2005购房博弈：开发商“捂盘”购房者以观望相抗
从去年底计划卖房至今，整整一年过去了，在某广告公司工作的何先生仍然一无所获。何先生今年初原已在京东看好一套房子，只因楼层不理想，本想等到五六月份二期开盘时抢先认购一套。但由于国家突然对房地产市场实施宏观调控，二期入市时间一推再推。后来虽然开盘了，但出于对降价的渴望他还是没买。
“看来，我只好等到明年初了。只是希望一是不要再出现大的政策变动，二是房价别出现大的变动。”何先生无奈地说。事实上，在一系列楼市新政的大背景下，寻寻觅觅一年仍未如愿以偿的购房者又何止何先生一人。
调控－捂盘－观望－回暖－放量－涨价，调控及其引发的系列变化锁定了众多购房者的视线，也在一定程度上左右着岁末年初的楼市冷热。
捂盘 调控一出开发商“捂盘”
始发于2005年三四月份的国家宏观调控，在“国八条”、“新国八条”及七部委新政的轮番推动下，曾一度弥漫在国内部分重点城市的短线炒房行为被迅速打压，全国房地产行业的乐观氛围也随之转变。上海跌价、广州震动。而在3月份成交量还一片红火的北京，不少开发商立即将原本在5月至8月份上市的项目推迟开盘。
[延伸阅读]·联手造势、集体捂盘、死守高价 地产商和谁博弈
捂房源，“适时”推出时提价
8月初，记者曾到大兴几个楼盘看房，几个月前还热热闹闹的售楼现场冷冷清清。此后不久，在通州某项目的售楼处，售楼人员告诉前来看房的客户：“我们还没有推向市场的意向，现在连认购书也没有。”而据记者了解，该项目在5月份就已经取得预售许可证，按照原定的销售计划，准备5月中旬通过四季房展会亮相，进而高调推向市场。
“不是无房，就是不卖”，开发商的这种行为让许多业内人士立即联想到一个词：捂盘。这一点在一些开发较为成熟的高档居住区域表现得尤为明显。
阳光上东位于朝阳公园附近，项目从6月份开始宣布“封盘”后长期没有动静。
阳光上东销售总监郭玉恒8月份在接受采访时称，阳光上东从2003年开始正式销售，到2005年8月一期已经接近尾声，所谓“封盘”是针对仅剩的约30套房而言。
“至于什么时候把后期的房源投向市场要根据市场的表现来决定，至少应该是10月份左右吧。”
尽管郭玉恒不认为“封盘”是一种“捂盘”行为，但他显然也看到了京城楼市在宏观调控下的走势———晚一点卖或许比较好。
直到11月中旬，一期售完后，阳光上东二期才正式开盘，但其均价已从过去的9500元/平米涨至13000元/平米。
而通过“捂盘”，或封盘，或减少可售房源，将捂下来的房源适时推出，并根据市场变化情况提升房价成为不少开发商应对宏观调控的策略。事实上，在5月份至8月份北京楼市受宏观调控较深的那段时间，逆市而上，按原计划如期开盘上市的楼盘确实面临不小的压力。特别是一些在售项目的二三期，“捂盘”现象尤其突出。
位于京西南花乡板块的鸿业兴园5月份开盘，其负责人王振平事后称，当时不少项目都想暂停下来静观一段时间，等到宏观调控的影响逐渐减弱以后，再适时推出，“虽然我们对产品本身非常自信，但那个时候推出一期，确实需要很大的勇气。”
5－8月上市房源不及上年同期的1/5，9月后回升
从5月份到8月份，项目开盘数量的下降以及成交量的回落也印证了开发商确实有捂盘现象。记者从北京市房地产交易管理网获悉，从5月份至8月中旬，北京取得预售许可的项目为208个。
其中，5月份为51个，6月份为65个，7月有所回升达到80个，8月份到中旬时又有12个项目取得预售许可。但是，在此期间，推向市场的房源比往年少之甚少，总量不及2004年同期的1/5.另外，从北京市建委的2005年北京住宅市场各月成交走势图来看，今年年初，整个北京市场的住宅成交量陡升，升幅之大为历年所罕见；但从3月底宏观调控政策陆续出台之后，住宅成交量开始迅速下降，在低谷盘桓几个月后；从8月底开始，北京住宅成交量开始回升，直至现在仍保持在一个比较高的水平上。
