走过胆战心惊的2005年 老百姓才是最大的输家(1)
2005年，老百姓对于房地产有太多的期待，因为年初的时候，政府高层就说要抑制房价过快增长，在一个据称是要花十五年积蓄买一套房的市场中，房价下跌是每一个普通消费者最大的期待，网上调查中７３％的网友认为是房价太高导致买不起房。上半年一系列的宏观调控让无数的老百姓看到了希望，希望演变成了对于房地产市场庞大的持币观望！这也许达到了宏观调控抑制房价所要借助的手段，如果说８.３１大限、１２１文件提高了土地和资金门槛都是从供应的角度去遏制房地产的过快投资，那么今年的一系列政策，包括３.１７央行加息、征收营业税和个税以及十一五期间将推行的房地产税（物业税）等等都在需求的层面上给房地产市场降温。而据建设部政策研究中心主任陈淮透露，“2006年应该是一个鼓励住房消费年”，尤其是支持自住型的普通商品房消费。
就在０５年老百姓期待政府宏观调控能使房价下跌的过程中，伴随着“一个个炸药包”的投掷，多少准备买房和已经买房的人们体验到了“一惊一乍”，楼市的“一日三市，风云突变，草木皆兵，一波三折”全在购房人的心里留下了沟沟坎坎。
３·１７“赶紧还钱吧”
３月１６日晚上六点，中国人民银行突然发布消息：自３月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款执行利率下限为例，将比原优惠利率5.31%高0.20个百分点。
0.2个百分点对于贷款者影响很小，但却看到央行发出了一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高风险，贷款的成本风险。购房人心理预期因此受到影响，考虑到市场处于一个加息通道中，购房成本将增加，不少购房人选择了提前换贷。
[延伸阅读] ·周小川警告目前利率过低 央行可能加大操作力度
可银行再给提前还贷者当头一棒：提前还贷要交违约金。银行方面称这是国际惯例，而民法专家何山认为，法律其实是允许提前还贷的，提前还贷不算违约，银行收什么违约金？中国政法大学赵旭东教授也认为，通常在中国的商业交易中是鼓励提前还款的，所以银行收取违约金理由并不充分。甚至有媒体评论：银行收取提前还贷违约金是在趁火打劫。
此后四大银行表示，各地分行在合同中如果约定了违约金就以合同为准，而总行对此尚无整体计划。购房人总算逃过一劫。
卖房究竟要交多少税？真让人“算”到晕 有谱没谱？
５月份，七部委联手出台新政，重拳“袭击”楼市。新政中对购房人直接影响最大的莫过于对二手房开征营业税。
按照七部委意见，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。
随后各地相继出台了可享受税收优惠的普通住宅标准。接下来，北京关于契税、土地增值税、个人所得税的规定及优惠条件陆陆续续被报道出来。
一时间，卖房人慌了，卖个房子究竟要交多少税？很多业内人士都说不清楚到底不同的情况下究竟要交哪些税、哪些可以享受优惠，何况普通的购房人，真让人能算到“晕”，经纪公司和中介人士也因此成了媒体记者的宠儿。
[延伸阅读] ·转嫁营业税促二手房价上涨 短期背离新政初衷
《北京青年报》曾算过一笔账，6月以后卖房缴的6种税费占到总房款的10%。难怪乎美国财经杂志《福布斯》发表的2005年度全球“税负痛苦指数”称，中国内地的“税负痛苦指数”位居第二。
不过二手房税负真正的痛苦者不是卖房人，因为在北京，二手房 市场处于绝对的卖方市场，卖家能将这笔税钱转嫁到买家头上。那些买不起新房原本打算买二手房的人成为最后的买单人。人们开始质疑：征税到底是在抬升房价还是拉低房价？
个人所得税的征收是其中最具戏剧性的环节，它的故事充满了一波三折：
6月中旬，北京地税局称二手房交易要征收20%个税，并称这项政策其实2003年就已经出台只是未得到贯彻。七月初建设部副部长则表示，收取个税只是个别地方的试点，没有全国推广时间表。话音刚落，国家税务总局新闻发言人就发表了关于“个人所得税并非新政策，二手房交易应当缴纳个人所得税”的澄清。但之后个税仍未严格执行，北京在朝阳等区试征后也了无音信，卖房人一阵虚惊。
[延伸阅读] ·评论：开征房地产个人所得税 缘何似坚冰难破？
十月份，国家税务总局的一则通知再次将个税提上日程，重申二手房交易必须缴纳个税，实行“一窗式”征收，开具发票，且要各地在年底前上报细则。国税局的强硬态度让卖房人甚至于业内人士都认为个税征收要动真格的了。卖房人纷纷打听，各地细则什么时候出台；各中介公司二手房的交易量随之攀升。
年底已至，并未看到各地关于二手房个税的报道，“征不征、什么时候征”到底有谱没谱？经历了试征、停征的震荡过程，政策没有出台，唯一锻炼的是老百姓的心理承受力和免疫力。
[延伸阅读] ·二手房个税“屡败屡战” 国税总局“旧事重提”
除了在房地产交易环节加强征税，房屋持有环节也将面临税收负担，今年对不动产税的开征引来了广泛讨论。二月份国家税务总局、财政部等有关部门发出明确信号：开征统一规范的不动产税（又被称为物业税、房地产税）势在必行。１１月19日，国家税务总局局长谢旭人表示，将在十一五期间稳步推行物业税。房地产税的作用之一是打击投机抑制房价，让购房人意识到持有房产需要付出成本，会不会买得起房养不起房？
不论是加息、征收二手房交易税还是统一的不动产税，对消费者而言，至少都在提醒大家买房要考虑到诸多风险因素。陈淮在今年的五月的某此地产峰会上就指出：房价不是当前房地产市场上的唯一风险,还有比如利率和税收,未来20年利率上涨的可能性要远远大于下降的可能性,而资产征税是市场经济下一个躲不过去的必要的制度建设。利率如果发生2个百分点的上涨，消费者住房总价和月供的变化可能远远大于房价上涨20％的所得;正在热议中的不动产税的开征也应该让更多人意识到超能力的消费蕴藏着很大的潜在风险。
