2005年青岛市房地产的十大经典案例
营销是开发商或代理公司的重要“手艺”———找准本楼盘一些足够吸引购房者的特点，通过适当的包装，将其突出为卖点，换来销售利润的丰收。过去房子好卖，大家在这“吆喝”上下的功夫也很少有人会注意。如今情况不同了，并不是房子盖好了，就一定好卖，这才是考量大家“包装活儿”的时候。今年在售的楼盘中，那些项目的营销让人印象深刻，我们试着找出了10个代表案例，希望这些案例的成功经验可以与众多业内人士共享。
经典案例之一：海信·马山新城
开发商：青岛海信房地产股份有限公司
入选理由：“新城市，老故乡”系列广告，唯美和实用的精彩结合。
有业内人士称，6月1日新政后，海信·马山新城的运营者对方案进行了微调。但说起海信·马山新城，我们印象最深刻的还是该楼盘前期的系列广告。马山未必是个多高的山，但马山的历史和文化积淀，却暗藏着特殊的灵光。海信人找到了这个可以激发购买欲的东西，石林、古树、平等街……历史的纵深感用调节了色调的写实图片反映了出来，再加上颇有诗意的解说文字，广告版面因为这古与今的融汇而让人意味深长，反倒是常规性的楼盘说明被放到了不太起眼的位置，不过也没有关系，被上述有厚度的内容“笼络”下来的购房者，自然也会自觉找到楼盘说明书，进而有了购买的打算。
经典案例之二：千禧国际村
开发商：青岛千禧国际村置业有限公司
入选理由：定位明确，全方位营销。
信达荣昌集团给人的感觉是，它盖的房子在特定区域属于价格和品质都很高的，销售速度不一定很快，但最终销售业绩都很不错。当然，不紧不慢是需要功力的，这次千禧国际村的销售，就打出了组合老拳。
首先是定位准，信达荣昌是青岛第一个提出建设第二居所的开发商。第二居所没必要离城很近，也没必要有太多公交车经过，购房者需要从中得到休闲和娱乐。在随后的宣传中，围绕这个主题做的文章比比皆是，让人觉得住在郊区也挺好的。其次是以情动人，巧做“烧炕”文章。“烧炕”作为一种古老的风俗，是亲朋好友恭贺主人乔迁新居的一种祝福方式。当千禧国际村首期元禧组团年底精装交付时，在相当一部分千禧国际村的楼盘广告中，人们看到了对于“烧炕”内容的宣传，红色的喜庆色调，加上富有人情味的宣传内容，让人们感觉到了浓浓的暖意。
经典案例之三：天泰·韩国城·汉城区
开发商：青岛天泰奥城发展有限公司
入选理由：集中一切为营销。
天泰是青岛地产行当里的佼佼者，也是营销的高手，事事皆可作卖点。比如交房，“巴塞罗纳”交房了，汉城区正在卖，天泰搞个仪式，把两者联系到一起。为拿钥匙的“烧烧炕”是正理，主要目的还是为了后续的购买者，谁在仪式当天购买汉城区的房子，也是有奖品的。社区居民搞了点慈善的事，天泰知道了干脆组织大家一起来，天泰的名声出去了，房子也好卖了。还有在业主方面，韩国城自然是韩国人很多，为了照顾他们的居住习惯和爱好，天泰不仅组织韩国业主座谈，还在周边广告上打点韩语。一切为了销售嘛。
经典案例之四：慧博园
开发商：青岛东泰达房地产开发有限公司
入选理由：外来和尚念好经。
青岛地产圈似乎不太迷信“外来和尚”。于是东泰达来青发展时，很多人并不太在意。天赐良园让大家对东泰达有了印象；慧博园眉目清楚了，大家对东泰达也尊敬起来了。
慧博园的前期定位非常准确，“市南区最后一片多层社区”，无论这个提法是否准确，但这句宣传口号在当时的影响力非常大。大家都知道，青岛人就喜欢住多层，何况还是市南区最后的。这也就不难解释，开盘时出现 100多套房子几小时之内抢光的现象。5月份，新政风雨欲来时，很多人都琢磨着抛售房产，这时开售的慧博园二期却逆市涨价，这是向外界表明东泰达对自己楼盘的信心，而且收到了不错的效果。外来和尚能念经，也能念好经，东泰达的慧博园就是个例子。
