直播：中国房地产行业走势05年总结和2006年预测
主持人：女士们，先生们，大家好！欢迎大家回到东方论坛。今天上午的论坛非常精彩，得到了大家的热烈关注。同样不会让大家失望，今天下午的话题会更加精彩，我们今天不但请来了来自各个投融资机构的老总们，为大家讲解中国房地产与金融方面的知识，更请来了两位外国的朋友，其中有一位是被世人称为世界设计师鬼才的西班牙著名的设计师Ricardo Bofill，希望他给大家带来一些更好的理念。接下来，我们荣幸地请到了广州维森置业董事长兼总经理张维伦先生，为我们大家主持前半场的论坛，掌声有请张维伦先生。
张维伦：大家好，非常高兴做这个主持人。今天下午第一位演讲嘉宾是来自国家发展计划委员会投资研究所所长张汉亚先生；这里我简单介绍一下，张汉亚先生现在还兼并中国社会科学院研究生院投资经济系主任、博士生导师、中国投资杂志社总编、国际项目管理专业资质认证等职务，下面我们欢迎张汉亚先生给我们做精彩的演讲。
张汉亚：谢谢张总。大家下午好！首先总结一下前几年房地产发展状况，让大家有一个概括。最后就是对明年进行一些展望。
首先，介绍一下近几年房地产的发展，应该说我们国家进入21世纪房地产获得了快速的发展，98年我们取消了福利分房，2000年我们提出建设城镇化，房地产比全社会固定资产投资快了6.7个百分点，04年房地产投资上升18.7，也就是将近五分之一，比2000年提高3.6个百分点，商品房平均年增长是14％。第一点讲一下关于房地产投资和固定资产投资的比较，从这个表上可以看出，在04年的时候，我们全社会投资是七万零四百七七十亿，房地产开发投资达到一万三千五十八亿，比上年增长29.6％，从土地购置上来看，2000年土地购置是七百三十四亿，到了去年已经达到2567亿元，比上年增加25％，房地产投资占18.7％，土地购置占房地产投资的19.6％，是什么概念呢？就是说我们房地产有五分之一用于土地购置费用。
另外，从竣工面积来看，04年全国竣工房屋是二十亿零两千七百二十一，这个大家注意一下。从竣工房屋来讲，应该说是除了房地产开发之外，还有很多是各种建设都有房子。从城镇住宅竣工面积是12亿，作为开发商开发的房屋面积是4.24亿，其中住宅面积是3.4亿，商品住房占全国竣工面积20.9，住宅占全国城镇住宅28.1％，说明我们房地产发展从开发这块来讲还是很快的。04年我们销售3亿8千万的商品房，其中住宅是3.4亿，出售个人住宅统计数还没有查到，整个销售收入是一万多亿。到04年城市个人住宅面积平均达到24.97平方米（建筑面积），像上海达到32平方米，因为上海并不都是常驻人口，按常驻人口的话，上海平均只有二十多平方米。
当时我们制定“十一五”规划的时候，意识到2005年人均建筑面积19.7增加到22平米，大家注意到04年已经达到25平米了，说明我们这几年的房地产发展是非常快的，这主要赶上了国家财政政策鼓励房地产的发展。全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方，大约相当于使用面积13.28平米，平均户均面积79平方。城镇住宅套数达到0.84，平均100套里头有84家都是具有成套的设备，应该说这几年发展对于解决我们国家的房地产发展应该是确实起到很大的作用。
第二部分，介绍05年前11月的房地产发展情况，从03年第4季度以来，由于经济快速发展，提出经济发展过热的问题，很多人认为经济过热原因之一就是房地产发展比较快，03年房地产发展投资增长30.7％，比全社会固定投资增长6个百分点。到了去年，主要几个城市，像上海、广州等房地产迅速上涨，带动了整个房地产上涨。04年全国平均涨幅从年初的3.6％加速到全年的14.4％，去年的房地产价格上涨是最快的，增长14.4％，其中商品住宅平均销售价格上涨15.2％，涨幅都比03年提高了十多个百分点，所以这样就引起了各方的争论。