经济适用房，富人的肉，穷人的痛！
6月１３日凌晨，数千人几天几夜排队等候北京经济适用房项目天通苑放号，有的人为了能排上号甚至准备了被褥、水壶提前几天就在放号处扎起了营地长期奋战。有人形容北京经济适用房的困局:“买房就像抢白菜”。焦点网推出的关于经济适用房的发售采用排队还是摇号方式的调查表明：71.49 %的网友认为摇号作为经济适用房的购房选号方式比排队更合理。最终以这场千人排号事件为代价换来的是北京市建委作出遵从民意的调整：经济适用房实行公开摇号。
而随后的另一则事件，更是激发了要不要取消经济适用房的热论。新华社记者曝光，回龙观惊现230平方米的“经济适用房”， 总房价115万元，装修‘特豪华’，浴室里都能看电视！”房内竟装有“6台电视、7个空调”！
[延伸阅读]·经济适用房：“居者有其屋”理想的现实困境
一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，另一边却是大量闲置的“豪宅”。“经济适用房不经济”，“经济适用房变味”，骗购现象激发了无数人的愤怒，经济适用房何去何从？在焦点网的调查中，73％的网友支持“经济适用房应及时退出历史舞台”。REICO二季度报道称：经济适用房的历史使命基本完成。官方对经济适用房的去留没有作出明确表态，北京建委只是表示要严打经济房骗购。
而从千人排号中我们能看到经济房庞大的市场需求，它背后反映的是中低收入家庭如何解决住房的问题。今年的国八条中明确指出加强中低档商品房的供应，但是直到最新的数据都表明，除了上海，北京乃至全国的房价仍然在涨。
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就在０５年老百姓期待政府宏观调控能使房价下跌的过程中，伴随着“一个个炸药包”的投掷，多少准备买房和已经买房的人们体验到了“一惊一乍”，楼市的“一日三市，风云突变，草木皆兵，一波三折”全在购房人的心里留下了沟沟坎坎。
３月１６日晚上六点，中国人民银行突然发布消息：自３月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款执行利率下限为例，将比原优惠利率5.31%高0.20个百分点。
0.2个百分点对于贷款者影响很小，但却看到央行发出了一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高风险，贷款的成本风险。购房人心理预期因此受到影响，考虑到市场处于一个加息通道中，购房成本将增加，不少购房人选择了提前换贷。
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此后四大银行表示，各地分行在合同中如果约定了违约金就以合同为准，而总行对此尚无整体计划。购房人总算逃过一劫。
卖房究竟要交多少税？真让人“算”到晕 有谱没谱？
５月份，七部委联手出台新政，重拳“袭击”楼市。新政中对购房人直接影响最大的莫过于对二手房开征营业税。
按照七部委意见，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。
随后各地相继出台了可享受税收优惠的普通住宅标准。接下来，北京关于契税、土地增值税、个人所得税的规定及优惠条件陆陆续续被报道出来。
一时间，卖房人慌了，卖个房子究竟要交多少税？很多业内人士都说不清楚到底不同的情况下究竟要交哪些税、哪些可以享受优惠，何况普通的购房人，真让人能算到“晕”，经纪公司和中介人士也因此成了媒体记者的宠儿。
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《北京青年报》曾算过一笔账，6月以后卖房缴的6种税费占到总房款的10%。难怪乎美国财经杂志《福布斯》发表的2005年度全球“税负痛苦指数”称，中国内地的“税负痛苦指数”位居第二。
不过二手房税负真正的痛苦者不是卖房人，因为在北京，二手房 市场处于绝对的卖方市场，卖家能将这笔税钱转嫁到买家头上。那些买不起新房原本打算买二手房的人成为最后的买单人。人们开始质疑：征税到底是在抬升房价还是拉低房价？
个人所得税的征收是其中最具戏剧性的环节，它的故事充满了一波三折：
6月中旬，北京地税局称二手房交易要征收20%个税，并称这项政策其实2003年就已经出台只是未得到贯彻。七月初建设部副部长则表示，收取个税只是个别地方的试点，没有全国推广时间表。话音刚落，国家税务总局新闻发言人就发表了关于“个人所得税并非新政策，二手房交易应当缴纳个人所得税”的澄清。但之后个税仍未严格执行，北京在朝阳等区试征后也了无音信，卖房人一阵虚惊。
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不论是加息、征收二手房交易税还是统一的不动产税，对消费者而言，至少都在提醒大家买房要考虑到诸多风险因素。陈淮在今年的五月的某此地产峰会上就指出：房价不是当前房地产市场上的唯一风险,还有比如利率和税收,未来20年利率上涨的可能性要远远大于下降的可能性,而资产征税是市场经济下一个躲不过去的必要的制度建设。利率如果发生2个百分点的上涨，消费者住房总价和月供的变化可能远远大于房价上涨20％的所得;正在热议中的不动产税的开征也应该让更多人意识到超能力的消费蕴藏着很大的潜在风险。
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