易宪容：住房算投资还提倡什么“住房消费”？
建设部部长汪光焘在最近举行的全国建设工作会议上指出，2005年房地产市场调控初见成效，主要表现为，房地产开发投资过快增长势头得到遏制、房价涨幅趋缓、投机性需求基本得到遏制、部分城市住房供求矛盾有所趋缓。
因此，2006年要以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。特别控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给，以及搞活住房二级市场，提倡住房消费。[延伸阅读]
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2006年建设部对房地产调控目标与措施，基本看到了问题之所在，但关键还在于采取什么方式来落实。比如，提到提倡住房消费，就必须厘请一个目前十分混淆的概念，既住房是消费还是投资？
在现行国家统计局对住房的属性界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买用于居住的住宅，也都是投资品，而非消费品。根据国家统计局的规定，个人的住房消费是指，当住房用于居民居住时，租住的租金计入承租人的消费支出；如果是自住的，比照相应市场（租金）价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，居民的住房最终消费仅是指居民所支付的房租。因此，在现行的规定下，提倡或扩大房地产消费，除了激励民众多租一些房子之外，是无法达到扩大住房消费目的的。
也正是因为国家统计局把房地产归纳为固定资本形成或投资，因此无论房价如何上涨，都是与居民消费价格指数（CPI）无关，房价可以快速上涨，但CPI却不会受到房价上涨的影响。由于CPI不能反映房价的涨跌，利率的变化自然也就难以反映房地产市场的真实状况。所以尽管世界的利率都在变化，或世界利率进入上升的通道，但中国的利率就是不变化，甚至还有人说要下降。缺少了利率的调控，要想调控资金密集性的房地产市场，难度自然就会更大。可以说，目前房地产调整的困难就在于对房地产属性理解的歧义上。 [延伸阅读]
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如果政府能够解开这个结，住房消费问题就容易解决了。如果住房定为消费，那么住房价格的变化就应该反映到CPI上来，房价变化自然也就影响银行利率变化，住房的供求关系也就更容易调整。
利率（资金价格）是房地产市场的要素之一，目前房地产市场的最大问题在于住房的市场化和要素的非市场化之间的割裂，这导致了房地产企业的利润来源不是制造住房，而是通过和政府拉关系，以非市场的价格获得土地、资金等要素资源，这也是导致暴利和腐败的根源。所以要让房地产行业真正健康发展，关键在于大力推进房地产要素的市场化。在这个方面，政府是可以有很多作为的。
其实，要发展住房消费，最大的问题不在于住房结构调整，而是要让国内绝大多数民众有支付能力进入房地产市场。而要做到这一点，政府是能够在土地拍卖规划上（直接规定拍卖的土地生产什么类型的住房）、在住房的交易税与物业税、在银行利率及信贷控制上都是有作为的。只要从这三个方面入手，国内房地产泡沫调整并非难事，问题是政府从短期还是从长期来考虑如何作为。
有研究表明，目前我国一些地方房地产价格形成虚高。因此，政府应该对国内的房地产泡沫有清醒认识，并对此采取相应的措施调控，否则后果不堪设想！总之，住房消费是应该提倡，但不要把民众往高房价市场赶，而是要保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。政府要做到这点，首先要清除对住房理解的歧义，把住房看作是消费，并从土地拍卖与规划上保证中低价位住房建设，以严厉税收打击房地产炒作，以利率来调整住房的供求关系。这些都是政府能做的事情，就看政府作不作为。
因此，2006年要以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。特别控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给，以及搞活住房二级市场，提倡住房消费。[延伸阅读]
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在现行国家统计局对住房的属性界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买用于居住的住宅，也都是投资品，而非消费品。根据国家统计局的规定，个人的住房消费是指，当住房用于居民居住时，租住的租金计入承租人的消费支出；如果是自住的，比照相应市场（租金）价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，居民的住房最终消费仅是指居民所支付的房租。因此，在现行的规定下，提倡或扩大房地产消费，除了激励民众多租一些房子之外，是无法达到扩大住房消费目的的。
也正是因为国家统计局把房地产归纳为固定资本形成或投资，因此无论房价如何上涨，都是与居民消费价格指数（CPI）无关，房价可以快速上涨，但CPI却不会受到房价上涨的影响。由于CPI不能反映房价的涨跌，利率的变化自然也就难以反映房地产市场的真实状况。所以尽管世界的利率都在变化，或世界利率进入上升的通道，但中国的利率就是不变化，甚至还有人说要下降。缺少了利率的调控，要想调控资金密集性的房地产市场，难度自然就会更大。可以说，目前房地产调整的困难就在于对房地产属性理解的歧义上。 [延伸阅读]
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利率（资金价格）是房地产市场的要素之一，目前房地产市场的最大问题在于住房的市场化和要素的非市场化之间的割裂，这导致了房地产企业的利润来源不是制造住房，而是通过和政府拉关系，以非市场的价格获得土地、资金等要素资源，这也是导致暴利和腐败的根源。所以要让房地产行业真正健康发展，关键在于大力推进房地产要素的市场化。在这个方面，政府是可以有很多作为的。
其实，要发展住房消费，最大的问题不在于住房结构调整，而是要让国内绝大多数民众有支付能力进入房地产市场。而要做到这一点，政府是能够在土地拍卖规划上（直接规定拍卖的土地生产什么类型的住房）、在住房的交易税与物业税、在银行利率及信贷控制上都是有作为的。只要从这三个方面入手，国内房地产泡沫调整并非难事，问题是政府从短期还是从长期来考虑如何作为。
有研究表明，目前我国一些地方房地产价格形成虚高。因此，政府应该对国内的房地产泡沫有清醒认识，并对此采取相应的措施调控，否则后果不堪设想！总之，住房消费是应该提倡，但不要把民众往高房价市场赶，而是要保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。政府要做到这点，首先要清除对住房理解的歧义，把住房看作是消费，并从土地拍卖与规划上保证中低价位住房建设，以严厉税收打击房地产炒作，以利率来调整住房的供求关系。这些都是政府能做的事情，就看政府作不作为。