经典案例之五：金光·都市名家
开发商：青岛市房地产开发投资股份有限公司
入选理由：高密度地块也有好房子。
按照青岛人的想法，别墅、多层公寓在市南区海边才算好房子。现在这个观念要改改了，青岛市房地产开发投资股份有限公司在小高层中搞出了高档住宅。
青岛市房地产开发投资股份有限公司这些年盖了不少高层，前几年开始都市名家的建设时，公司高层就琢磨着如何把这规划中容积率比较高的地块建成高档住宅。比如户型设计，高层相互不挡海景；比如装修，多数都是高档进口材料；配套，户均车位1．15个，一层双户电梯；真正智能化物业管理。难怪这么高的房价还能卖得这么好。青岛沿海区域的可开发地块这么稀缺，青岛市房地产开发投资股份有限公司的模式值得借鉴。
经典案例之六：鲁信·长春花园
开发商：山东鲁信置业有限公司
入选理由：一句广告语创造了奇迹。
把所有功劳都归功于那句“百万平米 四千余户”广告词似乎有点夸张，但事实上，这句话对于鲁信·长春花园来说，真的贡献太大了。在青岛捧着100万平方米的楼盘，谁都不会轻松了。但10月份一过，鲁信人就说，我们已经轻松了。为什么，房子销售开了个好头。再看看岛城各类媒体，包括报纸、电视、广告宣传牌，还有鲁信自己家的墙报，图案简单，宣传语也简单，就是那八个字，但这八个字在一夜之间，敲动了青岛所有购房者的心。买房的成群结队，看房的也兴致高昂，“看大盘去”成为一句流行的口号。
其实这时再来看“百万平米 四千余户”，这前后也凝结着不少额外的汗水。首先是百万平方米一起上市的决策者，我们是大盘，上市也就要以大抓人，不能小家子气。再看销售策略，高层先发售，价格略低点，让先来的人看了就不想走，就想签约，形成潮水，形成跟风，局面就打开了。
鲁信·长春花园给那些想看百万平方米房子一齐卖笑话的人上了一课，堪称今年成功的房产营销案例。
经典案例之七：100福国际山庄
开发商：中联盈地置业有限公司
入选理由：文化营销新典范。
卖房子也是卖文化。这在北京、上海等地的开发商圈子中已经形成共识。越是腕大的开发商，越要重视文化，因为这是一种最好的包装。看看潘石屹的SOHO小报，你会对SOHO中国的楼盘产生一种很有情调的感觉。可能任志强的高嗓门也会引来注意，但文化营销带来的人情味确实要比豪强理念的感觉好一些。
青岛地产界也有搞文化的，个人就不说了，说说楼盘，最好的典范就是100福国际山庄。为盖房子，先去打捞“百福”这个名字背后的故事。编辑了一本典故册子，楼盘的文化历史介绍了，其后的小故事又让册子有了很好的可读性。被这本书打动了的购房者，最后多数都成为“百福”的业主。
我们可以这样说，100福国际山庄的成功有决策者运营的功底，比如聘请北美设计师设计外形各异的别墅，比如将定价和涨价的手段问题搞得思路非常清晰，但最值得一说的，还是他们的文化营销。
经典案例之八：百通·兴隆家园
开发商：青岛百通城市建设股份有限公司
入选理由：波峰让利，乘胜追击。
