利润市中心，利润在发展阶段它是以不同的中心为中心的，在房地产发展第一阶段，大家应该记得，在93年，在海南，我们拿一块地，从4楼到5楼，一转手就能赚几百万，甚至上千万，所以在中国房地产发展的第一阶段，我们会发现土地是当时整个房地产界的利润中心。而资金和开发是从属于土地的，在当时的房地产商不能叫房地产商，最多叫地产商，但是这个阶段，随着第一次国家的调控很快就结束了。土地的秩序逐渐恢复正常，现在我们的房地产达到哪一个阶段了呢？可能我们认为已经到达了开发阶段，也就是说房地产的开发是这个行业最重要的利润中心，那么在这个阶段，土地和资金为开发服务。那么下一个阶段又会到什么阶段呢？我们认为房地产会迎来第三个非常重要的发展阶段，资金将会作为整个房地产界发展的中心。而土地和开发将会成为为资金服务的一个配套。所以，对于一个产业的发展规律我们想无外乎就是竞争，而竞争中心叫物以稀为贵。所以我们发现在第一个阶段，中国的土地是不公开的，大家拿地要靠关系，要靠批条子，所以在这个阶段没有多少人关心开发、管理，甚至也不需要多少资金就能做开发商，这是第一个阶段。
但是随着中国土地逐渐公开，尤其是去年土地招、挂、牌之后，土地要去拿要挂牌，资金可以去融资，但是开发管理成为房地产竞争的中心。现在开发大家都会了，而现在房地产最关键的瓶颈就是融资的瓶颈，所以现在资金成为大家竞争的一个中心了。所以我们认为房地产的发展会经过这三个阶段，而最重要的是这三个经阶段在不同时期是交互进行的，换句话说，在现在的中国房地产界，这三个阶段都存在。土地也会成为一种房地产企业的生存之道，开发会成为他们的生存之道，而资金也会成为他们的生存之道。
第二个判断这个循环是资金循环的，它是一个螺旋式上升。我们认为房地产的格局会成为三分天下、三足鼎立的格局。中国房地产的金融现在在房地产界究竟是一个什么定位呢？我们盘钻房地产金融将会由推波助澜到反客为主，凡是做开发的都知道，我们对金融，尤其是银行，说句不太好听的话他们只会锦上添花，而不会雪中送炭，因为开发商是主体，如果金融承担太多责任，而没有权利的，他的风险是不可控的。但是我们发现可能整个思路要进行转变，转变成什么呢？可能未来的房地产，金融不再是一个附属品，不再是陪人做嫁衣，它要反客为主。这就存在两个问题，第一个问题现在我们谈论最多的就是房地产如何融资，有什么样的融资方式和渠道？但是我们的问题是，究竟房地产在寻找资金，在寻找融资渠道，还是资金在寻找运营平台？这是两个完全不同的角度。可能我们会有一个根本的判断，现在这个时代恰恰到了资金寻找运营平台的时代，换句话说，资金要粉墨登场、反客为主。那么这两个判断会导致一个非常有趣的问题，大家都在思考，去年宏观调控，土地照挂牌之后，中国房地产的竞争会形成什么样的格局？可能有人会说中国房地产会有一个淘汰，中小企业淘汰掉，只剩下大的企业。但是我们的判断呢？觉得中国不是香港，中国最后的格局可能形成两强争霸，其中一强就是现在房地产界的大腕，房地产中巨型的企业，他寻找新的融资平台，找大新的融资渠道，他发展越来越大，形成一个全能型的开发商。
但是另外有一支引资中的巨人，就是我们的资金，一旦资金找到了运营平台，可能资金将会是未来中国房地产界主角之一。所以未来中国房地产的竞争不是大鱼吃小鱼，而是除了大鱼之外可能会来一条鲨鱼。所以，这个是这次演讲的主题，中国金融创新究竟是什么创新？我们认为是角色创新。房地产金融、资金，甚至资本，不应该、也不会继续再承担一种陪嫁的角色。那么我们看一下，如果说以资金为主体进行房地产运作，它理想的一个运营模式是怎么样的？