那么，关于房地产是否存在泡沫的问题讨论特别激烈，大家到网上，到媒体上，或者到专家开的研讨会上都在讨论，长达一年多，实际上有人说更早，有人说有三年了，实际上真正还是从03年以后到现在有两年多的时间。由于各方都有道理，所以包括政府主管部门的看法也不一样，像建设部认为没泡沫。像中国人民银行认为有泡沫。包括我是发改委的，发改委内部也有两派，王小广是我们经济所的，他认为泡沫很大，我们认为没有什么泡沫。所以，这方面的争论确实非常多。在这种情况下，国家在04年没有对房地产进行真正的宏观调控。
国家真正是对房地产从今年3月开始，3月份是第一季度房地产继续快速增长。这一季度大中城市价格比去年同比增长16％，比04年第4季度上涨2.6％，住宅价格比上年同期增长10％，比上一季度上涨了8.8％，应该说上涨很快。所以，国家觉得再不调控的话，民众的舆论，媒体，还有很多专家就会嚷嚷很厉害，所以从3月份开始，出台了一系列的宏观调控政策，像取消住房利率贷款等。另外，国家发改委等七部委，在5月份下达了关于加强房地产税收通知等等，应该说房地产新政对限制房地产投资起到了一定作用。
从3月份到10月份，房地产指出了变化情况。第一个是城镇投资，实际上上涨了。大家看房地产第一季度26.7，超过全社会的城镇投资额，后面逐渐降到21.9，11月份又开始涨起来，达到22.2。现在的销售面积方面，第一季度增长30.5％，新政下来的时候大家都在观望，现在第三季度上去了，达到23％，这23％是银行公布的数据，我觉得这个数据确实也很难相信，因为银行说是1至9月份，整个商品房销售3.45亿平方米，其中现房销售1.33亿平方米，期货销售是2.1多，期房销售没有给数，大家看银行第三期金融报告里头就是这么提的。我查了一查，实际上去年9月份的投资快报上关于房地产销售1.98亿平米，这样来看就增长90％，如果按现房来看是比去年同期下降了将近50％，所以这个数不是很准。不管怎么说进入11月份以来房子销售就好一点。
从价格增长情况来看，从7月份以后，大家可以看出，7月份增长6.4％，8月份3.1％，从9月份6.1％，11月份又上去了，10月份增长6.6％，11月份增长6.8％。6月份增长8.9％，7月份增长7.5％，8月份是6.8％，10月份也上去了7.2％，10月份8.3％，这说明一方面去年同期可能是增长幅度比较低，但是不管怎么说，这两月还是修改一点上涨。
二手房屋1到6月份9.5％，1至7月份增长6.7左右，10月份最低，到11月份也上涨了。
土地交易价格也走了一个过程，1至3月份增长7.8％，1至9月份又回到了9.8％，但是整体来看土地的价格上涨明显高于商品房售价的上涨，这就说明成本提高了。
从贷款情况来讲，居民在住房贷款的增长比例也是在上涨的，整体来看是增长的。比如个人住房，银行统计连续17个月个人住房贷款是在下降的。在6月末的时候，个人住房贷款是1.74万亿，到了9月末，1.8万亿，个人住房贷款总量是增长了，但是增幅是在下降，这是从资金来源方面看。