百通算是近年来北部地产的“领头羊”。它和广业、华易组成的铁三角，代表了李沧区的地产势力。在百通花园、杭州花园、百通馨苑的成功运作后，兴隆家园今年的销售却受到了“六一新政”的影响。无论如何，性价比在那里摆着，兴隆家园在8月率先解冻，并创下月售近百套的骄人成绩。在形势一片大好的情况下，11月百通突发奇招，每平方米让利50元到 300元。公开让利，这可是青岛楼盘近几年从来没有发生过的事情，一时间，兴隆家园成了街头巷尾人们谈论的焦点。随后百通又趁热打铁，推出赠送电器的优惠，据说，兴隆家园的销售好得不得了。在热销时让利，牺牲自己的利润，很多人搞不懂百通葫芦里卖的什么药？也有人猜测说，这说明百通需要大量资金，说不定明年百通会有惊人的大动作。我们期待明年百通的计划曝光，让大家的疑问有一个答案。
经典案例之九：莱钢·华阳慧谷
开发商：山东莱钢建设有限公司
入选理由：做好青岛首座钢结构住宅的文章。
莱钢建设也是“外来和尚”。东泰达炒的是概念，莱钢整的却是科技。钢结构？以前就觉得厂房好像才用上这名词，没想到可以用来盖房子。咱们购房者不懂什么钢结构，人家的宣传战开始了。意识里好像钢结构会结实点，没想到优点太多了：环保，土壤也是资源，烧砖也是污染，有了钢结构，全免了；还节约空间，砖混墙太厚，用钢结构至少多出 6％的实用面积，这不是对消费者搞大赠送吗？钢结构还能够减少内墙承重，房间布局改起来也轻松。一通普及性教育，青岛人对钢结构住宅也能说出个一二了，当然，很多人也跑到华阳路慷慨解囊去了。
经典案例之十：樱之御园
开发商：青岛中联建业股份有限公司
入选理由：极品地块的极品利用。
樱之御园的盘子不大，却将极品地块的品质发挥了出来。樱之御园是为成功人士量身打造的高档园区，规划及设计风格简约、明快、流畅，景观设计特邀中国台湾景观设计大师温冠霖先生担当，采用“新和风”的造景方法，并将一期工程按照“新和风”的风格进行局部点缀、改造，整个园区种植樱花，充满浓郁的异国情调。户型设计从关爱健康、环保出发，全部采用明厨明卫的全明设计，南北通透，具有良好的通风性大观景阳台将秀丽的海滨风光尽收眼底。顶层大观景平台设计，体现出浓郁的人文品格和欧美风尚，整个小区在建设和设计风格等方面进行了完美结合，并使整个园区成为该区域内一个新的亮点。再加上丰富的旅游资源和教育资源，这个楼盘真的如其自己所称，“为成功人士量身打造”。
记者 魏建华 半岛都市报
经典案例之一：海信·马山新城
开发商：青岛海信房地产股份有限公司
入选理由：“新城市，老故乡”系列广告，唯美和实用的精彩结合。
有业内人士称，6月1日新政后，海信·马山新城的运营者对方案进行了微调。但说起海信·马山新城，我们印象最深刻的还是该楼盘前期的系列广告。马山未必是个多高的山，但马山的历史和文化积淀，却暗藏着特殊的灵光。海信人找到了这个可以激发购买欲的东西，石林、古树、平等街……历史的纵深感用调节了色调的写实图片反映了出来，再加上颇有诗意的解说文字，广告版面因为这古与今的融汇而让人意味深长，反倒是常规性的楼盘说明被放到了不太起眼的位置，不过也没有关系，被上述有厚度的内容“笼络”下来的购房者，自然也会自觉找到楼盘说明书，进而有了购买的打算。
开发商：青岛千禧国际村置业有限公司
入选理由：定位明确，全方位营销。
信达荣昌集团给人的感觉是，它盖的房子在特定区域属于价格和品质都很高的，销售速度不一定很快，但最终销售业绩都很不错。当然，不紧不慢是需要功力的，这次千禧国际村的销售，就打出了组合老拳。
首先是定位准，信达荣昌是青岛第一个提出建设第二居所的开发商。第二居所没必要离城很近，也没必要有太多公交车经过，购房者需要从中得到休闲和娱乐。在随后的宣传中，围绕这个主题做的文章比比皆是，让人觉得住在郊区也挺好的。其次是以情动人，巧做“烧炕”文章。“烧炕”作为一种古老的风俗，是亲朋好友恭贺主人乔迁新居的一种祝福方式。当千禧国际村首期元禧组团年底精装交付时，在相当一部分千禧国际村的楼盘广告中，人们看到了对于“烧炕”内容的宣传，红色的喜庆色调，加上富有人情味的宣传内容，让人们感觉到了浓浓的暖意。