首先是土地。土地现在在全国都可以进行照挂牌，我们可以举起牌，通过挂牌、转让的方式获取土地，这个完全可以由资金控制。第二，我们去找一个开发管理公司，或者找一个专业的开发商，由开发公司进行定位和全面的开发管理。第三个方面，在开发公司的管理之下，各个专业公司介入，从设计到施工、到兼并，到营销，到策划，到工程完毕，那么这就是我们认为在新的中国房地产发展格局下会诞生一种新的房地产操作模式。换句话说，也就是中国地产金融一种新的角色定位下全新的一种操作模式，而这种模式会从根本上改变整个中国房地产竞争的格局，它将会以资金为主题，向以传统开发商为主题的强大阵容发起挑战。
前面讲的都是一种形势的判断，但是我今天讲的中国房地产的模型不再是一种模型，也不再是一种理论？为什么呢？这里有两句话，叫做“磨砖不能成镜”，这里有一个故事，在衡山的时候看到衡山的和尚都在念经，然后就从旁边拿一块砖磨起来，和尚说你把砖拿起来干吗？他说我要把砖成镜子，他说磨砖不能成经，但是做精才能成佛。所以我们只能在行动中检验它的可行性，任何投资都是有风险的，但是风险越大、回报越大。这种资本的角色觉醒，在中国，从海外到海内都有部分的缩写，但是行动还不够快，现行者已经取得了很大的成效。
下面我们介绍一下这种模式具体的操作流程，首先会有一个投资人选定项目，会有一个开发管理公司，“维森”公司制作方案，投资决策，最后确定方案，最后由维森进行全程的运营管理，项目运营、获取收益，投资人收益、分红。在整个过程里面充分实现了收益分红，投资人出钱，维森进行全面的管理，专业公司进行操作，这样的一个操作模式将是未来房地产金融创新、理念的操作模式，我们简称中国模式。
对房地产的开发模式，现在业界有很多争论，也就是两种，第一我们是香港公司，还是美国公司？我们的回答是在中国肯定是做中国模式，香港模式换句话说，就是全能型的开发商，开发商除了金融角色之外，甚至有自己的设计公司，甚至有自己的专业团队去营销。所谓美国模式就是彻底的分工。前一段时间我去国外的一个设计公司，我看到他们在做一些事情，他们帮香港新世界做一个大盘的前期分析，这个前期分析甚至包括市场的调查、经济的分析，后来我跟他们说，这个事情你们做不了，因为中国跟香港不一样，中国的地方太大，环境太复杂，那么这种分析在目前一定得有一个专门的公司分析，不是设计公司能解决的。那么美国公司，或者美国模式是怎么样的呢？专业化的分工。中国现在存在这样的情况，说句不好听的，专业公司还不是太懂专业，所以我们下面描绘一下我们所做的中国模式。
首先开发管理公司负责两个方面的事情，第一个是定位，第二个是管理。我们从来认为定位会由策划公司提出一个设想，但是最后的决定是由开发商来确定的。管理也是由开发商进行管理，管理三个方面，第一个方面是设计，第二个方面是工程，第三个方面是营销。设计又分成策划跟规划，工程又分成业务跟建设，营销分成广告跟销售。那么这就是我们所说的中国模式，中国模式跟香港模式、美国模式区别在什么地方呢？通俗的讲，中国的开发商会比香港的开发商少做一点，会比美国的开发商多做一点，他会比香港开发商少做一点在哪里呢？在这里我们判断未来的开发商定位会把金融这块切出去，因为金融现在的需求量非常大，而中国的开发商都存在资金的瓶颈，这一块我们说他比香港的全能型少一块，他又比美国专业化分工多一块在哪里，他的定位管理必须有开发商来做。
这个判断我们有两个，第一个，为什么它一定要比开发商少做一点？原因很简单，中国比香港大太多了，中国的跨区域发展，这种裂变式的发展，一定需要社会程度的分工，必须有更多的专业公司介入进来，才有可能在中国取得一个瞬间的发展，所以中国的开发商不能做太多，做太多了精力分散。