第三部分讲房地产价格上涨的原因和对策，原因大家都说了，像供不应求这是最根本的，因为老百姓衣食住行是四大要素，衣、食不是很重要，改变住宅的条件、住房的欲望还是很强的。另外，很多人奇怪的是，按中国的工资比例和房价比例，觉得中国人绝大多数买不起房，但是中国人为什么买房这么踊跃，这是中国的现实问题。过去我们没有买房这一块钱，过去都是福利分分房，从98年取消福利分房，这时候城市大多数居民都有福利分房，他把福利分房卖掉，像北京两居室的租金2000块钱左右，他可以作为每年还贷的钱，所以从中国的工资收入来讲，月收入和房价比确实是很低的。所以，现在需求还是远远不够。
另外，房屋成本不断提高，无论从原材料，还是从劳动力来讲。另外，最近国家提出要建节能房屋，墙体和室内的装置都比一般的房屋成本要高很多，房价自然也高，所以这个成本推动也是一方面。多方对价格上涨，无论是政府，还是开发商，买房的老百姓都希望价格上涨，老百姓不希望今天买房明天价格下降。像汽车也是这个问题，老百姓买完汽车以后，价格下降了，他一看再还钱不合适，干脆银行愿意要汽车抵押就算了，我也不还款了。在房地产市场没有这个问题，因为谁也不愿意住了一半的房子不还贷，就把房子交给银行了。所以，这些原因在今后一段时期还存在，所以在今后较长时间不会有根本性的改变。可以预计，房价必将继续上涨，当然上涨不能像去年上海、杭州、青岛的那种跳跃式的上涨，所以我觉得应该是在政府的调控下，通过减免税费、调控市场秩序，上涨可以调控到比较适当的水平，也就是根本成本和价格上涨相匹配，这是比较合理的，或者说是比较规范的。
在房价方面，政府一方面不要过多干涉，在市场范围内不要干涉。但是我觉得对哄抬房价、获取暴利的行为，政府必须要制止。我们国家现在反垄断法还没有，这样就造成了去年一些个别地区的房价价格上涨，结果国家来了一个“一刀切”，所以我们这次给国家提出的建议是，“政府应该防止暴利、防止不合理的价格上涨，但是不应该采取一刀切的态度，对住房价格进行调控”。现在又采取一刀切，本来四、五个城市出点问题“感冒了”，全国各个城市都吃药。现在全国的整体房价并不高，你也来控制，实际上这是不对的，从我们国家的广大居民来讲也是不合适的。
我们对政府的一些政策也提出一些不同的意见，如提高首付比例，这不是针对投机者来讲的，因为只有一般的工薪阶层才对利率动一个百分点、半个百分点而敏感，对于那些有钱人首付比例要提高，对于那些炒房者他们不在乎，所以这个政策本来来控制投机买房者，结果反而控制到正常的房屋交易量。
另外，人民银行要取消提前预付制，因为我们国家要发展，而不是要限制，也就是把用户的钱提前付给房地产商，让他们去开发，这样可以加快房地产的开发速度，所以我们希望这方面不要出台，现在建设部也反对，所以没有出台这个政策，确实这个政策将会对我们的房地产业发展是一个很大的阻碍。
另外还有一个经济适用房的问题，像北京对于月收入只有一千多块的家庭肯定买不起。另外，经济适用房都是做一百多平米、二百多平米的，实际上都是卖给了有钱人。像北京的经济适用房小区都是开宝马的有钱人。所以，现在我们的低收入水平是买不起经济适用房的，我们认为房地产不要控制，你不要老用一种水平去衡量消费者，或者是购买者，因为人群的收入有高、中、低档，同样我们住房也配高、中、低档。像电视，有些人愿意看大电视，有些人愿意看小电视，我们的房地产开发也应该适合各个层面的人，不要拿高房价衡量全社会，也不要拿低房价衡量全社会。对于这些进城打工的农民，收入比较低的人，还有对刚参加工作的大学生，他们首付可能拿不起，他们的月供也暂时拿不出来的情况下，我认为应该给他们提供廉租房，世界各国都是采取的这种手段，像前几天我看有报道说，法国的廉租房达到了20％。所以，我们提出来要发展廉租房，廉租房每套面积在20—50平米之间，这样租给真正缺乏住房的城市低收入者、进城打工的农民和刚参加工作的大学生，当他们有钱了自然不住了。因为这么小的面积，有钱人不会抢着买，这不会出现经济适用房出现的问题。这也是我们提的一个建议，这个建议递交上去了，执行不执行是另外一回事。
