2005商业地产关键词解读：商业地产的曲线运动
领袖名人解读2005年购物中心、商业地产关键词
2005年的商业地产虽然没有成为“烂尾年”，但着实显现了行业性的举步维艰，甚至迸发了个案性的扭曲；而与此同时，也有越来越多的项目思路开始清晰、理念开始成熟，越来越多项目开始了中国商业地产的创新之路，应该说2005年是商业地产“突破性脚步”迈得最快的一年。
万达集团董事长王健林提出的“做对程序”已经成为商业地产的“金科玉律”；“商业地产产品”理论框架为天贸集团董事长禹来创立；中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利阐述的“商业地产三大症结”以及“购物中心三大转变”奠定了行业和个案分析的基础要件，等等，逐步完善和成熟之中的理论体系建设正在为行业发展开辟崭新的空间，而与地产、银行、商业相联系的政策层面也开始酝酿着新的进展与新的突破。
面对发展中的行业、面对转轨中的项目，购物中心投资人、经理人更是倾注了满腔的热情。香港昌盛集团有限公司董事局主席邹锡昌这样有感而出，假如人生之路可以让我重新选择，我还是会走这条路，我对自己的选择无怨无悔；深圳华润中心新任总经理厉玲对购物中心颇富深情：“经营一家和北京东方新天地那样的购物中心，一直是我的理想”。其实一位位董事长、一位位职业经理人的感言，都让这个新兴的行业充满了新的遐想和新的诱惑，让人不由自主地产生出一种精神的震撼和面对挑战的激情。
2005年，商业地产可谓经历了一场“曲线运动”，但其最终的方向将不会因为这种经历而有任何方向性的改变。
“商业地产产品、人才紧缺、扩张、开发商与零售商关系、宏观调控与发展模式和规模、经营和业绩为先、做对程序、综合物业、只租不售和租户调整、金融功能升温”成为2005年频繁闪现的商业地产、购物中心行业关键词汇。
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关键词：商业地产产品与购物中心的标准判断
中国的商业地产和购物中心一直在缺乏理论支撑的背景下探索前行，而缺少了理论上的依托，很多问题都变得束手无策，无法找寻依据；无疑2005年理论研究和实践的整合终于走上了前台，也让从业者看到了专业的力量和专业的价值，看到了理论体系对行业的积极推进意义。
王健林一针见血：“商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，这个概念首先是以零售业的租金收入为目的，如果开发完了就卖出去我认为就不一定是商业地产了，开发的目的不是以零售物业为开发目的的，就不是商业地产”，一番话足以显现出这位行业领袖级人物对商业地产和购物中心发展的体会和信念。现在看来，无论开发商在做第几代商业模式，恐怕“基本原则”还是需要给予严格遵循和尊重的。
对商业地产，禹来则从定性角度进行分析，他认为商业地产有三个产品，购物中心、写字楼、酒店，而天河城在三种产品上采取了不同的模式，购物中心自己开发、自己管理和经营，自己进行扩张；写字楼自己管理，采取全出租的方式；而酒店则由别人进行管理。
禹来认为，商业地产的核心产品是提供商业服务，购物中心提供的是购物中心的整体服务，百货公司提供的是零售服务，酒店提供的是酒店的相关服务，并不是酒店的建筑物和购物中心本身。禹来特别强调，只有提供商业整体服务、为消费者提供终端产品才是商业地产商，从事整个商业物业从开发、规划、策划到经营的才是商业地产商。
铜锣湾广场集团总裁陈智认为，购物中心对于一个城市的发展非常重要，如果一个大城市找不到一个“一站式”购物中心，是令人遗憾的，购物中心能起到的是城市名片的作用。他认为在综合性的购物中心没有出现之前，城市商业流通业给人的印象会是落后的；同时，陈智认为，一个购物中心将会带来很大的就业空间，对社会的贡献是无可疑问的。
