2005青岛房地产焦点事件：管窥楼市年度表情(上)
2005青岛房地产市场年终大盘点之事件篇焦点事件：管窥楼市年度表情
对于房地产市场来说，2005年是颇不平静的一年；对于青岛楼市来说，2005年是大事频频发生的一年。
今年，由于受到了一系列宏观调控政策的影响，房地产市场进入了“气候变化期”。有业内人士认为，2005年是悲喜交加的一年，但也有人认为2005年是一个秩序调整年。
因此，在这一个跌宕起伏的年份里，很多地产政策、地产事件成为业内反复咀嚼的话题，构成好新闻的素材。2005青岛地产年度焦点事件回放，在管窥青岛楼市年度主题表情的同时，也从不同角度反映出2005年的不同寻常，更折射出涌动在市场大潮中的某些令我们感动并记住的因素。
年度大事之一
宏观调控稳楼市
【新闻回放】 2月3日，我市印发《关于促进房地产市场持续健康发展若干问题的通知》（青政发〔2005〕2号），就强化政府宏观调控和市场监管有关问题进行了规范。
4月19日，市政府办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（青政发〔2005〕20号）印发，就我市稳定住房价格工作进行全面部署。
5月13日，市政府办公厅下发《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》（青政办发〔2005〕24号），就进一步加强和改善房地产市场宏观调控，调整住房供应结构，控制不合理住房需求，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展有关问题进行了规范。
【本刊点评】 随着各项调控措施的逐步实施，我市房地产市场运行出现积极变化，价格上涨趋缓，投机炒作行为得到一定遏制，消费者购房行为渐趋理性。
[延伸阅读] ·2005青岛房地产新政策系列盘点
客观上讲，稳定住房价格、调整供给结构、遏制投机需求作为这次房地产市场调控的三个关键点，在我市今年的房地产宏观调控中取得了较好的成效。消除住房价格和房地产投资过快增长等不健康因素，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展。
通过调整，我市房地产市场逐步进入一个供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康发展轨道。
年度大事之二 “6·1”新政显威力
【新闻回放】 5月31日，我市出台房地产税收政策，规定2005年6月1日后，青岛市个人转让其购买不足两年的住房对外销售的，必须全额征收营业税，税率为5.5％。个人转让其购买超过两年（含两年）、且符合本市普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过（含两年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。
我市对普通住房标准作出了明确规定。凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房。
[延伸阅读] ·青岛地税局等五部门 出台个人住房转让相关税收政策
【本刊点评】 其实，房地产新政的威力早在6月份之前就已开始发力。进入5月份，不少房地产开发企业反映，商品房销售量急剧减少，市场观望气氛浓厚，大众心理预期普遍看跌。以至许多开发商认为，房地产市场将进入一个较长时期的“熊市”。
二手房市场甚至一度“萧条”，据不少中介机构反映，六七月份二手房成交量非常之低，尤其是利润丰厚的高档次新房市场。
但是，房地产新政就这样在业界的质疑、焦虑甚至惶恐中逐渐为众人所适应。毕竟，“6·1”新政对于遏制投机、抑制投资、鼓励自住起到了重要作用，使得市场在观望中走向理性。
年度大事之三 两次摇号更公正
【新闻回放】 3月10日，市建委、市发改委、市国土资源房管局、市规划局、市物价局、市监察局共同印发《青岛市经济适用住房项目招投标管理办法》（青建发〔2005〕14号），就经济适用住房招投标相关规定和程序进行规范。
3月21日，我市经济适用房第一次公开摇号在李沧区虎山体育场举行。此次514套经济适用房引得4146位购房者前来参加。本年度第二次摇号共推出682套经济适用住房，基准价格从2893元／平方米至3656元／平方米不等。
[延伸阅读] ·经济适用住房公开摇号销售 3月25日将刊登第一批摇号结果
11月30日，经济适用住房开工在建面积累计235.6万平方米，竣工面积累计72.2万平方米，提前完成了市政府确定的“开工在建230万平方米、竣工70万平方米”目标任务。
[延伸阅读] ·青岛经济适用房专题
【本刊点评】 本年度，经济适用房可圈可点之处很多。以公开摇号方式销售经济适用住房就是我市的一次探索和创新。“经济适用住房公开摇号了”———一时之间，这件新鲜事儿成为街头巷尾的热门话题。