第二个，中国的开发商为什么必须要比美国开发商多做一点呢？因为中国的开发商不专业，我们虽然有很多专业公司，但是有很多专业公司还没有到达和其它专业公司无缝对接的程度。打比方，我跟一个老师去看一个方案，我们去问开发商这块地是谁的，他说这块地是他的，这块地不但是他的，而且他还是一个开发商，他的开发模式由他一个人把房子盖起来，住进来，住了半年以后再卖出去，这种模式在西方肯定可以成功？为什么？因为国外的专业公司已经专业到设计公司会帮你做市场定位，会帮你做经济分析，而且专业公司之间的配合是无缝的对接，而这一点，在中国我们判断5至8年的时间内专业公司还达不到这种程度，所以换句话说专业公司需要管理，这个层面是我们开发商要做的。所以我们说中国会有中国模式。
下面我们会介绍一个案例，前面讲了很多理论到模型，那么案例是我们今年刚刚出炉的。其实这件事情我们在五年前就在中国做，今年我们操作的一个楼盘叫做“城开国际学园”，首先我们讲一下为什么它是金融创新的案例，因为在这个过程中我们彻底实现了三权分离，首先投资商就是一家投资公司，叫江西“城开”投资有限公司，这家投资公司由红克龙等五家公司组成，这五家公司都是江西最大的五家民营企业，红克龙做餐饮的，红帽做房地产开发的，科瑞做资本运营的，远东做餐饮娱乐的，也做过房地产，银湖做房地产开发的，五家股东联系起来成立江西“城开”投资有限公司，实现客户整合、品牌整合、资金整合，后来我问他们。因为红帽是南京最大的企业，后来我说你们每一家都可以自己做，为什么要五家联合？因为他们说房地产门槛提高了，所以五家必须要联合做，所以他们成立了一个投资有限公司。后来我问他们，你们为什么叫投资有限公司？他们说他们的定位非常清晰，虽然他们做过房地产，他们懂房地产，但是他们判断房地产一定会进入一个更深层次的分工合作，而他们的资源在一起，对投资公司来讲会有最大的好处，所以他们的定位就是投资公司，换句话说，他下面就一定要找一个专业的开发商帮他开发项目，由专业开发商来对接国内所有的专业公司，来对项目进行一个整体的运作。所以这个项目就是我们地产金融创新的一种非常理想的模型。那么这种模型以后是可以放大的。
开发商方面，广州维森公司有这么几个特点，是国内房地产开发经验最丰富，因为以前我们在过操作的奥林匹克花园，从99年到现在，现在在全国已经有30多个楼盘了，所以我们一直是做开发商的，所以谈到房地产开发经验，可以这么讲，是国内的房地产开发经验最丰富的，尤其是在大盘的操作上。第二，管理体系最完善，这个我们是融合了中西的各种管理经验，人才最丰富。我们定位是房地产投资公司，这样一个定位就是顺从刚才整个金融创新的一种理论模型进行定位的。
那么主要是推动产业化及开发管理、设计工作等财务管理于一体的开发商，换句话说我们是开发商，但是我们是一个不投钱的开发商，投资的事情由投资公司去做，这样的一种合作模型就彻底改变了我们经常讲的“我们的资本现在在带着镣铐跳舞”。海外资金进入中国房地产市场，从最开始自己成立房地产公司操作的第一个阶段到现在进入第二个阶段，就是和国内的房地产公司合作，我买你一部分股份，大家合作开发项目，但是这样的合作，很坦白的讲，大家的利益点不同，方向不同，角色不同，必然不是最佳的模式，所以为什么讲这种合作一定是带着镣铐跳舞呢？既然带着镣铐，那么为什么不能把这个镣铐砸掉我们这种模式是第三种最完善的模式，完全由开发商出面，整合一个专业的投资公司，我们在南昌进行了尝试，尝试的结果怎么样？我们叫中国房地产南昌起义，这就是项目的情况。这个项目的投资商是南昌商五家最大的民营企业联合起来的，其中有三家从事过房地产业，有一家是当地最大的房地产公司，但是他们定位是投资公司，整个项目占地1200亩，项目采用全拖板方式，由维森公司派出所有人员对公司进行开发管理。