陈淮:改善低收入者住房的最好政策是发展二手房
主题：2006中国房地产投资与市场发展高峰论坛
时间：2006年1月7日
演讲者：建设部政策研究中心主任陈淮
提问：
我是来自上海的是搞房地产中介，我出生在香港，满地也都是房地产中介。给我的感觉香港 房价卖多少钱，不是说开发商能说了算的，因为二手交易非常热，中国内地二手交易非常低。我认为房地 产市场要健康发展，应该发展的重点反而是二手市场。我想问的就是你们有没有这种想法盘活二手市场？ 如果有的话是什么政策？
陈淮：
今天前三个问题每一个问题都试图引为深层次，第一个分析深层次 缺陷何在，第二个说了二手房市场将来非常好。实际上一开始就不断的讲要发展发育二级市场和租赁市场 或者叫三级市场。核心市场、房地产市场大家说的现在人们所说的房地产市场的时候，在我们年轻记者心 理就是卖新房的市场。它包括四个部分，一级市场、二级市场、租赁市场、和中介市场。外围还包括要素 市场就是房地产金融市场、土地市场、还包括很多。你刚才说的发展二手房市场对我们来说急为重要，因 为可以分几个方面说其重要性。
房子这种消费性刚才王国刚所长讲的时候他没有来得及给他更长的 时间，实际上是个提级消费，把100平米的房子交给你，你把你的70平米的房子交给第三者，要想提拔干 部得想办法把上一层领导抬一层，二手房市场和一手房市场的关系也是如此。这才能最直接的改善老百姓 的住房条件。王国刚所长还讲了老百姓有没有房子住，还要求不要求改善住房条件这件事，我补充一点， 我们有相当一部分老百姓迫切需要改变自己的住房条件。但是不是从20平米一下改善到80平米，或者从50 平米一下改善到120平米。有70％的城镇居民买不起房子是一个事实，但是有70％的老百姓在现有的条件 下在未来3－5年把自己住房面积增加20％－30％。人们没办法说住一个20平米的的房子，再买一个10平米 ，这没办法买，所以一定要发展二手房市场。
第二个，二手房市场是最大限度的优化配置资源的市 场。衣服可以随时买新的，但是房子如果小了就把它闲置起来再买一套大的，多少土地也不够。一定要把 最大的存量资源动员起来我们才有机会最大限度的改善人们的住房条件，才有机会让中等收入群体，偏下 收入群体，困难群体和特困群体受益。所以发展二手房市场是对他们最好的一个政策。
刚才王国刚 所长掌握的数字没有我的前沿，到2005年末中国城镇居民5.4亿人，人均居住面积26平方米。26平方米是 什么含义呢？这位陈先生是他来自香港，是远高于香港居民人民居住面积的含义。在香港120、130平米就 是豪宅了。是接近于世界最富有的日本这个国家人均居住面积的含义了。刚才我们在讨论中有的人提出来 供和求究竟是盖更多还是不盖更多？都有理由。先说目前的存量资源，为什么还有一批没改善，为什么他 们迫切需要房子的情况下不住？一方面和收入有关，另一方面和市场发展、发育的状况不完全有关。我们 现在的存量资源已经和21年前相比极大的增长。80年代中国人民居住面积不足5平方米，现在是平均26平 方米。但为什么还有困难，20％的困难群体就是1.2亿人，两个法国，这还不够大吗？因为资源配置不均 衡，总的资产质量配置不高，怎么配置均衡呢，市场是最好的方法。
第三层意思，再说发展二手房 市场的好处。现在有十个人要改善住房条件，全社会一共只有5套房子，或者3套房子，这样竞争激烈程度 如何？假定说有1000个人要买9995套房子，和10个人买5套房子的竞争激烈程度，社会尖锐矛盾程度一样 还是不一样？我们有1000个人，那9990个人和房子之间关系不变，让没有10个房子的人竞争，还是大家多 动起来1000个人竞争9995房子，大家共起来你感觉竞争不大，剩下十个人争5套房子就感觉很激烈。