另外一方面是对2006的房产展望，都把房地产业当作指出产业，房地产业更确切的说应该是建筑业，现在我们建筑业占GDP的8％左右，按说5％就应该是支柱产业，实际上我们已经达到了支柱产业。像建房要消耗钢筋、水泥、玻璃，各种原材料，上游往原材料方面发展。下游是要买床单、窗帘等。据我所知，城市80％的住户在换新房的时候都要更新一大批生活用品，如果我们说房地产销售量下降，或者供应量下降之后，对于上游钢材、水泥的需求要减少，对下游这块（生活消费品）的消费也要减少，那么对经济的影响非常大。所以，为什么国家在房地产政策上相对来讲不是出太狠的政策。
实际上关于明年的发展，现在也是各方面争论比较多，包括国家主管部门也是一直在看，为什么在看呢？也就是要根据经济发展的情况，可能是要过热的话，可能要加重一点罚款，如果有点下滑，过冷的话再扩大一下。所以，最近几年国家宏观调控要采取巧妙的办法，不要大起大落。对于明年来说，我觉得房地产仍然是很关键的产业，为什么呢？因为明年的经济从整体情况来看是比较好，但是明年很可能出现新的需求不足，会出现1998年较严重的需求不足，如果这样的话再增加房地产发展就麻烦了。
这个需求不足主要从投资的角度来看，由于去年投资比较快增长之后，国家采取了控制投资。一开始那些生产钢材、水泥的厂长，他们的生产能力刚扩大之后，上面就收口了，就不让它去扩散，这些企业可能就要亏损。现在钢材的价格还在往下跌，水泥价格也在跌，这样的话企业相对来讲会亏损，或者说利润不足，他投资的力度也会不足。
另外，从消费这一块来讲，从家用电器这块来讲，前几年情况好的时候也投入了大量的投资。经济发展不好，居民收入不提高，农民收入不好，明年的增长空间就没有了，这样的话消费增长率也会下降，所以在这种切断下可能就会造成消费不足，消费不足和各方面需求不足的话就会造成没有投资热点，企业没有钱没办法投资，即使有钱他不投资也不行。像97、98年投资什么都赔钱，企业有钱也不投了，这样投资、消费方面都会出现一些问题。
另外一个问题是出口，出口这些年以30％的速度上涨，今年可能要降到25—28％，特别是最近出口相对来讲也还是在下降。我们出口一个技术很高，另外一个是反倾销。比如，我们的吉利和奇瑞刚出去几千辆，德国人就搞一个试验，说奇瑞抗震能力不够。这样我们的非关税率、反倾销等一系列问题都影响我们的出口，所以明年的出口也不会有25％以上的增长，这样的话市场就会小了，在这种情况下，主要看国家的调控，我们认为明年的主要经济指标可能出现两种情况，一个叫做适度。也就是适度增长可以达到8.5—9％，投资增加18.2等等。另外，一个要控制房地产政策等等，这样的话可能就降了8.3％，固定资产占15％左右，这样的话对于我们国家的发展也是很难承受的。所以我们给国家建设，应该适当放松。
刚才说了明年的经济形势怎么样，总体来看还是比较好的，特别是我们正在制定十一五规划。中共中央在十六届五中全会上，中央中共提出了十一五规划建议，特别是对房地产还要健康发展，还要促进发展，应该说从整体上来讲是不错的。另外，正在制定“十一五”规划，居民的建筑面积要达到多少呢？恩应该说今年达到25平平米了，很可能定到到2010年达到30平方。现在城市人口4.6亿，每人增长5平米，这就是20多亿平米，我们每年有4％左右的拆旧建新，现在全城房屋拥有量按一年4％左右的增加，又是20多亿，所以“十一五规划我们的房屋需求量每年还是十几亿平米增加的需求量，所以作为国家来讲，作为我们房地产业来讲，希望我们房地产健康发展，这样的话，开发商可以规范自己的行为。特别是房地产协会，一方面要保护开发商的利益，另主一方面要规范开发商的行为，不要使他们的行为造成社会损害，造成用户的烦恼，或者造成经济学界的反感等等，这方面都应该起到先进性的作用。时间有限，我就跟大家讲这么多，谢谢大家！