开发管理我们当成一个原则，原则就是专业公司能做的我绝对不做，所以在整个项目操作过程中，我们不做销售代理，我们不做工程，我们不做兼道理我们全部请专业公司，我们做专业公司做不了的事情和专业公司不做的事情，所以这就是中国模式，在中国目前进行房地产项目的开发，在专业化程度不充分的情况下进行房地产的开发，它必须要有一个管理公司，可能未来五年到八年之后，中国产业化程度非常高，我们可以采用美国模式，请设计师进行分析，但是目前不行。
操作的情况怎么样呢？我们5月份建成，今年3月份之后，我们是进行了洽谈，一个月内签下合同。2006年6月1号开盘，在开盘前一个月，现在有意向的客户已经达到5000多个了。
项目的开发体系和开发模式上开创了中国房地产的新纪元，所以被誉为中国房地产南昌起义。在开发体系上我们第一个提出了中国最完善的居住体系，实际上大家想一想，我们做房地产这么多长时间，没有开发商提出过一个开发体系，所以我们在这个项目提出了学院模式。第二，我们在开发模式上尝试了全新的操作模式，投资商、开发商和专业公司。这就是这个项目的基本情况。这是项目的外立面，具体的情况，时间有限，以后可以做一个专题的讨论。
最后我们的目标叫什么呢？解放投资，“维森”所做的事情是将投资人的镣铐砸开，用全新的方式和投资人跳双人舞。所以我们最后的判断是资本亮剑谁于登峰，双剑合璧、天衣无缝。
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张维伦：谢谢大家！
从2001年参加第一届住交会到今年已经有5年了，感觉每年越来越热闹，我想住交会应该是房地产界的一年一度的华山论剑，到场的诸位应该是剑客，作为剑客我们应该亮剑，亮剑是我们今天的主题，主要内容从我们房地产实践讲起。
它的过去、现在和未来未经是怎么样的呢？我们会有一个初步的判断，中国房地产会形成一个新的格局，这个格局我们叫做三分天下。在商言商，我相信任何发展商，甚至任何经商的人都不会陌生，利润市中心，利润在发展阶段它是以不同的中心为中心的，在房地产发展第一阶段，大家应该记得，在93年，在海南，我们拿一块地，从4楼到5楼，一转手就能赚几百万，甚至上千万，所以在中国房地产发展的第一阶段，我们会发现土地是当时整个房地产界的利润中心。而资金和开发是从属于土地的，在当时的房地产商不能叫房地产商，最多叫地产商，但是这个阶段，随着第一次国家的调控很快就结束了。土地的秩序逐渐恢复正常，现在我们的房地产达到哪一个阶段了呢？可能我们认为已经到达了开发阶段，也就是说房地产的开发是这个行业最重要的利润中心，那么在这个阶段，土地和资金为开发服务。那么下一个阶段又会到什么阶段呢？我们认为房地产会迎来第三个非常重要的发展阶段，资金将会作为整个房地产界发展的中心。而土地和开发将会成为为资金服务的一个配套。所以，对于一个产业的发展规律我们想无外乎就是竞争，而竞争中心叫物以稀为贵。所以我们发现在第一个阶段，中国的土地是不公开的，大家拿地要靠关系，要靠批条子，所以在这个阶段没有多少人关心开发、管理，甚至也不需要多少资金就能做开发商，这是第一个阶段。
但是随着中国土地逐渐公开，尤其是去年土地招、挂、牌之后，土地要去拿要挂牌，资金可以去融资，但是开发管理成为房地产竞争的中心。现在开发大家都会了，而现在房地产最关键的瓶颈就是融资的瓶颈，所以现在资金成为大家竞争的一个中心了。所以我们认为房地产的发展会经过这三个阶段，而最重要的是这三个经阶段在不同时期是交互进行的，换句话说，在现在的中国房地产界，这三个阶段都存在。土地也会成为一种房地产企业的生存之道，开发会成为他们的生存之道，而资金也会成为他们的生存之道。