为保证公开销售工作的公平、公正，有关部门制定了公开销售程序，并严格在监察部门和公证部门、购房市民代表联合监督下进行，接受社会各界、广大市民、新闻单位的监督。
[延伸阅读] ·青岛市经济适用住房管理办法
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。这充分体现了市委、市政府对解决中低收入家庭住房困难问题的重视程度。“摇号”在社会各界引起强烈反响的同时，也得到广大市民的拥护与称赞，从中我们也看到主管部门保障中低收入家庭住房的决心与魄力。
年度大事之四 三大条例分量重
【新闻回放】 9月29日，《青岛市城市房屋拆迁管理条例》（修订稿）通过山东省人大常委会备案，至此完成所有立法程序，将于2006年1月1日起正式实施。
11月25日，《青岛市城市房地产开发经营管理条例》 、《青岛市物业管理条例》 获山东省人大常委会批复，并将于2006年1月1日起正式实施。
【本刊点评】《青岛市城市房屋拆迁管理条例》确定了“就地补偿为基准”原则，货币补偿以拆迁区域新建商品房价格结算补偿金……毫无疑问，这一条例的实施，将使几乎停滞拆迁工作重新启动；《青岛市城市房地产开发经营管理条例》根据新的市场形势，明确了房地产开发与经营中的细节，为岛城房市健康发展定下了“铁律”；《青岛市物业管理条例》则明确了房屋销售之后的有关事项，使得老百姓得到更多的实惠。从拆迁到建设再到物业管理，三大条例紧密相联，环环相扣，有机统一。
[延伸阅读]·解读《青岛市城市房屋拆迁管理条例》
[延伸阅读]·[青岛市房屋拆迁管理条例]算账：同一套房多补多少
主管部门转变观念、开拓创新的实际行动，既为市场制定了游戏规则，使企业在市场竞争中“有法可依”；又确实保证了老百姓的权益，赢得了市民的喝彩；更推动了一个重要行业的上中下游各个环节的发展。
年度大事之五 网上备案更透明
【新闻回放】 11月1日，我市网上售房制度正式启动。商品房销售合同网上备案和登记管理办法对于网上售房的各方面做了具体规定，增加了商品房销售的透明度。
[延伸阅读] ·青岛网上房地产
日前，记者获悉，商品房合同网上备案经过升级改造完善后在市内四区施行，效果良好，以后将逐步扩大到五市三区；另外，明年二手房买卖租赁等业务也将全部“上网”。
【本刊点评】 作为一个透明市场的信息平台，网上售房为完善市场秩序、公开销售过程，推动青岛房地产市场前进了一大步。
[延伸阅读] ·购房人通过合同网上备案购房主要应注意哪些问题？
虽然目前运作并未完全达到预期效果，但毕竟已经迈出了第一步，已经有了一个好的开始。另外，本年与此类似的还有两件事情值得一提：一是我市制定了新版《青岛市商品房买卖合同》，合同规定，三种情况开发商违约需做双倍赔偿，规划变更需要业主同意；二是开始实施《青岛市房屋买卖居间合同》和《青岛市房屋租赁居间合同》，合同除设定了买卖双方（租赁双方、甲方乙方）外，还设定了居间人为第三方“丙方”，使中介公司在做居间业务时取得了“名分”，并明确规定了三方各自的权利与义务。
年度大事之六 土地市场多创新
【新闻回放】 4月17日，香港西路25号地块被海信房地产开发有限公司以8550元／平方米收入囊中；
6月18日举办的土地出让活动，是应当被载入青岛土地出让史册的。不仅是因为它恰逢政策交替的关键期，更重要的是这是作为完成市政府提出的每年推出1000亩普通商品住房用地的开端，是我市首次推出普通商品住房用地。
10月17日，我市奥帆赛场3宗地块面向海内外挂牌出让，规划建筑面积分别为4.4856万平方米、4.9855万平方米、5.2349万平方米，挂牌起始价分别为9040元／平方米、9130元／平方米、9360元／平方米。这次土地出让创造了青岛土地出让史上的最高出让起始总价13亿元人民币的纪录。
[延伸阅读]·奥运催生岛城新地王 奥帆赛周边三地起价13.5亿
[延伸阅读]·青岛新“地王”频出 拍地供地是为稳定房价？
【本刊点评】 三组数据的背后是我市土地市场不断创新的身影。本年度土地市场不少事情值得用些笔墨。其中“限定房屋销售价格”、“捆绑出让”等新的出让附加方式就是相关部门针对我市房产价格一直攀升、百姓住房难以满足的状况，经过长期调研、考察，而开始实施的一种新的土地出让形式。
普通商品住房是今年我市新的住房政策中新增加的一个层次，对完善住房供应体系起到了重要作用。由此，我市住房供应体系包含高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房，充分保障老百姓住得起房子。
另外，今年对城中村的盘活有了很好的实践。2005年，根据照顾村民利益，努力推进市场化配置土地资源，提升旧村的综合竞争力等盘活城中村所制定的原则，对埠西村进行兼顾村民、政府、投资商三方利益的市场化运作。埠西村的成功改造已经成为我市城中村改造史上的一段佳话。
青岛日报记者刘海亮 [下一页]
