2005商业地产关键词解读：商业地产的曲线运动2
关键词：宏观调控与发展模式和规模
中国的商业地产如何走，邹锡昌认为，中国的商业地产有自己的国情，不能照搬西方的模式，购物中心的建设要适合“天时、地利、人和”，中国人多地少，所以发展方向在城市，中国再过二十年郊区购物中心才会唱主角。
对于国内购物中心目前所处的发展阶段，王健林分析认为，没有REITS的支持，就不可能有商业地产的大发展，而国内的REITS还未出现，这也从根源上说明，中国的购物中心“仅仅是处于起步阶段，泡沫之言不知从何谈起？”
他分析说，全世界每百万人口拥有的购物中心数量是200个到300个，北亚地区，包括日本、韩国、新加坡是450个，中国只有6个； “英国5700万人口，目前开业的购物中心数量是1400个，在建300个，购物中心的投资已占全部固定资产投资七成多；澳大利亚2000万人口，有2000个购物中心；美国两亿人口拥有两万个购物中心“ 。在数据之后，王健林分析” ，考虑到经济发展水平和收入水平，即使是与美国十分之一的水平相比，中国300多个购物中心仍是少得可怜”。
黄国雄教授则分析指出，中国商业地产在逐步走向成熟，应该还有比较大的发展空间。可以从两个方面考虑，一个方面的考虑是，中国的城市化水平现在不到40%，与世界平均水平49%相差很大，而美国的城市化水平达97.3%，从这个角度看，中国还有很大的发展空间；随着城市化水平的提高，城市商业将进一步扩大，必然要求商业地产进一步发展；第二个方面是，中国消费率不到49%，这就为中国市场的发展创造了有利的条件。
国家统计局资料显示，2005年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%，连续5年高于房地产投资增速；另据中国人民银行统计，前7个月全国商业营业用房开发贷款余额437.6亿元，增长46.3%，增速比住房开发贷款高31.4个百分点。
在这样的发展背景下，商业地产行业面临国家宏观调控的声音再次迸发出来，这不由得使人回想起了2004年，当国家将购物中心列入宏观调控的名单时，人们对购物中心的发展就充满了很多疑虑和困惑。而在中国国务院尚未对商业地产调查回应之际，中国农业银行就率先公布《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。
业内人士分析指出，这对整个商业地产是一个信号，商业地产的金融配套正在逐步完善，一直在商业贷款上有些“堵”的商业地产或许将出现一个新的拐点。
国际物业顾问戴德梁行的研究报告表明，与商业地产运作相关联的外部因素目前已发生重要变化，中国商业地产发展已进入新规则时代。在新规则下，实力或专业能力不佳的开发商将面临淘汰，行业集中度将进一步提高。
针对宏观调控的作用和意义，禹来表示，宏观调控对零售业在结构上起到了一些调节作用，规范了市场，但也促使部分投机经营的零售企业出现资金链问题，他预言，这方面的情况还有可能进一步暴露，一批实力不强的零售商可能会倒下！郭增利表示，宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应将陆续得到体现，失败的商业地产项目将给整个行业敲响警钟，提供借鉴。
在接受新华社记者陈黎明采访时，郭增利认为，尽管存在多方不足，但是种种迹象表明，市场调控的作用已经逐渐显现，国内商业地产开始回归专业化、理性化。郭增利认为，我国商业地产主要存在经营效率低、规模和结构存在偏差、资金与零售品牌资源对接能力不强等三大问题。这些问题可以归结于开发商的专业能力、专业开发意识不强以及行业起步阶段相关法规、市场秩序不健全所致。他说，“只租不售”作为国际公认较为成熟的购物中心运作模式，从2004年下半年开始呈现出快速发展的势头，这种变化反映了商业地产开发商正通过转变操作思路摆脱早期急于通过出售物业回笼资金、转嫁风险的做法，这既是专业的回归，也是市场机制直接作用的结果。
陈智依然表现出其沉稳的风格，他认为，尽管现在还是会有很多人不清楚MALL未来的走向是怎样，无法判断，舆论观点也比较波动，会听到商务部的调查、商业网点的限制，但这些对于致力于专业开发和规范经营的商业地产商来说，都应该以积极的角度看待，我们相信，未来这种协调还会持续，但不会影响我们全心全意做MALL的决心。