到底哪些商业地产可以称作“购物中心”，哪些是在用购物中心的经营方法运营？郭增利认为，购物中心业主能否根据消费形势的变化直接对租户进行调整，是判断其能否称为购物中心的重要尺度之一。“需要对购物中心和商业地产甚至是概念性商业地产项目做出辨别和分类”，郭增利在接受《国际商报》专访时表示，进行分割是把视点从笼统层面转移到局部，因为局部提炼得出的结论往往会更有价值、更为准确。
关键词：人才紧缺
中国购物中心产业发展迅速，很多项目在当地扮演着引领消费升级的重要角色。但是人才匮乏的问题一直都存在，而且越演越烈，可以说，人才匮乏已经是中国购物中心发展的一个瓶颈，如果不能得到有效解决，一定会影响到整个行业的发展。
王健林的话语道出了一个董事长的期待与真诚，他在接受采访时指出，万达集团最短缺的是人才，并为此提出了“招才、培才、猎才、用才”战略；对于如何留住人才，王健林则认为，首先要给员工好的待遇，但是只有高薪是不够的，一个宽松的企业环境也很重要，这样才能使员工有良好的心态来工作。
陈智同样是感慨颇深，铜锣湾在上海签约购物中心的时候，他就曾经为寻找“操盘手”而头痛，他非常明确地表示，目前整个行业的人才缺口相当大，已经到了青黄不接的地步，同时高级人才的流动性也很大。
面对行业发展的人才障碍问题，禹来指出，随着零售业规模的不断扩容，从业人员结构将从两个方面发生重大调整。一是传统零售从业人员如果创新能力跟不上，将面临就业的再次选择；二是高级人才饥渴，中国零售业发展比较落后，人才储备不足，特别是缺乏两种人才：一种是能够独挡一面、具有现代营销知识、了解现代零售业的领军人物，另一种则是熟悉先进零售技术的专业人员。
他认为，作为职业经理人必须具备三大要素：基础条件、职业操守、从业能力，系统的理论知识体系是一名成功职业经理人必备的基本条件。
中国人民大学教授黄国雄表示，在美国等购物中心产业成熟的国家，开发商、经营商和物管商都是完全独立并且高度专业化的，但对刚刚起步的中国而言，对人才有着更为特殊的要求，需要高度复合型的人才，由于没有规范的行业操作理念和方法，所以只能在实践中积累经验。
郭增利说，由于在资金链、招商和管理等方面暴露出一些矛盾，中国商业地产项目引起了各方的诸多非议，但这些仅仅是问题的表象，人才才是内在的问题；他表示，Mall China作为中国最重要的购物中心、商业地产行业组织，2006年将加速购物中心和商业地产职业经理人的培养步伐，中国也有望在统一标准和统一考核的前提下诞生第一批为市场所需要和接受的高级专业人才。
关键词：扩张
2005年，购物中心的高速扩张成为行业的重要看点之一，内资、外资、开发商、运营商多领域齐头并进。万达、百联、铜锣湾、深国投、天河城、华润、SM、恒隆地产、凯德置地都在各地掀起了一波波扩张的高潮；西蒙地产等国际级专业公司也开始跃跃欲试，大家都在争抢中国商业不动产和零售业这块巨大的蛋糕。
王健林认为，万达的发展首先应该归功于正确的战略，业界称之为“四步棋”，其第一步棋就是跨区域发展，把一个地区性企业发展成一个全国性知名企业，塑造自己的品牌；第二步棋是万达跨入商业地产，并且策略上是向跨国公司收租；第三步棋是到境外上市，而第四步棋则彰显出万达的一派豪气—实现国际万达。
扩张发展战略使得目前大连万达旗下开业的购物中心达到了12家，在建项目11家，而万达更是立志跨入500强，到2010年每年开工5个到7个购物中心，而2010年以后则每年要开工10个大型购物中心。
与万达相比，素来以经营管理优势而著称的天河城也终于在2005年迈出了省内扩张的第一步，建筑面积9万平方米的虎门天河城10月底全面试业，自此天河城也有了TEEMALL和TOWNMALL两种模式；谈及扩张，禹来董事长认为，成熟的管理团队是天河城向外发展的最大的资本和核心竞争力，有很多人认为企业扩张最大的问题是资金，而他强调的是管理团队的数量和质量。记者近期也了解到，天河城百货还将在番禺万博中心开设面积达13000平方米的名牌折扣店。