对于房地产市场来说，2005年是颇不平静的一年；对于青岛楼市来说，2005年是大事频频发生的一年。
今年，由于受到了一系列宏观调控政策的影响，房地产市场进入了“气候变化期”。有业内人士认为，2005年是悲喜交加的一年，但也有人认为2005年是一个秩序调整年。
因此，在这一个跌宕起伏的年份里，很多地产政策、地产事件成为业内反复咀嚼的话题，构成好新闻的素材。2005青岛地产年度焦点事件回放，在管窥青岛楼市年度主题表情的同时，也从不同角度反映出2005年的不同寻常，更折射出涌动在市场大潮中的某些令我们感动并记住的因素。
【新闻回放】 2月3日，我市印发《关于促进房地产市场持续健康发展若干问题的通知》（青政发〔2005〕2号），就强化政府宏观调控和市场监管有关问题进行了规范。
4月19日，市政府办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（青政发〔2005〕20号）印发，就我市稳定住房价格工作进行全面部署。
5月13日，市政府办公厅下发《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》（青政办发〔2005〕24号），就进一步加强和改善房地产市场宏观调控，调整住房供应结构，控制不合理住房需求，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展有关问题进行了规范。
【本刊点评】 随着各项调控措施的逐步实施，我市房地产市场运行出现积极变化，价格上涨趋缓，投机炒作行为得到一定遏制，消费者购房行为渐趋理性。
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客观上讲，稳定住房价格、调整供给结构、遏制投机需求作为这次房地产市场调控的三个关键点，在我市今年的房地产宏观调控中取得了较好的成效。消除住房价格和房地产投资过快增长等不健康因素，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展。
通过调整，我市房地产市场逐步进入一个供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康发展轨道。
年度大事之二 “6·1”新政显威力
【新闻回放】 5月31日，我市出台房地产税收政策，规定2005年6月1日后，青岛市个人转让其购买不足两年的住房对外销售的，必须全额征收营业税，税率为5.5％。个人转让其购买超过两年（含两年）、且符合本市普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过（含两年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。
我市对普通住房标准作出了明确规定。凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房。
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【本刊点评】 其实，房地产新政的威力早在6月份之前就已开始发力。进入5月份，不少房地产开发企业反映，商品房销售量急剧减少，市场观望气氛浓厚，大众心理预期普遍看跌。以至许多开发商认为，房地产市场将进入一个较长时期的“熊市”。
二手房市场甚至一度“萧条”，据不少中介机构反映，六七月份二手房成交量非常之低，尤其是利润丰厚的高档次新房市场。
但是，房地产新政就这样在业界的质疑、焦虑甚至惶恐中逐渐为众人所适应。毕竟，“6·1”新政对于遏制投机、抑制投资、鼓励自住起到了重要作用，使得市场在观望中走向理性。
年度大事之三 两次摇号更公正
【新闻回放】 3月10日，市建委、市发改委、市国土资源房管局、市规划局、市物价局、市监察局共同印发《青岛市经济适用住房项目招投标管理办法》（青建发〔2005〕14号），就经济适用住房招投标相关规定和程序进行规范。
3月21日，我市经济适用房第一次公开摇号在李沧区虎山体育场举行。此次514套经济适用房引得4146位购房者前来参加。本年度第二次摇号共推出682套经济适用住房，基准价格从2893元／平方米至3656元／平方米不等。
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11月30日，经济适用住房开工在建面积累计235.6万平方米，竣工面积累计72.2万平方米，提前完成了市政府确定的“开工在建230万平方米、竣工70万平方米”目标任务。
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【本刊点评】 本年度，经济适用房可圈可点之处很多。以公开摇号方式销售经济适用住房就是我市的一次探索和创新。“经济适用住房公开摇号了”———一时之间，这件新鲜事儿成为街头巷尾的热门话题。