第二个判断这个循环是资金循环的，它是一个螺旋式上升。我们认为房地产的格局会成为三分天下、三足鼎立的格局。中国房地产的金融现在在房地产界究竟是一个什么定位呢？我们盘钻房地产金融将会由推波助澜到反客为主，凡是做开发的都知道，我们对金融，尤其是银行，说句不太好听的话他们只会锦上添花，而不会雪中送炭，因为开发商是主体，如果金融承担太多责任，而没有权利的，他的风险是不可控的。但是我们发现可能整个思路要进行转变，转变成什么呢？可能未来的房地产，金融不再是一个附属品，不再是陪人做嫁衣，它要反客为主。这就存在两个问题，第一个问题现在我们谈论最多的就是房地产如何融资，有什么样的融资方式和渠道？但是我们的问题是，究竟房地产在寻找资金，在寻找融资渠道，还是资金在寻找运营平台？这是两个完全不同的角度。可能我们会有一个根本的判断，现在这个时代恰恰到了资金寻找运营平台的时代，换句话说，资金要粉墨登场、反客为主。那么这两个判断会导致一个非常有趣的问题，大家都在思考，去年宏观调控，土地照挂牌之后，中国房地产的竞争会形成什么样的格局？可能有人会说中国房地产会有一个淘汰，中小企业淘汰掉，只剩下大的企业。但是我们的判断呢？觉得中国不是香港，中国最后的格局可能形成两强争霸，其中一强就是现在房地产界的大腕，房地产中巨型的企业，他寻找新的融资平台，找大新的融资渠道，他发展越来越大，形成一个全能型的开发商。
但是另外有一支引资中的巨人，就是我们的资金，一旦资金找到了运营平台，可能资金将会是未来中国房地产界主角之一。所以未来中国房地产的竞争不是大鱼吃小鱼，而是除了大鱼之外可能会来一条鲨鱼。所以，这个是这次演讲的主题，中国金融创新究竟是什么创新？我们认为是角色创新。房地产金融、资金，甚至资本，不应该、也不会继续再承担一种陪嫁的角色。那么我们看一下，如果说以资金为主体进行房地产运作，它理想的一个运营模式是怎么样的？
首先是土地。土地现在在全国都可以进行照挂牌，我们可以举起牌，通过挂牌、转让的方式获取土地，这个完全可以由资金控制。第二，我们去找一个开发管理公司，或者找一个专业的开发商，由开发公司进行定位和全面的开发管理。第三个方面，在开发公司的管理之下，各个专业公司介入，从设计到施工、到兼并，到营销，到策划，到工程完毕，那么这就是我们认为在新的中国房地产发展格局下会诞生一种新的房地产操作模式。换句话说，也就是中国地产金融一种新的角色定位下全新的一种操作模式，而这种模式会从根本上改变整个中国房地产竞争的格局，它将会以资金为主题，向以传统开发商为主题的强大阵容发起挑战。
前面讲的都是一种形势的判断，但是我今天讲的中国房地产的模型不再是一种模型，也不再是一种理论？为什么呢？这里有两句话，叫做“磨砖不能成镜”，这里有一个故事，在衡山的时候看到衡山的和尚都在念经，然后就从旁边拿一块砖磨起来，和尚说你把砖拿起来干吗？他说我要把砖成镜子，他说磨砖不能成经，但是做精才能成佛。所以我们只能在行动中检验它的可行性，任何投资都是有风险的，但是风险越大、回报越大。这种资本的角色觉醒，在中国，从海外到海内都有部分的缩写，但是行动还不够快，现行者已经取得了很大的成效。
下面我们介绍一下这种模式具体的操作流程，首先会有一个投资人选定项目，会有一个开发管理公司，“维森”公司制作方案，投资决策，最后确定方案，最后由维森进行全程的运营管理，项目运营、获取收益，投资人收益、分红。在整个过程里面充分实现了收益分红，投资人出钱，维森进行全面的管理，专业公司进行操作，这样的一个操作模式将是未来房地产金融创新、理念的操作模式，我们简称中国模式。