对政府的功能和作用，深圳市怡景中心城商业发展有限公司董事长刘伟宏认为，政府在制定政策的时候应该充分考虑各地区发展的现实不平衡状态，对于购物中心和商业地产行业，必要的时候可以参照住宅地产开发，需要取得一定的资质才可以开发项目，从而实现整个行业的健康发展。
关键词：经营和业绩为先
确保业权的统一是商业物业统一经营管理的基础，业权的分散往往是商场经营者的致命伤。在一个个商业地产项目暴露出“经营风波”之后，更多的开发商开始理清思路，对经营管理开始重视和加强。
广州中华广场原总经理欧小卫得出的结论是，购物中心的竞争核心力还是商场经营。
2004年天河城以其惊人的业绩推翻了“中国MALL不赚钱”的谬论，而国内其它代表性购物中心的租金和效益增长同样引人注目。上海港汇广场高层表示，港汇广场的租金可能已是全上海最贵，其一楼商铺租金高达6美元／天／平方米，如果再加上268套平均租金为2000美元至3000美元／月的酒店式公寓和双塔写字楼，预计今年港汇广场项目的全部租金收入有望超过3.5亿元人民币。
业内更多企业都已悟出，要取得诸如天河城和港汇广场的业绩，必须要有高度的专业能力才能给予保证，包括定位、规划、招商、管理、财务等一系列环节都要坚持专业和科学的态度。
北京东方新天地总经理林源洲说，东方新天地有三层铺面，一层定位年轻时尚，首层定位一线品牌，靠近王府井主要做钟表和首饰，到东单定位是针对高收入的音响等等；而天空大道则主要是咖啡厅等。
林源洲一语道破天机，原来一个购物中心的运营如此复杂，如此细致。
天河城在购物中心管理运营上是一个不断创新的著名企业。2005年天河城提出了主力区新的概念，并应用到了虎门天河城。禹来分析指出，购物中心不一定要有主力店的形式，根据以往的调查，综合百货在走下坡路，综合百货向上往购物中心靠，向下朝超市形态靠，这就充分说明百货业也在创新，天河城因此而提出了用主题百货来取代综合百货的概念。
无独有偶，另外一家著名购物中心上海港汇广场首先放弃百货主力店，而经过调整的原富安百货区域的租金收益也比以前翻了两番。港汇广场在2005年初将原富安百货三层楼面分割成110家高档店铺，形成了三大全新的主题系列：二楼女鞋箱包饰品、三楼儿童用品和四楼家居用品。对此，上海港汇房地产开发有限公司董事长王裕强认为，现在的徐家汇商圈已经有足够多的百货公司，因此推出了这些有特色的专卖店，一来丰富了整个港汇的商品系列，另一方面也达到了与其它商场错位竞争的目的。
谈到购物中心经营与主力店的关系问题时，郭增利表示，现在国内普遍的状况是，主力店面积占到购物中心面积的50%—60%，这真是太多了，在香港或者国际上，主力店面积不能超过30%已经成为惯例。由于主力店的租金通常很低，甚至出现了多年的免租期，所以主力店的面积一旦超过这一比例，开发商的运营压力就非常大了。
非常可喜的是，中国新开发购物中心项目正在朝向“经营为先”的道路迈进。刘伟宏认为，对未来运营的思考直接关系到中心城能否实现成功经营，我们已经在全面考虑运营上的众多细节，就是希望能实现项目的全面成功。她说，中心城的总体方向正在朝向未来运营和拓展进行倾斜。她认为，商业地产和购物中心行业发展应该更加朝向未来运营方面做考虑，多考虑消费者，不能将进入商业地产行业当做是一个谋取更多利润的行业，因为真正的商业运营其实是微利行业。
[延伸阅读]
·中国商业地产市场风险丛生 2005将何从隐匿？
关键词：做对程序
王健林所提出的“做对程序”已经成为商业地产的金科玉律，他说，不能建好房子再招商，而是要先把大租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求，按照订单来做。王健林说：我要把房子租给商户，就必须先替他考虑能不能挣到钱。如果他不能挣到钱，我也就收不到租了。“订单地产”或者“做对程序”这四个字看似简单，其实里面包含了万达和王健林太多的磨难和心血，是王健林在摸索中向失败和挫折学习得来的真谛。
禹来指出，大型商业项目从开发伊始就应该有专业管理团队介入，对未来租金收益水平、租户组合等各个方面进行合理的搭配和调整，这样才能保证项目后期的良性发展。
陈智认为，做MALL应该充分相信专业分工，这是铜锣湾在一开始就确立的重要思想。2005年中国商业地产开始有了较大的整合，从原来的分散利用新概念去做投资投机型的商业地产开发，发展到大规模商业地产资本的进入。行业开发模式也逐步从原来凭借直觉和感性的非理性状态，回归到理性、规范的状态。