[下一页] 焦点房地产网
张维伦：大家好，非常高兴做这个主持人。今天下午第一位演讲嘉宾是来自国家发展计划委员会投资研究所所长张汉亚先生；这里我简单介绍一下，张汉亚先生现在还兼并中国社会科学院研究生院投资经济系主任、博士生导师、中国投资杂志社总编、国际项目管理专业资质认证等职务，下面我们欢迎张汉亚先生给我们做精彩的演讲。
首先，介绍一下近几年房地产的发展，应该说我们国家进入21世纪房地产获得了快速的发展，98年我们取消了福利分房，2000年我们提出建设城镇化，房地产比全社会固定资产投资快了6.7个百分点，04年房地产投资上升18.7，也就是将近五分之一，比2000年提高3.6个百分点，商品房平均年增长是14％。第一点讲一下关于房地产投资和固定资产投资的比较，从这个表上可以看出，在04年的时候，我们全社会投资是七万零四百七七十亿，房地产开发投资达到一万三千五十八亿，比上年增长29.6％，从土地购置上来看，2000年土地购置是七百三十四亿，到了去年已经达到2567亿元，比上年增加25％，房地产投资占18.7％，土地购置占房地产投资的19.6％，是什么概念呢？就是说我们房地产有五分之一用于土地购置费用。
另外，从竣工面积来看，04年全国竣工房屋是二十亿零两千七百二十一，这个大家注意一下。从竣工房屋来讲，应该说是除了房地产开发之外，还有很多是各种建设都有房子。从城镇住宅竣工面积是12亿，作为开发商开发的房屋面积是4.24亿，其中住宅面积是3.4亿，商品住房占全国竣工面积20.9，住宅占全国城镇住宅28.1％，说明我们房地产发展从开发这块来讲还是很快的。04年我们销售3亿8千万的商品房，其中住宅是3.4亿，出售个人住宅统计数还没有查到，整个销售收入是一万多亿。到04年城市个人住宅面积平均达到24.97平方米（建筑面积），像上海达到32平方米，因为上海并不都是常驻人口，按常驻人口的话，上海平均只有二十多平方米。
当时我们制定“十一五”规划的时候，意识到2005年人均建筑面积19.7增加到22平米，大家注意到04年已经达到25平米了，说明我们这几年的房地产发展是非常快的，这主要赶上了国家财政政策鼓励房地产的发展。全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方，大约相当于使用面积13.28平米，平均户均面积79平方。城镇住宅套数达到0.84，平均100套里头有84家都是具有成套的设备，应该说这几年发展对于解决我们国家的房地产发展应该是确实起到很大的作用。
第二部分，介绍05年前11月的房地产发展情况，从03年第4季度以来，由于经济快速发展，提出经济发展过热的问题，很多人认为经济过热原因之一就是房地产发展比较快，03年房地产发展投资增长30.7％，比全社会固定投资增长6个百分点。到了去年，主要几个城市，像上海、广州等房地产迅速上涨，带动了整个房地产上涨。04年全国平均涨幅从年初的3.6％加速到全年的14.4％，去年的房地产价格上涨是最快的，增长14.4％，其中商品住宅平均销售价格上涨15.2％，涨幅都比03年提高了十多个百分点，所以这样就引起了各方的争论。
