楼市100话题7：2005年中国楼市10大挑战
2005年中国楼市10大挑战
《安家》见习记者 何莉/文
如果说2004年是中国房地产市场受政策影响极大的一年，那么2005年政策对房地产市场的影响与2004年相比是有增无减，市场因此也有了两种截然不同的感受，有些企业可能“冷得发抖”，有些企业可能“热得冒汗”，无论是哪种情况，对于目前全国近3万家房地产开发企业来说，都面临着一场前所未有的生存大考验。
《安家》结合当前特殊的房地产市场环境，概括出2005年中国楼市十大挑战。
1．房价：居高不下的房价已经成为中国建立和谐社会的巨大挑战
强制拆迁、合同欺诈、维权冲突——在北京、上海，社会矛盾的激化越来越多地体现在房地产开发过程中。显而易见，和谐社会的政治目标正遭受来自房价上涨的挑战。可以说，在房地产开发商眼里，房屋只是他们生产的最终产品；在投资者或投机者眼中，房屋只是他们投资或投机的载体；但是，对绝大多数普通百姓来说，住房是他们赖以立足的场所，是他们得以生存的生活必需品。不可否认，近几年来，随着国内房地产市场快速发展，国内房价飙升，房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线。
2．资本：挑战开发商的实力
2005年，我国房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战，面对一系列金融调控政策，不少房地产企业在开发资金上出现前所未有的紧张和挑战，有些企业甚至已经“断顿”。如何获得可持续发展，过去依赖银行贷款资金的房地产开发企业，在获取资金来源上，是否该想想其它的一些办法，来实现“突围”。
3．土地：供地新规挑战市场潜规则
2005年，北京现有经营性土地供应正式进入“招拍挂”的程序，但供地新规的出台仍对市场潜规则形成巨大冲击。过去由于政府没有统一的年度供应计划，通常是开发商拿地后，去相关政府部门进行立项、报批等，政府在土地供应方面始终处于被动地位，新供地办法的出台，明确了土地供应的唯一途径，土地供应开始走向市场化，透明化。
4．中小企业：在生存的边缘挣扎
国家宏观调控和对行业的规范管理、房地产本身的升级换代和品质提高、居民消费能力的提高、城市化率的提高等，这些利好消息可以说为有实力的大公司带来了机遇；但同时对更多的房地产中小企业和管理能力低下的公司带来了巨大的挑战。挑战主要表现在：国家政策影响、房价与收入比偏高、信贷风险、消费理性化等，房地产中小企业的出路尤为堪忧。
5．中介代理：城门失火，殃及鱼池
房地产业作为国民经济的主要支柱产业，不仅孕育了一个中国发展市场经济以来成长最快的、影响最大的商人队伍——开发商，同时还衍生了队伍同样庞大的房地产代理业。房地产代理业在房地产市场高歌猛进的带动下，几乎是以同样的高速实现了第一轮发展。然而自2005年以来，一系列紧缩性宏观政策的影响明显波及了地产服务业，随着房地产行业在发展速度和结构方面的调整，房地产代理业面临巨大的挑战，房地产代理企业数量的巨大预示着竞争的剧烈。
6．“三外”：与狼抢食
外资、外地和外行的投资者抢滩或是进京“赶考”的战役在2005年持续升级。这不是一个简单的“狼来了”的故事，因为本土的地产商不是“羊”，但是与狼抢食毕竟不是一是一件轻松的事情。本土开发商面对这些“三外”企业抢食的挑战，要么饿死，要么成为狮子。
7．商业地产：四大挑战不容回避
发展盲目性、投资先天不足、运营方式缺陷及后期管理不足是2005年商业地产存在的四大挑战：部分城市商业地产盲目投资和建设带来非常大的过剩，现在商业地产空置率近30％，形成了投资浪费；商业地产很多投资商并未按经营需要来建设商业用房，大多后天改造而缺乏必要配备；部分商业地产的运营方式是建好后出售，整个经营模式被分割，商业设施整体功能受限；商业地产出售后的纠纷、服务、整体管理不足也随之而来。
8．申奥成功：鲤鱼跳龙门还是大浪淘沙？
随着北京申奥的成功，境外开发商和境外设计人员的大量涌入，新盘越来越多，越来越好，尽管投资置业者会越来越多，物业需求量越来越大，但人们的视野也越来越开阔，眼光越来越挑剔，一些质量不高的项目同样会受到冷遇；同时也需要就是警惕楼市泡沫。申奥成功对于每个开发商同样也都是一个机遇，是鲤鱼跳龙门，还是大浪淘沙，关键就要靠自己把握了。
9．中小城市：房地产能否作为拉动经济发展的龙头行业
在中小城市，政府对房地产尤为热衷。因为巨大的卖地收入可用于基础设施建设，同时，房地产为地方政府增加了利税，为当地居民增加了就业机会等。但房地产的发展的前提是第一、第二产业的基础之上，如果在市场不成熟的情况下大肆发展房地产，无疑本末倒置。
10．人民币升值：挑战泡沫的极限
众所周知，人民币升值使得海外资金纷纷投入中国购置产业，利用升值带来房地产等不可贸易产品价格上升获得利益，加剧本已过热的房地产泡沫，可能爆发新一轮房地产泡沫危机，房地产泡沫一旦破裂，那就意味着银行正在增加新的坏账。人民币升值无疑在挑战者楼市泡沫的极限，好在一系列的宏观调控正在完善和健全房地产市场体系。
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●2005年中国楼市10大发展机缘