八九月之交成为开发商万众瞩目的一个分水岭。进入9月以后，多数开发商对市场的看法开始转好，尽管此前几个月销售数据持续滑坡，而随着销售季节进入“金九银十”，开发商们逐渐表现得信心满满。建外SOHO第七期的广告牌上醒目地写着“走出观望”的字样。据了解，该项目年初时预计6月份入市，由于工程进度等方面的原因，8月初才拿到预售证。但当时SOHO中国董事长潘石屹仍认为时机不合适，因此拖到9月初才正式推出。
“回暖”———媒体在评价8月底、9月初的市场变化时几乎众口一词。
■新闻速读
●从5月到8月，北京市房地产交易管理网数据显示，发出预售许可证208个，住宅取得预售许可面积为196万平方米。但进入市场销售的新盘并不多，特别是一些在售项目的二三期出现“捂盘”现象。
●“现在（8月份）市场不稳定，如果按照我们原先制定的销售价格肯定不好销售，所以我们推迟了二期的开盘计划。”双井某开发商如是说。
观望 “对抗”捂盘购房者观望
挺下去，迫使开发商放量并主动降价
持币待购从购房心理的角度看就是“观望”，这种现象正好与开发商在新政之后的捂盘行为形成了一个鲜明的对照。开发商捂盘，放缓开发速度，静等新政影响的逐渐消退；面对开发商的这种心思，众多购房者的选择也许会让开发商冒冷汗：坚决不买房，看谁能抗过谁。
开发商希望挺过困难期，适时开盘并提升房价，至少不会降价。购房者的想法也明白无误：挺下去，迫使开发商放量并主动降价。说到底，这还是一个关于房价的博弈。
在大大小小的房产论坛上，不少网友都表达了自己的看法：在开发商与购房者的较量中，开发商势必将付出更大的代价，因为在这场较量中，只要坚持到最后，消费者失去的是高房价带来的负担，最多付出一点住进新房的时间成本。
在房产新政出台之后，准备买房成家的何先生认为，如果拖下去，对开发商而言失去的将不仅是金钱，贷款利率、房产折旧、资金周转周期的延长等对他们来说是致命的，如果一味坚持，一些资金实力羸弱的中小开发商可能会丧失生存的机会。正是出于此点考虑，何先生看好的一套房子在推迟了几个月后虽然开了盘，但他仍然没买。
不少购房者认为，既然房价更高的上海在新政后都跌价了，北京没有不降价的道理。但是许多购房者当时并未认识到，已经降价的上海楼市与北京还是有很大不同：北京的住房以自住为主，投资占的比重较小；另外，北京还拥有全国范围内最多的白领阶层、文化体育人士、公务员队伍以及从国内各地蜂拥而来的高知、高收入群体，购房需求较为刚性。
在某楼盘的社区论坛上，有网友甚至猜测，未来的降价应该从新盘的低价入市开始。
因为通过新政前的价格上涨，多数老盘已经收回了全部或大部分投资，其开发商面临的资金压力相对较小，所以他们硬撑下去的时间可能相对会长一些，但是一些新推出的楼盘则缺少这样的资本，所以降价将从新盘开始，并由新盘带动老盘的降价。
观望三四个月，未降价，部分仍再观望
北京师范大学管理学院教授董藩较早认识到北京和上海的差别，他在一份关于新政影响的“万言书”中表示，由于购房自住的需求仍然大量存在，加之投机炒房的行为在北京并不占多数，因此新政并不会促使房价如购房者预期的那样下降，最大的可能是稳中有升，即：受新政影响，房价上涨的幅度可能会下降。
正如董藩所言，在观望了三四个月之后，京城购房者并未迎来设想中的降价风暴。相反地，许多项目的房价不降反升。与此同时，一些开发商也将宝押在了被商家普遍看好的“金九银十”，集中在9、10月份集中放盘，但是在价格上即便是在十一黄金周期间也未做出超出正常幅度的优惠。
“价格并未同不少业内人士预测的那样会降低甚至崩盘。我看中的那个楼盘，与一期相比，二期开盘价甚至涨了600多元/平米。既然都等了半年了，也就不在乎这一天两天了，不如再等一段时间，看看市场行情再说。” 急着买房的何先生表示。
直到10月初，一大型网站对楼市所做的调查显示，觉得“北京的房价跌不了，觉得合适就出手吧”的人仍占最少的比例，只有1.037%；就连选择其中一个比较折中的选项“上海降了，北京也会降，再挺几个月看看”的人也寥寥无几；在1000多名投票的网友中，只有16人选择了短期等待；多数人还在选择观望；另外还有一成左右的网友认为“相关部门该想办法，不能任由开发商操控市场。”