刘伟宏认为，中国商业地产和购物中心行业在今后的发展中将首先表现出更加有序的方向，因为目前许多商业地产项目还是单纯由地产商来开发，他们没有清楚地去把握商业的需求，所以显得无序；其次，这个行业还将表现出更加细分消费者的局面，百货、超市已经在呈现这个变化趋势，购物中心也将会出现这样的变化，这是零售渠道更加符合消费者需求的一个重要特点。
郭增利认为，当前商业地产面临着模块化开发的缺陷，他说，模块化开发思维严重制约了商业地产的正常发展，是放弃了统一规划和开发程序的非专业化操作，有不少项目把商铺切割成一部分交给A机构来做，又切割另外一部分交给B来做。对铺位来说，A代表一个业主，B代表一个业主，这种模块化开发其实不是真正意义的统一规划和统一开发。
北京老牌购物中心代表中国国际贸易中心国贸商城是大陆最早的购物中心之一，其经验丰富的副总监黄兴龄小姐分析后认为，做购物中心之前首先要进行市场分析，确定自己的市场定位，然后才能做品牌组合等等工作，这三点是前、中、后三个阶段，第一点分析一定在前，品牌组合是在进行当中发生的，而进行品牌组合有它非常独特的地方。
黄兴龄小姐认为，购物中心要根据消费群体来定位，也要按照这个方向做调整。她说，租金水平本身跟效益挂钩，合理的租金水平是让租户有空间，这也是调整和继续发展的基础；另外一方面就是，购物中心的口碑很重要，从现在的租户中培养一批忠诚的租户就是购物中心的无形资产。
旺德行总裁王东晖认为，做商业地产一定要坚持科学的开发模式，包括所有的专业程序，要做市调，要做定位，要做规划，然后招商、管理。从投资商角度来讲，可以把商业地产的开发流程简单化，简单化成为一个竞争化的产品，就是在做商业地产项目的不同阶段，实时体现出自身价值。法国商业中心有自己的体系，是按开业第三年、第九年分别估值，在资本市场卖出去，创造的增值部分由商业中心业主共同持有。
关键词：综合性物业
综合性物业正在成为购物中心开发的主要趋势，广州三大城市MALL不约而同地联姻写字楼；北京东方新天地很好地利用了写字楼、酒店的商务客流功能，与商场相呼应；深圳华润中心二期开始兴建，这个项目包括一座超五星级商务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场。
王裕强在总结港汇的经验时分析说，商场、写字楼和公寓的组合在整个上海的MALL中是绝无仅有的，加上先天优良的建筑和徐家汇商圈的人气，港汇在沪上MALL中的优势在未来一段时间内将更加凸显。
就此问题，华润深圳集团常务副总经理蔡德群进行了更加深入的分析，他认为，一个大型购物中心的成功除了外在的位置、交通条件外，项目的规划更为重要。蔡德群认为，目前国内的Shopping Mall普遍欠缺规划，这在很大程度上影响了经营效率。例如现在国内的Shopping Mall普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体，一般的形式是裙楼部分做商场，裙楼以上是写字楼和酒店。这种规划方式通常都是以写字楼和酒店为核心，主要满足写字楼和酒店的整体设计，相比之下，商场则是附属部分，其设计都必须首先满足写字楼和酒店的整体规划，然后才是商场部分。这种设计思路往往很难保证商场部分有一个很合理的规划，例如形状和采光的问题。
由此来看，国内老牌购物中心确实在综合性物业上具有很深的要点把控能力，很强的开发经历和成熟经验，而这些优势无疑将给新兴购物中心开发商以很多有益的启示和借鉴。面对难度很大，但是越来越多的综合性物业，从整体上做好前期的项目策划、后期的商业运营已经成为开发商需要慎重考虑的问题。
关键词：只租不售和租户调整
“只租不售”是购物中心必须遵循的基本准则，大连和平广场有限公司董事长都兴平对此深有感触，也是旗下物业一直在坚持的原则。都兴平认为，只租不售的原则就是为了保证对业态调整的主动权；蔡德群则表示，华润中心项目采取“只租不售”的经营方式，是因为华润不但看好深圳的现在，而且更从长远地看好深圳。
谈到购物中心的商户调整，2005年最大的新闻当属上海港汇广场，年初港汇广场与合作5年的富安百货“斩断情丝”，并将原富安百货的三层楼面分割成110家高档店铺。港汇广场从开业到现在，已经经历了从国内品牌到香港品牌、再到国际品牌的两次调整，目前正在从国际品牌过渡到部分国际一线品牌，这样的变化和整个徐家汇商圈的定位以及顾客群的定位相符合。
天河城在2004年即已开始的功能和商户结构调整中建立了很多专场，例如数码、文化园，取得了很好的效果。