经典案例之三：天泰·韩国城·汉城区
开发商：青岛天泰奥城发展有限公司
入选理由：集中一切为营销。
天泰是青岛地产行当里的佼佼者，也是营销的高手，事事皆可作卖点。比如交房，“巴塞罗纳”交房了，汉城区正在卖，天泰搞个仪式，把两者联系到一起。为拿钥匙的“烧烧炕”是正理，主要目的还是为了后续的购买者，谁在仪式当天购买汉城区的房子，也是有奖品的。社区居民搞了点慈善的事，天泰知道了干脆组织大家一起来，天泰的名声出去了，房子也好卖了。还有在业主方面，韩国城自然是韩国人很多，为了照顾他们的居住习惯和爱好，天泰不仅组织韩国业主座谈，还在周边广告上打点韩语。一切为了销售嘛。
经典案例之四：慧博园
开发商：青岛东泰达房地产开发有限公司
入选理由：外来和尚念好经。
青岛地产圈似乎不太迷信“外来和尚”。于是东泰达来青发展时，很多人并不太在意。天赐良园让大家对东泰达有了印象；慧博园眉目清楚了，大家对东泰达也尊敬起来了。
慧博园的前期定位非常准确，“市南区最后一片多层社区”，无论这个提法是否准确，但这句宣传口号在当时的影响力非常大。大家都知道，青岛人就喜欢住多层，何况还是市南区最后的。这也就不难解释，开盘时出现 100多套房子几小时之内抢光的现象。5月份，新政风雨欲来时，很多人都琢磨着抛售房产，这时开售的慧博园二期却逆市涨价，这是向外界表明东泰达对自己楼盘的信心，而且收到了不错的效果。外来和尚能念经，也能念好经，东泰达的慧博园就是个例子。
经典案例之五：金光·都市名家
开发商：青岛市房地产开发投资股份有限公司
入选理由：高密度地块也有好房子。
按照青岛人的想法，别墅、多层公寓在市南区海边才算好房子。现在这个观念要改改了，青岛市房地产开发投资股份有限公司在小高层中搞出了高档住宅。
青岛市房地产开发投资股份有限公司这些年盖了不少高层，前几年开始都市名家的建设时，公司高层就琢磨着如何把这规划中容积率比较高的地块建成高档住宅。比如户型设计，高层相互不挡海景；比如装修，多数都是高档进口材料；配套，户均车位1．15个，一层双户电梯；真正智能化物业管理。难怪这么高的房价还能卖得这么好。青岛沿海区域的可开发地块这么稀缺，青岛市房地产开发投资股份有限公司的模式值得借鉴。
经典案例之六：鲁信·长春花园
开发商：山东鲁信置业有限公司
入选理由：一句广告语创造了奇迹。
把所有功劳都归功于那句“百万平米 四千余户”广告词似乎有点夸张，但事实上，这句话对于鲁信·长春花园来说，真的贡献太大了。在青岛捧着100万平方米的楼盘，谁都不会轻松了。但10月份一过，鲁信人就说，我们已经轻松了。为什么，房子销售开了个好头。再看看岛城各类媒体，包括报纸、电视、广告宣传牌，还有鲁信自己家的墙报，图案简单，宣传语也简单，就是那八个字，但这八个字在一夜之间，敲动了青岛所有购房者的心。买房的成群结队，看房的也兴致高昂，“看大盘去”成为一句流行的口号。
其实这时再来看“百万平米 四千余户”，这前后也凝结着不少额外的汗水。首先是百万平方米一起上市的决策者，我们是大盘，上市也就要以大抓人，不能小家子气。再看销售策略，高层先发售，价格略低点，让先来的人看了就不想走，就想签约，形成潮水，形成跟风，局面就打开了。
鲁信·长春花园给那些想看百万平方米房子一齐卖笑话的人上了一课，堪称今年成功的房产营销案例。