那么，关于房地产是否存在泡沫的问题讨论特别激烈，大家到网上，到媒体上，或者到专家开的研讨会上都在讨论，长达一年多，实际上有人说更早，有人说有三年了，实际上真正还是从03年以后到现在有两年多的时间。由于各方都有道理，所以包括政府主管部门的看法也不一样，像建设部认为没泡沫。像中国人民银行认为有泡沫。包括我是发改委的，发改委内部也有两派，王小广是我们经济所的，他认为泡沫很大，我们认为没有什么泡沫。所以，这方面的争论确实非常多。在这种情况下，国家在04年没有对房地产进行真正的宏观调控。
国家真正是对房地产从今年3月开始，3月份是第一季度房地产继续快速增长。这一季度大中城市价格比去年同比增长16％，比04年第4季度上涨2.6％，住宅价格比上年同期增长10％，比上一季度上涨了8.8％，应该说上涨很快。所以，国家觉得再不调控的话，民众的舆论，媒体，还有很多专家就会嚷嚷很厉害，所以从3月份开始，出台了一系列的宏观调控政策，像取消住房利率贷款等。另外，国家发改委等七部委，在5月份下达了关于加强房地产税收通知等等，应该说房地产新政对限制房地产投资起到了一定作用。
从3月份到10月份，房地产指出了变化情况。第一个是城镇投资，实际上上涨了。大家看房地产第一季度26.7，超过全社会的城镇投资额，后面逐渐降到21.9，11月份又开始涨起来，达到22.2。现在的销售面积方面，第一季度增长30.5％，新政下来的时候大家都在观望，现在第三季度上去了，达到23％，这23％是银行公布的数据，我觉得这个数据确实也很难相信，因为银行说是1至9月份，整个商品房销售3.45亿平方米，其中现房销售1.33亿平方米，期货销售是2.1多，期房销售没有给数，大家看银行第三期金融报告里头就是这么提的。我查了一查，实际上去年9月份的投资快报上关于房地产销售1.98亿平米，这样来看就增长90％，如果按现房来看是比去年同期下降了将近50％，所以这个数不是很准。不管怎么说进入11月份以来房子销售就好一点。
从价格增长情况来看，从7月份以后，大家可以看出，7月份增长6.4％，8月份3.1％，从9月份6.1％，11月份又上去了，10月份增长6.6％，11月份增长6.8％。6月份增长8.9％，7月份增长7.5％，8月份是6.8％，10月份也上去了7.2％，10月份8.3％，这说明一方面去年同期可能是增长幅度比较低，但是不管怎么说，这两月还是修改一点上涨。
二手房屋1到6月份9.5％，1至7月份增长6.7左右，10月份最低，到11月份也上涨了。
土地交易价格也走了一个过程，1至3月份增长7.8％，1至9月份又回到了9.8％，但是整体来看土地的价格上涨明显高于商品房售价的上涨，这就说明成本提高了。
从贷款情况来讲，居民在住房贷款的增长比例也是在上涨的，整体来看是增长的。比如个人住房，银行统计连续17个月个人住房贷款是在下降的。在6月末的时候，个人住房贷款是1.74万亿，到了9月末，1.8万亿，个人住房贷款总量是增长了，但是增幅是在下降，这是从资金来源方面看。
第三部分讲房地产价格上涨的原因和对策，原因大家都说了，像供不应求这是最根本的，因为老百姓衣食住行是四大要素，衣、食不是很重要，改变住宅的条件、住房的欲望还是很强的。另外，很多人奇怪的是，按中国的工资比例和房价比例，觉得中国人绝大多数买不起房，但是中国人为什么买房这么踊跃，这是中国的现实问题。过去我们没有买房这一块钱，过去都是福利分分房，从98年取消福利分房，这时候城市大多数居民都有福利分房，他把福利分房卖掉，像北京两居室的租金2000块钱左右，他可以作为每年还贷的钱，所以从中国的工资收入来讲，月收入和房价比确实是很低的。所以，现在需求还是远远不够。