林源洲表示，经过几年的调整，北京东方新天地的气氛改善了。过去几年引进了一些国际品牌，也吸引了其它比较好的客户，现在的目标是希望多收一点租金，再进一步做一些小的调整。
林源洲非常看重定位与调整之间的关系，他说，好的商场会继续好，不好的商场可能会很惨；其中最重要的一点就是要注意每一个商场的定位，定位如果不准，就会被市场淘汰；他认为，购物中心和所有商场都会面对同样一个问题，就是如何形成自己的特点，每个商场都要思考如何才能吸引更多顾客到它的商场来。
2005年中国国际贸易中心国贸商城对30%的租户进行了调整，黄兴龄就此分析后认为，今后会有一个消费趋势，很多高消费群体对高级消费品的需求将越来越大，由于出国机会增多，所以消费者对商场的产品系列、装潢等要求也会越来越高。
关键词：商业地产金融功能骤然升温
早在2004年初，郭增利就撰写专文全面分析了购物中心和商业地产所具有的地产、商业、金融三重属性，他认为，金融产品化将是购物中心发展的最终方向，甚至可以说购物中心只有成为金融产品才能使购物中心的发展过程更具理性。
央行《2004年中国房地产金融报告》指出的“房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上”，银行贷款以外的融资渠道并不能满足开发商的资金需求。
2005年，中国的商业地产金融市场一度被抑制，也有不少开发商在这一波的“整顿”中停下了项目开发的脚步，但是机会的客观存在必然意味着市场终将被看好。
有资料显示，美国投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海和北京，年净收益率可以高达20%以上。美国机构投资者比较“心仪”能长期持有的商业地产，甚至预测在中国投资的税后回报率将在8%—10%，远远高于美国当地3%—4%的回报率。
7月25日，美国第一大商用房地产公司西蒙(Simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。
仲量联行的报告显示，2004年亚太地区房地产投资总额是483亿美元，其中24%来源于跨境投资，达115亿美元，比2003年增长146%。有关资料显示，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元，几乎全部在非住宅物业范畴内运作，包括商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业项目。
华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤女士说，在国内目前的房地产金融政策大环境下，商业地产开发商期待着更多的融资渠道和新型金融工具，而REITs(房地产投资信托基金)必然成为我国商业地产融资的一条新通道。据她介绍，华银投资目前正致力于REITs在国内的运作。该公司目前一方面为第一个资产池做到新加坡市场上市前的准备工作；另一方面，继续在国内一线城市收购5万平米以上的、有稳定租金收益的优质商业地产项目。
与此同时，中国的金融政策在微妙之中发生着变化。住房抵押贷款证券化已经越过最大的障碍，《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》12月1日起正式施行；中国农业银行公布的《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务一系列的政策信号都预示着商业地产金融市场将有进一步升温的迹象。
21世纪商业地产金融的主流模式是以信托为主线，其他金融配套的一种多元化的融资模式。郭增利分析指出，购物中心的成功取决于地产、商业和金融三种关联价值的相互提升和相互促进。购物中心的地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，没有专业的市场控制和发展能力，购物中心就难以达成自身的投资价值和商业价值。
美国西蒙是购物中心REITs(房地产投资信托基金)的管理公司，它是金融、地产、商业管理的综合体，它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心，是房地产金融的角色；同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整，业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久、提升。而目前中国还没有一个与西蒙一样的机构，这是一个很大的市场机会。