再回到第四个理由，现在住房结构供给结构不合理，穷人，也就是特困群体，困难群体，中等偏下收入群 体，也包括一部分白领、中等收入，普通商品房、经济适用房、廉租房增供给不够。现在我们的新房供给 结构严重明显存在，确实存在。但是，我们这个国家是一个穷国、发展中国家，基础薄弱，城市化历史短 的时间，是人所共知的。我们为什么有这么多拆迁呢，不是因为好房子占的比重太多了，因为我们中低端 特别是低端的住房在城市住房比重中占的太大了。不大干嘛拆它呢？实际上我们现在如果从整个存量资源 来看，城市包括上海、北京、天津并不缺低端住宅。只是我们没有能够让这些低端住宅和需要它的人有一 个成本很低、效率很高的市场让他们有效的结合起来。就像我们今天实际上深层次已经触及的事，一方面 开发商有了钱，明年紧还是不紧，另外三个专家告诉我们9万亿，这个资源，这个需要浇地的水和需要浇 水的地他们俩去一个市场联系起来。不管是金融还是二手房我们都存在一个实际的问题，市场本身发育的 不是太大了，是太小了太不充分了，太不完整和完善了。
那么怎么解决呢？包括政府要做很多努力 ，已经在做努力了，但是还不够。我举一个不够的例子，要想发展二手房和租赁市场，今后的老百姓买房 子、住房子和税打交道的机会会越来越多，不得不算计持有房产在税的成本上有多高？而以前几乎可以不 考虑的。那么税务结构和住房相关的税制机构今天没来得及跟刘佐所长讨论，先不说国民经济对税的讨论 ，就说交易环节和持有环节征税究竟重谁？轻谁？这个学问很大，这个结构调整好了，刚才陈先生提议的 二手房市场将会有极大的发展。这个环节调整不好我们只会固化资源的流动。
05年七部委出台的八 条中恰好是流转环节加税这是短期内的不得已而为之。长期和短期的政策看起来是相对的，但是都是对的 ，政策储备很多，我们今天没有时间一一讨论。
需要一个外部条件就是记者、新闻、媒体界的朋友 关于我上述所说的，对于发展二手房对于老百姓、普通工薪阶层重要的意义多说，多讲。谢谢！
焦点房地产网
时间：2006年1月7日
演讲者：建设部政策研究中心主任陈淮
提问：
我是来自上海的是搞房地产中介，我出生在香港，满地也都是房地产中介。给我的感觉香港 房价卖多少钱，不是说开发商能说了算的，因为二手交易非常热，中国内地二手交易非常低。我认为房地 产市场要健康发展，应该发展的重点反而是二手市场。我想问的就是你们有没有这种想法盘活二手市场？ 如果有的话是什么政策？
今天前三个问题每一个问题都试图引为深层次，第一个分析深层次 缺陷何在，第二个说了二手房市场将来非常好。实际上一开始就不断的讲要发展发育二级市场和租赁市场 或者叫三级市场。核心市场、房地产市场大家说的现在人们所说的房地产市场的时候，在我们年轻记者心 理就是卖新房的市场。它包括四个部分，一级市场、二级市场、租赁市场、和中介市场。外围还包括要素 市场就是房地产金融市场、土地市场、还包括很多。你刚才说的发展二手房市场对我们来说急为重要，因 为可以分几个方面说其重要性。
房子这种消费性刚才王国刚所长讲的时候他没有来得及给他更长的 时间，实际上是个提级消费，把100平米的房子交给你，你把你的70平米的房子交给第三者，要想提拔干 部得想办法把上一层领导抬一层，二手房市场和一手房市场的关系也是如此。这才能最直接的改善老百姓 的住房条件。王国刚所长还讲了老百姓有没有房子住，还要求不要求改善住房条件这件事，我补充一点， 我们有相当一部分老百姓迫切需要改变自己的住房条件。但是不是从20平米一下改善到80平米，或者从50 平米一下改善到120平米。有70％的城镇居民买不起房子是一个事实，但是有70％的老百姓在现有的条件 下在未来3－5年把自己住房面积增加20％－30％。人们没办法说住一个20平米的的房子，再买一个10平米 ，这没办法买，所以一定要发展二手房市场。