铜锣湾集团及其总裁陈智在全国首家创办了品牌管理中心，加速了MALL新商业模式及MALL新商业理念的传播。陈智说，铜锣湾要把“国际零售业的先进理念和管理模式和中国国情结合”运用于企业规模扩张和管理之中。短短三年时间，铜锣湾以每月都有新店开张的惊人速度，向全国百家连锁的目标快速冲刺，目前已经拥有58个商业网点，遍布于全国18个省、3个自治区、4个直辖市中的44个城市，其中购物中心多达46家。
在深圳，华润“万象城”从诞生的第一天就带给了全行业以“购物中心示范性”的地位，相信凭借华润在零售业方面发展的根基，他们以“万象城”为核心的综合性商业地产项目进军全国恐怕已经为时不远；尤其值得关注的是，继深圳之后，中国第二座“万象城”正式落户杭州钱江新城。在厉玲的心中，漫步在长廊、广场、庭院的环境中购物，才是一种适应时代的生活方式。她说：“Mall给我们生活带来的变化才刚刚开始，我们有很多的期待”。
13年前，施至成在晋江市郊投资建设SM国际广场，这是他在中国投资的第一个SM广场。2005年11月，晋江SM已经开业，SM集团董事局主席施至成说，SM将扎根晋江，向全国市场扩展，他表示，沃尔玛、来雅百货等零售商对SM的模式很满意，只要我去的地方，他们就跟着走。SM集团的资料也显示，SM计划在中国建设60家SM购物中心。
香港物业市场的长远边际利润持续收缩，进一步促使恒隆地产把未来几年的发展重点转移到了内地，恒隆地产计划在2007年前最少落实10个总投资高达250亿元人民币的大型购物中心项目，他们期待从内地消费市场日益强劲的增长中获取收益。
购物中心连锁开发、连锁运营是国际经验的实践总结，无论各家巨头们在这样的扩张大潮中各自扮演着什么样的角色，无疑都昭示出行业潜力和空间之巨大，但是在扩张的背后我们也在深思，中国的购物中心之路依然是前路漫漫，因为即将在本土上演的国际化竞争大幕才刚刚拉开，所以只有把视野放得更远，经营做得更好、开发更加专业，才可能更有出路和更大机会。
关键词：开发商与零售商关系
零售巨头一直是商业地产开发商争夺的招商资源，而国美、家乐福、沃尔玛、麦德龙等国内外航母级零售企业2005年却开始纷纷“试水”商业地产开发，其中含义除了零售巨头对更大利益的渴盼外，也有来自对商业地产的美好憧憬。
零售业大哥大沃尔玛先后与深国投、凯德置地、中信泰富合作，在深圳、太原、昆明等城市买地开发商业地产；国美电器不再安心做商业地产租户，公司投入近50亿，在全国各大城市购买土地，为国美电器建造商业物业。
面对如此纷杂的开发商与零售商关系，零售商、开发商各执一词。
成都熊猫城董事长陈宇光认为，在国外，大型百货公司和超市都不再单独开店了，都到购物中心做主力店，这绝对不是他们的实力不够或者商品不丰富，而是为了适应现代人消费需求多元化和复合型的要求。他认为，分散的单业态超市在不太长的时间内，要从国内主流消费载体的地位上败退下来，而综合性的购物中心和Shopping Mall这种新型的、先进的、最大限度地将各种经营要素优化组织起来的载体才更有机会。
陈智进行了对比分析，他说，2004年全美国的社会消费品零售零总额55%是从MALL卖出来的，超过了2万亿美元。这是一个非常巨大的数字，也是非常可怕的数目，这说明MALL已经成为流通业的主角，有很多的超市和便利店都在MALL中生存和发展。美国很多的郊区都会有四、五家综合百货同时在一个MALL里面开业。这虽然是现在美国的商业现状，但我们相信，它会为将来中国的商业起到良好的借鉴作用。他认为，商业和地产两种资本融合，从一块生地变成熟地，与顾客建立非常好的信任，所以MALL产业链上的共赢是非常重要的。
从金融角度，有专家这样分析，国外零售企业在直接开发商业地产时,往往将商业地产租约与商业本身打包，然后证券化变现，再滚动开发及零售业扩张。但是，目前国内资本市场尚未允许房地产物业的证券化，所以，开发商与零售商的联盟应该更贴合实际。
由开发商融资并提供商业地产，然后交给零售商经营，由此，开发商可以借助零售商带来的购物便利性来增加物业租金价值，而零售商也可大大缓解单独投资的潜在风险。这也难怪，开发商与零售商的关系变得如此微妙，原因无非是利益平衡和利益共享的问题。