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中国的商业地产如何走，邹锡昌认为，中国的商业地产有自己的国情，不能照搬西方的模式，购物中心的建设要适合“天时、地利、人和”，中国人多地少，所以发展方向在城市，中国再过二十年郊区购物中心才会唱主角。
对于国内购物中心目前所处的发展阶段，王健林分析认为，没有REITS的支持，就不可能有商业地产的大发展，而国内的REITS还未出现，这也从根源上说明，中国的购物中心“仅仅是处于起步阶段，泡沫之言不知从何谈起？”
他分析说，全世界每百万人口拥有的购物中心数量是200个到300个，北亚地区，包括日本、韩国、新加坡是450个，中国只有6个； “英国5700万人口，目前开业的购物中心数量是1400个，在建300个，购物中心的投资已占全部固定资产投资七成多；澳大利亚2000万人口，有2000个购物中心；美国两亿人口拥有两万个购物中心“ 。在数据之后，王健林分析” ，考虑到经济发展水平和收入水平，即使是与美国十分之一的水平相比，中国300多个购物中心仍是少得可怜”。
国家统计局资料显示，2005年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%，连续5年高于房地产投资增速；另据中国人民银行统计，前7个月全国商业营业用房开发贷款余额437.6亿元，增长46.3%，增速比住房开发贷款高31.4个百分点。
在这样的发展背景下，商业地产行业面临国家宏观调控的声音再次迸发出来，这不由得使人回想起了2004年，当国家将购物中心列入宏观调控的名单时，人们对购物中心的发展就充满了很多疑虑和困惑。而在中国国务院尚未对商业地产调查回应之际，中国农业银行就率先公布《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。
业内人士分析指出，这对整个商业地产是一个信号，商业地产的金融配套正在逐步完善，一直在商业贷款上有些“堵”的商业地产或许将出现一个新的拐点。
国际物业顾问戴德梁行的研究报告表明，与商业地产运作相关联的外部因素目前已发生重要变化，中国商业地产发展已进入新规则时代。在新规则下，实力或专业能力不佳的开发商将面临淘汰，行业集中度将进一步提高。
针对宏观调控的作用和意义，禹来表示，宏观调控对零售业在结构上起到了一些调节作用，规范了市场，但也促使部分投机经营的零售企业出现资金链问题，他预言，这方面的情况还有可能进一步暴露，一批实力不强的零售商可能会倒下！郭增利表示，宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应将陆续得到体现，失败的商业地产项目将给整个行业敲响警钟，提供借鉴。
在接受新华社记者陈黎明采访时，郭增利认为，尽管存在多方不足，但是种种迹象表明，市场调控的作用已经逐渐显现，国内商业地产开始回归专业化、理性化。郭增利认为，我国商业地产主要存在经营效率低、规模和结构存在偏差、资金与零售品牌资源对接能力不强等三大问题。这些问题可以归结于开发商的专业能力、专业开发意识不强以及行业起步阶段相关法规、市场秩序不健全所致。他说，“只租不售”作为国际公认较为成熟的购物中心运作模式，从2004年下半年开始呈现出快速发展的势头，这种变化反映了商业地产开发商正通过转变操作思路摆脱早期急于通过出售物业回笼资金、转嫁风险的做法，这既是专业的回归，也是市场机制直接作用的结果。
陈智依然表现出其沉稳的风格，他认为，尽管现在还是会有很多人不清楚MALL未来的走向是怎样，无法判断，舆论观点也比较波动，会听到商务部的调查、商业网点的限制，但这些对于致力于专业开发和规范经营的商业地产商来说，都应该以积极的角度看待，我们相信，未来这种协调还会持续，但不会影响我们全心全意做MALL的决心。
对政府的功能和作用，深圳市怡景中心城商业发展有限公司董事长刘伟宏认为，政府在制定政策的时候应该充分考虑各地区发展的现实不平衡状态，对于购物中心和商业地产行业，必要的时候可以参照住宅地产开发，需要取得一定的资质才可以开发项目，从而实现整个行业的健康发展。
关键词：经营和业绩为先
确保业权的统一是商业物业统一经营管理的基础，业权的分散往往是商场经营者的致命伤。在一个个商业地产项目暴露出“经营风波”之后，更多的开发商开始理清思路，对经营管理开始重视和加强。