为保证公开销售工作的公平、公正，有关部门制定了公开销售程序，并严格在监察部门和公证部门、购房市民代表联合监督下进行，接受社会各界、广大市民、新闻单位的监督。
[延伸阅读] ·青岛市经济适用住房管理办法
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。这充分体现了市委、市政府对解决中低收入家庭住房困难问题的重视程度。“摇号”在社会各界引起强烈反响的同时，也得到广大市民的拥护与称赞，从中我们也看到主管部门保障中低收入家庭住房的决心与魄力。
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【新闻回放】 9月29日，《青岛市城市房屋拆迁管理条例》（修订稿）通过山东省人大常委会备案，至此完成所有立法程序，将于2006年1月1日起正式实施。
11月25日，《青岛市城市房地产开发经营管理条例》 、《青岛市物业管理条例》 获山东省人大常委会批复，并将于2006年1月1日起正式实施。
【本刊点评】《青岛市城市房屋拆迁管理条例》确定了“就地补偿为基准”原则，货币补偿以拆迁区域新建商品房价格结算补偿金……毫无疑问，这一条例的实施，将使几乎停滞拆迁工作重新启动；《青岛市城市房地产开发经营管理条例》根据新的市场形势，明确了房地产开发与经营中的细节，为岛城房市健康发展定下了“铁律”；《青岛市物业管理条例》则明确了房屋销售之后的有关事项，使得老百姓得到更多的实惠。从拆迁到建设再到物业管理，三大条例紧密相联，环环相扣，有机统一。
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年度大事之五 网上备案更透明
【新闻回放】 11月1日，我市网上售房制度正式启动。商品房销售合同网上备案和登记管理办法对于网上售房的各方面做了具体规定，增加了商品房销售的透明度。
[延伸阅读] ·青岛网上房地产
日前，记者获悉，商品房合同网上备案经过升级改造完善后在市内四区施行，效果良好，以后将逐步扩大到五市三区；另外，明年二手房买卖租赁等业务也将全部“上网”。
【本刊点评】 作为一个透明市场的信息平台，网上售房为完善市场秩序、公开销售过程，推动青岛房地产市场前进了一大步。
[延伸阅读] ·购房人通过合同网上备案购房主要应注意哪些问题？
虽然目前运作并未完全达到预期效果，但毕竟已经迈出了第一步，已经有了一个好的开始。另外，本年与此类似的还有两件事情值得一提：一是我市制定了新版《青岛市商品房买卖合同》，合同规定，三种情况开发商违约需做双倍赔偿，规划变更需要业主同意；二是开始实施《青岛市房屋买卖居间合同》和《青岛市房屋租赁居间合同》，合同除设定了买卖双方（租赁双方、甲方乙方）外，还设定了居间人为第三方“丙方”，使中介公司在做居间业务时取得了“名分”，并明确规定了三方各自的权利与义务。
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【新闻回放】 4月17日，香港西路25号地块被海信房地产开发有限公司以8550元／平方米收入囊中；
6月18日举办的土地出让活动，是应当被载入青岛土地出让史册的。不仅是因为它恰逢政策交替的关键期，更重要的是这是作为完成市政府提出的每年推出1000亩普通商品住房用地的开端，是我市首次推出普通商品住房用地。
10月17日，我市奥帆赛场3宗地块面向海内外挂牌出让，规划建筑面积分别为4.4856万平方米、4.9855万平方米、5.2349万平方米，挂牌起始价分别为9040元／平方米、9130元／平方米、9360元／平方米。这次土地出让创造了青岛土地出让史上的最高出让起始总价13亿元人民币的纪录。
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【本刊点评】 三组数据的背后是我市土地市场不断创新的身影。本年度土地市场不少事情值得用些笔墨。其中“限定房屋销售价格”、“捆绑出让”等新的出让附加方式就是相关部门针对我市房产价格一直攀升、百姓住房难以满足的状况，经过长期调研、考察，而开始实施的一种新的土地出让形式。
普通商品住房是今年我市新的住房政策中新增加的一个层次，对完善住房供应体系起到了重要作用。由此，我市住房供应体系包含高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房，充分保障老百姓住得起房子。
另外，今年对城中村的盘活有了很好的实践。2005年，根据照顾村民利益，努力推进市场化配置土地资源，提升旧村的综合竞争力等盘活城中村所制定的原则，对埠西村进行兼顾村民、政府、投资商三方利益的市场化运作。埠西村的成功改造已经成为我市城中村改造史上的一段佳话。
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