针对零售业的未来发展，禹来在广东某次研讨会上分析后认为，中国零售业全面开放，大批外资竞争对手将会像潮水一样涌入二、三线城市，但这还只是2005年中国零售业市场风云激荡的第一幕！禹来表示，零售业属于传统性行业，进入门槛较低，经历了近些年的迅猛发展后，市场“分蛋糕”的参与者增量非常大。
郭增利认为，目前大量的国外商业品牌开始加速进入中国，这对商业地产开发商而言是一个利好消息，使他们可以在更广泛的品牌资源中进行选择组合，而外资品牌加速进入中国，也将导致招商规则改变。
[下一页] 中国购物中心产业咨讯中心
2005年的商业地产虽然没有成为“烂尾年”，但着实显现了行业性的举步维艰，甚至迸发了个案性的扭曲；而与此同时，也有越来越多的项目思路开始清晰、理念开始成熟，越来越多项目开始了中国商业地产的创新之路，应该说2005年是商业地产“突破性脚步”迈得最快的一年。
万达集团董事长王健林提出的“做对程序”已经成为商业地产的“金科玉律”；“商业地产产品”理论框架为天贸集团董事长禹来创立；中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利阐述的“商业地产三大症结”以及“购物中心三大转变”奠定了行业和个案分析的基础要件，等等，逐步完善和成熟之中的理论体系建设正在为行业发展开辟崭新的空间，而与地产、银行、商业相联系的政策层面也开始酝酿着新的进展与新的突破。
2005年，商业地产可谓经历了一场“曲线运动”，但其最终的方向将不会因为这种经历而有任何方向性的改变。
“商业地产产品、人才紧缺、扩张、开发商与零售商关系、宏观调控与发展模式和规模、经营和业绩为先、做对程序、综合物业、只租不售和租户调整、金融功能升温”成为2005年频繁闪现的商业地产、购物中心行业关键词汇。
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关键词：商业地产产品与购物中心的标准判断
中国的商业地产和购物中心一直在缺乏理论支撑的背景下探索前行，而缺少了理论上的依托，很多问题都变得束手无策，无法找寻依据；无疑2005年理论研究和实践的整合终于走上了前台，也让从业者看到了专业的力量和专业的价值，看到了理论体系对行业的积极推进意义。
王健林一针见血：“商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，这个概念首先是以零售业的租金收入为目的，如果开发完了就卖出去我认为就不一定是商业地产了，开发的目的不是以零售物业为开发目的的，就不是商业地产”，一番话足以显现出这位行业领袖级人物对商业地产和购物中心发展的体会和信念。现在看来，无论开发商在做第几代商业模式，恐怕“基本原则”还是需要给予严格遵循和尊重的。
对商业地产，禹来则从定性角度进行分析，他认为商业地产有三个产品，购物中心、写字楼、酒店，而天河城在三种产品上采取了不同的模式，购物中心自己开发、自己管理和经营，自己进行扩张；写字楼自己管理，采取全出租的方式；而酒店则由别人进行管理。
禹来认为，商业地产的核心产品是提供商业服务，购物中心提供的是购物中心的整体服务，百货公司提供的是零售服务，酒店提供的是酒店的相关服务，并不是酒店的建筑物和购物中心本身。禹来特别强调，只有提供商业整体服务、为消费者提供终端产品才是商业地产商，从事整个商业物业从开发、规划、策划到经营的才是商业地产商。
铜锣湾广场集团总裁陈智认为，购物中心对于一个城市的发展非常重要，如果一个大城市找不到一个“一站式”购物中心，是令人遗憾的，购物中心能起到的是城市名片的作用。他认为在综合性的购物中心没有出现之前，城市商业流通业给人的印象会是落后的；同时，陈智认为，一个购物中心将会带来很大的就业空间，对社会的贡献是无可疑问的。