从数据上看，2005年9月份乃至其后的10月份，北京的住宅成交量与去年的“金九银十”相比仍不可同日而语，直到11月份，其成交量也没有回升到今年3月份的最高水平，但已与1月份的成交水平相当。业内人士分析认为，这说明时至今日市场上仍有部分持币待购的购房者。
新京报
“看来，我只好等到明年初了。只是希望一是不要再出现大的政策变动，二是房价别出现大的变动。”何先生无奈地说。事实上，在一系列楼市新政的大背景下，寻寻觅觅一年仍未如愿以偿的购房者又何止何先生一人。
捂盘 调控一出开发商“捂盘”
始发于2005年三四月份的国家宏观调控，在“国八条”、“新国八条”及七部委新政的轮番推动下，曾一度弥漫在国内部分重点城市的短线炒房行为被迅速打压，全国房地产行业的乐观氛围也随之转变。上海跌价、广州震动。而在3月份成交量还一片红火的北京，不少开发商立即将原本在5月至8月份上市的项目推迟开盘。
[延伸阅读]·联手造势、集体捂盘、死守高价 地产商和谁博弈
捂房源，“适时”推出时提价
8月初，记者曾到大兴几个楼盘看房，几个月前还热热闹闹的售楼现场冷冷清清。此后不久，在通州某项目的售楼处，售楼人员告诉前来看房的客户：“我们还没有推向市场的意向，现在连认购书也没有。”而据记者了解，该项目在5月份就已经取得预售许可证，按照原定的销售计划，准备5月中旬通过四季房展会亮相，进而高调推向市场。
“不是无房，就是不卖”，开发商的这种行为让许多业内人士立即联想到一个词：捂盘。这一点在一些开发较为成熟的高档居住区域表现得尤为明显。
阳光上东位于朝阳公园附近，项目从6月份开始宣布“封盘”后长期没有动静。
阳光上东销售总监郭玉恒8月份在接受采访时称，阳光上东从2003年开始正式销售，到2005年8月一期已经接近尾声，所谓“封盘”是针对仅剩的约30套房而言。
“至于什么时候把后期的房源投向市场要根据市场的表现来决定，至少应该是10月份左右吧。”
尽管郭玉恒不认为“封盘”是一种“捂盘”行为，但他显然也看到了京城楼市在宏观调控下的走势———晚一点卖或许比较好。
直到11月中旬，一期售完后，阳光上东二期才正式开盘，但其均价已从过去的9500元/平米涨至13000元/平米。
而通过“捂盘”，或封盘，或减少可售房源，将捂下来的房源适时推出，并根据市场变化情况提升房价成为不少开发商应对宏观调控的策略。事实上，在5月份至8月份北京楼市受宏观调控较深的那段时间，逆市而上，按原计划如期开盘上市的楼盘确实面临不小的压力。特别是一些在售项目的二三期，“捂盘”现象尤其突出。
位于京西南花乡板块的鸿业兴园5月份开盘，其负责人王振平事后称，当时不少项目都想暂停下来静观一段时间，等到宏观调控的影响逐渐减弱以后，再适时推出，“虽然我们对产品本身非常自信，但那个时候推出一期，确实需要很大的勇气。”
5－8月上市房源不及上年同期的1/5，9月后回升
从5月份到8月份，项目开盘数量的下降以及成交量的回落也印证了开发商确实有捂盘现象。记者从北京市房地产交易管理网获悉，从5月份至8月中旬，北京取得预售许可的项目为208个。
其中，5月份为51个，6月份为65个，7月有所回升达到80个，8月份到中旬时又有12个项目取得预售许可。但是，在此期间，推向市场的房源比往年少之甚少，总量不及2004年同期的1/5.另外，从北京市建委的2005年北京住宅市场各月成交走势图来看，今年年初，整个北京市场的住宅成交量陡升，升幅之大为历年所罕见；但从3月底宏观调控政策陆续出台之后，住宅成交量开始迅速下降，在低谷盘桓几个月后；从8月底开始，北京住宅成交量开始回升，直至现在仍保持在一个比较高的水平上。
八九月之交成为开发商万众瞩目的一个分水岭。进入9月以后，多数开发商对市场的看法开始转好，尽管此前几个月销售数据持续滑坡，而随着销售季节进入“金九银十”，开发商们逐渐表现得信心满满。建外SOHO第七期的广告牌上醒目地写着“走出观望”的字样。据了解，该项目年初时预计6月份入市，由于工程进度等方面的原因，8月初才拿到预售证。但当时SOHO中国董事长潘石屹仍认为时机不合适，因此拖到9月初才正式推出。
“回暖”———媒体在评价8月底、9月初的市场变化时几乎众口一词。