广州中华广场原总经理欧小卫得出的结论是，购物中心的竞争核心力还是商场经营。
2004年天河城以其惊人的业绩推翻了“中国MALL不赚钱”的谬论，而国内其它代表性购物中心的租金和效益增长同样引人注目。上海港汇广场高层表示，港汇广场的租金可能已是全上海最贵，其一楼商铺租金高达6美元／天／平方米，如果再加上268套平均租金为2000美元至3000美元／月的酒店式公寓和双塔写字楼，预计今年港汇广场项目的全部租金收入有望超过3.5亿元人民币。
业内更多企业都已悟出，要取得诸如天河城和港汇广场的业绩，必须要有高度的专业能力才能给予保证，包括定位、规划、招商、管理、财务等一系列环节都要坚持专业和科学的态度。
北京东方新天地总经理林源洲说，东方新天地有三层铺面，一层定位年轻时尚，首层定位一线品牌，靠近王府井主要做钟表和首饰，到东单定位是针对高收入的音响等等；而天空大道则主要是咖啡厅等。
林源洲一语道破天机，原来一个购物中心的运营如此复杂，如此细致。
天河城在购物中心管理运营上是一个不断创新的著名企业。2005年天河城提出了主力区新的概念，并应用到了虎门天河城。禹来分析指出，购物中心不一定要有主力店的形式，根据以往的调查，综合百货在走下坡路，综合百货向上往购物中心靠，向下朝超市形态靠，这就充分说明百货业也在创新，天河城因此而提出了用主题百货来取代综合百货的概念。
无独有偶，另外一家著名购物中心上海港汇广场首先放弃百货主力店，而经过调整的原富安百货区域的租金收益也比以前翻了两番。港汇广场在2005年初将原富安百货三层楼面分割成110家高档店铺，形成了三大全新的主题系列：二楼女鞋箱包饰品、三楼儿童用品和四楼家居用品。对此，上海港汇房地产开发有限公司董事长王裕强认为，现在的徐家汇商圈已经有足够多的百货公司，因此推出了这些有特色的专卖店，一来丰富了整个港汇的商品系列，另一方面也达到了与其它商场错位竞争的目的。
谈到购物中心经营与主力店的关系问题时，郭增利表示，现在国内普遍的状况是，主力店面积占到购物中心面积的50%—60%，这真是太多了，在香港或者国际上，主力店面积不能超过30%已经成为惯例。由于主力店的租金通常很低，甚至出现了多年的免租期，所以主力店的面积一旦超过这一比例，开发商的运营压力就非常大了。
非常可喜的是，中国新开发购物中心项目正在朝向“经营为先”的道路迈进。刘伟宏认为，对未来运营的思考直接关系到中心城能否实现成功经营，我们已经在全面考虑运营上的众多细节，就是希望能实现项目的全面成功。她说，中心城的总体方向正在朝向未来运营和拓展进行倾斜。她认为，商业地产和购物中心行业发展应该更加朝向未来运营方面做考虑，多考虑消费者，不能将进入商业地产行业当做是一个谋取更多利润的行业，因为真正的商业运营其实是微利行业。
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关键词：做对程序
王健林所提出的“做对程序”已经成为商业地产的金科玉律，他说，不能建好房子再招商，而是要先把大租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求，按照订单来做。王健林说：我要把房子租给商户，就必须先替他考虑能不能挣到钱。如果他不能挣到钱，我也就收不到租了。“订单地产”或者“做对程序”这四个字看似简单，其实里面包含了万达和王健林太多的磨难和心血，是王健林在摸索中向失败和挫折学习得来的真谛。
禹来指出，大型商业项目从开发伊始就应该有专业管理团队介入，对未来租金收益水平、租户组合等各个方面进行合理的搭配和调整，这样才能保证项目后期的良性发展。
陈智认为，做MALL应该充分相信专业分工，这是铜锣湾在一开始就确立的重要思想。2005年中国商业地产开始有了较大的整合，从原来的分散利用新概念去做投资投机型的商业地产开发，发展到大规模商业地产资本的进入。行业开发模式也逐步从原来凭借直觉和感性的非理性状态，回归到理性、规范的状态。
刘伟宏认为，中国商业地产和购物中心行业在今后的发展中将首先表现出更加有序的方向，因为目前许多商业地产项目还是单纯由地产商来开发，他们没有清楚地去把握商业的需求，所以显得无序；其次，这个行业还将表现出更加细分消费者的局面，百货、超市已经在呈现这个变化趋势，购物中心也将会出现这样的变化，这是零售渠道更加符合消费者需求的一个重要特点。