第二个，二手房市场是最大限度的优化配置资源的市 场。衣服可以随时买新的，但是房子如果小了就把它闲置起来再买一套大的，多少土地也不够。一定要把 最大的存量资源动员起来我们才有机会最大限度的改善人们的住房条件，才有机会让中等收入群体，偏下 收入群体，困难群体和特困群体受益。所以发展二手房市场是对他们最好的一个政策。
刚才王国刚 所长掌握的数字没有我的前沿，到2005年末中国城镇居民5.4亿人，人均居住面积26平方米。26平方米是 什么含义呢？这位陈先生是他来自香港，是远高于香港居民人民居住面积的含义。在香港120、130平米就 是豪宅了。是接近于世界最富有的日本这个国家人均居住面积的含义了。刚才我们在讨论中有的人提出来 供和求究竟是盖更多还是不盖更多？都有理由。先说目前的存量资源，为什么还有一批没改善，为什么他 们迫切需要房子的情况下不住？一方面和收入有关，另一方面和市场发展、发育的状况不完全有关。我们 现在的存量资源已经和21年前相比极大的增长。80年代中国人民居住面积不足5平方米，现在是平均26平 方米。但为什么还有困难，20％的困难群体就是1.2亿人，两个法国，这还不够大吗？因为资源配置不均 衡，总的资产质量配置不高，怎么配置均衡呢，市场是最好的方法。
第三层意思，再说发展二手房 市场的好处。现在有十个人要改善住房条件，全社会一共只有5套房子，或者3套房子，这样竞争激烈程度 如何？假定说有1000个人要买9995套房子，和10个人买5套房子的竞争激烈程度，社会尖锐矛盾程度一样 还是不一样？我们有1000个人，那9990个人和房子之间关系不变，让没有10个房子的人竞争，还是大家多 动起来1000个人竞争9995房子，大家共起来你感觉竞争不大，剩下十个人争5套房子就感觉很激烈。
再回到第四个理由，现在住房结构供给结构不合理，穷人，也就是特困群体，困难群体，中等偏下收入群 体，也包括一部分白领、中等收入，普通商品房、经济适用房、廉租房增供给不够。现在我们的新房供给 结构严重明显存在，确实存在。但是，我们这个国家是一个穷国、发展中国家，基础薄弱，城市化历史短 的时间，是人所共知的。我们为什么有这么多拆迁呢，不是因为好房子占的比重太多了，因为我们中低端 特别是低端的住房在城市住房比重中占的太大了。不大干嘛拆它呢？实际上我们现在如果从整个存量资源 来看，城市包括上海、北京、天津并不缺低端住宅。只是我们没有能够让这些低端住宅和需要它的人有一 个成本很低、效率很高的市场让他们有效的结合起来。就像我们今天实际上深层次已经触及的事，一方面 开发商有了钱，明年紧还是不紧，另外三个专家告诉我们9万亿，这个资源，这个需要浇地的水和需要浇 水的地他们俩去一个市场联系起来。不管是金融还是二手房我们都存在一个实际的问题，市场本身发育的 不是太大了，是太小了太不充分了，太不完整和完善了。
那么怎么解决呢？包括政府要做很多努力 ，已经在做努力了，但是还不够。我举一个不够的例子，要想发展二手房和租赁市场，今后的老百姓买房 子、住房子和税打交道的机会会越来越多，不得不算计持有房产在税的成本上有多高？而以前几乎可以不 考虑的。那么税务结构和住房相关的税制机构今天没来得及跟刘佐所长讨论，先不说国民经济对税的讨论 ，就说交易环节和持有环节征税究竟重谁？轻谁？这个学问很大，这个结构调整好了，刚才陈先生提议的 二手房市场将会有极大的发展。这个环节调整不好我们只会固化资源的流动。
05年七部委出台的八 条中恰好是流转环节加税这是短期内的不得已而为之。长期和短期的政策看起来是相对的，但是都是对的 ，政策储备很多，我们今天没有时间一一讨论。
需要一个外部条件就是记者、新闻、媒体界的朋友 关于我上述所说的，对于发展二手房对于老百姓、普通工薪阶层重要的意义多说，多讲。谢谢！
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