■新闻速读
●从5月到8月，北京市房地产交易管理网数据显示，发出预售许可证208个，住宅取得预售许可面积为196万平方米。但进入市场销售的新盘并不多，特别是一些在售项目的二三期出现“捂盘”现象。
●“现在（8月份）市场不稳定，如果按照我们原先制定的销售价格肯定不好销售，所以我们推迟了二期的开盘计划。”双井某开发商如是说。
观望 “对抗”捂盘购房者观望
挺下去，迫使开发商放量并主动降价
持币待购从购房心理的角度看就是“观望”，这种现象正好与开发商在新政之后的捂盘行为形成了一个鲜明的对照。开发商捂盘，放缓开发速度，静等新政影响的逐渐消退；面对开发商的这种心思，众多购房者的选择也许会让开发商冒冷汗：坚决不买房，看谁能抗过谁。
开发商希望挺过困难期，适时开盘并提升房价，至少不会降价。购房者的想法也明白无误：挺下去，迫使开发商放量并主动降价。说到底，这还是一个关于房价的博弈。
在大大小小的房产论坛上，不少网友都表达了自己的看法：在开发商与购房者的较量中，开发商势必将付出更大的代价，因为在这场较量中，只要坚持到最后，消费者失去的是高房价带来的负担，最多付出一点住进新房的时间成本。
在房产新政出台之后，准备买房成家的何先生认为，如果拖下去，对开发商而言失去的将不仅是金钱，贷款利率、房产折旧、资金周转周期的延长等对他们来说是致命的，如果一味坚持，一些资金实力羸弱的中小开发商可能会丧失生存的机会。正是出于此点考虑，何先生看好的一套房子在推迟了几个月后虽然开了盘，但他仍然没买。
不少购房者认为，既然房价更高的上海在新政后都跌价了，北京没有不降价的道理。但是许多购房者当时并未认识到，已经降价的上海楼市与北京还是有很大不同：北京的住房以自住为主，投资占的比重较小；另外，北京还拥有全国范围内最多的白领阶层、文化体育人士、公务员队伍以及从国内各地蜂拥而来的高知、高收入群体，购房需求较为刚性。
在某楼盘的社区论坛上，有网友甚至猜测，未来的降价应该从新盘的低价入市开始。
因为通过新政前的价格上涨，多数老盘已经收回了全部或大部分投资，其开发商面临的资金压力相对较小，所以他们硬撑下去的时间可能相对会长一些，但是一些新推出的楼盘则缺少这样的资本，所以降价将从新盘开始，并由新盘带动老盘的降价。
观望三四个月，未降价，部分仍再观望
北京师范大学管理学院教授董藩较早认识到北京和上海的差别，他在一份关于新政影响的“万言书”中表示，由于购房自住的需求仍然大量存在，加之投机炒房的行为在北京并不占多数，因此新政并不会促使房价如购房者预期的那样下降，最大的可能是稳中有升，即：受新政影响，房价上涨的幅度可能会下降。
正如董藩所言，在观望了三四个月之后，京城购房者并未迎来设想中的降价风暴。相反地，许多项目的房价不降反升。与此同时，一些开发商也将宝押在了被商家普遍看好的“金九银十”，集中在9、10月份集中放盘，但是在价格上即便是在十一黄金周期间也未做出超出正常幅度的优惠。
“价格并未同不少业内人士预测的那样会降低甚至崩盘。我看中的那个楼盘，与一期相比，二期开盘价甚至涨了600多元/平米。既然都等了半年了，也就不在乎这一天两天了，不如再等一段时间，看看市场行情再说。” 急着买房的何先生表示。
直到10月初，一大型网站对楼市所做的调查显示，觉得“北京的房价跌不了，觉得合适就出手吧”的人仍占最少的比例，只有1.037%；就连选择其中一个比较折中的选项“上海降了，北京也会降，再挺几个月看看”的人也寥寥无几；在1000多名投票的网友中，只有16人选择了短期等待；多数人还在选择观望；另外还有一成左右的网友认为“相关部门该想办法，不能任由开发商操控市场。”
从数据上看，2005年9月份乃至其后的10月份，北京的住宅成交量与去年的“金九银十”相比仍不可同日而语，直到11月份，其成交量也没有回升到今年3月份的最高水平，但已与1月份的成交水平相当。业内人士分析认为，这说明时至今日市场上仍有部分持币待购的购房者。
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