经典案例之七：100福国际山庄
开发商：中联盈地置业有限公司
入选理由：文化营销新典范。
卖房子也是卖文化。这在北京、上海等地的开发商圈子中已经形成共识。越是腕大的开发商，越要重视文化，因为这是一种最好的包装。看看潘石屹的SOHO小报，你会对SOHO中国的楼盘产生一种很有情调的感觉。可能任志强的高嗓门也会引来注意，但文化营销带来的人情味确实要比豪强理念的感觉好一些。
青岛地产界也有搞文化的，个人就不说了，说说楼盘，最好的典范就是100福国际山庄。为盖房子，先去打捞“百福”这个名字背后的故事。编辑了一本典故册子，楼盘的文化历史介绍了，其后的小故事又让册子有了很好的可读性。被这本书打动了的购房者，最后多数都成为“百福”的业主。
我们可以这样说，100福国际山庄的成功有决策者运营的功底，比如聘请北美设计师设计外形各异的别墅，比如将定价和涨价的手段问题搞得思路非常清晰，但最值得一说的，还是他们的文化营销。
经典案例之八：百通·兴隆家园
开发商：青岛百通城市建设股份有限公司
入选理由：波峰让利，乘胜追击。
百通算是近年来北部地产的“领头羊”。它和广业、华易组成的铁三角，代表了李沧区的地产势力。在百通花园、杭州花园、百通馨苑的成功运作后，兴隆家园今年的销售却受到了“六一新政”的影响。无论如何，性价比在那里摆着，兴隆家园在8月率先解冻，并创下月售近百套的骄人成绩。在形势一片大好的情况下，11月百通突发奇招，每平方米让利50元到 300元。公开让利，这可是青岛楼盘近几年从来没有发生过的事情，一时间，兴隆家园成了街头巷尾人们谈论的焦点。随后百通又趁热打铁，推出赠送电器的优惠，据说，兴隆家园的销售好得不得了。在热销时让利，牺牲自己的利润，很多人搞不懂百通葫芦里卖的什么药？也有人猜测说，这说明百通需要大量资金，说不定明年百通会有惊人的大动作。我们期待明年百通的计划曝光，让大家的疑问有一个答案。
经典案例之九：莱钢·华阳慧谷
开发商：山东莱钢建设有限公司
入选理由：做好青岛首座钢结构住宅的文章。
莱钢建设也是“外来和尚”。东泰达炒的是概念，莱钢整的却是科技。钢结构？以前就觉得厂房好像才用上这名词，没想到可以用来盖房子。咱们购房者不懂什么钢结构，人家的宣传战开始了。意识里好像钢结构会结实点，没想到优点太多了：环保，土壤也是资源，烧砖也是污染，有了钢结构，全免了；还节约空间，砖混墙太厚，用钢结构至少多出 6％的实用面积，这不是对消费者搞大赠送吗？钢结构还能够减少内墙承重，房间布局改起来也轻松。一通普及性教育，青岛人对钢结构住宅也能说出个一二了，当然，很多人也跑到华阳路慷慨解囊去了。
经典案例之十：樱之御园
开发商：青岛中联建业股份有限公司
入选理由：极品地块的极品利用。
樱之御园的盘子不大，却将极品地块的品质发挥了出来。樱之御园是为成功人士量身打造的高档园区，规划及设计风格简约、明快、流畅，景观设计特邀中国台湾景观设计大师温冠霖先生担当，采用“新和风”的造景方法，并将一期工程按照“新和风”的风格进行局部点缀、改造，整个园区种植樱花，充满浓郁的异国情调。户型设计从关爱健康、环保出发，全部采用明厨明卫的全明设计，南北通透，具有良好的通风性大观景阳台将秀丽的海滨风光尽收眼底。顶层大观景平台设计，体现出浓郁的人文品格和欧美风尚，整个小区在建设和设计风格等方面进行了完美结合，并使整个园区成为该区域内一个新的亮点。再加上丰富的旅游资源和教育资源，这个楼盘真的如其自己所称，“为成功人士量身打造”。
记者 魏建华 半岛都市报