郭增利认为，当前商业地产面临着模块化开发的缺陷，他说，模块化开发思维严重制约了商业地产的正常发展，是放弃了统一规划和开发程序的非专业化操作，有不少项目把商铺切割成一部分交给A机构来做，又切割另外一部分交给B来做。对铺位来说，A代表一个业主，B代表一个业主，这种模块化开发其实不是真正意义的统一规划和统一开发。
北京老牌购物中心代表中国国际贸易中心国贸商城是大陆最早的购物中心之一，其经验丰富的副总监黄兴龄小姐分析后认为，做购物中心之前首先要进行市场分析，确定自己的市场定位，然后才能做品牌组合等等工作，这三点是前、中、后三个阶段，第一点分析一定在前，品牌组合是在进行当中发生的，而进行品牌组合有它非常独特的地方。
黄兴龄小姐认为，购物中心要根据消费群体来定位，也要按照这个方向做调整。她说，租金水平本身跟效益挂钩，合理的租金水平是让租户有空间，这也是调整和继续发展的基础；另外一方面就是，购物中心的口碑很重要，从现在的租户中培养一批忠诚的租户就是购物中心的无形资产。
旺德行总裁王东晖认为，做商业地产一定要坚持科学的开发模式，包括所有的专业程序，要做市调，要做定位，要做规划，然后招商、管理。从投资商角度来讲，可以把商业地产的开发流程简单化，简单化成为一个竞争化的产品，就是在做商业地产项目的不同阶段，实时体现出自身价值。法国商业中心有自己的体系，是按开业第三年、第九年分别估值，在资本市场卖出去，创造的增值部分由商业中心业主共同持有。
关键词：综合性物业
综合性物业正在成为购物中心开发的主要趋势，广州三大城市MALL不约而同地联姻写字楼；北京东方新天地很好地利用了写字楼、酒店的商务客流功能，与商场相呼应；深圳华润中心二期开始兴建，这个项目包括一座超五星级商务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场。
王裕强在总结港汇的经验时分析说，商场、写字楼和公寓的组合在整个上海的MALL中是绝无仅有的，加上先天优良的建筑和徐家汇商圈的人气，港汇在沪上MALL中的优势在未来一段时间内将更加凸显。
就此问题，华润深圳集团常务副总经理蔡德群进行了更加深入的分析，他认为，一个大型购物中心的成功除了外在的位置、交通条件外，项目的规划更为重要。蔡德群认为，目前国内的Shopping Mall普遍欠缺规划，这在很大程度上影响了经营效率。例如现在国内的Shopping Mall普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体，一般的形式是裙楼部分做商场，裙楼以上是写字楼和酒店。这种规划方式通常都是以写字楼和酒店为核心，主要满足写字楼和酒店的整体设计，相比之下，商场则是附属部分，其设计都必须首先满足写字楼和酒店的整体规划，然后才是商场部分。这种设计思路往往很难保证商场部分有一个很合理的规划，例如形状和采光的问题。
由此来看，国内老牌购物中心确实在综合性物业上具有很深的要点把控能力，很强的开发经历和成熟经验，而这些优势无疑将给新兴购物中心开发商以很多有益的启示和借鉴。面对难度很大，但是越来越多的综合性物业，从整体上做好前期的项目策划、后期的商业运营已经成为开发商需要慎重考虑的问题。
关键词：只租不售和租户调整
“只租不售”是购物中心必须遵循的基本准则，大连和平广场有限公司董事长都兴平对此深有感触，也是旗下物业一直在坚持的原则。都兴平认为，只租不售的原则就是为了保证对业态调整的主动权；蔡德群则表示，华润中心项目采取“只租不售”的经营方式，是因为华润不但看好深圳的现在，而且更从长远地看好深圳。
谈到购物中心的商户调整，2005年最大的新闻当属上海港汇广场，年初港汇广场与合作5年的富安百货“斩断情丝”，并将原富安百货的三层楼面分割成110家高档店铺。港汇广场从开业到现在，已经经历了从国内品牌到香港品牌、再到国际品牌的两次调整，目前正在从国际品牌过渡到部分国际一线品牌，这样的变化和整个徐家汇商圈的定位以及顾客群的定位相符合。
天河城在2004年即已开始的功能和商户结构调整中建立了很多专场，例如数码、文化园，取得了很好的效果。
林源洲表示，经过几年的调整，北京东方新天地的气氛改善了。过去几年引进了一些国际品牌，也吸引了其它比较好的客户，现在的目标是希望多收一点租金，再进一步做一些小的调整。