对房地产的开发模式，现在业界有很多争论，也就是两种，第一我们是香港公司，还是美国公司？我们的回答是在中国肯定是做中国模式，香港模式换句话说，就是全能型的开发商，开发商除了金融角色之外，甚至有自己的设计公司，甚至有自己的专业团队去营销。所谓美国模式就是彻底的分工。前一段时间我去国外的一个设计公司，我看到他们在做一些事情，他们帮香港新世界做一个大盘的前期分析，这个前期分析甚至包括市场的调查、经济的分析，后来我跟他们说，这个事情你们做不了，因为中国跟香港不一样，中国的地方太大，环境太复杂，那么这种分析在目前一定得有一个专门的公司分析，不是设计公司能解决的。那么美国公司，或者美国模式是怎么样的呢？专业化的分工。中国现在存在这样的情况，说句不好听的，专业公司还不是太懂专业，所以我们下面描绘一下我们所做的中国模式。
首先开发管理公司负责两个方面的事情，第一个是定位，第二个是管理。我们从来认为定位会由策划公司提出一个设想，但是最后的决定是由开发商来确定的。管理也是由开发商进行管理，管理三个方面，第一个方面是设计，第二个方面是工程，第三个方面是营销。设计又分成策划跟规划，工程又分成业务跟建设，营销分成广告跟销售。那么这就是我们所说的中国模式，中国模式跟香港模式、美国模式区别在什么地方呢？通俗的讲，中国的开发商会比香港的开发商少做一点，会比美国的开发商多做一点，他会比香港开发商少做一点在哪里呢？在这里我们判断未来的开发商定位会把金融这块切出去，因为金融现在的需求量非常大，而中国的开发商都存在资金的瓶颈，这一块我们说他比香港的全能型少一块，他又比美国专业化分工多一块在哪里，他的定位管理必须有开发商来做。
这个判断我们有两个，第一个，为什么它一定要比开发商少做一点？原因很简单，中国比香港大太多了，中国的跨区域发展，这种裂变式的发展，一定需要社会程度的分工，必须有更多的专业公司介入进来，才有可能在中国取得一个瞬间的发展，所以中国的开发商不能做太多，做太多了精力分散。
第二个，中国的开发商为什么必须要比美国开发商多做一点呢？因为中国的开发商不专业，我们虽然有很多专业公司，但是有很多专业公司还没有到达和其它专业公司无缝对接的程度。打比方，我跟一个老师去看一个方案，我们去问开发商这块地是谁的，他说这块地是他的，这块地不但是他的，而且他还是一个开发商，他的开发模式由他一个人把房子盖起来，住进来，住了半年以后再卖出去，这种模式在西方肯定可以成功？为什么？因为国外的专业公司已经专业到设计公司会帮你做市场定位，会帮你做经济分析，而且专业公司之间的配合是无缝的对接，而这一点，在中国我们判断5至8年的时间内专业公司还达不到这种程度，所以换句话说专业公司需要管理，这个层面是我们开发商要做的。所以我们说中国会有中国模式。
下面我们会介绍一个案例，前面讲了很多理论到模型，那么案例是我们今年刚刚出炉的。其实这件事情我们在五年前就在中国做，今年我们操作的一个楼盘叫做“城开国际学园”，首先我们讲一下为什么它是金融创新的案例，因为在这个过程中我们彻底实现了三权分离，首先投资商就是一家投资公司，叫江西“城开”投资有限公司，这家投资公司由红克龙等五家公司组成，这五家公司都是江西最大的五家民营企业，红克龙做餐饮的，红帽做房地产开发的，科瑞做资本运营的，远东做餐饮娱乐的，也做过房地产，银湖做房地产开发的，五家股东联系起来成立江西“城开”投资有限公司，实现客户整合、品牌整合、资金整合，后来我问他们。因为红帽是南京最大的企业，后来我说你们每一家都可以自己做，为什么要五家联合？因为他们说房地产门槛提高了，所以五家必须要联合做，所以他们成立了一个投资有限公司。后来我问他们，你们为什么叫投资有限公司？他们说他们的定位非常清晰，虽然他们做过房地产，他们懂房地产，但是他们判断房地产一定会进入一个更深层次的分工合作，而他们的资源在一起，对投资公司来讲会有最大的好处，所以他们的定位就是投资公司，换句话说，他下面就一定要找一个专业的开发商帮他开发项目，由专业开发商来对接国内所有的专业公司，来对项目进行一个整体的运作。所以这个项目就是我们地产金融创新的一种非常理想的模型。那么这种模型以后是可以放大的。