●2005年中国楼市10大挑战
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●2005年中国20个有影响力的项目
●2005年中国楼市10大尴尬
《安家》见习记者 何莉/文
如果说2004年是中国房地产市场受政策影响极大的一年，那么2005年政策对房地产市场的影响与2004年相比是有增无减，市场因此也有了两种截然不同的感受，有些企业可能“冷得发抖”，有些企业可能“热得冒汗”，无论是哪种情况，对于目前全国近3万家房地产开发企业来说，都面临着一场前所未有的生存大考验。
1．房价：居高不下的房价已经成为中国建立和谐社会的巨大挑战
强制拆迁、合同欺诈、维权冲突——在北京、上海，社会矛盾的激化越来越多地体现在房地产开发过程中。显而易见，和谐社会的政治目标正遭受来自房价上涨的挑战。可以说，在房地产开发商眼里，房屋只是他们生产的最终产品；在投资者或投机者眼中，房屋只是他们投资或投机的载体；但是，对绝大多数普通百姓来说，住房是他们赖以立足的场所，是他们得以生存的生活必需品。不可否认，近几年来，随着国内房地产市场快速发展，国内房价飙升，房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线。
2．资本：挑战开发商的实力
2005年，我国房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战，面对一系列金融调控政策，不少房地产企业在开发资金上出现前所未有的紧张和挑战，有些企业甚至已经“断顿”。如何获得可持续发展，过去依赖银行贷款资金的房地产开发企业，在获取资金来源上，是否该想想其它的一些办法，来实现“突围”。
3．土地：供地新规挑战市场潜规则
2005年，北京现有经营性土地供应正式进入“招拍挂”的程序，但供地新规的出台仍对市场潜规则形成巨大冲击。过去由于政府没有统一的年度供应计划，通常是开发商拿地后，去相关政府部门进行立项、报批等，政府在土地供应方面始终处于被动地位，新供地办法的出台，明确了土地供应的唯一途径，土地供应开始走向市场化，透明化。
4．中小企业：在生存的边缘挣扎
国家宏观调控和对行业的规范管理、房地产本身的升级换代和品质提高、居民消费能力的提高、城市化率的提高等，这些利好消息可以说为有实力的大公司带来了机遇；但同时对更多的房地产中小企业和管理能力低下的公司带来了巨大的挑战。挑战主要表现在：国家政策影响、房价与收入比偏高、信贷风险、消费理性化等，房地产中小企业的出路尤为堪忧。
5．中介代理：城门失火，殃及鱼池
房地产业作为国民经济的主要支柱产业，不仅孕育了一个中国发展市场经济以来成长最快的、影响最大的商人队伍——开发商，同时还衍生了队伍同样庞大的房地产代理业。房地产代理业在房地产市场高歌猛进的带动下，几乎是以同样的高速实现了第一轮发展。然而自2005年以来，一系列紧缩性宏观政策的影响明显波及了地产服务业，随着房地产行业在发展速度和结构方面的调整，房地产代理业面临巨大的挑战，房地产代理企业数量的巨大预示着竞争的剧烈。
6．“三外”：与狼抢食
外资、外地和外行的投资者抢滩或是进京“赶考”的战役在2005年持续升级。这不是一个简单的“狼来了”的故事，因为本土的地产商不是“羊”，但是与狼抢食毕竟不是一是一件轻松的事情。本土开发商面对这些“三外”企业抢食的挑战，要么饿死，要么成为狮子。
7．商业地产：四大挑战不容回避
发展盲目性、投资先天不足、运营方式缺陷及后期管理不足是2005年商业地产存在的四大挑战：部分城市商业地产盲目投资和建设带来非常大的过剩，现在商业地产空置率近30％，形成了投资浪费；商业地产很多投资商并未按经营需要来建设商业用房，大多后天改造而缺乏必要配备；部分商业地产的运营方式是建好后出售，整个经营模式被分割，商业设施整体功能受限；商业地产出售后的纠纷、服务、整体管理不足也随之而来。
8．申奥成功：鲤鱼跳龙门还是大浪淘沙？
随着北京申奥的成功，境外开发商和境外设计人员的大量涌入，新盘越来越多，越来越好，尽管投资置业者会越来越多，物业需求量越来越大，但人们的视野也越来越开阔，眼光越来越挑剔，一些质量不高的项目同样会受到冷遇；同时也需要就是警惕楼市泡沫。申奥成功对于每个开发商同样也都是一个机遇，是鲤鱼跳龙门，还是大浪淘沙，关键就要靠自己把握了。
9．中小城市：房地产能否作为拉动经济发展的龙头行业
在中小城市，政府对房地产尤为热衷。因为巨大的卖地收入可用于基础设施建设，同时，房地产为地方政府增加了利税，为当地居民增加了就业机会等。但房地产的发展的前提是第一、第二产业的基础之上，如果在市场不成熟的情况下大肆发展房地产，无疑本末倒置。
10．人民币升值：挑战泡沫的极限
众所周知，人民币升值使得海外资金纷纷投入中国购置产业，利用升值带来房地产等不可贸易产品价格上升获得利益，加剧本已过热的房地产泡沫，可能爆发新一轮房地产泡沫危机，房地产泡沫一旦破裂，那就意味着银行正在增加新的坏账。人民币升值无疑在挑战者楼市泡沫的极限，好在一系列的宏观调控正在完善和健全房地产市场体系。
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