林源洲非常看重定位与调整之间的关系，他说，好的商场会继续好，不好的商场可能会很惨；其中最重要的一点就是要注意每一个商场的定位，定位如果不准，就会被市场淘汰；他认为，购物中心和所有商场都会面对同样一个问题，就是如何形成自己的特点，每个商场都要思考如何才能吸引更多顾客到它的商场来。
2005年中国国际贸易中心国贸商城对30%的租户进行了调整，黄兴龄就此分析后认为，今后会有一个消费趋势，很多高消费群体对高级消费品的需求将越来越大，由于出国机会增多，所以消费者对商场的产品系列、装潢等要求也会越来越高。
关键词：商业地产金融功能骤然升温
早在2004年初，郭增利就撰写专文全面分析了购物中心和商业地产所具有的地产、商业、金融三重属性，他认为，金融产品化将是购物中心发展的最终方向，甚至可以说购物中心只有成为金融产品才能使购物中心的发展过程更具理性。
央行《2004年中国房地产金融报告》指出的“房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上”，银行贷款以外的融资渠道并不能满足开发商的资金需求。
2005年，中国的商业地产金融市场一度被抑制，也有不少开发商在这一波的“整顿”中停下了项目开发的脚步，但是机会的客观存在必然意味着市场终将被看好。
有资料显示，美国投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海和北京，年净收益率可以高达20%以上。美国机构投资者比较“心仪”能长期持有的商业地产，甚至预测在中国投资的税后回报率将在8%—10%，远远高于美国当地3%—4%的回报率。
7月25日，美国第一大商用房地产公司西蒙(Simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。
仲量联行的报告显示，2004年亚太地区房地产投资总额是483亿美元，其中24%来源于跨境投资，达115亿美元，比2003年增长146%。有关资料显示，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元，几乎全部在非住宅物业范畴内运作，包括商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业项目。
华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤女士说，在国内目前的房地产金融政策大环境下，商业地产开发商期待着更多的融资渠道和新型金融工具，而REITs(房地产投资信托基金)必然成为我国商业地产融资的一条新通道。据她介绍，华银投资目前正致力于REITs在国内的运作。该公司目前一方面为第一个资产池做到新加坡市场上市前的准备工作；另一方面，继续在国内一线城市收购5万平米以上的、有稳定租金收益的优质商业地产项目。
与此同时，中国的金融政策在微妙之中发生着变化。住房抵押贷款证券化已经越过最大的障碍，《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》12月1日起正式施行；中国农业银行公布的《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务一系列的政策信号都预示着商业地产金融市场将有进一步升温的迹象。
21世纪商业地产金融的主流模式是以信托为主线，其他金融配套的一种多元化的融资模式。郭增利分析指出，购物中心的成功取决于地产、商业和金融三种关联价值的相互提升和相互促进。购物中心的地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，没有专业的市场控制和发展能力，购物中心就难以达成自身的投资价值和商业价值。
美国西蒙是购物中心REITs(房地产投资信托基金)的管理公司，它是金融、地产、商业管理的综合体，它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心，是房地产金融的角色；同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整，业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久、提升。而目前中国还没有一个与西蒙一样的机构，这是一个很大的市场机会。
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