另外，房屋成本不断提高，无论从原材料，还是从劳动力来讲。另外，最近国家提出要建节能房屋，墙体和室内的装置都比一般的房屋成本要高很多，房价自然也高，所以这个成本推动也是一方面。多方对价格上涨，无论是政府，还是开发商，买房的老百姓都希望价格上涨，老百姓不希望今天买房明天价格下降。像汽车也是这个问题，老百姓买完汽车以后，价格下降了，他一看再还钱不合适，干脆银行愿意要汽车抵押就算了，我也不还款了。在房地产市场没有这个问题，因为谁也不愿意住了一半的房子不还贷，就把房子交给银行了。所以，这些原因在今后一段时期还存在，所以在今后较长时间不会有根本性的改变。可以预计，房价必将继续上涨，当然上涨不能像去年上海、杭州、青岛的那种跳跃式的上涨，所以我觉得应该是在政府的调控下，通过减免税费、调控市场秩序，上涨可以调控到比较适当的水平，也就是根本成本和价格上涨相匹配，这是比较合理的，或者说是比较规范的。
在房价方面，政府一方面不要过多干涉，在市场范围内不要干涉。但是我觉得对哄抬房价、获取暴利的行为，政府必须要制止。我们国家现在反垄断法还没有，这样就造成了去年一些个别地区的房价价格上涨，结果国家来了一个“一刀切”，所以我们这次给国家提出的建议是，“政府应该防止暴利、防止不合理的价格上涨，但是不应该采取一刀切的态度，对住房价格进行调控”。现在又采取一刀切，本来四、五个城市出点问题“感冒了”，全国各个城市都吃药。现在全国的整体房价并不高，你也来控制，实际上这是不对的，从我们国家的广大居民来讲也是不合适的。
我们对政府的一些政策也提出一些不同的意见，如提高首付比例，这不是针对投机者来讲的，因为只有一般的工薪阶层才对利率动一个百分点、半个百分点而敏感，对于那些有钱人首付比例要提高，对于那些炒房者他们不在乎，所以这个政策本来来控制投机买房者，结果反而控制到正常的房屋交易量。
另外，人民银行要取消提前预付制，因为我们国家要发展，而不是要限制，也就是把用户的钱提前付给房地产商，让他们去开发，这样可以加快房地产的开发速度，所以我们希望这方面不要出台，现在建设部也反对，所以没有出台这个政策，确实这个政策将会对我们的房地产业发展是一个很大的阻碍。
另外还有一个经济适用房的问题，像北京对于月收入只有一千多块的家庭肯定买不起。另外，经济适用房都是做一百多平米、二百多平米的，实际上都是卖给了有钱人。像北京的经济适用房小区都是开宝马的有钱人。所以，现在我们的低收入水平是买不起经济适用房的，我们认为房地产不要控制，你不要老用一种水平去衡量消费者，或者是购买者，因为人群的收入有高、中、低档，同样我们住房也配高、中、低档。像电视，有些人愿意看大电视，有些人愿意看小电视，我们的房地产开发也应该适合各个层面的人，不要拿高房价衡量全社会，也不要拿低房价衡量全社会。对于这些进城打工的农民，收入比较低的人，还有对刚参加工作的大学生，他们首付可能拿不起，他们的月供也暂时拿不出来的情况下，我认为应该给他们提供廉租房，世界各国都是采取的这种手段，像前几天我看有报道说，法国的廉租房达到了20％。所以，我们提出来要发展廉租房，廉租房每套面积在20—50平米之间，这样租给真正缺乏住房的城市低收入者、进城打工的农民和刚参加工作的大学生，当他们有钱了自然不住了。因为这么小的面积，有钱人不会抢着买，这不会出现经济适用房出现的问题。这也是我们提的一个建议，这个建议递交上去了，执行不执行是另外一回事。