到底哪些商业地产可以称作“购物中心”，哪些是在用购物中心的经营方法运营？郭增利认为，购物中心业主能否根据消费形势的变化直接对租户进行调整，是判断其能否称为购物中心的重要尺度之一。“需要对购物中心和商业地产甚至是概念性商业地产项目做出辨别和分类”，郭增利在接受《国际商报》专访时表示，进行分割是把视点从笼统层面转移到局部，因为局部提炼得出的结论往往会更有价值、更为准确。
关键词：人才紧缺
中国购物中心产业发展迅速，很多项目在当地扮演着引领消费升级的重要角色。但是人才匮乏的问题一直都存在，而且越演越烈，可以说，人才匮乏已经是中国购物中心发展的一个瓶颈，如果不能得到有效解决，一定会影响到整个行业的发展。
王健林的话语道出了一个董事长的期待与真诚，他在接受采访时指出，万达集团最短缺的是人才，并为此提出了“招才、培才、猎才、用才”战略；对于如何留住人才，王健林则认为，首先要给员工好的待遇，但是只有高薪是不够的，一个宽松的企业环境也很重要，这样才能使员工有良好的心态来工作。
陈智同样是感慨颇深，铜锣湾在上海签约购物中心的时候，他就曾经为寻找“操盘手”而头痛，他非常明确地表示，目前整个行业的人才缺口相当大，已经到了青黄不接的地步，同时高级人才的流动性也很大。
面对行业发展的人才障碍问题，禹来指出，随着零售业规模的不断扩容，从业人员结构将从两个方面发生重大调整。一是传统零售从业人员如果创新能力跟不上，将面临就业的再次选择；二是高级人才饥渴，中国零售业发展比较落后，人才储备不足，特别是缺乏两种人才：一种是能够独挡一面、具有现代营销知识、了解现代零售业的领军人物，另一种则是熟悉先进零售技术的专业人员。
他认为，作为职业经理人必须具备三大要素：基础条件、职业操守、从业能力，系统的理论知识体系是一名成功职业经理人必备的基本条件。
中国人民大学教授黄国雄表示，在美国等购物中心产业成熟的国家，开发商、经营商和物管商都是完全独立并且高度专业化的，但对刚刚起步的中国而言，对人才有着更为特殊的要求，需要高度复合型的人才，由于没有规范的行业操作理念和方法，所以只能在实践中积累经验。
郭增利说，由于在资金链、招商和管理等方面暴露出一些矛盾，中国商业地产项目引起了各方的诸多非议，但这些仅仅是问题的表象，人才才是内在的问题；他表示，Mall China作为中国最重要的购物中心、商业地产行业组织，2006年将加速购物中心和商业地产职业经理人的培养步伐，中国也有望在统一标准和统一考核的前提下诞生第一批为市场所需要和接受的高级专业人才。
关键词：扩张
2005年，购物中心的高速扩张成为行业的重要看点之一，内资、外资、开发商、运营商多领域齐头并进。万达、百联、铜锣湾、深国投、天河城、华润、SM、恒隆地产、凯德置地都在各地掀起了一波波扩张的高潮；西蒙地产等国际级专业公司也开始跃跃欲试，大家都在争抢中国商业不动产和零售业这块巨大的蛋糕。
王健林认为，万达的发展首先应该归功于正确的战略，业界称之为“四步棋”，其第一步棋就是跨区域发展，把一个地区性企业发展成一个全国性知名企业，塑造自己的品牌；第二步棋是万达跨入商业地产，并且策略上是向跨国公司收租；第三步棋是到境外上市，而第四步棋则彰显出万达的一派豪气—实现国际万达。
扩张发展战略使得目前大连万达旗下开业的购物中心达到了12家，在建项目11家，而万达更是立志跨入500强，到2010年每年开工5个到7个购物中心，而2010年以后则每年要开工10个大型购物中心。
与万达相比，素来以经营管理优势而著称的天河城也终于在2005年迈出了省内扩张的第一步，建筑面积9万平方米的虎门天河城10月底全面试业，自此天河城也有了TEEMALL和TOWNMALL两种模式；谈及扩张，禹来董事长认为，成熟的管理团队是天河城向外发展的最大的资本和核心竞争力，有很多人认为企业扩张最大的问题是资金，而他强调的是管理团队的数量和质量。记者近期也了解到，天河城百货还将在番禺万博中心开设面积达13000平方米的名牌折扣店。