开发商方面，广州维森公司有这么几个特点，是国内房地产开发经验最丰富，因为以前我们在过操作的奥林匹克花园，从99年到现在，现在在全国已经有30多个楼盘了，所以我们一直是做开发商的，所以谈到房地产开发经验，可以这么讲，是国内的房地产开发经验最丰富的，尤其是在大盘的操作上。第二，管理体系最完善，这个我们是融合了中西的各种管理经验，人才最丰富。我们定位是房地产投资公司，这样一个定位就是顺从刚才整个金融创新的一种理论模型进行定位的。
那么主要是推动产业化及开发管理、设计工作等财务管理于一体的开发商，换句话说我们是开发商，但是我们是一个不投钱的开发商，投资的事情由投资公司去做，这样的一种合作模型就彻底改变了我们经常讲的“我们的资本现在在带着镣铐跳舞”。海外资金进入中国房地产市场，从最开始自己成立房地产公司操作的第一个阶段到现在进入第二个阶段，就是和国内的房地产公司合作，我买你一部分股份，大家合作开发项目，但是这样的合作，很坦白的讲，大家的利益点不同，方向不同，角色不同，必然不是最佳的模式，所以为什么讲这种合作一定是带着镣铐跳舞呢？既然带着镣铐，那么为什么不能把这个镣铐砸掉我们这种模式是第三种最完善的模式，完全由开发商出面，整合一个专业的投资公司，我们在南昌进行了尝试，尝试的结果怎么样？我们叫中国房地产南昌起义，这就是项目的情况。这个项目的投资商是南昌商五家最大的民营企业联合起来的，其中有三家从事过房地产业，有一家是当地最大的房地产公司，但是他们定位是投资公司，整个项目占地1200亩，项目采用全拖板方式，由维森公司派出所有人员对公司进行开发管理。开发管理我们当成一个原则，原则就是专业公司能做的我绝对不做，所以在整个项目操作过程中，我们不做销售代理，我们不做工程，我们不做兼道理我们全部请专业公司，我们做专业公司做不了的事情和专业公司不做的事情，所以这就是中国模式，在中国目前进行房地产项目的开发，在专业化程度不充分的情况下进行房地产的开发，它必须要有一个管理公司，可能未来五年到八年之后，中国产业化程度非常高，我们可以采用美国模式，请设计师进行分析，但是目前不行。
操作的情况怎么样呢？我们5月份建成，今年3月份之后，我们是进行了洽谈，一个月内签下合同。2006年6月1号开盘，在开盘前一个月，现在有意向的客户已经达到5000多个了。
项目的开发体系和开发模式上开创了中国房地产的新纪元，所以被誉为中国房地产南昌起义。在开发体系上我们第一个提出了中国最完善的居住体系，实际上大家想一想，我们做房地产这么多长时间，没有开发商提出过一个开发体系，所以我们在这个项目提出了学院模式。第二，我们在开发模式上尝试了全新的操作模式，投资商、开发商和专业公司。这就是这个项目的基本情况。这是项目的外立面，具体的情况，时间有限，以后可以做一个专题的讨论。
最后我们的目标叫什么呢？解放投资，“维森”所做的事情是将投资人的镣铐砸开，用全新的方式和投资人跳双人舞。所以我们最后的判断是资本亮剑谁于登峰，双剑合璧、天衣无缝。
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