另外一方面是对2006的房产展望，都把房地产业当作指出产业，房地产业更确切的说应该是建筑业，现在我们建筑业占GDP的8％左右，按说5％就应该是支柱产业，实际上我们已经达到了支柱产业。像建房要消耗钢筋、水泥、玻璃，各种原材料，上游往原材料方面发展。下游是要买床单、窗帘等。据我所知，城市80％的住户在换新房的时候都要更新一大批生活用品，如果我们说房地产销售量下降，或者供应量下降之后，对于上游钢材、水泥的需求要减少，对下游这块（生活消费品）的消费也要减少，那么对经济的影响非常大。所以，为什么国家在房地产政策上相对来讲不是出太狠的政策。
实际上关于明年的发展，现在也是各方面争论比较多，包括国家主管部门也是一直在看，为什么在看呢？也就是要根据经济发展的情况，可能是要过热的话，可能要加重一点罚款，如果有点下滑，过冷的话再扩大一下。所以，最近几年国家宏观调控要采取巧妙的办法，不要大起大落。对于明年来说，我觉得房地产仍然是很关键的产业，为什么呢？因为明年的经济从整体情况来看是比较好，但是明年很可能出现新的需求不足，会出现1998年较严重的需求不足，如果这样的话再增加房地产发展就麻烦了。
这个需求不足主要从投资的角度来看，由于去年投资比较快增长之后，国家采取了控制投资。一开始那些生产钢材、水泥的厂长，他们的生产能力刚扩大之后，上面就收口了，就不让它去扩散，这些企业可能就要亏损。现在钢材的价格还在往下跌，水泥价格也在跌，这样的话企业相对来讲会亏损，或者说利润不足，他投资的力度也会不足。
另外，从消费这一块来讲，从家用电器这块来讲，前几年情况好的时候也投入了大量的投资。经济发展不好，居民收入不提高，农民收入不好，明年的增长空间就没有了，这样的话消费增长率也会下降，所以在这种切断下可能就会造成消费不足，消费不足和各方面需求不足的话就会造成没有投资热点，企业没有钱没办法投资，即使有钱他不投资也不行。像97、98年投资什么都赔钱，企业有钱也不投了，这样投资、消费方面都会出现一些问题。
另外一个问题是出口，出口这些年以30％的速度上涨，今年可能要降到25—28％，特别是最近出口相对来讲也还是在下降。我们出口一个技术很高，另外一个是反倾销。比如，我们的吉利和奇瑞刚出去几千辆，德国人就搞一个试验，说奇瑞抗震能力不够。这样我们的非关税率、反倾销等一系列问题都影响我们的出口，所以明年的出口也不会有25％以上的增长，这样的话市场就会小了，在这种情况下，主要看国家的调控，我们认为明年的主要经济指标可能出现两种情况，一个叫做适度。也就是适度增长可以达到8.5—9％，投资增加18.2等等。另外，一个要控制房地产政策等等，这样的话可能就降了8.3％，固定资产占15％左右，这样的话对于我们国家的发展也是很难承受的。所以我们给国家建设，应该适当放松。
刚才说了明年的经济形势怎么样，总体来看还是比较好的，特别是我们正在制定十一五规划。中共中央在十六届五中全会上，中央中共提出了十一五规划建议，特别是对房地产还要健康发展，还要促进发展，应该说从整体上来讲是不错的。另外，正在制定“十一五”规划，居民的建筑面积要达到多少呢？恩应该说今年达到25平平米了，很可能定到到2010年达到30平方。现在城市人口4.6亿，每人增长5平米，这就是20多亿平米，我们每年有4％左右的拆旧建新，现在全城房屋拥有量按一年4％左右的增加，又是20多亿，所以“十一五规划我们的房屋需求量每年还是十几亿平米增加的需求量，所以作为国家来讲，作为我们房地产业来讲，希望我们房地产健康发展，这样的话，开发商可以规范自己的行为。特别是房地产协会，一方面要保护开发商的利益，另主一方面要规范开发商的行为，不要使他们的行为造成社会损害，造成用户的烦恼，或者造成经济学界的反感等等，这方面都应该起到先进性的作用。时间有限，我就跟大家讲这么多，谢谢大家！
[下一页] 焦点房地产网