铜锣湾集团及其总裁陈智在全国首家创办了品牌管理中心，加速了MALL新商业模式及MALL新商业理念的传播。陈智说，铜锣湾要把“国际零售业的先进理念和管理模式和中国国情结合”运用于企业规模扩张和管理之中。短短三年时间，铜锣湾以每月都有新店开张的惊人速度，向全国百家连锁的目标快速冲刺，目前已经拥有58个商业网点，遍布于全国18个省、3个自治区、4个直辖市中的44个城市，其中购物中心多达46家。
在深圳，华润“万象城”从诞生的第一天就带给了全行业以“购物中心示范性”的地位，相信凭借华润在零售业方面发展的根基，他们以“万象城”为核心的综合性商业地产项目进军全国恐怕已经为时不远；尤其值得关注的是，继深圳之后，中国第二座“万象城”正式落户杭州钱江新城。在厉玲的心中，漫步在长廊、广场、庭院的环境中购物，才是一种适应时代的生活方式。她说：“Mall给我们生活带来的变化才刚刚开始，我们有很多的期待”。
13年前，施至成在晋江市郊投资建设SM国际广场，这是他在中国投资的第一个SM广场。2005年11月，晋江SM已经开业，SM集团董事局主席施至成说，SM将扎根晋江，向全国市场扩展，他表示，沃尔玛、来雅百货等零售商对SM的模式很满意，只要我去的地方，他们就跟着走。SM集团的资料也显示，SM计划在中国建设60家SM购物中心。
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购物中心连锁开发、连锁运营是国际经验的实践总结，无论各家巨头们在这样的扩张大潮中各自扮演着什么样的角色，无疑都昭示出行业潜力和空间之巨大，但是在扩张的背后我们也在深思，中国的购物中心之路依然是前路漫漫，因为即将在本土上演的国际化竞争大幕才刚刚拉开，所以只有把视野放得更远，经营做得更好、开发更加专业，才可能更有出路和更大机会。
关键词：开发商与零售商关系
零售巨头一直是商业地产开发商争夺的招商资源，而国美、家乐福、沃尔玛、麦德龙等国内外航母级零售企业2005年却开始纷纷“试水”商业地产开发，其中含义除了零售巨头对更大利益的渴盼外，也有来自对商业地产的美好憧憬。
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面对如此纷杂的开发商与零售商关系，零售商、开发商各执一词。
成都熊猫城董事长陈宇光认为，在国外，大型百货公司和超市都不再单独开店了，都到购物中心做主力店，这绝对不是他们的实力不够或者商品不丰富，而是为了适应现代人消费需求多元化和复合型的要求。他认为，分散的单业态超市在不太长的时间内，要从国内主流消费载体的地位上败退下来，而综合性的购物中心和Shopping Mall这种新型的、先进的、最大限度地将各种经营要素优化组织起来的载体才更有机会。
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从金融角度，有专家这样分析，国外零售企业在直接开发商业地产时,往往将商业地产租约与商业本身打包，然后证券化变现，再滚动开发及零售业扩张。但是，目前国内资本市场尚未允许房地产物业的证券化，所以，开发商与零售商的联盟应该更贴合实际。
由开发商融资并提供商业地产，然后交给零售商经营，由此，开发商可以借助零售商带来的购物便利性来增加物业租金价值，而零售商也可大大缓解单独投资的潜在风险。这也难怪，开发商与零售商的关系变得如此微妙，原因无非是利益平衡和利益共享的问题。
针对零售业的未来发展，禹来在广东某次研讨会上分析后认为，中国零售业全面开放，大批外资竞争对手将会像潮水一样涌入二、三线城市，但这还只是2005年中国零售业市场风云激荡的第一幕！禹来表示，零售业属于传统性行业，进入门槛较低，经历了近些年的迅猛发展后，市场“分蛋糕”的参与者增量非常大。
郭增利认为，目前大量的国外商业品牌开始加速进入中国，这对商业地产开发商而言是一个利好消息，使他们可以在更广泛的品牌资源中进行选择组合，而外资品牌加速进入中国，也将导致招商规则改变。
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